Báo giá xây nhà phần thô 2026 - Bảng giá chi tiết & cập nhật mới nhất

Việc lập kế hoạch tài chính là một trong những bước đi đầu tiên và quan trọng nhất quyết định sự thành công của một công trình xây dựng. Trong đó, nắm rõ báo giá xây nhà phần thô là yếu tố then chốt giúp chủ đầu tư kiểm soát ngân sách, tránh phát sinh và lựa chọn được nhà thầu phù hợp. Năm 2026 chứng kiến nhiều biến động về giá vật liệu, đòi hỏi một bảng giá chi tiết, minh bạch và cập nhật liên tục.

Bài viết này của Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện và sâu sắc nhất về giá xây nhà phần thô hiện nay. Chúng tôi không chỉ đưa ra những con số, mà còn phân tích cặn kẽ các yếu tố ảnh hưởng, phạm vi công việc, và chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt nhất. Với cam kết về tính chính xác và minh bạch, chúng tôi mong muốn trở thành người đồng hành đáng tin cậy, cung cấp thông tin đầy đủ nhất cho mọi chủ đầu tư đang ấp ủ dự định xây dựng tổ ấm.

Xây nhà phần thô là gì?

Trước khi đi sâu vào các con số, điều quan trọng là phải hiểu rõ bản chất của dịch vụ. "Xây nhà phần thô" là hình thức thi công bao gồm toàn bộ phần khung sườn cơ bản của ngôi nhà, chịu trách nhiệm về độ vững chãi và tuổi thọ của công trình.

Nói một cách cụ thể, gói này bao gồm:

1. Phần móng: Đào đất, gia cố móng (cọc, bè, băng), đổ bê tông móng, xây tường móng.

2. Phần kết cấu: Đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang.

3. Phần xây: Xây tường bao che, tường ngăn chia các phòng.

4. Phần mái: Đổ bê tông mái bằng, lợp mái (nếu là mái ngói, mái tôn).

5. Hệ thống kỹ thuật thô: Lắp đặt hệ thống ống nước cấp thoát, ống điện, dây điện, ống máy lạnh, dây cáp mạng... được đi âm tường, âm sàn.

So sánh nhanh:

• Xây phần thô (và nhân công hoàn thiện): Nhà thầu cung cấp vật tư thô (sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch) và toàn bộ nhân công (cả thô và hoàn thiện). Chủ đầu tư tự mua vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh...).

• Xây trọn gói (Chìa khóa trao tay): Nhà thầu lo từ A-Z, bao gồm cả vật tư thô và vật tư hoàn thiện. Chủ đầu tư chỉ cần dọn vào ở.

Nhiều chủ đầu tư lựa chọn gói xây nhà phần thô vì nó mang lại sự cân bằng hoàn hảo: vừa đảm bảo chất lượng kết cấu cốt lõi (do nhà thầu chuyên nghiệp đảm nhận), vừa cho phép chủ nhà chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo đúng sở thích, phong cách và ngân sách của mình.

Phạm vi công việc trong phần thô

Khi ký hợp đồng xây nhà phần thô với Xây Dựng Minh Duy, bạn sẽ nhận được một hạng mục công việc chi tiết, rõ ràng. Dưới đây là các công đoạn chính:

• Tổ chức công trường: Vệ sinh, phát quang mặt bằng, dựng lán trại, rào chắn bảo vệ, treo biển báo công trình.

• Đào móng: Đào đất hố móng, dầm móng, đà kiềng, hầm tự hoại, hố ga theo bản vẽ thiết kế kết cấu.

• Thi công bê tông móng: Đổ bê tông lót, lắp dựng ván khuôn, gia công đan thép và đổ bê tông móng, đà kiềng.

• Xây dựng kết cấu thân: Lắp ván khuôn, đan thép và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng.

• Xây tường: Xây tường bao che, tường ngăn phòng bằng gạch ống, gạch thẻ hoặc vật liệu không nung (nếu yêu cầu).

• Cầu thang: Đổ bê tông bản thang, xây bậc thang theo thiết kế.

• Thi công mái: Đổ bê tông sàn mái (mái bằng) hoặc lắp dựng hệ vì kèo, xà gồ và lợp mái (mái dốc).

• Hệ thống điện nước thô: Lắp đặt ống luồn dây điện, dây điện, ống cấp thoát nước, ống máy lạnh, dây mạng, dây TV... đi âm tường và âm sàn.

• Chống thấm: Thi công chống thấm cho các khu vực trọng yếu như sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, sàn mái.

Hạng mục không bao gồm và phát sinh

Một báo giá xây nhà phần thô uy tín là một báo giá không che giấu. Chúng tôi thẳng thắn và minh bạch ngay từ đầu về các chi phí chưa bao gồm và các trường hợp được coi là phát sinh.

Các hạng mục không bao gồm trong báo giá xây thô:

• Chi phí phá dỡ nhà cũ, san lấp mặt bằng.

• Chi phí ép cọc (nếu có).

• Toàn bộ vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn nước, thạch cao, đá granite, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện...).

• Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, nước (do nhà nước cung cấp).

Khi nào được tính là chi phí phát sinh?

Xây Dựng Minh Duy cam kết KHÔNG PHÁT SINH chi phí nếu không có thay đổi từ phía chủ đầu tư. Chúng tôi chỉ tính phát sinh trong 2 trường hợp:

1. Chủ đầu tư thay đổi thiết kế: Ví dụ, đang thi công, chủ nhà muốn đập một bức tường, xây thêm một nhà vệ sinh...

2. Chủ đầu tư nâng cấp vật tư: Ví dụ, trong hợp đồng cam kết ống nước Bình Minh, chủ nhà muốn đổi sang ống nhập khẩu...

Tất cả các phát sinh (nếu có) đều được báo giá, thống nhất và ký xác nhận bằng phụ lục hợp đồng trước khi thi công, tuyệt đối không có chuyện "làm rồi báo giá".

Bảng giá xây dựng phần thô 2026 theo loại công trình

Dưới đây là bảng báo giá xây nhà phần thô 2026 cập nhật mới nhất từ Xây Dựng Minh Duy, được tổng hợp dựa trên đơn giá thị trường và kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình.

Xin lưu ý: Bảng giá này đã bao gồm cả vật tư thô (theo cam kết chi tiết) và chi phí nhân công (cả thô và hoàn thiện). Đơn giá được tính theo m2 sàn xây dựng và có thể thay đổi dựa trên các yếu tố sẽ được phân tích ở phần sau.

Loại Công Trình	Đơn Giá (VNĐ/m2)	Ghi Chú
Nhà Cấp 4	2.800.000 – 3.200.000	Móng đơn giản, kết cấu nhẹ, 1 tầng.
Nhà Phố Hiện Đại	3.400.000 – 3.700.000	Thiết kế vuông vức, ít phào chỉ.
Nhà Phố Mái Thái	3.600.000 – 3.900.000	Chi phí mái ngói, kết cấu mái phức tạp.
Biệt Thự Hiện Đại	3.600.000 – 4.200.000	Kết cấu phức tạp, diện tích lớn.
Biệt Thự Tân Cổ Điển	3.900.000 – 4.800.000	Yêu cầu kỹ thuật cao, nhiều chi tiết, phào chỉ.
Nhà Trọ	3.200.000 – 3.600.000	Nhiều phòng, nhiều hệ thống kỹ thuật.

Giá xây nhà cấp 4 phần thô

• Đơn giá: 2.800.000đ - 3.200.000đ/m2.

Mức giá xây thô cho nhà cấp 4 tương đối thấp vì các lý do sau:

1. Kết cấu móng: Thường sử dụng móng đơn hoặc móng băng, không yêu cầu gia cố phức tạp như nhà cao tầng.

2. Kết cấu thân: Chỉ có 1 tầng, không có hệ thống cột dầm phức tạp, chịu lực ít hơn.

3. Diện tích áp dụng: Thường áp dụng cho các công trình có diện tích từ 60m2 trở lên.

Gói này phù hợp cho các gia đình ở ngoại thành, vùng quê hoặc những ai muốn xây dựng một không gian sống đơn giản, tối ưu chi phí ban đầu.

Giá xây nhà phố phần thô

• Đơn giá: 3.400.000đ - 3.900.000đ/m2.

Đây là phân khúc phổ biến nhất tại các đô thị. Bảng báo giá xây thô nhà phố có sự chênh lệch rõ rệt:

• Nhà phố hiện đại (mái bằng): (3.400.000đ - 3.700.000đ/m2) có chi phí tối ưu hơn do thiết kế vuông vức, thi công nhanh.

• Nhà phố mái thái: (3.600.000đ - 3.900.000đ/m2) có chi phí cao hơn do phần kết cấu mái phức tạp (đổ bê tông mái dốc, lợp ngói) và tốn nhiều nhân công, vật tư hơn.

• Nhà ống: Thường có đặc thù hẻm nhỏ, điều kiện thi công khó khăn, có thể ảnh hưởng đến đơn giá cuối cùng.

Đơn giá này thường áp dụng cho tổng diện tích sàn xây dựng từ 200m2 trở lên.

Giá xây biệt thự phần thô

• Đơn giá: 3.600.000đ - 4.800.000đ/m2.

Biệt thự luôn có giá 1m2 xây dựng phần thô cao nhất do các yêu cầu đặc thù:

1. Thiết kế phức tạp: Biệt thự hiện đại, tân cổ điển hay cổ điển đều có kiến trúc phức tạp, nhiều chi tiết, đường cong, gờ phào.

2. Yêu cầu kỹ thuật cao: Kết cấu móng, dầm, sàn thường lớn, đòi hỏi kỹ thuật đan thép, đổ bê tông và bảo dưỡng nghiêm ngặt.

3. Diện tích lớn: Quy mô lớn đồng nghĩa với việc quản lý vật tư, nhân công phức tạp hơn.

4. Vật tư cao cấp: Ngay cả ở phần thô, nhiều biệt thự đã yêu cầu các loại vật tư đặc chủng (bê tông mác cao, thép cường độ cao...).

Giá xây nhà trọ phần thô

• Đơn giá: 3.200.000đ - 3.600.000đ/m2.

Thoạt nhìn, nhà trọ có vẻ đơn giản, nhưng giá xây dựng phần thô không thấp hơn nhà phố nhiều. Lý do là:

• Chia nhiều phòng: Tăng số lượng tường ngăn, tăng khối lượng xây tô.

• Nhiều hệ thống kỹ thuật: Mỗi phòng là một đơn vị độc lập với WC, bếp riêng, đòi hỏi hệ thống điện, nước, internet, hầm tự hoại... phức tạp và tốn nhiều vật tư hơn hẳn nhà ở thông thường.

Tuy nhiên, Xây Dựng Minh Duy có kinh nghiệm tư vấn thiết kế nhà trọ hiệu quả, giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí trên từng m2 sàn để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Giá theo quy mô diện tích

Nguyên tắc chung trong xây dựng là: Diện tích càng lớn, đơn giá trung bình càng thấp.

Điều này xảy ra do chi phí cố định (như chi phí quản lý, vận chuyển, lán trại, máy móc) được chia nhỏ trên tổng diện tích lớn hơn.

• Dưới 200m2: Đơn giá có thể cao hơn 100.000đ - 300.000đ/m2 so với bảng giá chuẩn.

• 200m2 - 300m2: Áp dụng bảng giá chuẩn.

• 300m2 - 400m2: Có thể được chiết khấu 3-5% trên đơn giá.

• Trên 400m2: Đơn giá sẽ được Xây Dựng Minh Duy báo giá ưu đãi đặc biệt sau khi khảo sát.

Bảng chi tiết vật liệu xây dựng phần thô

Một báo giá xây nhà phần thô minh bạch phải đi kèm với một bảng cam kết vật liệu chi tiết. Đây là yếu tố cốt lõi đảm bảo chất lượng công trình và thể hiện uy tín của nhà thầu. Xây Dựng Minh Duy cam kết sử dụng 100% vật liệu chính hãng, đúng chủng loại, quy cách. Chủ đầu tư có quyền kiểm tra vật liệu trước khi đưa vào thi công.

Dưới đây là bảng vật liệu chuẩn chúng tôi áp dụng:

Vật liệu kết cấu chính

• Thép xây dựng: Việt Nhật (Vinakyoei), Pomina, hoặc Hòa Phát.

  • Quy cách: Sử dụng thép đúng chuẩn mác, đường kính (phi 6 đến phi 32) theo đúng bản vẽ thiết kế kết cấu. Tuyệt đối không dùng thép tổ hợp, thép thiếu.

• Xi măng:

  • Đổ bê tông: Holcim (Insee), Hà Tiên (đa dụng). Đảm bảo độ bền và cường độ.

  • Xây tô: Hà Tiên, Fico. Chuyên dụng cho vữa xây, tăng độ dẻo và bám dính.

• Cát:

  • Đổ bê tông: Cát vàng hạt lớn, được sàng lọc kỹ, không lẫn tạp chất.

  • Xây tô: Cát vàng mi (cát mịn), sạch, đảm bảo độ phẳng mịn cho tường.

• Đá: Đá 1x2cm và 4x6cm (từ Biên Hòa, Đồng Nai), đúng kích cỡ, sạch, không lẫn đất.

• Bê tông: Trộn bằng máy tại công trường hoặc sử dụng bê tông thương phẩm (tùy điều kiện thi công). Luôn đảm bảo đúng tỷ lệ cấp phối, mác bê tông 200-250 theo thiết kế.

Vật liệu xây không nung

• Gạch:

  • Gạch ống/thẻ: Tuynel Đồng Tâm, Viglacera, Phước Thành. Gạch chuẩn, đủ kích thước, không cong vênh.

  • Gạch không nung (nếu yêu cầu): Gạch block xi măng, Gạch nhẹ AAC (Hebel, Viglacera) kích thước chuẩn (600x200x100mm, 600x200x75mm).

• Ưu điểm gạch AAC: Đây là xu hướng xây dựng xanh, giúp công trình nhẹ hơn, cách âm, cách nhiệt tốt, tiết kiệm vữa xây.

Hệ thống điện nước

• Ống nước:

  • Ống cấp nước nóng (PPR): Bình Minh, Tiền Phong (chịu nhiệt, PN10 trở lên).

  • Ống thoát nước (PVC): Bình Minh, Tiền Phong (loại dày, đảm bảo độ bền).

• Dây điện:

  • Dây điện: Cadivi, Trần Phú. 100% ruột đồng, tiết diện dây đúng theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật (CV, CVV).

  • Dây cáp mạng, TV: Sino, Cadisun.

• Ống luồn dây:

  • Âm sàn: Ống cứng Vega, Sino (chịu lực, chống va đập).

  • Âm tường: Ống ruột gà (dễ thi công, linh hoạt).

• Thiết bị điện thô: Đế âm, hộp nối (Panasonic, Sino). Aptomat (MCB, RCBO) của Panasonic.

Vật liệu phụ khác

• Chống thấm: Sika (SikaTop 107), Fosroc. Thi công đúng quy trình kỹ thuật tại các vị trí trọng yếu (WC, mái, ban công).

• Cốp pha: Gỗ ép 3 lớp, cốp pha nhựa, cốp pha thép (tùy vị trí).

• Vật tư phụ: Đinh, kẽm buộc (thép 1 ly), lưới thép hàn (chống nứt tường), dây rút...

Lưu ý: Chủng loại vật tư sẽ được ghi rõ trong hợp đồng. Mọi thay đổi về vật tư trong quá trình thi công đều phải được sự đồng ý của chủ đầu tư.

Cách tính diện tích xây dựng và chi phí xây nhà phần thô

Đây là phần giúp bạn hiểu rõ nhất về giá xây thô. Tại sao nhà 100m² đất lại có tổng diện tích xây dựng 300m²? Xây Dựng Minh Duy cam kết minh bạch 100% cách tính sau đây, đây cũng là cách tính phổ biến và công bằng nhất hiện nay.

Công thức chung:

Tổng Chi Phí Xây Thô = Tổng Diện Tích Xây Dựng (m²) x Đơn Giá Xây Thô/m²

Bảng hệ số tính diện tích xây dựng chi tiết:

1. Cách tính diện tích phần móng

• Móng đơn, móng cọc (không bao gồm cọc): 30% - 40% diện tích tầng trệt.

• Móng băng, móng bè: 50% - 70% diện tích tầng trệt.

• Tầng hầm: 150% - 200% diện tích (tùy độ sâu).

2. Cách tính diện tích các tầng & sân thượng

• Tầng trệt và các tầng lầu (tầng 1, 2, 3...): 100% diện tích (tính cả ban công).

• Sân thượng (không có mái che): 50% diện tích.

• Sân thượng (có mái che, lam trang trí): 70% - 100% diện tích (tùy mức độ che phủ).

3. Cách tính diện tích phần mái

• Mái tôn (hệ kèo sắt): 30% diện tích.

• Mái bê tông cốt thép (mái bằng): 50% diện tích.

• Mái ngói hệ kèo sắt: 70% diện tích.

• Mái bê tông cốt thép dán ngói: 100% diện tích.

4. Ví dụ minh họa cách tính thực tế

Để bạn dễ hình dung, chúng ta sẽ lập một báo giá xây thô nhà phố cơ bản:

• Quy mô: Nhà phố 1 trệt 2 lầu, diện tích đất 5m x 20m = 100m².

• Móng: Móng băng.

• Mái: Mái bê tông cốt thép.

• Đơn giá: Áp dụng gói Khá (ví dụ: 3.500.000 VNĐ/m²).

Cách tính tổng diện tích xây dựng:

1. Móng băng: 100m² x 50% = 50 m²

2. Tầng trệt: 100m² x 100% = 100 m²

3. Lầu 1: 100m² x 100% = 100 m²

4. Lầu 2: 100m² x 100% = 100 m²

5. Mái BTCT: 100m² x 50% = 50 m²

• Tổng diện tích xây dựng = 50 + 100 + 100 + 100 + 50 = 400 m²

Dự toán chi phí xây thô: 400 m² x 3.500.000 VNĐ/m² = 1.400.000.000 VNĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây phần thô

Tại sao cùng một diện tích 100m2, nhà anh A có đơn giá xây thô là 3.500.000đ/m2, nhưng nhà chị B lại là 3.900.000đ/m2? Bảng giá chỉ là con số tham khảo. Giá xây nhà phần thô thực tế phụ thuộc vào 8-10 yếu tố sau đây. Hiểu rõ điều này sẽ giúp bạn chủ động trong việc lập dự toán.

Quy mô và diện tích xây dựng

Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Nhưng "diện tích xây dựng" không chỉ là diện tích trên sổ hồng. Cách tính diện tích để lập báo giá xây nhà phần thô thường bao gồm:

• Phần móng: Tính 20% - 40% diện tích tầng 1 (tùy móng đơn, móng băng hay móng cọc).

• Tầng hầm: Tính 120% - 150% diện tích.

• Các tầng (trệt, lầu): Tính 100% diện tích.

• Sân thượng: Tính 30% - 50% diện tích.

• Mái bê tông: Tính 30% - 50% diện tích.

• Ban công, ô thông tầng: Tính 50% - 70%.

Như đã nói, quy mô càng lớn, đơn giá trung bình/m2 càng có lợi.

Vị trí và điều kiện địa hình

• Vị trí: Công trình ở ngoại thành (chi phí vận chuyển vật tư cao hơn) so với nội thành.

• Điều kiện thi công: Đây là yếu tố then chốt. Công trình nằm ở mặt tiền đường lớn (xe tải, xe bê tông vào tận nơi) sẽ có chi phí rẻ hơn công trình nằm trong hẻm sâu dưới 3m (phải vận chuyển vật tư thủ công, tốn chi phí nhân công xây thô).

• Địa hình: Nền đất yếu (sát sông, kênh rạch) cần chi phí xử lý móng (ép cọc, khoan cọc nhồi) cao hơn nhiều so với nền đất cứng, bằng phẳng.

Độ phức tạp thiết kế

• Kiến trúc: Nhà kiểu hộp vuông, hiện đại, đơn giản sẽ có chi phí thi công thấp hơn nhà tân cổ điển, cổ điển châu Âu (nhiều gờ, phào chỉ, đường cong, vòm...).

• Số tầng: Càng cao tầng, chi phí gia cố móng, kết cấu, vận chuyển vật liệu dọc (vận thăng, giàn giáo) càng tăng.

• Yêu cầu đặc biệt: Công trình có tầng hầm, bể bơi, ô thông tầng lớn, không gian vượt nhịp... đều đòi hỏi kỹ thuật thi công phức tạp và làm tăng đơn giá.

Chất lượng vật liệu

Bảng giá xây dựng phần thô chúng tôi đưa ra dựa trên các vật liệu phổ thông, chất lượng tốt (như liệt kê ở trên). Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư có yêu cầu đặc biệt:

• Sử dụng thép nhập khẩu.

• Đổ bê tông mác cao hơn (M300, M350...).

• Sử dụng gạch không nung AAC cho toàn bộ công trình.

• Sử dụng ống đồng cho hệ thống nước...

Những thay đổi này sẽ được điều chỉnh trực tiếp vào hợp đồng và làm thay đổi đơn giá cuối cùng.

Thời điểm thi công

• Biến động giá: Giá vật liệu (đặc biệt là thép, xi măng, cát) biến động liên tục. Báo giá xây nhà phần thô thường chỉ có hiệu lực trong 1-3 tháng.

• Thời tiết: Thi công vào mùa mưa (tháng 5 - tháng 10 ở miền Nam) thường tốn thêm chi phí che chắn, bơm thoát nước, và tiến độ có thể chậm lại, gián tiếp làm tăng chi phí quản lý.

• Mùa cao điểm: Cuối năm và sau Tết (tháng 1-4 và 8-11) là mùa xây dựng, nhu cầu thợ cao, giá nhân công có thể tăng nhẹ.

Yêu cầu tiến độ

Một công trình nhà phố 3 tầng (250m2) có tiến độ thi công phần thô trung bình là 3-4 tháng. Nếu chủ đầu tư yêu cầu đẩy nhanh tiến độ, bắt buộc nhà thầu phải tăng nhân công, tăng ca làm thêm giờ, cuối tuần. Điều này sẽ làm tăng chi phí nhân công xây thô lên 10-20%.

Quy trình thi công xây dựng phần thô chuẩn

Để đảm bảo chất lượng, tiến độ và sự minh bạch, Xây Dựng Minh Duy áp dụng quy trình thi công 7 bước chuẩn mực. Quy trình này giúp chủ đầu tư dễ dàng giám sát và đồng hành cùng chúng tôi.

Khảo sát và thiết kế

• Công việc: Kỹ sư của Minh Duy đến tận nơi khảo sát địa chất (nếu cần), đo đạc hiện trạng mặt bằng. Tiếp nhận yêu cầu, tư vấn giải pháp. Lập bản vẽ thiết kế kết cấu, kiến trúc (nếu chủ nhà chưa có) và lập dự toán chi tiết dựa trên giá xây nhà phần thô đã thống nhất.

• Thời gian: 7-15 ngày.

Hoàn thiện thủ tục

• Công việc: Hỗ trợ chủ đầu tư hoàn tất hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Thông báo với chính quyền địa phương và hàng xóm về việc khởi công. Đăng ký thi công với ban quản lý khu vực (nếu có).

• Thời gian: 15-30 ngày (tùy khu vực).

Chuẩn bị mặt bằng

• Công việc: Phá dỡ công trình cũ (nếu có). San ủi mặt bằng, dọn dẹp cây cối. Lắp đặt hàng rào, biển báo an toàn. Bố trí khu vực tập kết vật liệu, nhà tạm cho công nhân. Định vị tim, mốc công trình.

• Thời gian: 3-7 ngày.

Thi công móng

• Công việc: Đây là giai đoạn quan trọng nhất. Đào đất móng, đổ bê tông lót. Gia công, đan thép móng, ván khuôn. Đổ bê tông móng (móng cọc, móng băng...). Xây hầm tự hoại, hố ga.

• Thời gian: 10-20 ngày (tùy loại móng và thời tiết).

Xây dựng phần thân

• Công việc: Lặp lại quy trình: Lắp ván khuôn, đan thép, đổ bê tông cột. Chờ bê tông đủ cường độ, tiến hành xây tường, lắp ván khuôn, đan thép và đổ bê tông dầm, sàn tầng tiếp theo. Song song đó là lắp đặt hệ thống điện nước âm tường.

• Thời gian: 20-30 ngày/tầng.

Thi công mái

• Công việc: Lắp dầm kèo, giàn mái (mái dốc) hoặc đan thép, đổ bê tông sàn mái (mái bằng). Thi công chống thấm kỹ lưỡng cho sàn mái.

• Thời gian: 10-15 ngày.

Nghiệm thu và bàn giao

• Công việc: Kỹ sư giám sát và chủ đầu tư cùng kiểm tra chất lượng toàn bộ kết cấu, độ thẳng của tường, hệ thống điện nước (thử áp, thử tải). Vệ sinh công nghiệp cơ bản công trình, dọn dẹp vật liệu thừa. Lập biên bản nghiệm thu, bàn giao hồ sơ hoàn công (phần thô).

• Thời gian: 3-5 ngày.

So sánh xây phần thô và xây trọn gói

"Tôi nên chọn xây phần thô hay xây trọn gói?" Đây là băn khoăn của hầu hết chủ đầu tư. Xây Dựng Minh Duy xin lập bảng so sánh ưu nhược điểm để bạn dễ dàng ra quyết định.

Tiêu Chí	Xây Phần Thô	Xây Trọn Gói (Chìa khóa trao tay)
Chi Phí	Kiểm soát tốt, chia nhỏ giai đoạn.	Cố định ngân sách từ đầu, không sợ phát sinh.
Vật Liệu Hoàn Thiện	Ưu điểm: Chủ động 100% lựa chọn.	Phụ thuộc vào các gói vật liệu nhà thầu cung cấp.
Thời Gian	Nhược điểm: Mất thời gian tự tìm mua VLHT.	Ưu điểm: Tiết kiệm thời gian, chỉ cần chờ nhận nhà.
Rủi Ro	Rủi ro không đồng bộ (thô & hoàn thiện).	Rủi ro nhà thầu dùng vật liệu không đúng cam kết.
Quản Lý	Phải giám sát 2 lần (thô & hoàn thiện).	Chỉ cần 1 đầu mối nhà thầu, quản lý nhàn hơn.

Ưu điểm xây phần thô

• Kiểm soát tài chính: Bạn không cần phải có đủ 100% ngân sách ngay lập tức. Sau khi hoàn thành phần thô, bạn có thể tạm dừng để chuẩn bị tài chính cho phần hoàn thiện.

• Linh hoạt tuyệt đối: Bạn được tự tay lựa chọn từng viên gạch ốp lát, màu sơn, kiểu đèn, mẫu bồn cầu... theo đúng sở thích và "gu" thẩm mỹ của mình.

• Minh bạch chi phí hoàn thiện: Bạn biết chính xác mình chi bao nhiêu tiền cho từng hạng mục hoàn thiện, không bị gộp chung vào một gói lớn.

Nhược điểm xây phần thô

• Tốn thời gian và công sức: Bạn sẽ phải dành rất nhiều thời gian để tìm hiểu, lựa chọn và đặt mua vật liệu hoàn thiện, sau đó giám sát đội thợ thi công.

• Rủi ro không đồng bộ: Nếu bạn thuê một đội thợ hoàn thiện khác (không phải nhà thầu phần thô), có thể xảy ra xung đột hoặc đổ lỗi trách nhiệm khi có sự cố (ví dụ: thấm tường do lỗi xây thô hay lỗi chống thấm hoàn thiện?).

• Chi phí có thể cao hơn: Nếu không có kinh nghiệm, bạn có thể mua phải vật liệu hoàn thiện với giá cao hoặc không kiểm soát được hao hụt, khiến tổng chi phí cuối cùng cao hơn cả trọn gói.

Ai nên chọn xây phần thô?

1. Chủ đầu tư có ngân sách hạn chế: Muốn chia nhỏ giai đoạn đầu tư, làm tới đâu trả tiền tới đó.

2. Người có kinh nghiệm xây dựng: Am hiểu về vật liệu hoàn thiện, có thời gian để tự giám sát và lựa chọn.

3. Người có gu thẩm mỹ riêng: Muốn tự tay thiết kế, trang trí nội thất để ngôi nhà mang đậm dấu ấn cá nhân.

4. Dự án cần tạm dừng: Xây phần thô xong tạm ngưng để chờ vốn, chờ thủ tục hoặc chờ ngày tốt.

Nếu bạn thuộc nhóm này, gói dịch vụ xây nhà phần thô của chúng tôi là lựa chọn hoàn hảo.

Những lưu ý quan trọng khi xây nhà phần thô

Với kinh nghiệm hơn 10 năm trong ngành, các kỹ sư của Xây Dựng Minh Duy xin chia sẻ những "xương máu" giúp bạn tránh được các rủi ro và sai lầm phổ biến khi thi công phần thô.

Chọn nhà thầu uy tín

Đây là lưu ý quan trọng SỐ MỘT. Một nhà thầu uy tín sẽ quyết định 90% chất lượng công trình.

• Tiêu chí đánh giá: Phải có giấy phép kinh doanh, văn phòng cố định (như Xây Dựng Minh Duy tại 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM).

• Năng lực thực tế: Yêu cầu nhà thầu cho xem các công trình đã và đang thi công. Đừng chỉ xem ảnh, hãy đến tận nơi.

• Đánh giá: Tham khảo ý kiến từ các khách hàng cũ của họ.

• Cảnh báo: Tránh xa các nhà thầu "dựng mái che", báo giá rẻ bất thường, không có văn phòng, không có hợp đồng pháp lý rõ ràng.

Ký hợp đồng chi tiết

Tuyệt đối không làm việc bằng "niềm tin" hay thỏa thuận miệng. Hợp đồng là cơ sở pháp lý bảo vệ bạn.

• Phải ghi rõ: Phạm vi công việc (như H3 ở trên), vật liệu sử dụng (ghi rõ thương hiệu, quy cách: Thép Pomina phi 16, Xi măng Holcim...).

• Đơn giá: Ghi rõ đơn giá xây thô và cách tính diện tích.

• Tiến độ: Thời gian bắt đầu, thời gian hoàn thành từng hạng mục, điều khoản phạt nếu chậm tiến độ.

• Bảo hành: Trách nhiệm bảo hành (kết cấu, chống thấm...) và thời gian xử lý sự cố.

Giám sát thi công chặt chẽ

Bạn là người chủ của ngôi nhà, hãy giám sát chặt chẽ.

• Kiểm tra vật liệu đầu vào: Khi vật tư (thép, xi măng, gạch) được chở đến, hãy kiểm tra tem mác, chứng từ xem có đúng loại đã cam kết trong hợp đồng không.

• Giám sát công đoạn quan trọng: Các khâu "khuất" như đan thép móng, đan thép sàn, đổ bê tông... là cực kỳ quan trọng. Sai sót ở đây sau này không thể sửa chữa.

• Lưu lại bằng chứng: Chụp ảnh, quay video quá trình thi công để đối chiếu.

• Thuê giám sát độc lập: Nếu bạn không có kinh nghiệm hoặc thời gian, hãy đầu tư thuê một kỹ sư giám sát độc lập (chi phí khoảng 2-3% giá trị thô) để đảm bảo chất lượng.

Quản lý tài chính hợp lý

• Chia nhỏ thanh toán: Không bao giờ trả hết tiền một lần. Hãy chia thanh toán theo tiến độ thực tế, nghiệm thu xong hạng mục nào mới thanh toán hạng mục đó.

  • Ví dụ: 20% ký hợp đồng, 30% xong móng, 30% xong thân, 15% xong mái, 5% nghiệm thu.

• Giữ lại bảo hành: Luôn giữ lại 5-10% tổng giá trị hợp đồng trong vòng 6-12 tháng sau khi bàn giao để đảm bảo trách nhiệm bảo hành của nhà thầu.

• Dự phòng phát sinh: Luôn chuẩn bị thêm 10-15% ngân sách dự phòng cho các chi phí phát sinh (thay đổi thiết kế, xử lý nền đất yếu, vật tư tăng giá...).

Chú ý an toàn lao động

Một công trình an toàn thể hiện nhà thầu chuyên nghiệp. Yêu cầu nhà thầu phải:

• Trang bị đầy đủ bảo hộ (mũ, giày, dây an toàn) cho công nhân.

• Rào chắn kỹ khu vực thi công, biển báo nguy hiểm.

• Mua bảo hiểm tai nạn lao động.

• Tuân thủ giờ giấc thi công, không làm ồn giờ nghỉ, tránh ảnh hưởng hàng xóm.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về giá xây nhà phần thô

Chúng tôi đã tổng hợp 6 câu hỏi được nhiều chủ đầu tư quan tâm nhất khi tìm hiểu về giá xây nhà phần thô.

Xây phần thô mất bao lâu?

• Trả lời: Tùy thuộc vào quy mô và điều kiện thi công. Trung bình, một công trình nhà phố 1 trệt 2 lầu (tổng diện tích sàn 200-250m2) sẽ mất khoảng 3.5 đến 4.5 tháng để hoàn thành phần thô. Biệt thự hoặc công trình phức tạp hơn có thể mất 5-6 tháng.

Có nên xây vào mùa mưa?

• Trả lời: Có thể xây dựng quanh năm. Tuy nhiên, thi công mùa mưa (tháng 5-10) sẽ có một số bất lợi:

  • Gián đoạn công việc (khi đổ bê tông, xây tường ngoài).

  • Tốn thêm chi phí che chắn, bảo vệ công trình.

  • Bảo dưỡng bê tông tốt hơn (do độ ẩm cao) nhưng tường xây lâu khô hơn.

  • Tổng chi phí có thể tăng 5-10% và tiến độ chậm hơn một chút. Nếu không gấp, nên ưu tiên mùa khô (tháng 11-4).

Phần thô có bao gồm cửa không?

• Trả lời: Không. Gói xây nhà phần thô thường chỉ làm khung bao (nếu là cửa sắt) hoặc chừa ô chờ tường để lắp cửa sau. Toàn bộ việc lắp đặt cánh cửa, khung cửa (gỗ, nhôm), khóa và phụ kiện thuộc về gói hoàn thiện do chủ đầu tư tự mua hoặc nằm trong gói trọn gói.

Thanh toán như thế nào là an toàn?

• Trả lời: Như đã lưu ý ở trên, phương thức an toàn nhất là thanh toán theo tiến độ thực tế và được ghi rõ trong hợp đồng. Không nên trả trước quá 20-30% tổng giá trị. Luôn kiểm tra chất lượng hạng mục (móng, sàn lầu 1, sàn lầu 2...) trước khi ký nghiệm thu và chuyển tiền. Giữ lại 5-10% để bảo hành.

Có cần giấy phép xây dựng không?

• Trả lời: Bắt buộc. Hầu hết các công trình xây dựng nhà ở tại đô thị đều yêu cầu phải có giấy phép xây dựng (GPXD). Không có GPXD, công trình có thể bị phạt, buộc dừng thi công, thậm chí tháo dỡ và không thể hoàn công (cấp sổ hồng) sau này. Một nhà thầu uy tín như Xây Dựng Minh Duy sẽ luôn tư vấn và hỗ trợ bạn thực hiện thủ tục này.

Bảo hành phần thô trong bao lâu?

• Trả lời: Thời gian bảo hành phải được ghi rõ trong hợp đồng. Theo thông lệ thị trường:

  • Bảo hành kết cấu chính (móng, cột, dầm, sàn): Thường từ 3-5 năm.

  • Bảo hành chống thấm: 1-2 năm.

  • Bảo hành hệ thống điện nước âm tường: 1-2 năm. Lưu ý: Bảo hành không bao gồm các hư hỏng do thiên tai, sử dụng sai cách, hoặc do chủ nhà tự ý thay đổi kết cấu.

Tại sao nên chọn chúng tôi?

Giữa hàng trăm nhà thầu, Xây Dựng Minh Duy tự tin mang đến sự khác biệt, xây dựng niềm tin từ chính chất lượng và sự tận tâm, thể hiện rõ năng lực.

Kinh nghiệm và năng lực

• Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công, Xây Dựng Minh Duy đã hoàn thành hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự tại TP HCM và các tỉnh lân cận.

• Chúng tôi sở hữu đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư giàu chuyên môn, có bằng cấp và chứng chỉ hành nghề, cùng đội ngũ thợ lành nghề, được đào tạo bài bản và gắn bó lâu dài.

• Năng lực pháp lý đầy đủ (Giấy phép kinh doanh, văn phòng đại diện) là sự đảm bảo cho khách hàng.

Cam kết minh bạch

• Chúng tôi cung cấp báo giá xây nhà phần thô chi tiết, rõ ràng từng hạng mục, cam kết không phí ẩn, không phát sinh vô lý ngoài hợp đồng.

• 100% vật liệu sử dụng được trình mẫu, kiểm duyệt bởi chủ đầu tư trước khi nhập về công trường.

• Hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng, bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng. Chúng tôi sẵn sàng cung cấp chứng từ, hóa đơn VAT của vật tư nếu khách hàng yêu cầu.

Quy trình chuyên nghiệp

• Khảo sát và tư vấn hoàn toàn miễn phí.

• Lập dự toán chi tiết, chính xác lên đến 95% trước khi ký hợp đồng.

• Tiến độ thi công được cam kết bằng văn bản, có báo cáo định kỳ (hàng tuần/2 tuần) kèm hình ảnh thực tế cho chủ đầu tư.

• Luôn có kỹ sư giám sát túc trực tại công trường, đảm bảo thi công đúng kỹ thuật, nghiệm thu từng hạng mục trước khi chuyển công đoạn tiếp theo.

Chính sách hậu mãi

• Cam kết Bảo hành kết cấu chính 5 năm.

• Cam kết Bảo hành chống thấm và điện nước 2 năm.

• Bảo trì định kỳ sau khi bàn giao (6 tháng, 1 năm).

• Hotline hỗ trợ 24/7 (kể cả Chủ Nhật, Lễ, Tết) sẵn sàng xử lý mọi sự cố trong thời gian bảo hành. Chúng tôi không "bỏ rơi" khách hàng sau khi đã nhận tiền.

Nhận báo giá chi tiết

Đừng để nỗi lo về chi phí cản trở ngôi nhà mơ ước của bạn. Một bản dự toán chi tiết, minh bạch chính là bước khởi đầu vững chắc nhất.

Liên hệ ngay hôm nay

Hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy để nhận được báo giá xây nhà phần thô 2026 chính xác, miễn phí, được "đo ni đóng giày" cho chính mảnh đất và nhu cầu của bạn.

Chúng tôi cam kết phản hồi tư vấn trong vòng 2 giờ và cử kỹ sư đến khảo sát trực tiếp trong vòng 24 giờ (tại TP HCM).

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ (Mới): 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Hoặc điền vào Form đăng ký tư vấn dưới đây, bộ phận Chăm sóc khách hàng của chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!