Chi phí xây nhà phần thô 2025: Báo giá, cách tính và dự toán chi tiết từ A-Z

"Xây nhà hết bao nhiêu tiền?" - Đây chắc chắn là câu hỏi đầu tiên và cũng là mối bận tâm lớn nhất của bất kỳ ai đang ấp ủ dự định xây dựng tổ ấm. Trong đó, chi phí xây nhà phần thô chiếm một tỷ trọng đáng kể và là hạng mục quan trọng nhất quyết định đến sự vững chắc của ngôi nhà. Việc lập một dự toán xây nhà phần thô chi tiết và chính xác ngay từ đầu không chỉ giúp bạn chủ động về tài chính mà còn là chìa khóa để quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tránh những phát sinh không đáng có.

Trong bài viết này, với kinh nghiệm thực chiến qua hàng trăm công trình, Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp cho bạn một bức tranh toàn cảnh và chi tiết nhất về chi phí xây nhà phần thô năm 2025. Chúng tôi sẽ đi sâu vào các yếu tố ảnh hưởng, hai phương pháp tính toán phổ biến, cung cấp bảng đơn giá xây nhà phần thô tham khảo và những bí quyết "vàng" để quản lý ngân sách hiệu quả.

4 yếu tố then chốt quyết định chi phí xây nhà phần thô của bạn

Không có một con số cố định nào cho giá xây thô của mọi công trình. Chi phí này là một biến số, phụ thuộc vào 4 yếu tố chính sau đây. Hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp bạn lên kế hoạch ngân sách hợp lý hơn.

1. Quy mô, diện tích và công năng sử dụng

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và rõ ràng nhất.

• Diện tích xây dựng: Nhà càng lớn, diện tích sàn càng rộng thì tổng chi phí càng cao.

• Số tầng: Nhà nhiều tầng hơn đồng nghĩa với việc kết cấu móng, cột, dầm, sàn phức tạp và tốn kém hơn.

• Công năng: Một ngôi nhà có nhiều phòng chức năng (nhiều phòng vệ sinh, phòng kho, ban công...) sẽ có chi phí xây thô cao hơn so với một ngôi nhà có cùng diện tích nhưng ít phòng hơn.

2. Phong cách kiến trúc và độ phức tạp của kết cấu

Kiến trúc không chỉ quyết định vẻ đẹp mà còn ảnh hưởng lớn đến chi phí xây nhà phần thô.

• Nhà kiến trúc hiện đại: Thường có thiết kế đơn giản, đường nét thẳng, ít chi tiết phào chỉ, kết cấu vuông vức. Do đó, thi công nhanh hơn và chi phí phần thô cũng tối ưu hơn.

• Nhà kiến trúc tân cổ điển/cổ điển: Yêu cầu kỹ thuật thi công cao hơn với nhiều chi tiết mái vòm, cột trang trí, hoa văn, phào chỉ đắp nổi. Điều này làm tăng cả chi phí vật tư và nhân công.

• Kết cấu đặc biệt: Những ngôi nhà có thiết kế độc đáo như sàn thông tầng, ban công vươn xa, kết cấu consol... sẽ đòi hỏi giải pháp kỹ thuật phức tạp, dẫn đến chi phí kết cấu tăng lên.

3. Vị trí xây dựng và điều kiện thi công

Vị trí của lô đất đóng một vai trò không nhỏ trong việc định hình chi phí.

• Khu vực thành thị vs. nông thôn: Thông thường, đơn giá xây nhà phần thô ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ cao hơn ở khu vực nông thôn do chi phí nhân công, vận chuyển vật tư và các chi phí quản lý khác cao hơn.

• Điều kiện thi công: Một công trình nằm ở mặt tiền đường lớn, xe cộ dễ dàng ra vào để vận chuyển vật tư sẽ có chi phí thấp hơn so với một công trình nằm trong hẻm nhỏ, sâu, xe lớn không vào được, buộc phải vận chuyển thủ công.

• Nền đất: Nền đất yếu sẽ đòi hỏi phải gia cố móng (ép cọc, làm móng bè...) phức tạp và tốn kém hơn nhiều so với nền đất cứng, ổn định.

4. Chủng loại vật liệu thô và uy tín của nhà thầu

• Vật liệu: Cùng là sắt thép nhưng giá của thép Hòa Phát, Pomina sẽ khác với các thương hiệu ít tên tuổi hơn. Tương tự với xi măng, gạch, cát, đá... Lựa chọn vật liệu chất lượng cao sẽ có chi phí ban đầu cao hơn nhưng đảm bảo sự an toàn và bền vững lâu dài, giảm thiểu chi phí sửa chữa.

• Nhà thầu: Một nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp có thể có đơn giá cao hơn một chút so với các đội thợ lẻ, nhưng họ mang lại sự đảm bảo về chất lượng, tiến độ, an toàn lao động và chính sách bảo hành rõ ràng, giúp bạn tránh được những rủi ro và chi phí phát sinh lớn hơn nhiều.

Hướng dẫn 2 cách tính chi phí xây nhà phần thô chính xác nhất hiện nay

Có hai phương pháp chính để lập dự toán xây nhà phần thô. Mỗi phương pháp có ưu và nhược điểm riêng, phù hợp với từng giai đoạn khác nhau của quá trình chuẩn bị.

Cách 1: Tính chi phí theo mét vuông (m²) xây dựng – Nhanh chóng và phổ biến

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất để ước tính nhanh ngân sách ban đầu, giúp gia chủ có cái nhìn tổng quan về tài chính cần chuẩn bị.

Công thức cơ bản:

Tổng chi phí xây nhà phần thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) × Đơn giá xây thô/m²

Điểm mấu chốt là "Tổng diện tích xây dựng" được tính như thế nào? Nó không phải là diện tích đất. Tổng diện tích xây dựng là tổng diện tích của tất cả các hạng mục (móng, các tầng, mái...) được quy đổi theo hệ số %.

Bảng hệ số tính diện tích xây dựng tham khảo (áp dụng tại Xây Dựng Minh Duy):

• Ưu điểm: Nhanh, dễ tính, giúp hình dung ngân sách tổng thể.

• Nhược điểm: Chỉ mang tính tương đối, độ chính xác phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của người tính và đơn giá áp dụng.

Cách 2: Bóc tách khối lượng chi tiết – Chính xác tuyệt đối

Đây là phương pháp chuyên nghiệp và chính xác nhất, là cơ sở để tạo nên một báo giá xây nhà phần thô chi tiết và hợp đồng thi công.

Quy trình thực hiện:

1. Dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật chi tiết: Các kỹ sư dự toán sẽ đọc và phân tích toàn bộ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước.

2. Bóc tách khối lượng: Thống kê chi tiết toàn bộ khối lượng công việc và vật tư cần thiết:

   • Bao nhiêu m³ bê tông cho móng, cột, dầm, sàn?

   • Bao nhiêu kg sắt thép các loại (phi 6, phi 10, phi 18...)?

   • Bao nhiêu m² tường xây, tường tô?

   • Bao nhiêu mét dài ống nước, dây điện?

   • ... và hàng trăm đầu việc chi tiết khác.

3. Áp đơn giá: Nhân từng khối lượng công việc đã bóc tách với đơn giá vật tư và nhân công tại thời điểm lập dự toán.

4. Tổng hợp chi phí: Cộng tất cả các hạng mục lại sẽ ra tổng chi phí xây nhà phần thô với độ chính xác lên đến 98-99%.

• Ưu điểm: Cực kỳ chính xác, minh bạch, rõ ràng, là cơ sở pháp lý vững chắc cho hợp đồng.

• Nhược điểm: Phức tạp, đòi hỏi phải có bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh và chuyên môn của kỹ sư dự toán, tốn nhiều thời gian hơn.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi cung cấp cả hai hình thức: Tư vấn cách tính chi phí xây nhà phần thô sơ bộ theo m² miễn phí và lập dự toán chi tiết khi khách hàng đã có bản vẽ thiết kế.

Bảng đơn giá xây nhà phần thô tham khảo mới nhất 2025

Để giúp quý khách hàng dễ dàng lập kế hoạch tài chính, Xây Dựng Minh Duy xin gửi bảng đơn giá xây nhà phần thô tham khảo, được cập nhật dựa trên tình hình thị trường vật giá hiện tại.

Ghi chú quan trọng:

• Đơn giá trên áp dụng cho các công trình có điều kiện thi công thuận lợi (đường hẻm rộng > 5m) tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận.

• Đơn giá chưa bao gồm chi phí ép cọc (nếu có) và thuế VAT.

• Bảng giá chỉ mang tính chất tham khảo. Để nhận được báo giá xây nhà phần thô chính xác nhất cho công trình của mình, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp hotline 0982.96.93.79 của Xây Dựng Minh Duy.

Ví dụ minh họa cách tính chi phí xây nhà phần thô thực tế

Để bạn dễ hình dung, chúng ta sẽ cùng nhau tính thử chi phí xây nhà phần thô cho một công trình cụ thể:

Thông tin công trình:

• Loại hình: Nhà phố hiện đại

• Diện tích đất: 5m x 16m = 80 m²

• Quy mô: 1 trệt, 2 lầu, sân thượng (mái BTCT)

• Móng: Móng băng

• Đơn giá áp dụng (gói vật tư Tốt): 3.600.000 VNĐ/m²

Bước 1: Tính tổng diện tích xây dựng

• Móng băng: 80 m² x 50% = 40 m²

• Tầng trệt: 80 m² x 100% = 80 m²

• Lầu 1: 80 m² x 100% = 80 m²

• Lầu 2: 80 m² x 100% = 80 m²

• Mái BTCT: 80 m² x 50% = 40 m²

• Tổng diện tích xây dựng = 40 + 80 + 80 + 80 + 40 = 320 m²

Bước 2: Tính tổng chi phí xây thô

Tổng chi phí = 320 m² × 3.600.000 VNĐ/m² = 1.152.000.000 VNĐ

Như vậy, chi phí xây nhà phần thô dự kiến cho ngôi nhà trên là khoảng 1 tỷ 152 triệu đồng.

Chi phí phát sinh khi xây thô và bí quyết kiểm soát hiệu quả

Chi phí phát sinh là "cơn ác mộng" của nhiều gia chủ. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể kiểm soát chúng nếu có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Các nguyên nhân gây phát sinh chi phí phổ biến:

1. Thay đổi thiết kế, công năng trong quá trình thi công: Đây là nguyên nhân hàng đầu. Mỗi thay đổi, dù nhỏ, cũng có thể kéo theo việc đập phá, thay đổi kết cấu, làm tăng chi phí vật tư và nhân công.

2. Trượt giá vật liệu: Giá sắt thép, xi măng... có thể biến động theo thị trường.

3. Phát sinh do nền đất yếu: Khi đào móng mới phát hiện nền đất yếu hơn dự kiến, phải tốn thêm chi phí gia cố.

4. Hợp đồng không rõ ràng: Hợp đồng chung chung, không liệt kê chi tiết các hạng mục, chủng loại vật tư dễ dẫn đến tranh cãi và phát sinh.

Bí quyết kiểm soát chi phí từ Xây Dựng Minh Duy:

• Chốt thiết kế cuối cùng trước khi thi công: Hãy dành thời gian làm việc kỹ lưỡng với kiến trúc sư để có một bộ bản vẽ hoàn chỉnh, đáp ứng mọi nhu cầu của gia đình. Hạn chế tối đa việc thay đổi.

• Chọn nhà thầu uy tín và ký hợp đồng chi tiết: Hợp đồng phải là một bản dự toán xây nhà phần thô chi tiết, ghi rõ từng chủng loại vật tư, đơn giá, tiến độ, điều khoản về phát sinh.

• Dự trù một khoản kinh phí dự phòng: Luôn chuẩn bị một khoản ngân sách dự phòng khoảng 10% tổng chi phí để xử lý các tình huống bất ngờ.

• Lựa chọn hình thức "chìa khóa trao tay": Nếu có thể, lựa chọn gói xây nhà trọn gói sẽ giúp bạn khoán toàn bộ chi phí cho nhà thầu, hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.

Xây Dựng Minh Duy – Minh bạch trong báo giá, vững chắc trong thi công

Thấu hiểu rằng chi phí xây nhà phần thô là một khoản đầu tư lớn, Xây Dựng Minh Duy luôn đặt sự minh bạch và quyền lợi của khách hàng lên hàng đầu.

• Chúng tôi cung cấp báo giá xây nhà phần thô chi tiết, rõ ràng, không chi phí ẩn.

• Hợp đồng thi công liệt kê cụ thể từng chủng loại vật tư, cam kết không sử dụng vật tư giả, kém chất lượng.

• Đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm sẽ tư vấn cho bạn những giải pháp tối ưu nhất để tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn tuyệt đối.

Việc xây dựng một ngôi nhà là một hành trình quan trọng. Đừng để những lo lắng về chi phí cản bước bạn. Hãy để một đơn vị chuyên nghiệp như Xây Dựng Minh Duy đồng hành, giúp bạn biến ngôi nhà mơ ước thành hiện thực trong phạm vi ngân sách dự kiến.

Bạn cần một dự toán chi phí xây nhà phần thô chính xác cho riêng mình?

Đừng ngần ngại, hãy nhấc máy và gọi ngay cho chúng tôi! Đội ngũ chuyên gia của Minh Duy luôn sẵn sàng tư vấn miễn phí, khảo sát tận nơi và gửi đến bạn một bảng dự toán chi tiết và cạnh tranh nhất.

Công Ty TNHH Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Minh Duy

• Chuyên cung cấp dịch vụ: Xây nhà phần thô uy tín

• Địa chỉ: 95/121 Đường Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP.HCM

• Hotline/Zalo tư vấn 24/7: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Xây Dựng Minh Duy - Cùng bạn xây dựng tổ ấm vững bền!