Xây thô bao nhiêu tiền m2? Cách tính chi phí xây nhà phần thô đơn giản

Một trong những câu hỏi đầu tiên và phổ biến nhất của bất kỳ ai chuẩn bị xây nhà chính là: "Xây thô bao nhiêu tiền m2?". Việc nắm được khoảng chi phí này là bước cực kỳ quan trọng để lập kế hoạch tài chính, dự trù ngân sách và đưa ra những quyết định phù hợp cho tổ ấm tương lai. Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết thắc mắc đó, cung cấp đơn giá tham khảo cập nhật [đầu năm 2025], giải thích rõ những gì bao gồm trong đơn giá đó, các yếu tố ảnh hưởng và hướng dẫn bạn cách tính chi phí xây nhà phần thô một cách đơn giản, dễ hiểu nhất.

Để có cái nhìn tổng quan nhất về dịch vụ này, bạn có thể tham khảo trang chính của chúng tôi về Dịch Vụ Xây Nhà Phần Thô Chuyên Nghiệp: Báo Giá, Quy Trình & Kinh Nghiệm.

1. Đơn giá xây thô bao nhiêu tiền 1m2 hiện nay? (Cập nhật 2025)

Đây là câu hỏi cốt lõi mà nhiều gia chủ quan tâm. Dựa trên tình hình thị trường xây dựng tại các khu vực đô thị lớn như TP.HCM và các tỉnh lân cận vào đầu năm 2025, đơn giá xây dựng phần thô (bao gồm cả vật tư thô và nhân công thi công phần thô) thường dao động trong khoảng:

Từ 3.300.000 VNĐ/m² đến 3.900.000 VNĐ/m²

Điều quan trọng cần lưu ý:

• Đây là đơn giá tham khảo và có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố sẽ được phân tích chi tiết bên dưới.
• Đơn giá này được tính trên tổng diện tích sàn xây dựng, không phải diện tích đất nền. Cách tính tổng diện tích xây dựng sẽ được hướng dẫn ở phần sau.
• Mức giá cụ thể sẽ khác nhau giữa các nhà thầu, các địa phương (thành thị và nông thôn), và chất lượng vật tư cam kết.

2. Đơn giá xây thô thường bao gồm những hạng mục nào?

Để hiểu rõ hơn về con số trên, bạn cần biết đơn giá xây thô theo m2 thường bao gồm những gì. Thông thường, gói xây dựng phần thô tiêu chuẩn sẽ bao gồm:

• Tổ chức công trường: Làm lán trại cho công nhân (nếu điều kiện mặt bằng cho phép), chuẩn bị điện nước phục vụ thi công.
• Vật tư thô: Cung cấp toàn bộ vật liệu thô cần thiết theo tiêu chuẩn cam kết trong hợp đồng (ví dụ: thép xây dựng, cát, đá, xi măng, gạch xây, ống nước PVC âm tường, dây điện âm tường, mái tôn/ngói cơ bản...).
• Nhân công thi công phần thô: Chi phí nhân công cho tất cả các hạng mục từ móng đến mái, bao gồm cả xây tô tường.
• Thi công phần móng: Đào đất, thi công móng (thường là móng băng hoặc móng đơn theo thiết kế). Lưu ý: Chi phí ép cọc/khoan nhồi thường được tính riêng.
• Thi công phần khung bê tông cốt thép: Cột, dầm, sàn các tầng theo bản vẽ thiết kế.
• Thi công tường: Xây và tô trát hoàn thiện tường bao che, tường ngăn chia phòng.
• Thi công phần mái: Đổ bê tông mái bằng hoặc lắp dựng vì kèo thép lợp ngói/tôn (theo thiết kế cơ bản).
• Thi công cầu thang: Đổ bê tông bản thang, xây bậc gạch.
• Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường: Lắp đặt ống bảo vệ và hệ thống ống cấp thoát nước lạnh, ống luồn dây điện, dây mạng, dây cáp TV (không bao gồm phần dây và thiết bị).
• Công tác chống thấm cơ bản: Chống thấm sàn vệ sinh, sàn mái, ban công.
• Vệ sinh cơ bản công trình: Dọn dẹp cơ bản sau khi hoàn thành phần thô.

Bạn có thể tìm hiểu chi tiết hơn về các hạng mục trong bài viết Xây Nhà Phần Thô Là Gì? Chi Tiết Các Hạng Mục Thi Công.

3. Tại sao đơn giá xây thô lại khác nhau? Các yếu tố ảnh hưởng chính

Mức giá 3.3 - 3.9 triệu/m² chỉ là khoảng tham khảo. Đơn giá thực tế bạn nhận được từ nhà thầu có thể cao hơn hoặc thấp hơn do các yếu tố sau:

3.1. Vị trí và điều kiện thi công

• Nhà ở các thành phố lớn, khu vực trung tâm thường có đơn giá cao hơn do chi phí vận chuyển vật liệu và nhân công cao.
• Nhà trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật liệu và máy móc sẽ tốn nhiều công sức hơn, làm tăng đơn giá.
• Nền đất yếu đòi hỏi giải pháp móng phức tạp (ép cọc, khoan nhồi...) sẽ làm tăng đáng kể chi phí (phần này thường tính riêng hoặc làm đơn giá/m² cao hơn).

3.2. Quy mô và kiến trúc công trình

• Tổng diện tích xây dựng càng lớn, đơn giá/m² có thể giảm nhẹ do hiệu quả về quản lý và cung ứng vật tư.
• Thiết kế kiến trúc phức tạp (nhiều góc cạnh, chi tiết hoa văn, mái cầu kỳ, thông tầng...) đòi hỏi kỹ thuật thi công cao hơn, tốn thời gian và vật liệu hơn, làm tăng đơn giá.

3.3. Chất lượng vật tư thô sử dụng

• Đơn giá tham khảo thường áp dụng cho gói vật tư tiêu chuẩn (ví dụ: thép Việt Nhật/Pomina, xi măng Hà Tiên/Holcim PCB40, gạch Tuynel...).
• Nếu bạn yêu cầu sử dụng vật liệu cao cấp hơn (thép nhập khẩu, xi măng mác cao hơn, gạch đặc...), đơn giá sẽ tăng lên.

3.4. Uy tín và năng lực nhà thầu

• Các công ty xây dựng lớn, uy tín, có quy trình làm việc chuyên nghiệp, đội ngũ kỹ sư giám sát bài bản thường có đơn giá cao hơn các đội thợ lẻ hoặc công ty nhỏ. Tuy nhiên, điều này thường đi kèm với sự đảm bảo về chất lượng, tiến độ và chế độ bảo hành tốt hơn.

3.5. Thời điểm xây dựng

• Giá vật liệu và nhân công có thể biến động theo thị trường. Xây nhà vào mùa cao điểm hoặc giai đoạn giá vật liệu tăng cao có thể làm tăng chi phí.

Đọc thêm về Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Đơn Giá Xây Dựng Phần Thô để hiểu rõ hơn.

4. Bước quan trọng: Cách tính tổng diện tích xây dựng (m2)

Đây là bước then chốt để áp dụng đơn giá/m² một cách chính xác. Tổng diện tích xây dựng không phải là diện tích đất mà được tính dựa trên diện tích thực tế thi công của từng hạng mục, có áp dụng hệ số:

• Phần móng:
  • Móng đơn: Tính 30% - 40% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng: Tính 50% - 60% diện tích tầng trệt.
  • Móng cọc (không tính phần cọc): Tính 40% - 50% diện tích tầng trệt (phần đài móng, giằng móng).
  • Móng bè: Tính 80% - 100% diện tích tầng trệt.
• Phần tầng hầm (nếu có): Tính từ 150% đến 250% diện tích tùy theo độ sâu và độ phức tạp.
• Phần các tầng (tầng trệt, các tầng lầu): Tính 100% diện tích sàn của tầng đó.
• Phần sân thượng:
  • Không mái che: Tính 30% - 50% diện tích.
  • Có mái che (khung sắt hoặc BTCT): Tính 50% - 70% diện tích.
• Phần mái:
  • Mái bê tông cốt thép (BTCT): Tính 50% diện tích mái.
  • Mái tôn: Tính 30% diện tích mái (tính theo diện tích mặt nghiêng).
  • Mái ngói kèo sắt: Tính 70% diện tích mái (tính theo diện tích mặt nghiêng).
  • Mái BTCT dán ngói: Tính 100% diện tích mái (50% BTCT + 50% ngói).

Ví dụ: Nhà có diện tích tầng trệt 80m², xây 1 trệt 2 lầu, móng băng, mái BTCT. Tổng diện tích xây dựng = (80m² * 50%) + (80m² * 100%) + (80m² * 100%) + (80m² * 100%) + (80m² * 50%) = 40 + 80 + 80 + 80 + 40 = 320 m².

5. Hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà phần thô đơn giản

Sau khi đã xác định được tổng diện tích xây dựng (theo cách tính ở Mục 4) và có được đơn giá xây thô/m² tham khảo hoặc từ báo giá của nhà thầu, bạn có thể ước tính chi phí theo công thức:

Tổng chi phí xây thô (ước tính) = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô (VNĐ/m²)

Ví dụ: Với nhà 3 tầng, tổng diện tích xây dựng 320 m² như trên và đơn giá tham khảo là 3.500.000 VNĐ/m². Chi phí xây thô ước tính = 320 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 1.120.000.000 VNĐ.

Xem cách tính chi tiết hơn và các ví dụ cụ thể trong bài viết Hướng Dẫn Tính Toán Chi Phí Xây Dựng Phần Thô.

6. Lưu ý: Chi phí xây thô theo m2 chưa bao gồm những gì?

Để lập dự toán đầy đủ, bạn cần biết đơn giá xây thô/m² thường KHÔNG bao gồm các khoản sau:

• Chi phí khảo sát địa chất (nếu cần).
• Chi phí ép cọc, khoan cọc nhồi (đối với móng cọc).
• Chi phí gia cố nền đất yếu (nếu cần).
• Chi phí xin giấy phép xây dựng và các thủ tục pháp lý liên quan.
• Chi phí thiết kế kiến trúc và kết cấu chi tiết.
• Chi phí tháo dỡ nhà cũ, vận chuyển xà bần (nếu có).
• Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, đồng hồ nước.
• Toàn bộ chi phí phần hoàn thiện: sơn nước, ốp lát gạch, đá trang trí, làm trần (thạch cao, gỗ...), lắp đặt cửa (cửa đi, cửa sổ, cổng), lan can, tay vịn cầu thang, lắp đặt thiết bị điện (ổ cắm, công tắc, đèn...), thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen...), nội thất (tủ bếp, giường, tủ quần áo...).
• Chi phí sân vườn, tiểu cảnh, hàng rào (nếu có).
• Chi phí giám sát thi công của chủ đầu tư (nếu thuê đơn vị giám sát riêng).
• Chi phí dự phòng cho các yếu tố phát sinh (thường nên dự trù thêm 5-10%).

Với gói xây dựng nhà phần thô và nhân công hoàn thiện của chúng tôi, các hạng mục trên gần như đã được chúng tôi hỗ trợ. Liên hệ ngay để biết thêm chi tiết.

Như vậy, câu hỏi "Xây thô bao nhiêu tiền m2?" đã có khoảng giá tham khảo là 3.3 - 3.9 triệu VNĐ/m² (cập nhật 2025). Tuy nhiên, đây chỉ là con số khởi đầu. Chi phí thực tế phụ thuộc vào cách tính tổng diện tích xây dựng và rất nhiều yếu tố khác như vị trí, thiết kế, vật liệu và nhà thầu. Cách tính chi phí xây nhà phần thô đơn giản nhất là lấy tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá/m², nhưng đừng quên cộng thêm các chi phí không bao gồm và chi phí dự phòng.

Để có được con số chính xác nhất cho ngôi nhà của mình, bạn nên có bản vẽ thiết kế và yêu cầu báo giá chi tiết từ các nhà thầu xây dựng uy tín. Hãy so sánh cẩn thận không chỉ về giá mà còn về phạm vi công việc, chủng loại vật tư cam kết và chế độ bảo hành.

Liên hệ ngay chúng tôi để nhận được chi phí xây thô chính xác nhất hiện nay

Thông tin liên hệ công ty Xây Dựng Minh Duy:

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Số điện thoại: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com