Chi phí xây nhà phần thô 2025: Cách tính & dự toán chính xác

Xây dựng một ngôi nhà là một trong những quyết định đầu tư quan trọng và tốn kém nhất trong cuộc đời mỗi người. Trong đó, việc nắm rõ và kiểm soát chi phí xây nhà phần thô là bước đệm thiết yếu để hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước mà không gặp phải những rắc rối tài chính không đáng có. Phần thô, bao gồm móng, khung kết cấu, tường và mái, được ví như bộ xương sống của công trình, quyết định sự vững chắc và tuổi thọ của ngôi nhà. Chính vì vậy, việc dự toán chính xác chi phí xây nhà phần thô ngay từ ban đầu không chỉ giúp gia chủ chủ động về ngân sách mà còn là cơ sở để lựa chọn giải pháp thiết kế và nhà thầu thi công phù hợp.

Nhiều gia chủ khi bắt đầu hành trình xây tổ ấm thường cảm thấy bối rối trước hàng loạt câu hỏi: Chi phí xây nhà phần thô hết bao nhiêu? Đơn giá xây nhà phần thô năm 2025 là bao nhiêu một mét vuông? Làm thế nào để có được một báo giá xây nhà phần thô chi tiết và minh bạch? Bài viết này của Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp một hướng dẫn toàn diện, giúp bạn hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng, cách tính chi phí xây thô một cách khoa học và những mẹo hữu ích để tối ưu hóa ngân sách của mình.

Tầm quan trọng của việc dự toán chi phí xây nhà phần thô chính xác

Việc lập một dự toán xây nhà phần thô chi tiết và chính xác ngay từ giai đoạn đầu mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho gia chủ:

• Chủ động về kế hoạch tài chính: Biết trước được khoản chi phí xây nhà phần thô dự kiến giúp bạn chuẩn bị đủ nguồn lực, tránh tình trạng công trình bị đình trệ do thiếu vốn. Điều này đặc biệt quan trọng nếu bạn có kế hoạch vay ngân hàng hoặc huy động từ nhiều nguồn.
• Cơ sở để lựa chọn nhà thầu: Một bản dự toán chi tiết là thước đo để bạn so sánh và đánh giá các báo giá xây nhà phần thô từ nhiều đơn vị thi công khác nhau. Bạn có thể nhận diện được những báo giá quá cao hoặc quá thấp bất thường, từ đó đưa ra lựa chọn nhà thầu uy tín và phù hợp.
• Định hướng thiết kế và quy mô công trình: Khi nắm rõ khả năng tài chính, bạn có thể cùng kiến trúc sư điều chỉnh quy mô, phong cách kiến trúc, hoặc lựa chọn vật liệu sao cho phù hợp với ngân sách dự kiến cho chi phí xây nhà phần thô.
• Hạn chế chi phí phát sinh không lường trước: Mặc dù việc phát sinh chi phí trong xây dựng là khó tránh khỏi hoàn toàn, nhưng một bản dự toán tốt sẽ giúp bạn lường trước được phần lớn các khoản mục, từ đó giảm thiểu những bất ngờ không mong muốn trong quá trình thi công.
• Đảm bảo chất lượng công trình: Việc dự trù đủ chi phí xây nhà phần thô giúp bạn không phải cắt giảm chất lượng vật tư hay các hạng mục quan trọng để "vừa túi tiền", đảm bảo sự an toàn và bền vững cho ngôi nhà.

Chính vì vậy, đầu tư thời gian và công sức vào việc tìm hiểu và lập dự toán chi phí xây nhà phần thô là một bước đi khôn ngoan cho bất kỳ ai đang ấp ủ kế hoạch xây dựng.

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây nhà phần thô

Chi phí xây nhà phần thô không phải là một con số cố định mà chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp bạn có cái nhìn thực tế hơn khi lập dự toán:

Diện tích xây dựng

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và rõ ràng nhất đến tổng chi phí xây nhà phần thô. Diện tích xây dựng càng lớn, lượng vật tư (xi măng, cát, đá, thép, gạch) và chi phí nhân công xây thô càng nhiều, dẫn đến tổng chi phí gia tăng. Diện tích này bao gồm cả diện tích móng, các tầng, sân thượng và mái.

Thiết kế kiến trúc công trình

• Phong cách kiến trúc: Nhà có thiết kế đơn giản, hiện đại, ít chi tiết cầu kỳ thường có chi phí xây nhà phần thô thấp hơn so với nhà theo phong cách cổ điển, tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn, mái vòm phức tạp. Các chi tiết này đòi hỏi tay nghề thợ cao hơn và thời gian thi công lâu hơn.
• Số tầng và số mặt tiền: Nhà càng nhiều tầng, kết cấu móng và khung càng phải vững chắc, làm tăng chi phí. Nhà có nhiều mặt tiền cũng tốn kém hơn do diện tích tường bao lớn hơn, yêu cầu về thẩm mỹ cao hơn.

Loại móng công trình

Chi phí xây móng nhà là một phần đáng kể trong tổng chi phí xây nhà phần thô. Việc lựa chọn loại móng (móng đơn, móng băng, móng bè hay móng cọc) phụ thuộc chủ yếu vào đặc điểm địa chất của khu đất và quy mô, tải trọng của công trình:

• Móng đơn: Chi phí thấp nhất, phù hợp cho nhà cấp 4, nhà 1-2 tầng trên nền đất tốt.
• Móng băng: Phổ biến cho nhà phố 2-4 tầng, chi phí cao hơn móng đơn.
• Móng bè: Dùng cho nền đất yếu hoặc công trình có tầng hầm, chi phí khá cao.
• Móng cọc (cọc ép, cọc khoan nhồi): Chi phí cao nhất, áp dụng cho công trình quy mô lớn, nhà cao tầng hoặc xây trên nền đất rất yếu, cần truyền tải trọng xuống lớp đất cứng sâu bên dưới.

Chất lượng vật tư sử dụng

Chất lượng của các loại vật tư chính như thép (ví dụ: Hòa Phát, Pomina), xi măng (ví dụ: Holcim, Hà Tiên), gạch, cát, đá, ống nước, dây điện âm tường... sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây nhà phần thô năm 2025. Lựa chọn vật tư từ các thương hiệu uy tín, đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng thường có giá cao hơn, nhưng sẽ đảm bảo độ bền và an toàn cho công trình về lâu dài.

Vị trí địa lý và điều kiện thi công

• Khu vực: Chi phí xây nhà phần thô ở các thành phố lớn, khu trung tâm thường cao hơn so với vùng ngoại thành, nông thôn do giá nhân công, chi phí vận chuyển vật liệu đắt đỏ hơn.
• Điều kiện thi công: Nhà ở mặt tiền đường lớn, thông thoáng, xe tải có thể vào tận nơi sẽ có chi phí vận chuyển và tập kết vật tư thấp hơn so với nhà trong hẻm nhỏ, sâu, phải vận chuyển thủ công. Điều kiện thi công khó khăn cũng có thể làm tăng chi phí nhân công xây thô.

Nhà thầu thi công

Mỗi nhà thầu xây dựng sẽ có một báo giá xây nhà phần thô khác nhau

Mỗi nhà thầu xây dựng sẽ có một báo giá xây nhà phần thô khác nhau, phụ thuộc vào uy tín, kinh nghiệm, quy mô công ty, chất lượng đội ngũ nhân công và chính sách lợi nhuận của họ. Các nhà thầu lớn, có thương hiệu thường có đơn giá cao hơn nhưng đi kèm với đó là sự chuyên nghiệp, quy trình quản lý bài bản và chế độ bảo hành tốt hơn.

Thời điểm xây dựng

Giá cả vật liệu xây dựng và nhân công có thể biến động theo từng thời điểm trong năm do yếu tố thị trường hoặc mùa vụ. Xây dựng vào mùa mưa kéo dài có thể làm tăng thời gian thi công và phát sinh thêm chi phí cho các biện pháp bảo vệ công trình.

Cách tính chi phí xây nhà phần thô chi tiết qua diện tích xây dựng

Một trong những cách tính chi phí xây thô phổ biến và được nhiều nhà thầu áp dụng là dựa trên tổng diện tích xây dựng (DTXD) nhân với đơn giá xây dựng theo m2. Để có được tổng DTXD, bạn cần tính diện tích cho từng hạng mục cụ thể:

Cách tính diện tích móng nhà

Phần móng là nền tảng của ngôi nhà, chi phí xây móng nhà được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm diện tích sàn tầng trệt (hoặc tầng 1), tùy thuộc vào loại móng:

• Móng đơn (móng cốc): Tính khoảng 20% - 30% diện tích tầng trệt.
• Móng băng (một phương hoặc hai phương): Tính khoảng 30% - 50% diện tích tầng trệt.
• Móng bè: Tính khoảng 70% - 100% diện tích tầng trệt.
• Móng cọc (chưa bao gồm chi phí ép cọc hoặc khoan cọc): Tính khoảng 30% - 40% diện tích tầng trệt. Chi phí ép/khoan cọc sẽ được báo giá riêng dựa trên số lượng và chiều dài cọc.

Cách tính diện tích tầng hầm (nếu có)

Diện tích tầng hầm được tính với hệ số cao hơn do độ phức tạp trong thi công và đào đất:

• Độ sâu từ 1.0m đến 1.3m so với code vỉa hè: Tính khoảng 130% - 150% diện tích sàn hầm.
• Độ sâu từ 1.3m đến 1.8m so với code vỉa hè: Tính khoảng 150% - 180% diện tích sàn hầm.
• Độ sâu lớn hơn 1.8m: Tính khoảng 180% - 250% diện tích sàn hầm.

Cách tính diện tích các tầng (trệt, lầu)

Diện tích các tầng trên mặt đất (tầng trệt, các tầng lầu) được tính 100% diện tích sàn của mỗi tầng, bao gồm cả phần ban công, logia có mái che. Phần diện tích không có mái che (như ban công hở) có thể được tính với hệ số thấp hơn (ví dụ 50-70%).

Cách tính diện tích sân thượng và tum (chuồng cu)

• Sân thượng không có mái che: Tính khoảng 30% - 50% diện tích sàn sân thượng.
• Sân thượng có mái che (ví dụ: khu giặt phơi, tiểu cảnh có mái): Tính khoảng 50% - 70% diện tích sàn sân thượng.
• Tum (chuồng cu) trên sân thượng: Tính 100% diện tích sàn tum.

Cách tính diện tích mái

Tùy thuộc vào loại mái, cách tính diện tích sẽ khác nhau:

• Mái bằng bê tông cốt thép (BTCT): Tính khoảng 30% - 50% diện tích mặt bằng mái.
• Mái tôn (bao gồm xà gồ, chưa tính giá vật tư tôn): Tính khoảng 20% - 30% diện tích mặt bằng mái.
• Mái ngói kèo sắt/thép (bao gồm hệ khung kèo và lợp ngói): Tính khoảng 50% - 70% diện tích mặt bằng mái nghiêng.
• Mái BTCT dán ngói (bao gồm cả phần bê tông và chi phí dán ngói, chưa tính vật tư ngói): Tính khoảng 80% - 100% diện tích mặt bằng mái nghiêng.

Ví dụ minh họa cách tính tổng diện tích và chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu phần thô

Để dễ hình dung, chúng ta cùng xem xét một ví dụ về chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu phần thô:

• Giả sử nhà có kích thước lô đất 5m x 20m (diện tích sàn mỗi tầng là 100m2).
• Quy mô: 1 trệt, 1 lầu.
• Loại móng: Móng băng.
• Loại mái: Mái bằng BTCT.

Cách tính tổng diện tích xây dựng (DTXD):

1. Móng băng: 100m2 (diện tích tầng trệt) x 50% = 50m2
2. Tầng trệt: 100m2 x 100% = 100m2
3. Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2
4. Mái bằng BTCT: 100m2 (diện tích sàn lầu 1) x 50% = 50m2

Tổng DTXD = 50m2 (móng) + 100m2 (trệt) + 100m2 (lầu 1) + 50m2 (mái) = 300m2

Bây giờ, nếu đơn giá xây nhà phần thô năm 2025 (tham khảo) là 3.800.000 VNĐ/m2, thì: Tổng chi phí xây nhà phần thô (ước tính) = 300m2 x 3.800.000 VNĐ/m2 = 1.140.000.000 VNĐ

Lưu ý rằng đây chỉ là cách tính sơ bộ. Để có con số chính xác, bạn cần một báo giá xây nhà phần thô chi tiết từ nhà thầu.

Phân tích chi tiết đơn giá xây nhà phần thô trên thị trường 2025

Hiểu rõ đơn giá xây nhà phần thô giúp bạn có cơ sở để so sánh và lựa chọn.

Đơn giá xây nhà phần thô năm 2025 tham khảo theo m2

Dựa trên tình hình thị trường và các yếu tố đã phân tích, đơn giá xây nhà phần thô năm 2025 (bao gồm vật tư thô và nhân công xây dựng phần thô, thường kèm nhân công hoàn thiện cơ bản) có thể tham khảo như sau:

• Nhà phố hiện đại, điều kiện thi công thuận lợi: Khoảng 3.600.000 VNĐ/m2 – 4.500.000 VNĐ/m2.
• Biệt thự hiện đại, kiến trúc không quá phức tạp: Khoảng 4.000.000 VNĐ/m2 – 5.200.000 VNĐ/m2.
• Nhà phố/biệt thự có kiến trúc phức tạp, tân cổ điển, hoặc điều kiện thi công khó khăn (trong hẻm sâu, mặt bằng chật hẹp): Đơn giá có thể từ 4.500.000 VNĐ/m2 – 6.000.000 VNĐ/m2 hoặc cao hơn.

Quan trọng: Các con số trên chỉ mang tính chất tham khảo. Để có báo giá xây nhà phần thô chính xác nhất cho công trình cụ thể của mình, quý gia chủ nên liên hệ trực tiếp với các đơn vị xây dựng uy tín như Xây Dựng Minh Duy để được khảo sát, tư vấn và nhận báo giá chi tiết.

Đơn giá xây nhà phần thô bao gồm những gì?

Một báo giá xây nhà phần thô tiêu chuẩn thường bao gồm:

• Vật tư phần thô: Xi măng, cát, đá, thép xây dựng, gạch xây, bê tông thương phẩm (hoặc trộn tại chỗ), ống nước cấp thoát âm tường (thường là PVC, PPR), dây điện âm tường, đế âm, ống luồn, mái lợp (nếu là mái tôn, ngói trong gói thô).
• Nhân công xây dựng phần thô: Bao gồm toàn bộ nhân công thực hiện các hạng mục từ móng đến mái, xây tô tường, lắp đặt hệ thống ống chờ.
• Nhân công hoàn thiện cơ bản (tùy nhà thầu): Một số nhà thầu gộp cả chi phí nhân công xây thô và nhân công cho các công tác hoàn thiện cơ bản như ốp lát gạch (chủ nhà cung cấp gạch), sơn nước (chủ nhà cung cấp sơn), lắp đặt thiết bị vệ sinh (chủ nhà cung cấp thiết bị). Gia chủ cần làm rõ điều này trong hợp đồng để tránh hiểu lầm.
• Chi phí máy móc, thiết bị thi công, giàn giáo, coppha.
• Chi phí quản lý công trình của nhà thầu.

Yếu tố cấu thành chi phí nhân công xây thô

Chi phí nhân công xây thô là một phần quan trọng trong tổng chi phí xây nhà phần thô. Nó phụ thuộc vào:

• Tay nghề và kinh nghiệm của đội thợ: Thợ có tay nghề cao, làm việc cẩn thận thường có đơn giá cao hơn.
• Khu vực địa lý: Giá nhân công ở thành thị thường cao hơn nông thôn.
• Độ phức tạp của công trình: Công trình có kiến trúc cầu kỳ, nhiều chi tiết đòi hỏi thời gian và kỹ thuật cao hơn.
• Hình thức khoán: Khoán theo m2 xây dựng hoặc tính theo ngày công. Hiện nay, đa số các nhà thầu uy tín sẽ tính gộp chi phí nhân công vào đơn giá/m2 xây dựng phần thô.

Cách lập bảng dự toán chi phí xây nhà phần thô (mẫu tham khảo)

Một bảng dự toán xây nhà phần thô chi tiết sẽ giúp bạn hình dung rõ ràng các khoản mục chi phí.

Các hạng mục cần có trong bảng dự toán xây nhà phần thô

Một bảng dự toán cơ bản nên bao gồm:

1. Công tác chuẩn bị: Phá dỡ công trình cũ (nếu có), dọn dẹp mặt bằng.
2. Phần móng: Đào đất, bê tông lót, gia công cốt thép, coppha, đổ bê tông móng (chi tiết cho từng loại móng).
3. Phần khung kết cấu: Bê tông cốt thép cột, dầm, sàn các tầng.
4. Phần xây: Xây tường bao, tường ngăn các loại gạch.
5. Phần tô trát: Tô trát tường trong, ngoài.
6. Phần mái: Thi công mái (BTCT, vì kèo lợp ngói/tôn).
7. Hệ thống kỹ thuật âm tường: Lắp đặt ống điện, ống nước, ống thông tin.
8. Công tác chống thấm: Chống thấm WC, ban công, mái.
9. Chi phí quản lý, lán trại, điện nước thi công.
10. Dự phòng phí (thường 10-20%).

Mẫu bảng dự toán chi phí xây nhà phần thô đơn giản

Dưới đây là ví dụ về bảng dự toán chi phí xây dựng phần thô, với các con số tham khảo cho một ngôi nhà phố có diện tích sàn 100m2, 1 trệt 2 lầu, mái bê tông cốt thép, tại TP.HCM, năm 2024:

(Lưu ý quan trọng):

• Đây chỉ là ví dụ tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi đáng kể.
• Hãy liên hệ với nhà thầu uy tín Xây Dựng Minh Duy để có báo giá chính xác nhất.
• Giá vật liệu và nhân công có thể biến động theo thời điểm.

(Bảng dự toán mẫu):

Để có một bảng dự toán xây nhà phần thô chuyên nghiệp và sát với thực tế công trình của bạn, hãy liên hệ với Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẽ cung cấp một báo giá xây nhà phần thô chi tiết, rõ ràng từng hạng mục.

Mẹo tiết kiệm chi phí xây nhà phần thô hiệu quả

Tối ưu hóa chi phí xây nhà phần thô không đồng nghĩa với việc cắt giảm chất lượng. Dưới đây là một số mẹo hữu ích:

• Lập kế hoạch chi tiết và chuẩn bị kỹ lưỡng: Có bản vẽ thiết kế kiến trúc và kết cấu hoàn chỉnh trước khi bắt đầu thi công. Hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế trong quá trình xây dựng vì điều này thường dẫn đến phát sinh chi phí và thời gian.
• Chọn thiết kế đơn giản, tối ưu công năng: Ưu tiên các mẫu nhà có hình khối vuông vắn, hạn chế các chi tiết trang trí rườm rà, phức tạp không cần thiết. Điều này giúp giảm chi phí vật liệu và chi phí nhân công xây thô.
• Lựa chọn vật liệu xây dựng phù hợp: Cân nhắc kỹ lưỡng giữa chất lượng và giá cả. Không nhất thiết phải chọn vật liệu đắt tiền nhất, nhưng tuyệt đối không ham rẻ mà sử dụng vật liệu kém chất lượng cho các hạng mục chịu lực chính. Có thể tìm hiểu các thương hiệu có chất lượng tương đương nhưng giá thành cạnh tranh hơn.
• Chọn nhà thầu uy tín và có báo giá cạnh tranh: Nên tham khảo báo giá xây nhà phần thô từ ít nhất 2-3 đơn vị. Tuy nhiên, không nên chỉ dựa vào giá thấp nhất để quyết định. Hãy xem xét kỹ uy tín, kinh nghiệm, các hạng mục công việc và chủng loại vật tư mà nhà thầu cam kết trong báo giá.
• Tận dụng các chương trình khuyến mãi vật liệu (nếu có): Theo dõi thị trường để mua vật liệu vào thời điểm có ưu đãi, nhưng cần đảm bảo chất lượng.
• Giám sát chặt chẽ quá trình thi công: Việc giám sát giúp đảm bảo nhà thầu thi công đúng thiết kế, đúng kỹ thuật, sử dụng đúng vật liệu đã cam kết, hạn chế thất thoát vật tư và sai sót phải sửa chữa tốn kém.
• Cân nhắc thời điểm xây dựng: Nếu có thể, tránh khởi công vào mùa mưa bão kéo dài hoặc mùa cao điểm xây dựng khi giá nhân công và vật liệu có thể tăng cao.

Những chi phí phát sinh cần lường trước khi tính toán chi phí xây nhà phần thô

Dù đã có một bản dự toán xây nhà phần thô chi tiết, bạn vẫn nên chuẩn bị cho những khoản chi phí có thể phát sinh:

• Chi phí xin giấy phép xây dựng và các thủ tục pháp lý liên quan.
• Chi phí thiết kế kiến trúc, kết cấu, và nội thất (nếu bạn thuê đơn vị thiết kế riêng).
• Chi phí khảo sát địa chất: Đặc biệt cần thiết cho các công trình lớn, nhà nhiều tầng hoặc xây trên nền đất có dấu hiệu yếu.
• Chi phí gia cố nền móng: Nếu kết quả khảo sát địa chất cho thấy nền đất yếu hơn dự kiến ban đầu, bạn có thể phải tốn thêm chi phí cho việc gia cố móng (ví dụ: tăng số lượng cọc, thay đổi giải pháp móng).
• Thay đổi thiết kế hoặc vật liệu trong quá trình thi công theo yêu cầu của chủ nhà.
• Biến động giá vật tư xây dựng: Nếu hợp đồng không phải là hợp đồng trọn gói hoặc không có điều khoản chốt giá vật tư tại thời điểm ký.
• Chi phí khắc phục các sự cố không lường trước: Ví dụ như ảnh hưởng đến nhà liền kề, cần biện pháp chống đỡ, gia cố tạm thời.
• Chi phí dọn dẹp mặt bằng sau thi công, vận chuyển phế thải xây dựng.
• Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, nước mới.

Để chủ động, bạn nên dành một khoản ngân sách dự phòng khoảng 10% - 20% trên tổng chi phí xây nhà phần thô dự kiến.

Kết luận

Việc nắm vững chi phí xây nhà phần thô là một yếu tố cực kỳ quan trọng, quyết định đến sự thành công của toàn bộ dự án xây dựng tổ ấm của bạn. Bằng việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng, biết cách tính chi phí xây thô, tham khảo đơn giá xây nhà phần thô năm 2025 và áp dụng các mẹo tiết kiệm hiệu quả, bạn hoàn toàn có thể quản lý ngân sách một cách tối ưu.

Lựa chọn một nhà thầu xây dựng uy tín, minh bạch trong tài chính như Xây Dựng Minh Duy sẽ là người bạn đồng hành đáng tin cậy, giúp bạn hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước với chi phí xây nhà phần thô hợp lý nhất mà vẫn đảm bảo chất lượng và tiến độ. Chúng tôi không chỉ cung cấp dịch vụ thi công mà còn tư vấn tận tâm để bạn có được những quyết định sáng suốt nhất.

Để nhận được báo giá xây nhà phần thô chi tiết, chính xác và hoàn toàn miễn phí cho công trình của bạn, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Minh Duy ngay hôm nay! Chúng tôi sẵn sàng tư vấn và đồng hành cùng bạn trên hành trình xây dựng tổ ấm. Truy cập dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi hoặc gọi Hotline của chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất!

Thông tin liên hệ công ty:

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Số điện thoại/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com