Sửa Nhà Trọn Gói Gồm Những Gì? Giải Mã Ranh Giới "Xây Dựng" & "Nội Thất" Để Tránh Phát Sinh

Bạn vừa cầm trên tay báo giá dịch vụ sửa nhà trọn gói và thở phào nhẹ nhõm vì nghĩ rằng: "Vậy là xong, chỉ cần đợi ngày xách vali vào ở"? Khoan đã, đây là một sự hiểu lầm cực kỳ phổ biến và "đắt đỏ" mà tôi đã gặp ở hơn 60% khách hàng tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Thực tế cay đắng là, nhiều gia chủ rơi vào tình cảnh nhà vừa sửa xong phần xác rất đẹp, tường sơn láng mịn, nhưng bên trong... trống hoác. Lúc này mới tá hỏa nhận ra ngân sách đã cạn, không còn tiền để làm tủ bếp, mua giường hay sắm Sofa. Để tránh rủi ro "nhà xây xong trơ trọi" và dự toán bị vỡ trận, bài viết này Xây Dựng Minh Duy sẽ bóc tách chi tiết ranh giới giữa 3 phần: Phần Thô - Phần Hoàn Thiện - Phần Nội Thất. Chúng tôi sẽ giúp bạn trả lời chính xác câu hỏi sửa nhà trọn gói gồm những gì để bạn làm chủ từng đồng tiền của mình.

Sửa nhà trọn gói gồm những gì?

Theo tiêu chuẩn chung của các công ty xây dựng uy tín, gói "Sửa nhà trọn gói" thường bao gồm vật tư và nhân công cho Phần Xây Dựng Cơ Bản (đập phá, xây tô, đi điện nước) và Phần Hoàn Thiện (ốp lát gạch, đóng trần thạch cao, sơn nước, lắp thiết bị vệ sinh, cửa).

Các hạng mục Nội Thất (như tủ bếp, tủ quần áo, giường, sofa...) thường KHÔNG nằm trong gói báo giá tiêu chuẩn này trừ khi có thỏa thuận riêng biệt (chìa khóa trao tay full nội thất). Việc tách bạch này giúp chủ nhà kiểm soát chi phí vật liệu gỗ/decor vốn có biến động giá rất lớn.

1. Định nghĩa lại "sửa nhà trọn gói" thực chất bao gồm những gì?

Đầu tiên, để không bị các nhà thầu "vẽ" thêm chi phí, chúng ta cần xác định rõ phạm vi tiêu chuẩn của một hợp đồng xây dựng dân dụng. Khi bạn tham khảo báo giá sửa nhà trọn gói, thông thường con số đó đang chi trả cho việc tạo nên "phần xác" và "lớp áo" của ngôi nhà. Cụ thể bao gồm:

Xây dựng cơ bản (Phần Thô)

Đây là phần "khung xương" quan trọng nhất quyết định độ bền của công trình. Dù bạn có làm nội thất đẹp đến đâu mà phần này yếu kém thì nhà vẫn sẽ nứt, thấm. Công việc bao gồm:

• Thi công phá dỡ: Đập tường cũ, tháo dỡ gạch nền, vận chuyển xà bần.

• Kết cấu: Gia cố móng (nếu nâng tầng), đổ bê tông sàn, xây tô tường ngăn phòng mới.

• Hệ thống M&E (Điện nước): Thi công đường ống cấp thoát nước, đi dây điện âm tường, đi ống đồng máy lạnh.

  • Cam kết tại Minh Duy: Chúng tôi chỉ sử dụng vật tư chính hãng loại 1 như dây điện Cadivi, ống nước Bình Minh, thép Việt Nhật/Pomina.

Phần Hoàn Thiện

Đây là những hạng mục "dính chặt" vào tường/sàn không thể tách rời, tạo nên thẩm mỹ cơ bản cho ngôi nhà:

• Ốp lát: Cán nền, ốp lát gạch nền nhà, gạch tường vệ sinh (thường dùng keo dán gạch để tăng độ bám).

• Trần: Đóng trần thạch cao (khung chìm Vĩnh Tường hoặc trần thả).

• Sơn: Bả matit, sơn lót và sơn phủ màu hoàn thiện (Dulux, Jotun...).

• Thiết bị: Lắp đặt thiết bị vệ sinh (Lavabo, bồn cầu, sen vòi), lắp đặt hệ thống cửa (Cửa phòng, cửa sổ, cửa chính), đèn chiếu sáng cơ bản (đèn lon âm trần).

Kết luận: Gói "Sửa nhà trọn gói" tiêu chuẩn thường dừng lại ở việc bàn giao một ngôi nhà sạch sẽ, điện nước đầy đủ, tường trần phẳng phiu. Tuy nhiên, nó chưa có công năng lưu trữ hay sinh hoạt (chưa có nơi để quần áo, chưa có bếp nấu).

Sơ đồ phân cấp các hạng mục trong sửa nhà trọn gói gồm những gì

2. Vùng xám: Nội thất liền tường - Nơi dễ gây hiểu lầm nhất

Đây chính là "vùng xám" khiến nhiều chủ nhà và nhà thầu xảy ra tranh cãi nhất khi bàn về việc sửa nhà trọn gói gồm những gì. Hạng mục này thường được hiểu là nội thất liền tường – những thứ gắn cố định vào nhà nhưng bản chất lại là đồ gỗ/nội thất.

Định nghĩa nội thất liền tường

Là các hạng mục nội thất được "may đo" theo kích thước thực tế tại công trình và gắn cố định vào không gian, rất khó hoặc không thể di chuyển sang nơi khác.

Các hạng mục cụ thể bao gồm

• Hệ tủ bếp (Tủ trên, tủ dưới, đảo bếp).

• Tủ quần áo âm tường (thường làm kịch trần).

• Kệ Tivi treo tường, hệ vách trang trí sau sofa.

• Vách ốp gỗ trang trí, lam gỗ cầu thang.

Tại sao phần này thường tách riêng?

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi thường tách hạng mục này thành một báo giá riêng hoặc phụ lục hợp đồng, thay vì gộp chung vào đơn giá xây dựng. Lý do là giá vật liệu nội thất có biên độ dao động cực lớn tùy thuộc vào "độ chịu chi" của gia chủ:

• Vật liệu: Một mét dài tủ bếp dùng Gỗ công nghiệp An Cường phủ Acrylic bóng gương sẽ đắt gấp đôi so với gỗ Melamine thường.

• Khu vực đặc thù: Tủ bếp dưới nơi thường xuyên tiếp xúc với nước cần dùng nhựa đặc Picomat để chống trương nở, mối mọt tuyệt đối (điều mà gỗ công nghiệp thường không làm được).

• Phụ kiện: Chỉ riêng bộ bản lề, ray trượt của Hafele hay Eurogold cũng có thể chênh lệch hàng chục triệu đồng so với phụ kiện thông thường.

Lời khuyên: Nếu bạn muốn sửa nhà chìa khóa trao tay bao gồm cả phần này, hãy yêu cầu nhà thầu liệt kê chi tiết chủng loại gỗ (MDF hay HDF, lõi xanh hay thường, phủ bề mặt là gì) để tránh mập mờ về chất lượng.

Thi công lắp đặt tủ bếp trong gói nội thất liền tường

3. Nội thất rời & Đồ trang trí

Nếu như phần nội thất liền tường còn có thể gộp vào hợp đồng xây dựng tổng thể, thì phần nội thất rời lại hoàn toàn thuộc về phạm vi phong cách sống cá nhân.

Danh mục nội thất rời

• Đồ gỗ: Giường ngủ, Sofa, Bàn ăn, Ghế, Bàn làm việc.

• Soft Decor: Rèm cửa, Tranh ảnh, Thảm trải sàn, Gối tựa.

• Điện máy: Tủ lạnh, Tivi, Máy lạnh, Máy giặt, Bếp từ, Hút mùi.

Tại sao nhà thầu xây dựng ít "bao thầu" phần này?

Vì gu thẩm mỹ là thứ không có tiêu chuẩn chung. Có người thích Sofa da bò Ý nhập khẩu giá trăm triệu, người lại thích Sofa nỉ phong cách Bắc Âu nhẹ nhàng.

Trong vai trò là đơn vị thi công, Xây Dựng Minh Duy tôn trọng sở thích riêng của bạn. Tuy nhiên, dù không trực tiếp mua sắm phần này trong gói cơ bản, chúng tôi vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn thiết kế. Kỹ sư của Minh Duy sẽ dựa trên kích thước dự kiến của bộ Sofa hay chiếc giường bạn định mua để bố trí ổ cắm điện, công tắc sao cho hợp lý, tránh tình trạng kê giường vào thì che mất ổ cắm sạc điện thoại.

4. Bảng so sánh chi tiết: Xây dựng và Nội thất

Để giúp bạn hình dung rõ nét nhất ranh giới giữa hai mảng này, tôi đã lập bảng so sánh chi tiết dưới đây. Bạn có thể lưu lại bảng này để đối chiếu khi xem báo giá.

Việc phân định rõ ràng sửa nhà trọn gói gồm những gì ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được tình trạng "trống đánh xuôi, kèn thổi ngược" giữa các đội thợ và đặc biệt là kiểm soát được chi phí nội thất không bị phình to mất kiểm soát.

5. Quy trình phối hợp: Làm Xây dựng trước hay Nội thất trước?

Rất nhiều gia chủ vì nôn nóng muốn về nhà mới sớm nên yêu cầu các đội thợ vào làm cùng lúc. Tuy nhiên, với kinh nghiệm thực chiến tại hàng trăm công trình ở TP.HCM và các tỉnh thành lân cận, tôi khuyên bạn tuyệt đối không nên "đốt cháy giai đoạn". Sự chồng chéo này thường dẫn đến hậu quả "lợn lành thành lợn què", hỏng hóc đồ đạc trước khi kịp sử dụng.

Để đảm bảo độ bền và thẩm mỹ, quy trình thi công nội thất cần phối hợp nhịp nhàng với đội xây dựng theo phương pháp "cuốn chiếu" chuẩn mực sau:

1. Xây dựng phần thô & M&E: Hoàn tất xây tô, đi ống điện nước âm tường.

2. Tạo nền tảng (Trần & Tường): Đóng trần thạch cao và lăn sơn lót.

3. Sàn: Lát nền gạch men (Nếu bạn định lát sàn gỗ công nghiệp, bước này chỉ cần cán nền phẳng và để lại làm sau cùng).

4. Lắp đặt Nội thất liền tường: Đây là thời điểm vàng để lắp tủ bếp, tủ áo. Lúc này nhà đã tương đối sạch, tường đã phẳng để tủ ôm khít vào tường.

5. Hoàn thiện sơn: Sau khi lắp tủ, thợ sơn sẽ quay lại dặm vá các vết trầy xước do quá trình vận chuyển lắp đặt gây ra và lăn lớp sơn phủ cuối cùng.

6. Nội thất rời và Đồ trang trí: Cuối cùng mới là lúc đưa Sofa, giường, rèm cửa và đồ điện tử vào.

⚠️ Lưu ý "xương máu" từ chuyên gia: Tuyệt đối không lắp đặt nội thất gỗ (đặc biệt là ray trượt ngăn kéo, bản lề) khi thợ sơn nước đang xả nhám. Bụi bột bả matit cực mịn sẽ len lỏi vào vòng bi của ray trượt, gây kẹt cứng, rít và hỏng phụ kiện chỉ sau vài ngày sử dụng. Hãy đợi bụi lắng xuống và vệ sinh công nghiệp sơ bộ rồi mới cho thợ gỗ vào.

Quy trình phối hợp giữa thợ xây và thợ nội thất chuẩn nhất

6. Nên thuê 1 đơn vị "Bao trọn" hay tách riêng Xây dựng & Nội thất?

Đây là câu hỏi khiến nhiều chủ nhà đau đầu. Dưới góc nhìn trung lập của Xây Dựng Minh Duy, mỗi phương án đều có ưu nhược điểm riêng:

Phương án 1: Tách riêng (Khuyên dùng cho phân khúc Cao cấp/Luxury)

Bạn thuê Minh Duy lo phần "Cứng" (Xây dựng chuẩn kỹ thuật). Sau đó, bạn thuê một đơn vị thiết kế & thi công nội thất chuyên sâu để lo phần "Mềm".

• Ưu điểm: Tính chuyên môn hóa cực cao, độ tinh xảo của đồ nội thất đạt mức nghệ thuật.

• Nhược điểm: Bạn phải đóng vai trò "Trọng tài" điều phối. Nếu tường bị nghiêng khiến tủ không lắp vừa, hai bên rất dễ đổ lỗi cho nhau. Bạn sẽ mệt mỏi trong việc khớp tiến độ.

Phương án 2: Gộp chung (Chìa khóa trao tay)

Bạn chọn dịch vụ sửa nhà trọn gói bao gồm cả nội thất tại Minh Duy. Chúng tôi đóng vai trò Tổng thầu, trực tiếp sản xuất hoặc liên kết với các xưởng gỗ vệ tinh uy tín.

• Ưu điểm: Đồng bộ 100%. Bảo hành quy về một đầu mối. Chúng tôi chịu trách nhiệm hoàn toàn nếu kích thước xây dựng sai lệch so với bản vẽ nội thất. Không có cảnh "trống đánh xuôi kèn thổi ngược".

• Nhược điểm: Cần chọn nhà thầu có năng lực quản lý toàn diện thực sự tốt.

Lời khuyên: Nếu bạn là người bận rộn và sửa nhà phố/chung cư tầm trung, phương án 2 là tối ưu nhất về thời gian và công sức.

7. Dự toán ngân sách: Tỷ lệ vàng 2026

Để tránh tình trạng "xây xong cái xác nhà thì hết tiền làm ruột", bạn cần một bảng kế hoạch dòng tiền thông minh. Đừng để câu hỏi chi phí nội thất trở thành nỗi ám ảnh vào phút chót.

Công thức phân bổ ngân sách "Tỷ lệ vàng" mà chúng tôi thường tư vấn cho khách hàng:

• Xây dựng cơ bản & Hoàn thiện: 60% - 70% tổng ngân sách.

• Nội thất & Thiết bị rời: 30% - 40% tổng ngân sách.

Ví dụ thực tế: Bạn dự định chi 500 triệu đồng để cải tạo tổng thể ngôi nhà.

• Hãy kiên quyết chỉ dành khoảng 300 - 350 triệu cho các hạng mục: Đập phá, xây tô, điện nước, ốp lát, trần, sơn và thiết bị vệ sinh (tham khảo chi tiết tại báo giá sửa nhà trọn gói).

• Giữ lại 150 - 200 triệu trong tài khoản để làm tủ bếp, tủ áo, mua giường nệm, sofa và máy lạnh.

Sai lầm thường gặp: Nhiều gia chủ vung tay chọn gạch lát nền quá đắt tiền (500k-600k/m2) hoặc thiết bị vệ sinh nhập khẩu xa xỉ, dẫn đến thâm hụt ngân sách phần sau. Hậu quả là phải ngủ trên sàn nhà hoặc dùng nội thất tạm bợ chắp vá, làm giảm giá trị hưởng thụ của ngôi nhà mới.

Tỷ lệ phân bổ chi phí khi sửa nhà trọn gói

8. Lời khuyên

Quay lại câu hỏi đầu bài: Sửa nhà trọn gói gồm những gì?

Tóm lại, trong 90% các trường hợp báo giá trên thị trường, "Trọn gói" có nghĩa là trọn gói phần Xây dựng & Hoàn thiện cơ bản. Các hạng mục nội thất (giường, tủ, bàn, ghế...) thường KHÔNG bao gồm, trừ khi bạn ký hợp đồng "Chìa khóa trao tay - Full nội thất" với các điều khoản liệt kê chi tiết về gỗ và phụ kiện.

Sự minh bạch ngay từ đầu là chìa khóa để có một ngôi nhà ưng ý. Đừng ngần ngại hỏi thẳng nhà thầu: "Báo giá này đã có tủ bếp chưa? Đã có máy bơm nước chưa?" để tránh những phát sinh khó chịu về sau.

Bạn đang băn khoăn chưa biết phân bổ ngân sách thế nào?

Đừng để những con số làm bạn rối trí. Hãy để Xây Dựng Minh Duy giúp bạn bóc tách chi tiết.

Gửi ngay mặt bằng hiện trạng hoặc ý tưởng của bạn cho chúng tôi. Chúng tôi sẽ lập cho bạn một bảng Dự toán tách lớp 2 phần (Xây dựng riêng - Nội thất riêng) chi tiết đến từng mét vuông, từng loại vật tư. Bạn sẽ nhìn thấy rõ tiền của mình đi đâu, hạng mục nào có thể tiết kiệm, hạng mục nào cần đầu tư.

LIÊN HỆ TƯ VẤN MIỄN PHÍ & KHẢO SÁT TẬN NƠI:

• Công Ty TNHH Xây Dựng Minh Duy

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com