Chi phí xây nhà phần thô nhà phố 2, 3, 4 tầng tại TP.HCM khoảng bao nhiêu?

Lập dự toán chi phí là một trong những bước đầu tiên và quan trọng nhất khi bạn có kế hoạch xây dựng tổ ấm. Việc nắm được chi phí xây nhà phần thô nhà phố 2, 3, 4 tầng tại TP.HCM một cách tương đối sẽ giúp bạn chuẩn bị tài chính chủ động, lựa chọn quy mô và vật liệu phù hợp, đồng thời làm việc hiệu quả hơn với các nhà thầu.

Bài viết này sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng, khoảng giá tham khảo và cách tính toán chi phí xây dựng phần thô cho nhà phố tại TP.HCM, cập nhật đến đầu năm 2025, giúp bạn có cơ sở vững chắc cho kế hoạch của mình.

1. Các yếu tố chính ảnh hưởng chi phí xây nhà phần thô nhà phố tại TP.HCM

Mức chi phí xây dựng phần thô không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố đan xen. Hiểu rõ các yếu tố này giúp bạn lý giải sự chênh lệch giá và có những điều chỉnh phù hợp:

1.1. Diện tích xây dựng và quy mô công trình

Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm móng, các tầng, mái, ban công, sân thượng có mái che...) càng lớn thì tổng chi phí càng cao. Số tầng càng nhiều thì kết cấu móng và khung càng phức tạp, chi phí cũng tăng theo.

1.2. Thiết kế kiến trúc và kết cấu

• Kiến trúc: Nhà phố có thiết kế phức tạp, nhiều chi tiết trang trí cầu kỳ, ban công vươn xa, thông tầng, mái kiểu cách đặc biệt... sẽ đòi hỏi kỹ thuật thi công cao hơn và tốn kém vật liệu hơn so với nhà phố thiết kế đơn giản, vuông vức.
• Kết cấu: Hệ kết cấu phức tạp (nhà lệch tầng, nhiều góc cạnh, nhịp dầm lớn...) sẽ yêu cầu nhiều thép hơn, thi công cốp pha phức tạp hơn, dẫn đến chi phí tăng.

1.3. Điều kiện thi công tại TP.HCM

• Vị trí lô đất: Nhà trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật liệu, khó đưa máy móc vào thi công sẽ có chi phí cao hơn nhà mặt tiền đường lớn.
• Đặc điểm địa chất: Nền đất yếu đòi hỏi giải pháp móng phức tạp và tốn kém hơn (móng cọc, móng bè) so với nền đất tốt (có thể dùng móng đơn, móng băng).
• Công trình liền kề: Việc thi công gần các công trình hiện hữu đòi hỏi biện pháp chống đỡ, gia cố cẩn thận hơn để đảm bảo an toàn, làm tăng chi phí.

1.4. Chất lượng vật liệu lựa chọn

Đơn giá xây thô thường đi kèm với một bộ tiêu chuẩn vật liệu cơ bản (ví dụ: thép loại nào, xi măng mác bao nhiêu, gạch loại gì...). Nếu bạn yêu cầu sử dụng vật liệu cao cấp hơn (thép thương hiệu tốt hơn, xi măng mác cao hơn, gạch đặc thay vì gạch ống...) thì chi phí sẽ tăng tương ứng.

1.5. Đơn giá nhân công và nhà thầu

Giá nhân công xây dựng tại TP.HCM thường cao hơn các tỉnh thành khác và có thể biến động. Bên cạnh đó, mỗi nhà thầu sẽ có cách tính đơn giá, định mức lợi nhuận và chính sách khác nhau, dẫn đến sự chênh lệch trong báo giá. Các nhà thầu uy tín, có quy trình quản lý chuyên nghiệp thường có đơn giá cao hơn nhưng đảm bảo chất lượng và tiến độ.

1.6. Thời điểm xây dựng

Giá vật liệu xây dựng (đặc biệt là thép, xi măng, cát) và giá nhân công có thể biến động theo mùa hoặc theo tình hình thị trường chung. Xây dựng vào mùa mưa cũng có thể kéo dài thời gian thi công và phát sinh thêm chi phí.

2. Khoảng đơn giá xây dựng phần thô tham khảo tại TP.HCM (Năm 2025)

Dựa trên khảo sát thị trường và kinh nghiệm thi công tại TP.HCM, đơn giá xây dựng phần thô cho nhà phố năm 2025 (bao gồm cả vật tư và nhân công hoàn thiện phần thô) thường dao động trong khoảng:

Từ 3.300.000 VNĐ/m² đến 3.900.000 VNĐ/m²

Lưu ý quan trọng:

• Đây là đơn giá tham khảo tính trên mét vuông diện tích xây dựng (không phải diện tích đất).
• Mức giá cụ thể sẽ phụ thuộc vào các yếu tố đã phân tích ở Mục 1. Nhà trong hẻm, thiết kế phức tạp, yêu cầu vật liệu cao cấp hơn sẽ có đơn giá cao hơn.
• Đơn giá này chỉ bao gồm phần thô: tức là hoàn thiện phần khung bê tông cốt thép (móng, cột, dầm, sàn), xây tô tường, cán nền, chống thấm cơ bản, lắp đặt hệ thống ống chờ điện nước.
• Đơn giá này chưa bao gồm chi phí hoàn thiện (sơn, ốp lát, trần thạch cao, cửa, thiết bị vệ sinh, nội thất...), chi phí ép cọc (nếu có), chi phí xin phép xây dựng, chi phí thiết kế...

3. Ví dụ cách tính toán chi phí xây nhà phần thô nhà phố 2, 3, 4 tầng tại TP.HCM

Để giúp bạn dễ hình dung, chúng ta sẽ tính toán chi phí ước tính cho một vài trường hợp phổ biến:

Công thức tính:

Chi phí xây dựng phần thô (ước tính) = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây dựng phần thô (VNĐ/m²)

Cách tính tổng diện tích xây dựng (tham khảo):

• Móng:
  • Móng băng/đơn: Tính 50% diện tích tầng trệt.
  • Móng cọc: Tính 30-40% diện tích tầng trệt (chưa bao gồm chi phí ép cọc).
• Tầng hầm (nếu có): Tính 150% - 200% diện tích tùy độ sâu.
• Các tầng (trệt, lầu): Tính 100% diện tích mỗi tầng.
• Sân thượng:
  • Có mái che (BTCT hoặc khung sắt): Tính 50% - 70% diện tích.
  • Không có mái che: Tính 30% - 50% diện tích.
• Mái:
  • Mái bê tông cốt thép (BTCT): Tính 50% diện tích.
  • Mái tôn: Tính 30% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
  • Mái ngói (vì kèo sắt): Tính 70% diện tích (tính theo mặt nghiêng).
  • Mái ngói (đổ bê tông rồi dán ngói): Tính 100% diện tích (50% BTCT + 50% ngói).

3.1. Ví dụ 1: Chi phí xây nhà phần thô 2 tầng tại TP.HCM (Diện tích đất 5m x 15m = 75m²)

• Giả sử xây hết đất, móng băng, mái BTCT.
• Diện tích móng: 75m² x 50% = 37.5 m²
• Diện tích tầng trệt: 75m² x 100% = 75 m²
• Diện tích lầu 1: 75m² x 100% = 75 m²
• Diện tích mái BTCT: 75m² x 50% = 37.5 m²
• Tổng diện tích xây dựng: 37.5 + 75 + 75 + 37.5 = 225 m²
• Chi phí phần thô (ước tính): 225 m² x (3.300.000 - 3.900.000 VNĐ/m²) = 742.500.000 - 877.500.000 VNĐ

3.2. Ví dụ 2: Chi phí xây nhà phần thô 3 tầng tại TP.HCM (Diện tích đất 5m x 20m = 100m²)

• Giả sử xây hết đất, móng băng, mái BTCT.
• Diện tích móng: 100m² x 50% = 50 m²
• Diện tích tầng trệt: 100m² x 100% = 100 m²
• Diện tích lầu 1: 100m² x 100% = 100 m²
• Diện tích lầu 2: 100m² x 100% = 100 m²
• Diện tích mái BTCT: 100m² x 50% = 50 m²
• Tổng diện tích xây dựng: 50 + 100 + 100 + 100 + 50 = 400 m²
• Chi phí phần thô (ước tính): 400 m² x (3.300.000 - 3.900.000 VNĐ/m²) = 1.320.000.000 - 1.560.000.000 VNĐ

3.3. Ví dụ 3: Chi phí xây nhà phần thô 4 tầng tại TP.HCM (Diện tích đất 4m x 16m = 64m²)

• Giả sử xây hết đất, móng băng, mái BTCT.
• Diện tích móng: 64m² x 50% = 32 m²
• Diện tích tầng trệt: 64m² x 100% = 64 m²
• Diện tích lầu 1: 64m² x 100% = 64 m²
• Diện tích lầu 2: 64m² x 100% = 64 m²
• Diện tích lầu 3: 64m² x 100% = 64 m²
• Diện tích mái BTCT: 64m² x 50% = 32 m²
• Tổng diện tích xây dựng: 32 + 64 + 64 + 64 + 64 + 32 = 320 m²
• Chi phí phần thô (ước tính): 320 m² x (3.300.000 - 3.900.000 VNĐ/m²) = 1.056.000.000 - 1.248.000.000 VNĐ

Lưu ý: Cách tính diện tích mái, sân thượng, móng có thể khác nhau giữa các nhà thầu. Hãy yêu cầu nhà thầu giải thích rõ cách tính của họ.

4. Lưu ý về các chi phí khác ngoài đơn giá xây thô theo m²

Đơn giá xây thô theo m² chỉ là một phần trong tổng chi phí xây dựng. Bạn cần dự trù thêm các khoản sau:

4.1. Chi phí phần móng đặc biệt

Nếu nền đất yếu cần sử dụng móng cọc (ép cọc, khoan nhồi) hoặc móng bè, chi phí phần móng sẽ cao hơn đáng kể so với đơn giá tính theo m² thông thường. Chi phí ép cọc/khoan nhồi được tính riêng.

4.2. Chi phí gia cố nền đất yếu

Trong một số trường hợp, cần các biện pháp gia cố bổ sung như cừ tràm, thay lớp đệm cát... cũng làm tăng chi phí.

4.3. Chi phí xin phép xây dựng và thủ tục pháp lý

Bao gồm lệ phí nhà nước và chi phí dịch vụ (nếu thuê).

4.4. Chi phí thiết kế kiến trúc và kết cấu

Chi phí thuê kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế bản vẽ thi công.

4.5. Chi phí tháo dỡ công trình cũ (nếu có)

Chi phí phá dỡ, vận chuyển xà bần.

4.6. Chi phí giám sát thi công (nếu thuê riêng)

Chi phí thuê đơn vị giám sát độc lập để đảm bảo chất lượng.

4.7. Chi phí dự phòng phát sinh

Luôn cần có một khoản dự phòng (khoảng 5-10% chi phí xây thô) cho những tình huống không lường trước được (giá vật liệu tăng đột biến, thay đổi thiết kế nhỏ...).

Chi phí xây dựng phần thô cho nhà phố 2, 3, 4 tầng tại TP.HCM là một khoản đầu tư đáng kể, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Các con số và ví dụ trong bài viết này mang tính chất tham khảo, giúp bạn có cơ sở ban đầu để lập kế hoạch tài chính.

Để có con số chính xác nhất, bạn nên:

1. Có bản vẽ thiết kế sơ bộ hoặc chi tiết.
2. Tìm hiểu và lựa chọn vật liệu mong muốn.
3. Liên hệ với ít nhất 2-3 nhà thầu xây dựng uy tín tại TP.HCM để yêu cầu báo giá chi tiết dựa trên nhu cầu cụ thể của bạn.
4. So sánh kỹ lưỡng các báo giá, không chỉ về giá mà còn về phạm vi công việc, chủng loại vật tư cam kết, tiến độ và điều khoản bảo hành.

Việc chuẩn bị kỹ lưỡng và lựa chọn nhà thầu phù hợp sẽ giúp bạn kiểm soát tốt chi phí và sở hữu một ngôi nhà chất lượng, bền vững. Chúc bạn thành công với dự án của mình!

Để tìm hiểu thêm về dịch vụ xây nhà phần thô hoặc để nhận tư vấn miễn phí, xin vui lòng liên hệ Xây Dựng Minh Duy chúng tôi.

Thông tin liên hệ công ty Xây Dựng Minh Duy:

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Số điện thoại: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com