Quy trình nghiệm thu phần thô nhà ở: Các bước và hạng mục cần kiểm tra kỹ

Hoàn thành phần thô là một dấu mốc quan trọng trong quá trình xây dựng ngôi nhà. Tuy nhiên, trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện, việc nghiệm thu phần thô một cách cẩn thận và đúng quy trình là bước không thể bỏ qua. Đây là hoạt động kiểm tra, đánh giá chất lượng cuối cùng cho toàn bộ phần khung sườn, nền móng của công trình, đảm bảo mọi thứ được thi công đúng thiết kế, đạt tiêu chuẩn kỹ thuật và đủ điều kiện an toàn để tiếp tục các công đoạn tiếp theo. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình nghiệm thu, các hạng mục cốt lõi cần kiểm tra và những hồ sơ pháp lý liên quan.

Để hiểu rõ tầm quan trọng của từng hạng mục trong phần thô, bạn có thể xem lại bài viết Xây Nhà Phần Thô Là Gì? Chi Tiết Các Hạng Mục Thi Công.

1. Mục đích và tầm quan trọng của nghiệm thu phần thô

Nghiệm thu phần thô không chỉ là một thủ tục hành chính mà mang ý nghĩa then chốt:

• Đánh giá chất lượng: Xác nhận khối lượng và chất lượng công việc thi công phần thô đã hoàn thành có phù hợp với hồ sơ thiết kế, hợp đồng xây dựng và các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành (TCVN) hay không.
• Phát hiện sớm sai sót: Giúp phát hiện kịp thời các khuyết tật, sai sót kỹ thuật (nếu có) của phần khung kết cấu, tường xây... để yêu cầu nhà thầu sửa chữa trước khi bị che lấp bởi các lớp hoàn thiện. Việc khắc phục lỗi ở giai đoạn này sẽ dễ dàng và ít tốn kém hơn nhiều.
• Cơ sở pháp lý: Biên bản nghiệm thu là bằng chứng pháp lý xác nhận việc hoàn thành giai đoạn thi công, là cơ sở để chủ đầu tư thực hiện thanh toán cho nhà thầu theo hợp đồng và chuyển sang giai đoạn thi công tiếp theo.
• Đảm bảo an toàn: Khẳng định phần kết cấu chịu lực chính của ngôi nhà đủ điều kiện an toàn để tiếp tục thi công và đưa vào sử dụng sau này.

2. Thời điểm thực hiện nghiệm thu phần thô

Trong xây dựng, có nhiều loại hình nghiệm thu. Đối với phần thô, cần phân biệt:

2.1. Nghiệm thu công việc xây dựng (trong quá trình)

Đây là việc nghiệm thu từng công việc cụ thể, đặc biệt là các công việc sẽ bị che khuất ở các bước sau. Ví dụ:

• Nghiệm thu cốt thép móng, cột, dầm, sàn trước khi đổ bê tông.
• Nghiệm thu cốp pha trước khi đổ bê tông.
• Nghiệm thu lớp chống thấm trước khi cán vữa hoặc ốp lát. Việc này rất quan trọng để kiểm soát chất lượng từng phần.

2.2. Nghiệm thu giai đoạn thi công (nghiệm thu phần thô hoàn thành)

Đây là nội dung chính của bài viết này. Nghiệm thu này được thực hiện sau khi nhà thầu đã hoàn thành toàn bộ các hạng mục công việc thuộc phần thô theo hợp đồng (thường bao gồm từ móng đến mái, xây tô tường...). Kết quả nghiệm thu giai đoạn này là cơ sở để quyết định có thể chuyển sang thi công phần hoàn thiện hay không.

3. Thành phần tham gia nghiệm thu phần thô

Theo quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng và thông lệ, thành phần tham gia buổi nghiệm thu phần thô hoàn thành thường bao gồm:

• Bên giao thầu (Chủ đầu tư/Chủ nhà): Người có quyền quyết định cuối cùng về việc chấp nhận hay từ chối nghiệm thu. Có thể là chủ nhà trực tiếp hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
• Bên nhận thầu (Nhà thầu thi công): Người phụ trách kỹ thuật thi công trực tiếp của nhà thầu (chỉ huy trưởng công trường, cán bộ kỹ thuật).
• Tư vấn giám sát (nếu chủ nhà thuê): Đơn vị hoặc cá nhân có chuyên môn, được chủ nhà thuê để giám sát chất lượng và tiến độ thi công. Vai trò của tư vấn giám sát rất quan trọng trong việc kiểm tra và đánh giá một cách khách quan.
• Đơn vị thiết kế (có thể mời tham gia): Trong trường hợp cần làm rõ các vấn đề liên quan đến thiết kế hoặc khi có thay đổi so với thiết kế ban đầu.

Sự có mặt đầy đủ và đúng thành phần là điều kiện cần để buổi nghiệm thu có giá trị pháp lý.

4. Các bước thực hiện quy trình nghiệm thu phần thô

Quy trình nghiệm thu thường diễn ra theo các bước sau:

4.1. Nhà thầu tự kiểm tra và yêu cầu nghiệm thu

Sau khi hoàn thành thi công phần thô, nhà thầu phải tự kiểm tra lại toàn bộ công việc, khắc phục các tồn tại (nếu có), lập hồ sơ hoàn thành và gửi văn bản yêu cầu nghiệm thu đến chủ đầu tư/tư vấn giám sát.

4.2. Chuẩn bị hồ sơ và điều kiện nghiệm thu

Chủ đầu tư/tư vấn giám sát xem xét yêu cầu của nhà thầu. Nhà thầu chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ pháp lý và tài liệu liên quan (sẽ liệt kê ở Mục 6). Hiện trường phải được dọn dẹp, đảm bảo an toàn và điều kiện thuận lợi cho việc kiểm tra.

4.3. Kiểm tra trực tiếp tại hiện trường

Các bên cùng tiến hành kiểm tra, đối chiếu thực tế thi công với hồ sơ thiết kế, hợp đồng và tiêu chuẩn kỹ thuật. Việc kiểm tra phải bao gồm đầy đủ các hạng mục được liệt kê trong checklist (xem Mục 5).

4.4. Lập biên bản nghiệm thu

Dựa trên kết quả kiểm tra thực tế và hồ sơ tài liệu:

• Nếu đạt yêu cầu: Các bên thống nhất lập và ký Biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng (Phần thô). Biên bản ghi rõ kết quả nghiệm thu là "Chấp nhận nghiệm thu".
• Nếu không đạt yêu cầu: Biên bản phải ghi rõ các tồn tại, hạng mục chưa đạt chất lượng, yêu cầu nhà thầu sửa chữa, khắc phục trong thời gian cụ thể. Sau khi nhà thầu khắc phục xong, sẽ tiến hành nghiệm thu lại. Biên bản ghi rõ kết quả là "Không chấp nhận nghiệm thu" hoặc "Chấp nhận nghiệm thu có điều kiện" (nếu lỗi nhỏ không ảnh hưởng chất lượng và an toàn).

4.5. Ký xác nhận biên bản

Đại diện hợp pháp của các bên tham gia (Chủ đầu tư, Nhà thầu, Tư vấn giám sát - nếu có) cùng ký tên và đóng dấu (nếu là tổ chức) vào biên bản nghiệm thu.

5. Checklist các hạng mục cần kiểm tra kỹ khi nghiệm thu phần thô

Đây là phần quan trọng nhất của buổi nghiệm thu hiện trường. Bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng các hạng mục sau:

5.1. Kiểm tra kích thước hình học và vị trí

• Đối chiếu kích thước tổng thể công trình, kích thước các phòng, chiều cao các tầng so với bản vẽ thiết kế.
• Kiểm tra vị trí, tim trục của các cột, tường có đúng vị trí không.

5.2. Kiểm tra phần bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn, móng)

• Bề mặt: Quan sát bằng mắt xem bê tông có bị rỗ, nứt, phân tầng không. Bề mặt sàn, dầm có phẳng không.
• Kích thước: Đo lại kích thước tiết diện cột, dầm, chiều dày sàn có đúng thiết kế không.
• Độ thẳng đứng/ngang: Dùng máy hoặc thước li vô, quả dọi kiểm tra độ thẳng đứng của cột, độ phẳng của sàn.
• Chất lượng bê tông: Kiểm tra hồ sơ thí nghiệm nén mẫu bê tông đã lấy trong quá trình đổ (kết quả cường độ sau 7, 14, 28 ngày). Nếu nghi ngờ chất lượng, có thể yêu cầu kiểm định lại bằng phương pháp không phá hủy (siêu âm, súng bật nẩy).

5.3. Kiểm tra phần cốt thép (thông qua hồ sơ nghiệm thu trước đó)

• Xem lại các biên bản nghiệm thu cốt thép đã ký trước khi đổ bê tông cho từng cấu kiện (móng, cột, dầm, sàn).
• Kiểm tra hình ảnh chụp lại quá trình lắp đặt thép (nếu có).
• Quan sát bề mặt bê tông để đánh giá sơ bộ về lớp bê tông bảo vệ cốt thép có đảm bảo không (có bị lộ thép không).

5.4. Kiểm tra tường xây

• Độ thẳng, phẳng, đứng: Dùng thước nhôm dài áp lên tường, dùng quả dọi kiểm tra.
• Mạch vữa: Quan sát mạch vữa ngang, đứng có đều, no đầy không. Gõ nhẹ lên tường kiểm tra độ đặc chắc.
• Liên kết: Kiểm tra các vị trí liên kết giữa tường và cột, dầm (kiểm tra râu thép chờ đã được liên kết chưa).
• Lanh tô cửa: Kiểm tra vị trí, kích thước, độ chắc chắn của lanh tô trên các ô cửa.
• Kích thước ô cửa: Đo lại kích thước chờ của cửa đi, cửa sổ có đúng thiết kế không.

Xem lại Kỹ thuật xây tường đúng chuẩn để biết các yêu cầu.

5.5. Kiểm tra phần mái

• Mái BTCT: Kiểm tra độ phẳng, độ dốc thoát nước, chất lượng bê tông.
• Mái tôn/ngói: Kiểm tra độ chắc chắn của hệ vì kèo, xà gồ; chất lượng lợp (đúng kỹ thuật, không bị hở, thấm dột sơ bộ).

5.6. Kiểm tra cầu thang

• Kiểm tra kích thước bản thang, số bậc, chiều rộng và chiều cao bậc thang có đúng thiết kế và thuận tiện sử dụng không. Độ chắc chắn của kết cấu thang.

5.7. Kiểm tra hệ thống ống chờ điện nước, MEP

• Kiểm tra vị trí, đường kính các ống chờ cấp thoát nước, ống luồn dây điện, hộp nối điện, ống đồng máy lạnh... có đúng bản vẽ MEP không.
• Kiểm tra độ dốc của các ống thoát nước.

5.8. Kiểm tra công tác chống thấm (đã thi công ở phần thô)

• Quan sát bề mặt lớp chống thấm đã thi công ở sàn vệ sinh, ban công, sàn mái... có đảm bảo yêu cầu kỹ thuật không.
• Quan trọng: Yêu cầu thử nước (ngâm nước trong 24-48h) tại các khu vực này để kiểm tra khả năng chống thấm trước khi ký nghiệm thu.

5.9. Kiểm tra vệ sinh công nghiệp cơ bản

• Công trường đã được dọn dẹp cơ bản, gọn gàng chưa.

10 Lưu ý quan trọng khi xây dựng phần thô tổng hợp nhiều điểm cần kiểm tra trong quá trình thi công và nghiệm thu.

6. Hồ sơ pháp lý phục vụ nghiệm thu phần thô

Để buổi nghiệm thu diễn ra thuận lợi và đúng quy định, nhà thầu cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, tài liệu sau:

• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công đã được phê duyệt (có đóng dấu).
• Giấy phép xây dựng (bản sao công chứng hoặc bản chính để đối chiếu).
• Hợp đồng thi công xây dựng.
• Nhật ký thi công công trình.
• Các biên bản nghiệm thu công việc xây dựng đã thực hiện trong giai đoạn phần thô (nghiệm thu thép, cốp pha, thử nước chống thấm...).
• Các chứng chỉ chất lượng, nguồn gốc xuất xứ của vật liệu đầu vào (CO, CQ).
• Kết quả thí nghiệm vật liệu (thép, xi măng, gạch, cát, đá...).
• Kết quả thí nghiệm nén mẫu bê tông tại các thời điểm 7, 14, 28 ngày tuổi.
• Bản vẽ hoàn công giai đoạn phần thô (nếu có thay đổi so với thiết kế gốc).
• Văn bản yêu cầu nghiệm thu của nhà thầu.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng (Phần thô) - Đây là văn bản được lập tại buổi nghiệm thu.

Nghiệm thu phần thô là một "cửa ải" quan trọng để đảm bảo chất lượng nền tảng cho ngôi nhà. Việc thực hiện đúng quy trình, kiểm tra kỹ lưỡng từng hạng mục theo checklist và hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ giúp chủ nhà yên tâm hơn khi bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Đừng ngần ngại đặt câu hỏi, yêu cầu nhà thầu giải trình hoặc thuê tư vấn giám sát chuyên nghiệp nếu bạn không tự tin về chuyên môn. Biên bản nghiệm thu phần thô được tất cả các bên ký xác nhận là bằng chứng quan trọng cho chất lượng công việc đã hoàn thành.

Để có cái nhìn tổng thể về quy trình xây dựng từ đầu đến cuối, hãy tham khảo Dịch Vụ Xây Nhà Phần Thô Chuyên Nghiệp: Báo Giá, Quy Trình & Kinh Nghiệm của công ty chúng tôi.