Sửa chữa chung cư: Tất tần tật kinh nghiệm, thủ tục và báo giá [2025]

Cẩm nang đầy đủ về sửa chữa chung cư 2025: Thủ tục, quy định, các hạng mục, ý tưởng thiết kế, dự toán chi phí, kinh nghiệm và báo giá chi tiết.

Sở hữu một căn hộ chung cư mang đến nhiều tiện ích, nhưng việc sửa chữa, cải tạo lại không hề đơn giản như nhà đất riêng lẻ. Để giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chuẩn bị tốt nhất cho kế hoạch "thay áo mới" cho tổ ấm của mình, bài viết này sẽ cung cấp tất tần tật thông tin về sửa chữa chung cư, từ kinh nghiệm thực tế, thủ tục pháp lý, các hạng mục thi công, cho đến dự toán chi phí và báo giá chi tiết (cập nhật 2025).

1. Thủ tục xin phép sửa chữa chung cư

Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất mà bạn cần thực hiện trước khi tiến hành bất kỳ công việc sửa chữa nào.

1.1. Quy trình xin phép

  1. Liên hệ Ban quản lý tòa nhà: Để được cung cấp thông tin chi tiết về quy định sửa chữa, mẫu đơn xin phép và các giấy tờ cần thiết.
  2. Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ thường bao gồm:
    • Đơn xin sửa chữa căn hộ (theo mẫu).
    • Bản vẽ thiết kế chi tiết (thể hiện rõ hiện trạng và phương án cải tạo).
    • Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng, hợp đồng mua bán,...).
    • Bản sao CMND/CCCD của chủ hộ.
    • Phương án thi công (thời gian, biện pháp thi công, cam kết đảm bảo an toàn, vệ sinh,...).
    • Giấy ủy quyền (nếu chủ hộ ủy quyền cho người khác thực hiện).
    • Ảnh chụp hiện trạng các khu vực cần sửa chữa
  3. Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ đầy đủ cho Ban quản lý tòa nhà.
  4. Chờ xét duyệt: Ban quản lý sẽ xem xét hồ sơ và có thể yêu cầu bạn bổ sung, chỉnh sửa (nếu cần).
  5. Nhận kết quả: Nếu hồ sơ được duyệt, bạn sẽ nhận được văn bản chấp thuận cho phép sửa chữa.

1.2. Cơ quan quản lý

  • Ban quản lý tòa nhà: Là đơn vị trực tiếp tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ xin phép sửa chữa của bạn.
  • UBND phường/xã: Trong một số trường hợp, bạn có thể cần xin phép UBND phường/xã (ví dụ: sửa chữa ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của tòa nhà).

1.3. Thời gian xử lý

Thời gian xử lý hồ sơ xin phép sửa chữa chung cư có thể khác nhau tùy theo quy định của từng tòa nhà và mức độ phức tạp của việc sửa chữa. Thông thường, thời gian này dao động từ 5-15 ngày làm việc.

Tham khảo ngay: Thủ tục xin phép sửa nhà chung cư chi tiết

1.4. Các lưu ý quan trọng

  • Không tự ý sửa chữa khi chưa được phép: Việc này có thể dẫn đến bị đình chỉ thi công, phạt hành chính, thậm chí phải tháo dỡ, hoàn trả hiện trạng.
  • Thông báo cho hàng xóm: Trước khi thi công, hãy thông báo cho các hộ gia đình xung quanh về thời gian, hạng mục thi công và những ảnh hưởng có thể xảy ra.
  • Tuân thủ nghiêm ngặt quy định của tòa nhà: Về thời gian thi công, tiếng ồn, vệ sinh, an toàn,...

2. Quy định sửa chữa chung cư

Mỗi tòa nhà chung cư có những quy định riêng về việc sửa chữa, cải tạo căn hộ. Bạn cần nắm rõ những quy định này để tránh vi phạm.

2.1. Hạng mục được phép và không được phép sửa chữa

  • Được phép:
    • Sơn, bả tường, trần.
    • Thay thế, sửa chữa sàn nhà (không thay đổi kết cấu chịu lực).
    • Lắp đặt, thay thế hệ thống điện, nước (không thay đổi vị trí các hộp kỹ thuật).
    • Lắp đặt, thay thế thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp.
    • Thay thế cửa, cửa sổ (đảm bảo đúng quy cách, màu sắc theo quy định của tòa nhà).
    • Lắp đặt nội thất (không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực).
    • Và một số hạng mục khác được ban quản lý cho phép.
  • Không được phép:
    • Thay đổi kết cấu chịu lực của căn hộ (cột, dầm, tường chịu lực,...).
    • Cơi nới, lấn chiếm không gian chung.
    • Thay đổi công năng sử dụng của căn hộ (ví dụ: biến phòng ngủ thành phòng bếp).
    • Thay đổi kiến trúc mặt ngoài của tòa nhà.
    • Và một số hạng mục khác bị cấm theo quy định của ban quản lý toà nhà.

2.2. Quy định về tiếng ồn, thời gian thi công

  • Thời gian thi công: Thường được quy định từ 8h sáng đến 5h chiều các ngày trong tuần (trừ ngày lễ, Tết). Một số tòa nhà có thể có quy định riêng.
  • Tiếng ồn: Hạn chế tối đa tiếng ồn, đặc biệt là trong giờ nghỉ trưa và vào ban đêm. Sử dụng các biện pháp giảm thiểu tiếng ồn (ví dụ: sử dụng máy móc, thiết bị giảm âm).
  • Vệ sinh chung: phải đảm bảo vệ sinh sạch sẽ khu vực thi công và hành lang, không để vật liệu bừa bãi.

2.3. Quy định về an toàn

  • Đảm bảo an toàn lao động cho người thi công.
  • Sử dụng vật liệu an toàn, không gây cháy nổ.
  • Không để vật liệu, dụng cụ thi công cản trở lối đi chung.

3. Các hạng mục sửa chữa chung cư phổ biến

Dưới đây là một số hạng mục sửa chữa chung cư phổ biến mà bạn có thể tham khảo:

  • Cải tạo không gian: Phá bỏ tường ngăn (không phải tường chịu lực) để tạo không gian mở, thay đổi bố cục các phòng,...
  • Sửa chữa điện nước: Thay thế, sửa chữa hệ thống điện, ống nước, thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp,...
  • Chống thấm: Chống thấm tường, trần, sàn, ban công, nhà vệ sinh,...
  • Sơn sửa: Sơn lại tường, trần, cửa,...
  • Thay thế sàn: Thay thế sàn gỗ, sàn gạch,...
  • Lắp đặt nội thất: Lắp đặt tủ bếp, tủ quần áo, giường, kệ,...
  • Sửa chữa, thay thế cửa: Cửa chính, cửa sổ, cửa ban công.

4. Ý tưởng cải tạo chung cư

  • Tối ưu diện tích: Sử dụng nội thất đa năng, tận dụng các góc chết, thiết kế không gian mở,...

    Tối ưu diện tích chung cư

  • Thiết kế thông minh: Sử dụng ánh sáng tự nhiên, màu sắc, vật liệu để tạo cảm giác rộng rãi, thoáng đãng.

    Thiết kế thông minh

  • Phong thủy: Bố trí nội thất, lựa chọn màu sắc hợp mệnh gia chủ để mang lại may mắn, tài lộc.

    Bố trí nội thất, lựa chọn màu sắc hợp mệnh gia chủ

5. Dự toán chi phí sửa chữa chung cư

Chi phí sửa chữa chung cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

  • Diện tích căn hộ.
  • Hạng mục sửa chữa.
  • Chất lượng vật liệu.
  • Đơn giá nhân công.
  • Chi phí thiết kế (nếu có).
  • Chi phí xin phép (nếu có).
  • Chi phí phát sinh.

Cách tính chi phí

  1. Lập bảng dự toán chi tiết: Liệt kê tất cả các hạng mục cần sửa chữa, đơn giá, số lượng, thành tiền.
  2. Tham khảo báo giá của nhiều nhà thầu: Để có cái nhìn tổng quan về mức giá trên thị trường.
  3. Dự trù thêm 10-20% chi phí phát sinh: Để đối phó với các tình huống bất ngờ.

Bảng giá tham khảo (cập nhật 2025)

Bảng giá sửa nhà chung cư trọn gói:

HẠNG MỤC ĐƠN VỊ TÍNH ĐƠN GIÁ (VNĐ) GHI CHÚ
1. PHÁ DỠ, THÁO DỠ      
Phá dỡ tường gạch m2 80.000 - 150.000 Tùy độ dày tường, vị trí
Tháo dỡ trần thạch cao m2 50.000 - 80.000  
Tháo dỡ sàn gỗ m2 40.000 - 60.000  
Tháo dỡ thiết bị vệ sinh Cái 100.000 - 300.000  
2. XÂY TÔ, ỐP LÁT      
Xây tường gạch (100mm) m2 250.000 - 350.000 Đã bao gồm vật liệu (cát, xi măng, gạch)
Tô tường (trát tường) m2 120.000 - 180.000 Đã bao gồm vật liệu
Ốp tường gạch m2 350.000 - 600.000 Tùy loại gạch
Lát nền gạch m2 300.000 - 550.000 Tùy loại gạch
3. SƠN NƯỚC      
Sơn bả matit (trong nhà) m2 150.000 - 250.000 Tùy loại sơn, số lớp sơn
Sơn ngoại thất m2 200.000 - 350.000 Tùy loại sơn, số lớp sơn, điều kiện thi công
4. TRẦN THẠCH CAO      
Làm trần thạch cao phẳng m2 180.000 - 250.000  
Làm trần thạch cao giật cấp m2 220.000 - 300.000  
5. ĐIỆN NƯỚC      
Đi lại đường điện (âm tường) m 80.000 - 120.000  
Đi lại đường nước (âm tường) m 100.000 - 150.000  
Lắp đặt thiết bị điện (ổ cắm, công tắc) Cái 50.000 - 100.000  
Lắp đặt thiết bị vệ sinh Cái 300.000 - 800.000 Tùy loại thiết bị
6. SÀN GỖ      
Lắp đặt sàn gỗ công nghiệp m2 300.000 - 600.000 Tùy loại gỗ, độ dày
Lắp đặt sàn gỗ tự nhiên m2 600.000 - 1.500.000+ Tùy loại gỗ, độ dày
7. NỘI THẤT (Tủ bếp, tủ quần áo,...)     Liên hệ để được báo giá chi tiết (rất khác nhau tùy thiết kế và vật liệu)

Lưu ý:

  • Bảng giá trên chỉ mang tính chất tham khảo. Giá thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào:
    • Diện tích căn hộ.
    • Hiện trạng thực tế.
    • Yêu cầu cụ thể của khách hàng.
    • Vật liệu sử dụng.
    • Thời điểm thi công.
  • Giá trên chưa bao gồm VAT.
  • Để có báo giá chính xác nhất, khách hàng nên liên hệ trực tiếp với Xây Dựng Minh Duy để được khảo sát và tư vấn miễn phí.

6. Kinh nghiệm sửa chữa chung cư

  • Lời khuyên từ chuyên gia:
    • "Hãy lên kế hoạch chi tiết trước khi bắt đầu sửa chữa."
    • "Đừng ham rẻ mà chọn vật liệu kém chất lượng."
    • "Giám sát chặt chẽ quá trình thi công để đảm bảo chất lượng."
    • "Luôn dự trù kinh phí phát sinh."
  • Chia sẻ từ chủ nhà:
    • "Tôi đã rất hối hận vì không xin phép ban quản lý trước khi sửa nhà."
    • "Việc chọn nhà thầu uy tín là vô cùng quan trọng."
    • "Tôi đã tiết kiệm được rất nhiều chi phí nhờ lên kế hoạch chi tiết."

Tham khảo ngay: Kinh nghiệm sửa nhà chung cư

7. Lựa chọn nhà thầu sửa chữa chung cư

7.1. Tiêu chí lựa chọn

  • Kinh nghiệm: Ưu tiên nhà thầu có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực sửa chữa chung cư.
  • Uy tín: Tìm hiểu về uy tín của nhà thầu thông qua đánh giá của khách hàng cũ, các dự án đã thực hiện.
  • Chuyên môn: Đội ngũ thợ thi công có tay nghề cao, được đào tạo bài bản.
  • Giá cả: Cạnh tranh, hợp lý, phù hợp với ngân sách của bạn.
  • Bảo hành: Có chính sách bảo hành rõ ràng, minh bạch.
  • Pháp lý: Có đầy đủ giấy phép kinh doanh, chứng chỉ hành nghề.

7.2. Quy trình làm việc

  1. Tiếp nhận yêu cầu: Nhà thầu tiếp nhận thông tin, yêu cầu của bạn.
  2. Khảo sát: Nhà thầu đến khảo sát hiện trạng căn hộ của bạn.
  3. Tư vấn: Nhà thầu tư vấn cho bạn về phương án sửa chữa, vật liệu, thiết kế,...
  4. Báo giá: Nhà thầu lập báo giá chi tiết gửi cho bạn.
  5. Ký hợp đồng: Hai bên ký hợp đồng thi công.
  6. Thi công: Nhà thầu tiến hành thi công theo đúng hợp đồng.
  7. Nghiệm thu: Bạn nghiệm thu công trình cùng với nhà thầu.
  8. Bàn giao: Nhà thầu bàn giao công trình cho bạn.
  9. Bảo hành: Nhà thầu thực hiện bảo hành theo cam kết.

8. Xây Dựng Minh Duy: Đơn vị sửa chữa chung cư uy tín hàng đầu

Xây Dựng Minh Duy tự hào là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực sửa chữa, cải tạo chung cư tại TP.HCM. Chúng tôi đã thực hiện thành công hàng trăm dự án, mang đến sự hài lòng cho khách hàng.

Dịch vụ của chúng tôi:

  • Tư vấn, thiết kế sửa chữa chung cư.
  • Thi công sửa chữa chung cư trọn gói.
  • Cung cấp vật liệu xây dựng chính hãng.
  • Bảo hành công trình dài hạn.
  • Hỗ trợ xin phép sửa chữa.
  • Cải tạo, nâng cấp chung cư.

Cam kết của chúng tôi:

  • Chất lượng công trình đảm bảo.
  • Tiến độ thi công nhanh chóng.
  • Giá cả cạnh tranh.
  • Dịch vụ chuyên nghiệp.
  • Bảo hành uy tín.

Xây Dựng Minh Duy: Đơn vị sửa chữa chung cư uy tín hàng đầu TP.HCM

Xây Dựng Minh Duy: Đơn vị sửa chữa chung cư uy tín hàng đầu

9. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

  • Q: Tôi có cần xin phép xây dựng khi sửa chữa chung cư không?
    • A: Có, bạn cần xin phép ban quản lý tòa nhà trước khi tiến hành sửa chữa.
  • Q: Thời gian sửa chữa chung cư mất bao lâu?
    • A: Thời gian sửa chữa phụ thuộc vào quy mô và mức độ phức tạp của công việc, thường dao động từ vài ngày đến vài tuần.
  • Q: Làm thế nào để tiết kiệm chi phí sửa chữa chung cư?
    • A: Lên kế hoạch chi tiết, lựa chọn vật liệu phù hợp, tìm kiếm nhà thầu uy tín, giám sát chặt chẽ quá trình thi công.
  • Q: Tôi có thể tự sửa chữa chung cư không?
    • A: Bạn có thể tự sửa chữa các hạng mục đơn giản. Tuy nhiên, đối với các hạng mục phức tạp, bạn nên thuê nhà thầu chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn và chất lượng.
  • Q: Có cần xem phong thủy khi sửa chữa chung cư không?
    • A: Việc xem phong thủy là không bắt buộc, tuy nhiên, nếu có điều kiện, bạn có thể tham khảo ý kiến của chuyên gia phong thủy để bố trí không gian sống hài hòa, mang lại may mắn và tài lộc.

Liên hệ Xây Dựng Minh Duy để được tư vấn miễn phí

  • Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
  • Số điện thoại: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
  • Email: xaydungminhduy@gmail.com
  • Website: www.xaydungminhduy.com

Sửa chữa chung cư là một quá trình đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết nhất định. Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích, giúp bạn tự tin hơn khi bắt tay vào việc cải tạo tổ ấm của mình. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn thêm, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Minh Duy để được hỗ trợ tốt nhất!

Tìm hiểu thêm:

0982.969.379