Hợp đồng thi công xây dựng phần thô: Mẫu chuẩn và lưu ý pháp lý quan trọng tại Việt Nam (2025)

Khi bắt tay vào xây dựng ngôi nhà mơ ước, việc ký kết hợp đồng thi công xây dựng phần thô với nhà thầu là một bước pháp lý cực kỳ quan trọng. Đây không chỉ là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa hai bên mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà và nhà thầu, đồng thời hạn chế tối đa các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thi công.

Một hợp đồng sơ sài, thiếu chi tiết hoặc không tuân thủ quy định pháp luật có thể dẫn đến nhiều rủi ro không đáng có. Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin cốt lõi về các nội dung cần có trong hợp đồng, những lưu ý pháp lý quan trọng theo quy định của Việt Nam và cấu trúc mẫu để bạn tham khảo.

Việc lựa chọn nhà thầu uy tín là tiền đề cho một hợp đồng tốt, xem Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu xây dựng phần thô uy tín.

1. Vai trò pháp lý và tầm quan trọng của hợp đồng xây dựng phần thô

Hợp đồng thi công xây dựng phần thô là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ đầu tư (chủ nhà) và nhà thầu thi công về việc thực hiện các công việc thuộc giai đoạn xây dựng phần thô của công trình. Về mặt pháp lý, hợp đồng có vai trò:

• Ghi nhận sự thỏa thuận: Xác lập rõ ràng các cam kết, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Là cơ sở thực hiện: Quy định chi tiết về phạm vi công việc, chất lượng, tiến độ, giá cả, thanh toán... để các bên tuân thủ.
• Phòng ngừa rủi ro: Các điều khoản về xử lý phát sinh, bảo hành, phạt vi phạm giúp hạn chế tranh chấp.
• Cơ sở giải quyết tranh chấp: Là căn cứ pháp lý quan trọng khi có mâu thuẫn xảy ra và cần đến sự can thiệp của cơ quan chức năng hoặc tòa án.

Việc thi công mà không có hợp đồng hoặc hợp đồng quá sơ sài, mập mờ sẽ đặt cả chủ nhà và nhà thầu vào tình thế rủi ro cao khi có vấn đề phát sinh.

2. Các nội dung bắt buộc và cần thiết trong hợp đồng thi công xây dựng phần thô theo quy định

Theo Luật Xây dựng hiện hành của Việt Nam (Luật số 50/2014/QH13, sửa đổi bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14) và các văn bản hướng dẫn liên quan (như Nghị định về quản lý hợp đồng xây dựng), một hợp đồng thi công xây dựng nói chung và hợp đồng thi công phần thô nói riêng cần có các nội dung cơ bản sau:

2.1. Thông tin đầy đủ của các bên tham gia hợp đồng

• Bên Giao thầu (Chủ đầu tư/Chủ nhà): Họ tên, địa chỉ thường trú, số CMND/CCCD, số điện thoại, số tài khoản ngân hàng (nếu cần).
• Bên Nhận thầu (Nhà thầu thi công): Tên công ty/cá nhân, địa chỉ trụ sở/thường trú, mã số thuế/số ĐKKD (nếu là công ty), họ tên người đại diện theo pháp luật, chức vụ, số điện thoại, số tài khoản ngân hàng.

2.2. Nội dung và khối lượng công việc cụ thể

Đây là phần cực kỳ quan trọng, cần mô tả chi tiết phạm vi công việc mà nhà thầu sẽ thực hiện trong gói thầu phần thô. Nên liệt kê rõ ràng các hạng mục: từ công tác chuẩn bị mặt bằng, thi công móng (loại móng gì?), khung bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn), xây tường (loại gạch, vị trí), tô trát tường (trong, ngoài?), thi công mái (loại mái?), cầu thang, lắp đặt hệ thống ống chờ điện nước... Phần này thường căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công đã được duyệt.

2.3. Yêu cầu về chất lượng công trình và vật liệu sử dụng

• Tiêu chuẩn kỹ thuật: Nêu rõ các Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) hoặc tiêu chuẩn kỹ thuật khác được áp dụng cho việc thi công và nghiệm thu.
• Vật liệu xây dựng: Cần có Phụ lục Hợp đồng chi tiết về chủng loại, quy cách, thương hiệu, nguồn gốc xuất xứ của các vật tư chính sẽ sử dụng (ví dụ: Thép Pomina CB300, Xi măng Hà Tiên PCB40, Gạch Tuynel Đồng Nai loại A...).

Tham khảo Vật liệu xây dựng phần thô và Kinh nghiệm chọn vật liệu để hiểu rõ hơn.

2.4. Tiến độ thực hiện hợp đồng

• Thời gian bắt đầu thi công dự kiến.
• Tổng thời gian hoàn thành phần thô.
• Có thể chia nhỏ tiến độ cho từng giai đoạn chính (móng, khung tầng 1, khung tầng 2...).

2.5. Đơn giá, giá hợp đồng và điều khoản thanh toán

• Đơn giá: Có thể áp dụng đơn giá theo m² xây dựng hoặc đơn giá chi tiết cho từng hạng mục.
• Giá hợp đồng: Tổng giá trị hợp đồng (có thể là trọn gói hoặc theo đơn giá cố định/điều chỉnh). Ghi rõ giá trị bằng số và bằng chữ. Giá đã bao gồm/chưa bao gồm thuế VAT (nếu có).
• Tạm ứng: Mức tạm ứng khi ký hợp đồng (thường không quá 30-50% giá trị hợp đồng theo quy định, tùy loại hợp đồng).
• Thanh toán: Quy định rõ số đợt thanh toán, thời điểm thanh toán (thường gắn với việc hoàn thành và nghiệm thu từng giai đoạn), giá trị thanh toán mỗi đợt, hình thức thanh toán (tiền mặt/chuyển khoản).

Xem Cách tính chi phí xây nhà phần thô để hiểu về đơn giá.

2.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/chủ nhà

• Nghĩa vụ: Cung cấp mặt bằng sạch, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng; thanh toán đúng hạn; phối hợp nghiệm thu; tạo điều kiện thi công...
• Quyền: Giám sát chất lượng, tiến độ; yêu cầu sửa chữa sai sót; tạm dừng/chấm dứt hợp đồng nếu nhà thầu vi phạm nghiêm trọng...

2.7. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công

• Nghĩa vụ: Thi công đúng thiết kế, đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn lao động; cung cấp đúng vật tư cam kết; bảo hành công trình; tự chịu trách nhiệm về kỹ thuật thi công...
• Quyền: Yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin, mặt bằng; được thanh toán đúng hạn; đề xuất điều chỉnh nếu thiết kế bất hợp lý...

2.8. Quy định về nghiệm thu và bàn giao công trình

• Nghiệm thu vật liệu đầu vào.
• Nghiệm thu công việc xây dựng (ví dụ: nghiệm thu cốt thép, cốp pha trước khi đổ bê tông).
• Nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng.
• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình (hoàn thành phần thô) để bàn giao.
• Quy định rõ thành phần tham gia nghiệm thu, hồ sơ nghiệm thu.

2.9. Điều khoản bảo hành công trình

• Thời gian bảo hành: Theo quy định của pháp luật (Luật Xây dựng) và thỏa thuận trong hợp đồng. Thông thường, bảo hành kết cấu tối thiểu 24 tháng, bảo hành chống thấm dột tối thiểu 12 tháng đối với nhà ở.
• Phạm vi bảo hành: Những hạng mục nào được bảo hành.
• Trách nhiệm của nhà thầu trong thời gian bảo hành.

2.10. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và thưởng/phạt

• Phạt vi phạm: Quy định rõ mức phạt nếu một bên vi phạm các điều khoản (ví dụ: nhà thầu chậm tiến độ, sai chất lượng; chủ nhà chậm thanh toán...). Mức phạt không vượt quá % giá trị hợp đồng theo quy định pháp luật.
• Bồi thường thiệt hại: Nếu vi phạm gây ra thiệt hại thực tế.
• Thưởng: Có thể thỏa thuận thưởng nếu nhà thầu vượt tiến độ, đảm bảo chất lượng tốt.

2.11. Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng; Bất khả kháng

• Các trường hợp được phép tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng của mỗi bên.
• Thủ tục và hậu quả pháp lý khi tạm dừng/chấm dứt.
• Quy định về các sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh...) và cách xử lý.

2.12. Giải quyết tranh chấp

• Ưu tiên giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải.
• Nếu không thành, lựa chọn phương thức giải quyết tiếp theo: Trọng tài thương mại hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

3. Phân tích các điều khoản quan trọng cần đặc biệt lưu ý

Khi xem xét hợp đồng, hãy đặc biệt chú ý đến các điều khoản sau:

3.1. Phạm vi công việc và phụ lục vật tư

Đây là điều khoản dễ gây tranh cãi nhất. Phải đọc thật kỹ xem nhà thầu sẽ làm những gì, hạng mục nào không bao gồm. Phụ lục vật tư phải ghi rõ tên thương hiệu, quy cách (ví dụ: Thép Ø16 CB300 thương hiệu A, Xi măng PCB40 thương hiệu B...). Yêu cầu nhà thầu cam kết không tự ý thay đổi vật tư.

3.2. Tiến độ và điều kiện thanh toán

Tiến độ phải khả thi. Lịch thanh toán phải rõ ràng, chỉ thanh toán khi đã nghiệm thu khối lượng công việc tương ứng hoàn thành. Tránh các điều khoản yêu cầu ứng tiền quá nhiều khi công việc chưa bắt đầu hoặc chưa hoàn thành đáng kể. Điều khoản phạt chậm tiến độ phải đủ sức răn đe.

3.3. Xử lý phát sinh

Trong quá trình thi công, việc thay đổi thiết kế hoặc phát sinh công việc là khó tránh khỏi. Hợp đồng cần quy định rõ quy trình: yêu cầu thay đổi -> nhà thầu báo giá phát sinh -> chủ nhà phê duyệt chi phí và thay đổi -> mới tiến hành thi công phần phát sinh. Tránh việc "làm trước, báo giá sau".

3.4. Nghiệm thu

Quy định rõ ai là người có quyền nghiệm thu (chủ nhà, tư vấn giám sát nếu có), tiêu chuẩn nghiệm thu dựa trên đâu (thiết kế, TCVN), thời hạn để nhà thầu khắc phục các tồn tại (nếu có) sau khi nghiệm thu.

3.5. Bảo hành

Hiểu rõ nhà thầu bảo hành những gì và trong bao lâu. Quy định rõ thời gian nhà thầu phải có mặt xử lý sự cố kể từ khi nhận được thông báo của chủ nhà.

4. Tham khảo cấu trúc mẫu hợp đồng thi công xây dựng phần thô

Lưu ý: Đây chỉ là cấu trúc tham khảo, không phải là mẫu hợp đồng hoàn chỉnh có thể sử dụng ngay. Mỗi công trình có đặc thù riêng, bạn nên tùy chỉnh và tốt nhất là tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia về hợp đồng xây dựng.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG PHẦN THÔ (Công trình: Nhà ở gia đình)

Số: …………/2025/HĐTC-PT

• Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015;
• Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014;
• Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020;
• Căn cứ Nghị định số [Số Nghị định] / [Năm] /NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
• Căn cứ Giấy phép xây dựng số …… ngày…… tháng…… năm…… do …… cấp;
• Căn cứ Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công được phê duyệt;
• Căn cứ vào năng lực và nhu cầu của hai bên.

Hôm nay, ngày…… tháng…… năm 2025, tại ………………………………………, chúng tôi gồm có:

BÊN GIAO THẦU (BÊN A): Ông/Bà ………………………………………… Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………… Số CCCD: ………………… Ngày cấp: ………………… Nơi cấp: ………………… Điện thoại: …………………………… Email: ……………………………………………… Số tài khoản: ………………………… Tại ngân hàng: ……………………………………

BÊN NHẬN THẦU (BÊN B): [Tên Công ty/Cá nhân] ………………………………… Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………… Mã số thuế/ĐKKD: ……………………… (Nếu là công ty) Đại diện bởi Ông/Bà: …………………………… Chức vụ: …………………………… Điện thoại: …………………………… Email: ……………………………………………… Số tài khoản: ………………………… Tại ngân hàng: ……………………………………

Hai bên thống nhất ký kết Hợp đồng thi công xây dựng phần thô với các điều khoản sau:

Điều 1: Nội dung và khối lượng công việc (Mô tả chi tiết phạm vi công việc phần thô Bên B thực hiện theo hồ sơ thiết kế đính kèm - xem Mục 2.2 ở trên)

Điều 2: Yêu cầu về chất lượng và vật liệu sử dụng (Nêu tiêu chuẩn áp dụng, tham chiếu Phụ lục vật tư chi tiết - xem Mục 2.3 ở trên)

Điều 3: Tiến độ thực hiện (Thời gian bắt đầu, kết thúc, có thể có các mốc giai đoạn - xem Mục 2.4 ở trên)

Điều 4: Giá hợp đồng và phương thức thanh toán (Tổng giá trị, đơn giá (nếu có), điều khoản tạm ứng, các đợt thanh toán - xem Mục 2.5 ở trên)

Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của Bên A (Xem Mục 2.6 ở trên)

Điều 6: Quyền và nghĩa vụ của Bên B (Xem Mục 2.7 ở trên)

Điều 7: Nghiệm thu và bàn giao (Quy trình, thành phần, hồ sơ nghiệm thu - xem Mục 2.8 ở trên)

Điều 8: Bảo hành công trình (Thời gian, phạm vi bảo hành - xem Mục 2.9 ở trên)

Điều 9: Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (Quy định mức phạt, trách nhiệm bồi thường - xem Mục 2.10 ở trên)

Điều 10: Bất khả kháng (Các trường hợp và cách xử lý - xem Mục 2.11 ở trên)

Điều 11: Tạm dừng, chấm dứt hợp đồng (Điều kiện, thủ tục, hậu quả - xem Mục 2.11 ở trên)

Điều 12: Giải quyết tranh chấp (Phương thức ưu tiên và lựa chọn cuối cùng - xem Mục 2.12 ở trên)

Điều 13: Điều khoản chung (Hiệu lực hợp đồng, số bản, cam kết thực hiện...)

ĐẠI DIỆN BÊN A (Ký, ghi rõ họ tên) ĐẠI DIỆN BÊN B (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)

Phụ lục Hợp đồng (nếu có):

• Phụ lục 01: Danh mục vật tư sử dụng chi tiết.
• Phụ lục 02: Tiến độ thi công chi tiết.
• ...

Hợp đồng thi công xây dựng phần thô là văn bản pháp lý vô cùng quan trọng, đóng vai trò "luật chơi" rõ ràng giữa chủ nhà và nhà thầu. Một hợp đồng chi tiết, chặt chẽ, tuân thủ các quy định pháp luật sẽ là nền tảng vững chắc để công trình diễn ra suôn sẻ, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên. Đừng ngần ngại dành thời gian đọc kỹ, hiểu rõ từng điều khoản và tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý nếu cần thiết trước khi đặt bút ký. Lựa chọn nhà thầu uy tín và có một bản hợp đồng minh bạch là bước khởi đầu thông minh cho hành trình xây dựng tổ ấm của bạn.

Để có cái nhìn tổng quan về dịch vụ xây nhà phần thô và các yếu tố liên quan, hãy tham khảo Dịch Vụ Xây Nhà Phần Thô của chúng tôi.