Xây nhà phần thô gồm những gì? Phân tích chuyên sâu cho chủ nhà 2026

Đối với những gia chủ lần đầu bước chân vào hành trình kiến tạo tổ ấm, thuật ngữ "xây dựng phần thô" thường gây ra nhiều sự nhầm lẫn. Nhiều người lầm tưởng phần thô chỉ đơn giản là đổ vài cây cột và xây tường gạch. Tuy nhiên, thực tế phức tạp hơn rất nhiều. Phần thô chính là "khung xương" quyết định tuổi thọ, độ an toàn và khả năng chống chịu của ngôi nhà trước thời gian và thời tiết.

Vậy cụ thể xây nhà phần thô gồm những gì? Phạm vi công việc của nhà thầu dừng lại ở đâu và trách nhiệm của chủ nhà bắt đầu từ đâu? Bài viết chuyên sâu dưới đây của Xây Dựng Minh Duy sẽ giải mã tường tận từng hạng mục kỹ thuật, giúp bạn nắm quyền kiểm soát và quản lý ngân sách hiệu quả nhất.

Khi tìm hiểu xây nhà phần thô gồm những gì, bạn cần nhớ 2 nhóm công việc chính mà nhà thầu phải cung cấp (bao gồm cả Vật tư thô và Nhân công):

1. Phần móng và bể ngầm: Đào đất, gia công cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng, bể tự hoại, hố ga.

2. Phần thân (Khung xương): Đổ bê tông cột, dầm, sàn, cầu thang, lợp mái.

3. Phần xây trát: Xây tường bao, tường ngăn, tô trát tường trong ngoài, cán nền.

4. Phần điện nước (MEP thô): Đi đường ống nước âm, đường dây điện âm, đế âm (chưa lắp thiết bị). Lưu ý: Thường bao gồm nhân công ốp lát hoàn thiện (nhưng vật tư gạch do chủ nhà mua).

Tại sao phải hiểu rõ hạng mục phần thô?

Trước khi đi sâu vào chi tiết kỹ thuật, chúng ta cần thống nhất về tầm quan trọng của việc hiểu rõ các hạng mục phần thô. Trong ngành xây dựng dân dụng tại Việt Nam năm 2026, hợp đồng "xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện" đang là hình thức phổ biến nhất.

Nếu phần hoàn thiện (sơn, gạch, nội thất) quyết định vẻ đẹp thẩm mỹ bên ngoài, thì phần thô quyết định "sức khỏe" của công trình. Một ngôi nhà có phần thô chuẩn chỉ sẽ không bao giờ gặp phải tình trạng nứt tường, thấm dột, sụt lún hay hệ thống điện nước trục trặc sau vài năm sử dụng. Việc hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì giúp bạn:

• Tránh phát sinh chi phí: Không bị nhà thầu tính thêm tiền cho những hạng mục vốn dĩ đã phải có trong hợp đồng.

• Giám sát chất lượng: Biết được quy trình đúng để kiểm tra thợ thầy.

• Dự trù ngân sách hoàn thiện: Biết chính xác những gì mình cần mua sắm sau khi phần thô kết thúc.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Để trả lời câu hỏi xây nhà phần thô gồm những gì hay các danh mục thi công phần thô một cách tường tận nhất, Xây Dựng Minh Duy sẽ bóc tách quy trình thành giai đoạn chính theo trình tự thi công thực tế tại công trường. Đây là chuẩn mực thi công được áp dụng cho các công trình nhà phố, biệt thự chất lượng cao.

Công tác trắc đạc, định vị công trình

Đây là hạng mục xây nhà phần thô khởi đầu, đóng vai trò vô cùng quan trọng, đảm bảo công trình được xây dựng đúng vị trí, đúng kích thước theo bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng.

• Giải thích: Là quá trình chuyển các trục tim, cao độ, kích thước hình học của công trình từ bản vẽ thiết kế ra thực địa khu đất xây dựng.
• Tầm quan trọng: Đảm bảo sự chính xác tuyệt đối về vị trí móng, cột, tường... tránh sai lệch có thể gây hậu quả nghiêm trọng và tốn kém chi phí sửa chữa sau này.
• Hoạt động chính:
  • Xác định ranh giới khu đất, mốc giới xây dựng.
  • Định vị tim trục móng, cột theo bản vẽ.
  • Gửi mốc cao độ chuẩn để kiểm soát trong suốt quá trình thi công.
  • Sử dụng các thiết bị chuyên dụng như máy toàn đạc, máy thủy bình.

Đào đất, thi công móng, đà kiềng

Móng nhà là kết cấu chịu lực quan trọng nhất, truyền tải toàn bộ tải trọng của công trình xuống nền đất. Hạng mục xây nhà phần thô này quyết định sự ổn định của cả ngôi nhà.

• Đào đất:
  • Đào đất hố móng (móng đơn, móng băng, móng bè) theo đúng kích thước, độ sâu thiết kế.
  • Đào đất cho tầng hầm (nếu có).
  • Vận chuyển đất thừa ra khỏi công trường.
• Thi công móng:
  • Bê tông lót móng: Tạo lớp đệm phẳng, sạch, chống mất nước xi măng cho lớp bê tông móng chính. Thường dùng bê tông đá 4x6 M100, dày 100mm.
  • Gia công lắp dựng cốt thép móng: Thép được cắt, uốn, buộc nối theo đúng bản vẽ kết cấu, đảm bảo chủng loại, đường kính và vị trí.
  • Lắp dựng coffa (ván khuôn) móng: Tạo khuôn để đổ bê tông, định hình móng. Coffa phải kín khít, vững chắc.
  • Đổ bê tông móng: Bê tông phải đúng mác thiết kế, được trộn đều và đầm kỹ để đảm bảo đặc chắc, không bị rỗ.
• Thi công đà kiềng (dầm móng):
  • Là hệ dầm bê tông cốt thép nối các chân cột hoặc chạy dọc theo tường, nằm trên hoặc ngang với mặt móng.
  • Chức năng: Giằng các móng lại với nhau, đỡ tường xây tầng trệt, phân bố đều tải trọng.
  • Quy trình thi công tương tự như móng (cốt thép, coffa, bê tông).

Đây là một trong những công việc phần thô phức tạp và đòi hỏi kỹ thuật cao.

Thi công hầm tự hoại, hố ga

Hệ thống này đảm bảo vệ sinh và thoát nước cho công trình.

• Giải thích:
  • Hầm tự hoại (bể phốt): Nơi xử lý sơ bộ chất thải sinh hoạt từ toilet trước khi thải ra hệ thống thoát nước chung.
  • Hố ga: Điểm thu nước thải sinh hoạt (từ bếp, nhà tắm, máy giặt), nước mưa và là nơi lắng đọng cặn bẩn, giúp tránh tắc nghẽn đường ống.
• Vật liệu: Thường được xây bằng gạch đặc hoặc đổ bê tông cốt thép, tùy theo thiết kế và yêu cầu.
• Tầm quan trọng: Là hạng mục xây nhà phần thô không thể thiếu, đảm bảo vệ sinh môi trường và sự tiện nghi cho ngôi nhà. Công tác này thường được tiến hành song song hoặc ngay sau khi hoàn thành phần móng.

Lưu ý chuyên gia: Một số nhà thầu giá rẻ thường "quên" liệt kê phần san lấp mặt bằng vào báo giá. Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi luôn minh bạch hạng mục này ngay từ đầu trong dịch vụ xây nhà phần thô.

Lắp dựng cốt thép, coffa, đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng

Sau khi hoàn thành móng, danh mục thi công phần thô tiếp theo là tạo dựng khung chịu lực cho các tầng trên.

• Cột (Columns): Là các cấu kiện thẳng đứng, chịu nén, truyền tải trọng từ dầm, sàn xuống móng.
• Dầm (Beams): Là các cấu kiện nằm ngang hoặc nghiêng, đỡ sàn, tường và truyền tải trọng vào cột.
• Sàn (Slabs): Là các bản phẳng nằm ngang, tạo ra các mặt bằng sử dụng (sàn tầng) hoặc mái.
• Quy trình thi công lặp lại cho từng tầng:
  1. Gia công, lắp dựng cốt thép: Cốt thép được chuẩn bị (cắt, uốn) và lắp đặt theo đúng bản vẽ thiết kế kết cấu cho cột, dầm, sàn.
  2. Lắp dựng coffa (ván khuôn): Ván khuôn được lắp đặt để tạo hình cho bê tông. Coffa cột phải đảm bảo độ thẳng đứng, coffa dầm sàn phải đảm bảo độ phẳng và cao độ.
  3. Đổ bê tông: Bê tông được vận chuyển (thủ công hoặc bơm) và đổ vào khuôn. Quá trình đầm dùi kỹ lưỡng để bê tông đặc chắc, không bị rỗ là rất quan trọng.
  4. Bảo dưỡng bê tông: Sau khi đổ, bê tông cần được giữ ẩm (tưới nước, phủ bạt) để đạt cường độ thiết kế và tránh nứt.
  5. Tháo dỡ coffa: Thực hiện khi bê tông đã đạt cường độ cho phép (thường sau 7-28 ngày tùy cấu kiện).

Quá trình này tạo nên "bộ xương" vững chãi cho ngôi nhà, là phần cốt lõi khi tìm hiểu xây thô bao gồm những gì.

Xây tường bao, tường ngăn phòng

Sau khi khung bê tông cốt thép đã ổn định, hạng mục xây nhà phần thô tiếp theo là xây tường.

• Tường bao (External walls): Các bức tường bao quanh bên ngoài công trình, có chức năng che chắn, bảo vệ, cách âm, cách nhiệt.
• Tường ngăn (Internal partition walls): Các bức tường bên trong nhà, dùng để phân chia không gian thành các phòng chức năng.
• Vật liệu: Gạch đất sét nung (gạch ống, gạch đặc), gạch không nung (gạch bê tông cốt liệu - block, gạch bê tông khí chưng áp - AAC),...
• Kỹ thuật xây:
  • Xây theo đúng vị trí, kích thước trong bản vẽ.
  • Đảm bảo tường thẳng, phẳng, mạch vữa đều, no vữa.
  • Có các biện pháp liên kết tường với cột, dầm (thép râu, lưới thép).
  • Bố trí lanh tô (lintels) bằng bê tông cốt thép trên các ô cửa đi, cửa sổ để đỡ tường phía trên.

Công đoạn này định hình rõ ràng các không gian chức năng của ngôi nhà.

Thi công cầu thang (bê tông, xây bậc)

Cầu thang là hạng mục kết nối giao thông giữa các tầng.

• Cầu thang bê tông cốt thép: Đây là loại cầu thang phổ biến nhất trong nhà ở dân dụng vì độ bền và khả năng tạo hình đa dạng.
  • Thi công cốt thép, coffa cho bản thang, dầm chiếu tới, chiếu nghỉ theo đúng thiết kế (hình dáng, độ dốc, chiều rộng).
  • Đổ bê tông cho toàn bộ kết cấu cầu thang.
• Xây bậc thô: Sau khi bê tông cầu thang đã đông kết và tháo coffa, các bậc thô thường được xây bằng gạch đặc hoặc gạch ống để tạo hình cơ bản cho bậc thang trước khi hoàn thiện ốp đá hoặc gỗ.

Lắp đặt hệ thống thoát nước thải (âm sàn, âm tường)

Đây là một công việc phần thô quan trọng liên quan đến hệ thống cơ điện nước (MEP).

• Giải thích: Lắp đặt hệ thống đường ống thu gom và thoát nước thải sinh hoạt (từ phễu thu sàn nhà vệ sinh, lavabo, chậu rửa chén, máy giặt...) và nước mưa (từ mái, ban công, seno).
• Vị trí lắp đặt: Các đường ống này thường được đi âm trong sàn bê tông, trong tường gạch trước khi tiến hành tô trát hoặc cán nền.
• Vật liệu: Thường sử dụng ống nhựa uPVC với các đường kính phù hợp cho từng vị trí.
• Yêu cầu kỹ thuật: Đảm bảo độ dốc thoát nước theo tiêu chuẩn, các mối nối kín khít, vị trí ống chính xác theo bản vẽ thiết kế hệ thống thoát nước.

Đi ống điện, nước, internet, cáp quang âm tường, âm sàn

Tương tự hệ thống thoát nước, việc lắp đặt các hệ thống ống chờ này cũng là một hạng mục xây nhà phần thô quan trọng.

• Ống luồn dây điện: Lắp đặt các ống nhựa (PVC, HDPE dạng ruột gà hoặc ống cứng) âm tường, âm sàn để luồn dây điện sau này. Bao gồm cả việc đặt đế âm cho công tắc, ổ cắm.
• Ống cấp nước sạch: Lắp đặt đường ống cấp nước lạnh và nước nóng (nếu có) bằng vật liệu PPR hoặc uPVC chịu nhiệt, đi âm tường hoặc âm sàn đến các vị trí sử dụng (vòi nước, sen tắm, lavabo, máy nước nóng...).
• Ống chờ cho internet, cáp truyền hình, điện thoại: Đi sẵn các đường ống chờ đến các vị trí dự kiến lắp đặt thiết bị.
• Ống thoát nước ngưng cho máy lạnh: Đi ống chờ thoát nước cho các vị trí lắp đặt máy lạnh.
• Yêu cầu: Việc lắp đặt phải được thực hiện theo bản vẽ thiết kế M&E, đảm bảo chính xác vị trí, tránh xung đột với các hệ thống khác và kết cấu.

Thi công mái (mái bê tông cốt thép hoặc vì kèo lợp ngói/tôn)

Mái nhà là phần kết cấu bao che phía trên cùng của công trình, bảo vệ ngôi nhà khỏi các yếu tố thời tiết.

• Mái bê tông cốt thép (Mái bằng):
  • Quy trình thi công tương tự như sàn bê tông cốt thép (lắp dựng cốt thép, coffa, đổ bê tông).
  • Đặc biệt chú trọng tạo độ dốc thoát nước về các vị trí thu nước (sê nô, phễu thu).
  • Công tác chống thấm cho mái bằng thường được thực hiện kỹ lưỡng, có thể nằm trong hạng mục xây nhà phần thô hoặc tách riêng sang phần hoàn thiện tùy hợp đồng.
• Mái dốc (Lợp ngói, lợp tôn):
  • Thi công vì kèo thép/gỗ (Truss system): Lắp dựng hệ khung xương đỡ mái (vì kèo, xà gồ, cầu phong, li tô) bằng thép hộp, thép hình hoặc gỗ theo thiết kế.
  • Lợp vật liệu mái: Sau khi hoàn thành hệ khung, tiến hành lợp ngói hoặc tôn. Việc lợp mái có thể được tính vào phần thô hoặc phần hoàn thiện, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng. Đôi khi, phần thô chỉ bao gồm hệ khung vì kèo.

Việc hoàn thành mái đánh dấu sự kết thúc của giai đoạn hình thành "lớp vỏ" cơ bản cho ngôi nhà.

Công tác trát tường (nếu có trong hợp đồng)

Trát tường (hay tô tường) là việc phủ một lớp vữa (xi măng - cát) lên bề mặt tường gạch, cột, dầm, trần bê tông.

• Mục đích: Tạo bề mặt phẳng, nhẵn, che lấp các khuyết điểm của tường xây, bảo vệ kết cấu gạch và bê tông, đồng thời là lớp nền cho công tác sơn bả hoặc ốp lát sau này.
• Phạm vi: Trát tường mặt trong và mặt ngoài nhà, trần (nếu không đóng trần thạch cao).
• Lưu ý: Đây là hạng mục xây nhà phần thô mà nhiều nhà thầu gộp vào gói thi công phần thô và nhân công hoàn thiện. Tuy nhiên, một số hợp đồng có thể tách riêng, coi đây là bước đầu của công tác hoàn thiện. Gia chủ cần làm rõ điều này trong hợp đồng với nhà thầu.

Công tác chống thấm cơ bản (nếu có trong hợp đồng)

Chống thấm là hạng mục cực kỳ quan trọng để bảo vệ công trình khỏi sự xâm nhập của nước, tránh ẩm mốc, hư hỏng kết cấu và các vật liệu hoàn thiện khác.

• Các vị trí cần chống thấm cơ bản: Sàn nhà vệ sinh, ban công, lô gia, mái bằng, sê nô thu nước, tường tầng hầm (nếu có).
• Vật liệu: Màng chống thấm khò nóng/tự dính, hóa chất chống thấm dạng lỏng quét/phun (Sika, Kova, Flinkote...), phụ gia chống thấm cho bê tông, vữa.
• Tầm quan trọng: Một công việc phần thô không thể xem nhẹ. Việc chống thấm tốt ngay từ đầu sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí sửa chữa sau này.
• Lưu ý: Tương tự như công tác trát tường, việc chống thấm cơ bản có thể được bao gồm trong danh mục thi công phần thô hoặc không, tùy thuộc vào thỏa thuận hợp đồng.

Phân biệt rõ ràng: Phần thô vs. Phần hoàn thiện

Để tránh tranh cãi trong quá trình thi công, bảng so sánh dưới đây sẽ làm rõ ranh giới trách nhiệm vật tư giữa hạng mục phần thô và phần hoàn thiện.

Việc nắm rõ bảng phân tích này giúp bạn hiểu xây nhà phần thô gồm những gì để chuẩn bị tài chính mua sắm vật tư hoàn thiện. Bạn có thể tham khảo chi tiết báo giá xây nhà phần thô mới nhất của Minh Duy để thấy đơn giá minh bạch cho từng m2.

Vật liệu phần thô: Yếu tố cốt lõi của chất lượng

Khi bạn đã biết xây nhà phần thô gồm những gì, câu hỏi tiếp theo phải là: "Nhà thầu sử dụng vật liệu gì cho những hạng mục đó?". Chất lượng vật tư thô quyết định 90% tuổi thọ công trình.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi cam kết "nói không với vật tư giả, vật tư kém chất lượng". Trong hợp đồng thi công, chúng tôi quy định rõ ràng các thương hiệu uy tín hàng đầu thị trường để đảm bảo tiêu chuẩn:

1. Sắt thép: Việt Nhật (Vinakyoei) hoặc Pomina. (Tuyệt đối không dùng thép tổ hợp, thép âm).

2. Xi măng: Insee (Holcim cũ) cho bê tông và Hà Tiên đa dụng cho xây tô.

3. Gạch xây: Tuynel Bình Dương (Tám Quỳnh, Thành Tâm...) - Gạch nung kỹ, kích thước chuẩn 8x8x18.

4. Đá xanh: Đá 1x2 cho bê tông và đá 4x6 cho lót móng (nguồn Hóa An hoặc Đồng Nai), không dùng đá đen.

5. Cát: Cát vàng hạt lớn cho bê tông, cát vàng hạt trung cho xây tô. (Sàng lọc sạch tạp chất, không nhiễm mặn).

6. Bê tông: Bê tông tươi thương phẩm (Lê Phan, Mekong...) hoặc bê tông trộn máy tại chỗ theo cấp phối chuẩn.

7. Ống nước: Bình Minh (PVC cho thoát và PPR cho cấp).

8. Dây điện: Cadivi (Cáp điện lực loại 1).

9. Chống thấm: Kova CT-11A hoặc Sika Latex.

Cam kết mạnh mẽ: Nếu chủ đầu tư phát hiện Xây Dựng Minh Duy sử dụng vật tư không đúng cam kết, chúng tôi chịu phạt 50 triệu đồng/lần vi phạm.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Để hoàn thiện kiến thức về xây nhà phần thô gồm những gì, dưới đây là giải đáp cho những thắc mắc phổ biến nhất của các gia chủ.

Xây thô có bao gồm nhân công ốp lát gạch không?

Có. Hầu hết các gói thầu "Xây thô và nhân công hoàn thiện" hiện nay đều bao gồm công thợ ốp lát gạch nền và gạch tường vệ sinh. Tuy nhiên, gạch ốp tường trang trí phòng khách hay mặt tiền phức tạp có thể tính phát sinh.

Phần thô có bao gồm lắp đặt thiết bị vệ sinh và đèn không?

Có. Trong gói nhân công hoàn thiện đi kèm phần thô, nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm lắp đặt các thiết bị cơ bản như: Bồn cầu, lavabo, vòi sen, bóng đèn chiếu sáng, công tắc, ổ cắm. Các thiết bị phức tạp như đèn chùm lớn, máy năng lượng mặt trời có thể tính phí riêng.

Tôi có thể tự mua vật tư phần thô và thuê nhân công không?

Được, nhưng không khuyến khích. Việc tự mua vật tư thô (cát, đá, xi măng...) rất tốn thời gian quản lý, dễ bị thất thoát và giá mua lẻ thường cao hơn giá nhà thầu mua sỉ. Tốt nhất bạn nên khoán gọn phần thô để nhà thầu chịu trách nhiệm bảo hành kết cấu toàn diện.

Làm sao để kiểm tra nhà thầu có làm đúng các hạng mục phần thô?

Bạn nên dựa vào bảng "Phụ lục hợp đồng" quy định chủng loại vật tư và các bước nghiệm thu (nghiệm thu thép trước khi đổ bê tông, nghiệm thu áp lực nước, nghiệm thu chống thấm...).

Tại sao chọn Xây Dựng Minh Duy cho phần thô ngôi nhà bạn?

Việc tìm kiếm câu trả lời cho xây nhà phần thô gồm những gì chỉ là bước đầu. Bước quan trọng nhất là chọn được người đồng hành uy tín để hiện thực hóa bản vẽ thành công trình bền vững.

Xây Dựng Minh Duy tự hào là đơn vị thi công uy tín tại TP.HCM với hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự đã bàn giao. Chúng tôi chinh phục khách hàng bằng:

• Sự Minh Bạch: Báo giá chi tiết, rõ ràng từng hạng mục, không mập mờ để phát sinh.

• Chất Lượng: Đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm thực chiến, thợ lành nghề, tuân thủ nghiêm ngặt tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCVN).

• An Toàn Tuyệt Đối: Quy trình thi công an toàn, che chắn cẩn thận, bảo hiểm cho công nhân đầy đủ.

• Bảo Hành Dài Hạn: Bảo hành kết cấu 05 năm, bảo hành hoàn thiện 01 năm, hỗ trợ bảo trì trọn đời.

• Giám Sát 24/7: Chủ nhà có thể theo dõi tiến độ và chất lượng qua Zalo/Camera hàng ngày.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và cần một bảng dự toán chi tiết, chính xác, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

• Công Ty TNHH Xây Dựng Minh Duy

• Địa chỉ (Mới): 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• MST: 0314513901

Hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì là chìa khóa để bạn sở hữu một ngôi nhà chất lượng với chi phí tối ưu. Phần thô tuy không phô trương vẻ đẹp ra bên ngoài nhưng lại là yếu tố sống còn quyết định sự an toàn và giá trị lâu dài của tài sản. Đừng phó mặc hoàn toàn cho nhà thầu, hãy là một người chủ am hiểu để cùng chúng tôi kiến tạo nên những công trình để đời.

Hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy qua hotline 0982.96.93.79 để nhận tư vấn giải pháp thi công phần thô tốt nhất cho ngôi nhà của bạn!