Hệ số xây dựng phần thô: Cách tính diện tích móng, mái, hầm chuẩn để không bị "hớ"

Khi cầm trên tay bảng báo giá thi công, rất nhiều gia chủ cảm thấy "choáng váng" vì tổng diện tích tính tiền (diện tích quy đổi) cao hơn rất nhiều so với diện tích thực tế ghi trên sổ đỏ. Sự chênh lệch này nằm ở hệ số xây dựng phần thô – một khái niệm chuyên ngành mà nếu không hiểu rõ, bạn rất dễ rơi vào trạng thái nghi ngờ nhà thầu gian lận, hoặc tệ hơn là chọn sai đơn vị thi công chỉ vì nhìn thấy đơn giá rẻ nhưng hệ số lại bị "thổi phồng".

Thực tế, xây một ngôi nhà không chỉ đơn giản là xếp gạch lên nhau ở các tầng. Để có được những mét vuông sàn sử dụng an toàn, nhà thầu phải bỏ ra chi phí rất lớn cho các hạng mục "khuất mắt" như móng, hầm, mái... Vậy làm sao để biết nhà thầu đang tính đúng hay tính sai?

Bài viết này của Xây Dựng Minh Duy sẽ giải mã chi tiết cách tính diện tích móng, mái, hầm và các hạng mục phụ trợ dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật và thị trường hiện nay. Đây là cẩm nang giúp bạn tự tin kiểm soát ngân sách và thương thảo hợp đồng một cách sòng phẳng.

1. Tại sao phải áp dụng hệ số xây dựng phần thô?

Trong xây dựng dân dụng, thay vì ngồi bóc tách từng viên gạch, bao xi măng (cách này chính xác nhưng mất cả tuần làm việc), các nhà thầu và chủ đầu tư thường thống nhất sử dụng phương pháp khoán gọn theo m2 sàn xây dựng.

Tuy nhiên, chi phí thi công mỗi hạng mục là khác nhau:

• Đổ 1m2 sàn tầng lầu (có cốp pha, bê tông, sắt thép) tốn kém hơn nhiều so với lợp 1m2 mái tôn.

• Thi công 1m2 móng (nằm dưới đất, chịu tải cả nhà) phức tạp hơn thi công 1m2 sân gạch.

Do đó, hệ số xây dựng phần thô ra đời như một công cụ quy đổi tất cả các hạng mục phức tạp về một mặt bằng chung (diện tích sàn chuẩn) để dễ dàng nhân với đơn giá. Hiểu đúng hệ số này là chìa khóa để bạn thẩm định sự trung thực của nhà thầu.

Tham khảo thêm: Để hiểu rõ quy trình từ A-Z, bạn có thể xem chi tiết dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi.

2. Hệ số phần Móng (Nền tảng): Nơi gánh vác cả công trình

Móng là phần quan trọng nhất quyết định tuổi thọ công trình. Cách tính diện tích móng phụ thuộc hoàn toàn vào loại kết cấu móng mà kỹ sư chỉ định dựa trên địa chất khu đất của bạn. Đừng bao giờ tiết kiệm chi phí ở hạng mục này.

2.1. Móng đơn (Móng cốc)

Đây là loại móng đỡ một cột hoặc một cụm cột đứng sát nhau.

• Hệ số: 20% - 30% diện tích trệt.

• Áp dụng: Cho nền đất tốt, đất đồi cứng, nhà cấp 4 hoặc nhà 1-2 tầng tải trọng nhẹ.

• Tại sao hệ số thấp? Vì khối lượng bê tông và sắt thép ít, biện pháp thi công đơn giản nhất.

2.2. Móng cọc

Đây là loại móng phổ biến nhất cho nhà phố tại TP.HCM và các đô thị lớn hiện nay.

• Hệ số: 40% - 50% diện tích trệt.

• Lưu ý đặc biệt: Hệ số này chỉ bao gồm đài móng (cục bê tông liên kết các đầu cọc) và đà kiềng. Nó CHƯA BAO GỒM chi phí ép cọc (tiền cọc bê tông cốt thép + nhân công ép).

• Tại sao là 40-50%? Để làm móng cọc, thợ phải đào hố móng, đập đầu cọc (rất vất vả), vệ sinh, nối sắt râu vào đài, đóng cốp pha và đổ bê tông. Công đoạn đập đầu cọc và xử lý đài móng tốn rất nhiều nhân công.

2.3. Móng băng

Móng chạy dài dưới các hàng cột hoặc tường.

• Hệ số: 50% - 60% diện tích trệt.

• Áp dụng: Khi đất tương đối tốt nhưng nhà có tải trọng lớn, hoặc chủ nhà muốn sự kiên cố cao hơn móng đơn nhưng không thể ép cọc (do hẻm nhỏ xe cọc không vào được).

2.4. Móng bè

Đây là loại móng trải rộng dưới toàn bộ công trình, biến nền nhà thành một tấm phản bê tông khổng lồ.

• Hệ số: 100% diện tích trệt (Tính như một sàn nhà).

• Tại sao cao nhất? Móng bè tiêu tốn khối lượng bê tông và sắt thép khổng lồ (thường đổ dày 200mm - 300mm, 2 lớp thép). Nó tương đương, thậm chí tốn kém hơn việc đổ một sàn lầu.

Mẹo cho gia chủ: Khi xem báo giá, hãy hỏi kỹ nhà thầu: "Cách tính diện tích móng trong báo giá này đã bao gồm đà kiềng và bể phốt chưa?". Tại Minh Duy, chúng tôi luôn tính trọn gói để tránh phát sinh.

3. Hệ số Tầng hầm: Chi phí của sự an toàn và tiện nghi

Nếu bạn có ý định xây hầm để xe, hãy chuẩn bị tâm lý rằng chi phí xây tầng hầm sẽ rất cao. Không phải vì vật tư đắt hơn, mà vì biện pháp thi công cực kỳ tốn kém và rủi ro.

Việc đào sâu xuống lòng đất gây nguy cơ sạt lở nhà hàng xóm rất cao. Nhà thầu phải ép cừ Larsen, làm hệ văng chống (shorring) để giữ đất. Chi phí này thường được tính gộp vào hệ số diện tích hầm.

• Hầm có độ sâu < 1.3m (So với code vỉa hè): Tính 150% diện tích.

• Hầm có độ sâu 1.3m - 1.7m: Tính 170% diện tích.

• Hầm có độ sâu 1.7m - 2.0m: Tính 200% diện tích.

• Hầm có độ sâu > 2.0m: Tính 250% - 300% diện tích.

Giải thích chuyên sâu: Tại sao con số lại lên tới 200%?

1. Vận chuyển đất: Phải đào và chở hàng trăm khối đất đi đổ (chi phí đổ xà bần rất cao).

2. Chống thấm: Hầm nằm trong nước ngầm, phải dùng vật liệu chống thấm cao cấp (như Intoc, Sika bitum) và thi công rất kỹ, nếu không sau này hầm sẽ thành... bể nước.

3. Bê tông: Vách hầm và sàn hầm thường đổ bê tông dày, nhiều thép hơn tường gạch bình thường.

4. Hệ số phần Mái (Kết cấu): Che mưa hay làm đẹp?

Mái nhà không chỉ để che nắng mưa mà còn là yếu tố thẩm mỹ. Mỗi loại mái có kết cấu chịu lực khác nhau, dẫn đến hệ số khác nhau. Đặc biệt, hệ số mái bê tông cốt thép là điều nhiều người hay thắc mắc.

4.1. Mái tôn

• Hệ số: 15% - 30% diện tích mái.

• Thành phần: Bao gồm xà gồ sắt hộp, tôn lạnh/tôn cách nhiệt, máng xối.

• Ưu điểm: Rẻ, nhẹ, thi công nhanh.

4.2. Mái Bê tông cốt thép (BTCT)

• Hệ số: 50% diện tích mái.

• Thành phần: Cốp pha, cốt thép, bê tông, chống thấm, cán nền tạo dốc (chưa bao gồm lát gạch).

• Tại sao 50%? Nhiều người nghĩ mái cũng là sàn thì phải tính 100% như sàn lầu. Tuy nhiên, mái BTCT thường không xây tường ngăn phòng, không tô trát trần (nếu đóng thạch cao), tải trọng hoạt tải ít hơn sàn ở, nên hệ số 50% là hợp lý để chia sẻ chi phí với chủ nhà.

4.3. Mái ngói kèo sắt

• Hệ số: 70% diện tích mặt nghiêng.

• Thành phần: Hệ khung kèo thép mạ và ngói lợp.

• Lưu ý: Tính theo diện tích nghiêng (diện tích thực tế lợp ngói), không tính theo diện tích hình chiếu bằng.

4.4. Mái ngói đổ bê tông dán ngói

• Hệ số: 100% diện tích mặt nghiêng.

• Đặc điểm: Đây là loại mái "quý tộc", đắt đỏ nhất. Nhà thầu phải đổ bê tông mái dốc (rất khó làm), sau đó mới dán ngói hoặc bắt vít ngói lên. Kết cấu này siêu bền, chống ồn, chống nóng và chống trộm tuyệt đối.

5. Cách tính diện tích Ban công, Sân thượng và Thông tầng

Đây là những khu vực "nửa kín nửa hở", thường gây tranh cãi nhất khi nghiệm thu khối lượng.

5.1. Cách tính diện tích ban công

Nhiều gia chủ cho rằng ban công chìa ra ngoài, không có tường bao thì phải tính rẻ hơn. Nhưng thực tế:

• Hệ số chuẩn: 100% diện tích.

• Lý do: Ban công chịu nắng mưa trực tiếp, đòi hỏi kỹ thuật chống thấm khắt khe nhất. Việc thi công dàn giáo đua ra ngoài để đổ bê tông ban công rất nguy hiểm và tốn công. Hơn nữa, ban công còn phải xây lan can, đi ống thoát nước thẩm mỹ. Do đó, tính 100% là công bằng cho công sức của thợ.

5.2. Cách tính diện tích sân thượng

• Sân thượng không mái che: Tính 50% - 60%. (Bao gồm xử lý chống thấm, cán nền, lát gạch).

• Sân thượng có giàn phẹc (Lam trang trí): Tính 70% - 75%.

  • Việc đổ các thanh lam bê tông trang trí trên sân thượng rất tốn nhân công đóng cốp pha nhỏ lẻ, tô trát tỉ mỉ từng góc cạnh. Chi phí nhân công cho phần này rất cao nên hệ số phải tăng lên.

5.3. Ô thông tầng (Giếng trời)

• Diện tích nhỏ (< 8m2): Tính 100% diện tích sàn.

  • Tại sao rỗng mà vẫn tính tiền? Vì nhà thầu vẫn phải làm dầm bo xung quanh, xây tường giếng trời từ dưới lên trên, trát và sơn nước trong lòng giếng trời (cực hơn sơn tường phẳng).

• Diện tích lớn (> 8m2): Tính 50% - 70% diện tích.

Bạn muốn biết tổng chi phí chính xác cho ngôi nhà của mình sau khi áp dụng các hệ số này? Hãy tham khảo báo giá xây nhà phần thô hoặc liên hệ trực tiếp với Minh Duy để được lập dự toán miễn phí.

6. Bảng tổng hợp hệ số chuẩn thị trường 2026

Để thuận tiện cho bạn đối chiếu khi làm việc với các đơn vị xây dựng, Xây Dựng Minh Duy tổng hợp lại bảng hệ số xây dựng chuẩn nhất hiện nay.

(Lưu ý: Bảng này áp dụng cho nhà phố tiêu chuẩn, điều kiện thi công bình thường).

7. Lời khuyên từ chuyên gia

Là người đã trực tiếp giám sát và lên dự toán cho hàng trăm công trình tại TP.HCM và các tỉnh thành lân cận, tôi muốn chia sẻ với bạn một sự thật: "Đừng nhìn vào đơn giá, hãy nhìn vào Tổng cộng".

Nhiều đơn vị báo giá xây thô chỉ 3.300.000đ/m2 (thấp hơn thị trường 300k - 500k), nhưng họ lại:

1. Tính móng 60-70%.

2. Tính mái tôn 40%.

3. Tính ban công đua ra hệ số 1.2.

4. Tính các gờ chỉ trang trí riêng.

Kết quả là khi nhân lên, tổng số tiền bạn phải trả còn cao hơn đơn vị báo giá 3.600.000đ/m2 nhưng áp dụng hệ số chuẩn (Móng 40%, Mái 20%).

Hơn nữa, cách tính diện tích móng hay cách tính diện tích ban công chỉ là một phần của câu chuyện. Chất lượng vật tư (Sắt Việt Nhật hay tổ hợp? Xi măng Hà Tiên hay đa dụng? Ống nước Bình Minh hay hàng chợ?) mới là yếu tố cốt lõi tạo nên sự bền vững.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị không chỉ minh bạch về hệ số mà còn cam kết về chất lượng, Xây Dựng Minh Duy là đối tác bạn có thể tin cậy. Chúng tôi có bảng báo giá chi tiết, liệt kê rõ ràng từng hệ số cho từng hạng mục ngay từ đầu, tuyệt đối không có sự mập mờ để phát sinh về sau.

Bạn muốn biết chính xác ngôi nhà của mình rộng bao nhiêu mét vuông xây dựng? Bạn muốn biết cách tính diện tích xây dựng cụ thể cho lô đất của mình?

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Đội ngũ kỹ sư của Minh Duy sẵn sàng đo đạc và tư vấn miễn phí tận nơi.

THÔNG TIN LIÊN HỆ TƯ VẤN & BÁO GIÁ

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ (Văn phòng mới): 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo (Tư vấn 24/7): 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Xây Dựng Minh Duy – Minh bạch trong báo giá, Tận tâm trong thi công!