Giải đáp: Xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2 trong năm 2026?

Bước sang năm 2026, thị trường xây dựng tại TP. HCM và các tỉnh lân cận đang có những biến động nhất định về giá nhân công và vật tư. Câu hỏi lớn nhất mà các gia chủ – đặc biệt là những người lần đầu xây nhà – đặt ra chính là: Xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2? Việc nắm rõ đơn giá không chỉ giúp bạn dự trù ngân sách chính xác mà còn tránh được những rủi ro về chi phí phát sinh sau này.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi hiểu rằng xây nhà là chuyện hệ trọng cả đời. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết, minh bạch về giá cả, giúp bạn có cái nhìn toàn diện từ góc độ của một chuyên gia thi công thực chiến.

Mức giá trung bình trên thị trường hiện nay

Hiện nay, khi tìm kiếm thông tin về giá thầu xây dựng nhà phố, bạn sẽ thấy một ma trận giá cả khác nhau. Tuy nhiên, để trả lời ngắn gọn cho câu hỏi xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2, mức giá trung bình thị trường năm 2026 đang dao động trong khoảng từ 3.350.000 VNĐ/m2 đến 3.850.000 VNĐ/m2 đối với nhà phố tiêu chuẩn.

Tuy nhiên, đây không phải là con số cố định. Đơn giá này sẽ thay đổi dựa trên quy mô công trình và mức độ đầu tư. Dưới đây là bảng phân tích khoảng giá tham khảo để bạn dễ hình dung:

• Nhà phố hiện đại (Hẻm lớn, dễ thi công): 3.350.000 đ – 3.550.000 đ/m2.

• Nhà phố trong hẻm nhỏ (Vận chuyển khó khăn): 3.600.000 đ – 3.850.000 đ/m2.

• Biệt thự, nhà phố tân cổ điển (Yêu cầu kỹ thuật cao): 3.800.000 đ – 4.200.000 đ/m2.

Lưu ý quan trọng: Đơn giá trên thường bao gồm hai phần chính:

1. Vật tư phần thô: Sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch, ống nước, dây điện... (Nhà thầu cung cấp).

2. Nhân công: Nhân công làm phần thô và nhân công hoàn thiện (ốp lát, sơn nước, lắp đặt thiết bị...).

Để có cái nhìn chi tiết và con số chính xác nhất cho trường hợp của mình, bạn có thể tham khảo bảng báo giá xây nhà phần thô chi tiết mà Xây Dựng Minh Duy cập nhật liên tục.

Tại sao có sự chênh lệch giá giữa các đơn vị?

Rất nhiều khách hàng thắc mắc tại sao cùng một câu hỏi xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2, nhưng đơn vị A báo giá 3.2 triệu, trong khi đơn vị B lại báo 3.6 triệu? Sự chênh lệch này không hẳn do đắt hay rẻ, mà nằm ở chất lượng thực tế mà bạn nhận được.

Trong thực tế xây dựng, chúng tôi gọi đây là "giá trị ẩn" của công trình. Sự chênh lệch đến từ 3 yếu tố cốt lõi:

1. Chủng loại và chất lượng vật tư

Cam kết vật tư trên giấy tờ là một chuyện, nhưng việc kiểm soát vật tư tại công trường lại là chuyện khác.

• Sắt thép: Một đơn giá chuẩn sẽ sử dụng thép Việt Nhật (Vina Kyoei) hoặc Pomina. Đơn giá rẻ hơn có thể sử dụng thép tổ hợp hoặc các thương hiệu ít tên tuổi, độ bền kém hơn.

• Cát, đá: Cát hạt lớn (cát vàng) dùng cho bê tông và xây tô luôn đắt hơn cát nhiễm mặn hoặc cát san lấp. Việc sử dụng cát sạch quyết định tường nhà bạn có bị nứt chân chim hay ố vàng sau 1-2 năm sử dụng hay không.

• Điện nước: Ống nước Bình Minh và dây điện Cadivi là tiêu chuẩn vàng. Những đơn vị giá rẻ có thể pha trộn các loại ống mỏng hơn hoặc dây dẫn kém chất lượng để hạ giá thành.

2. Tay nghề thợ và quy trình thi công

Giá thầu xây dựng nhà phố chịu ảnh hưởng lớn bởi con người.

• Đội ngũ thợ lành nghề, đọc hiểu bản vẽ tốt, thi công tỉ mỉ (tường thẳng, mạch gạch đều) sẽ có mức lương cao hơn thợ thời vụ.

• Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi duy trì đội thợ cơ hữu, không bán thầu, đảm bảo chất lượng đồng nhất. Điều này khác biệt hoàn toàn với các đơn vị nhận giá rẻ rồi khoán lại cho các đội thợ tự do với giá thấp (bán thầu), dẫn đến chất lượng không kiểm soát được.

3. Chính sách bảo hành và hậu mãi

Một báo giá uy tín luôn đi kèm với trách nhiệm. Chi phí bạn bỏ ra cao hơn một chút ban đầu chính là mua sự an tâm cho 5-10 năm sau. Các đơn vị uy tín sẽ có quỹ bảo hành để xử lý ngay lập tức nếu có sự cố thấm dột hay nứt tường, thay vì "bỏ con giữa chợ".

Cách tính giá xây dựng theo m2

Để tự ước lượng ngân sách trước khi gặp nhà thầu, bạn cần hiểu cách tính giá xây dựng theo m2. Tổng chi phí không chỉ là (Diện tích đất x Đơn giá), mà phải nhân với Hệ số xây dựng.

Công thức chung:

Chi phí ước tính = Diện tích xây dựng (đã nhân hệ số) X Đơn giá phần thô

Cách tính diện tích quy đổi (Hệ số tham khảo):

• Móng: Tùy loại móng (móng đơn, móng băng, móng cọc) sẽ tính từ 30% - 50% diện tích tầng trệt.

• Tầng hầm (nếu có): Tính 150% - 200% diện tích tùy độ sâu.

• Tầng trệt & Các lầu: Tính 100% diện tích.

• Sân thượng:

  • Phần có mái che: 100% diện tích.

  • Phần không có mái che: 50% - 70% diện tích (tùy việc có lát gạch, xây tường bao hay không).

• Mái:

  • Mái tôn: 15% - 30% diện tích.

  • Mái bê tông cốt thép: 50% diện tích.

  • Mái ngói kèo sắt: 70% diện tích.

Ví dụ minh họa: Bạn muốn xây nhà phố 1 trệt 2 lầu trên diện tích đất 5x20m (100m2), dùng móng cọc, mái bê tông.

• Móng: 100m2 x 40% = 40m2.

• Trệt: 100m2 x 100% = 100m2.

• Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2.

• Lầu 2: 100m2 x 100% = 100m2.

• Mái BTCT: 100m2 x 50% = 50m2.

• Tổng diện tích xây dựng: 390m2.

Nếu áp dụng đơn giá giá xây thô m2 sàn là 3.500.000 VNĐ, tổng chi phí dự trù sẽ là:

390m² X 3.500.000 VNĐ = 1.365.000.000 VNĐ

Lưu ý: Đây là cách tính sơ bộ. Để có bảng dự toán chi tiết từng hạng mục, bạn nên liên hệ trực tiếp đơn vị cung cấp dịch vụ xây nhà phần thô uy tín để được đo đạc thực tế.

Cảnh báo về các báo giá "siêu rẻ"

Trong quá trình tư vấn cho hàng trăm khách hàng, Xây Dựng Minh Duy đã gặp không ít trường hợp gia chủ "dở khóc dở cười" vì chọn nhà thầu có báo giá ban đầu cực thấp (dưới 3 triệu/m2). Bạn cần hết sức cảnh giác với các chiêu trò sau:

1. Bẫy phát sinh khổng lồ: Báo giá ban đầu rất rẻ vì họ cố tình liệt kê thiếu hạng mục (ví dụ: không tính phần đào móng, không tính nhân công lắp đặt điện nước, thiếu vật tư phụ...). Khi vào thi công, họ sẽ yêu cầu bạn trả thêm tiền cho những hạng mục này, khiến tổng chi phí đội lên cao hơn cả mức giá trung bình thị trường.

2. Rút ruột công trình: Sử dụng gạch không đủ tiêu chuẩn, bớt xén sắt thép trong dầm cột. Điều này cực kỳ nguy hiểm vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực của ngôi nhà, gây lún nứt về sau.

3. Bỏ chạy giữa chừng: Nhiều đội thầu nhận giá quá thấp, làm được một nửa thì hết vốn hoặc thấy lỗ nên bỏ ngang, buộc gia chủ phải thuê đơn vị khác vào sửa chữa với chi phí đắt đỏ gấp đôi.

Do đó, khi tìm hiểu xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2, hãy nhìn vào tổng giá trị hợp đồng và bảng vật tư cam kết thay vì chỉ nhìn vào đơn giá trên mỗi mét vuông.

Làm sao để có báo giá chính xác nhất khi chưa có bản vẽ?

Đây là nỗi băn khoăn của hầu hết các gia chủ khi mới bắt đầu lên kế hoạch. Bạn chưa thuê thiết kế, chưa có giấy phép xây dựng thì làm sao biết chính xác số tiền cần chuẩn bị?

Dưới đây là lời khuyên từ kinh nghiệm thực tế của chúng tôi:

1. Xác định nhu cầu công năng: Bạn cần bao nhiêu phòng ngủ? Có cần gara xe hơi không? Có thang máy không? Những yếu tố này ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chi phí.

2. Tham khảo các công trình lân cận: Hỏi thăm những ngôi nhà có diện tích tương đương trong khu vực vừa xây xong để nắm mức giá sàn tại địa phương.

3. Tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia: Thay vì tự tính toán mơ hồ, hãy liên hệ với các công ty xây dựng uy tín. Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi hỗ trợ khảo sát miễn phí và lập bảng khái toán dựa trên nhu cầu sơ bộ của bạn. Dù chưa có bản vẽ chi tiết, chúng tôi vẫn có thể đưa ra con số chính xác đến 90% dựa trên kinh nghiệm thi công hàng loạt công trình tương tự.

Việc nhận tư vấn sớm không chỉ giúp bạn biết giá xây nhà phần thô, mà còn giúp bạn tối ưu hóa thiết kế để tiết kiệm chi phí ngay từ đầu.

Quy trình làm việc chuyên nghiệp tại Xây Dựng Minh Duy

Để đảm bảo tính minh bạch và chất lượng công trình, Xây Dựng Minh Duy áp dụng quy trình làm việc chuẩn 6 bước:

1. Tiếp nhận thông tin: Lắng nghe nhu cầu và mong muốn của khách hàng qua Hotline/Zalo 0982.96.93.79.

2. Khảo sát thực tế: Kỹ sư xuống tận nơi để đánh giá hiện trạng đất, đường vào, điều kiện thi công.

3. Lập dự toán và Báo giá: Gửi bảng báo giá chi tiết, bóc tách khối lượng rõ ràng.

4. Ký kết hợp đồng: Thống nhất các điều khoản về chủng loại vật tư, tiến độ, và thanh toán.

5. Thi công và Giám sát: Triển khai thi công theo đúng kỹ thuật, có kỹ sư giám sát thường xuyên.

6. Nghiệm thu và Bàn giao: Cam kết bảo hành dài hạn sau khi bàn giao.

Chúng tôi tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ xây nhà phần thô với uy tín đã được khẳng định qua hàng trăm công trình tại TP. HCM. Sự tin tưởng của khách hàng chính là thước đo giá trị chính xác nhất.

Tóm lại, câu trả lời cho câu hỏi xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2 trong năm 2026 nằm trong khoảng 3.350.000 VNĐ - 3.850.000 VNĐ/m2 cho các công trình tiêu chuẩn. Tuy nhiên, đừng để những con số giá rẻ làm mờ mắt trước những rủi ro về chất lượng. Một ngôi nhà vững chãi cần được xây dựng từ những vật tư tốt nhất và bàn tay của những người thợ tâm huyết nhất.

Nếu bạn đang có ý định xây tổ ấm và cần một bảng dự toán chi tiết, trung thực và tối ưu nhất, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng bạn để biến bản vẽ thành hiện thực.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM (Quận 7)

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• MST: 0314513901

Hãy để lại tin nhắn hoặc gọi ngay cho chúng tôi để nhận tư vấn miễn phí!