Báo Giá Xây Nhà Phần Thô 2025 Chi Tiết

Việc xây dựng một ngôi nhà là một trong những quyết định quan trọng nhất của đời người. Trong đó, giai đoạn thi công phần thô được ví như việc xây dựng "bộ xương sống" cho toàn bộ công trình, quyết định trực tiếp đến sự vững chãi, an toàn và tuổi thọ của ngôi nhà. Hiểu được tầm quan trọng đó, nhiều gia chủ đặc biệt quan tâm đến giá xây nhà phần thô để có thể dự toán ngân sách một cách chính xác nhất.

Bài viết này của Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện và chi tiết nhất về giá xây nhà phần thô năm 2025, các yếu tố ảnh hưởng, cách tính chi phí, đồng thời làm rõ các hạng mục công việc để bạn có thể tự tin đưa ra lựa chọn sáng suốt cho tổ ấm tương lai của mình.

Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?

Trước khi đi sâu vào các bảng báo giá chi tiết, việc hiểu rõ bản chất của dịch vụ là vô cùng cần thiết. Nhiều gia chủ thường nhầm lẫn giữa "xây nhà phần thô" và "xây nhà trọn gói".

• Xây dựng phần thô: Đây là gói thi công bao gồm toàn bộ phần kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, dầm, sàn), tường gạch, cầu thang, hệ thống mái và đi sẵn các đường ống điện, nước âm tường. Về cơ bản, nhà thầu sẽ cung cấp cả vật liệu thô (sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch...) và nhân công để hoàn thành phần khung sườn của ngôi nhà.
• Nhân công hoàn thiện: Sau khi phần thô được bàn giao, phần việc còn lại là giai đoạn hoàn thiện, biến ngôi nhà từ "khung xương" thành một không gian sống hoàn chỉnh. Gói "xây nhà phần thô" thường đi kèm với "nhân công hoàn thiện", nghĩa là nhà thầu sẽ cung cấp nhân lực để thực hiện các công việc như ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị vệ sinh, hệ thống điện nước, cửa... Tuy nhiên, chủ đầu tư sẽ là người tự lựa chọn và cung cấp toàn bộ vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa...).

Sự kết hợp này giúp gia chủ vừa đảm bảo được chất lượng kết cấu cốt lõi do nhà thầu chuyên nghiệp đảm nhiệm, vừa có thể chủ động lựa chọn các vật liệu hoàn thiện theo đúng sở thích, phong cách và ngân sách của riêng mình.

Bảng giá xây dựng nhà phần thô 2025 (tham khảo)

Để giúp quý khách hàng có cái nhìn tổng quan về ngân sách cần chuẩn bị, Xây Dựng Minh Duy xin gửi đến bảng báo giá xây nhà phần thô cập nhật mới nhất. Xin lưu ý, đây là đơn giá tham khảo trên thị trường, đơn giá xây dựng phần thô thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố sẽ được phân tích ở phần sau.

Loại công trình	Đơn giá xây dựng phần thô (Vật tư trung bình - khá)	Đơn giá xây dựng phần thô (Vật tư tốt)
Nhà cấp 4 hiện đại	3.100.000 - 3.400.000 VNĐ/m²	3.450.000 - 3.700.000 VNĐ/m²
Nhà cấp 4 mái Thái	3.200.000 - 3.500.000 VNĐ/m²	3.550.000 - 3.800.000 VNĐ/m²
Nhà phố hiện đại	3.500.000 - 3.700.000 VNĐ/m²	3.750.000 - 3.950.000 VNĐ/m²
Nhà phố tân cổ điển	3.650.000 - 3.900.000 VNĐ/m²	3.950.000 - 4.200.000 VNĐ/m²
Biệt thự hiện đại	3.600.000 - 3.850.000 VNĐ/m²	3.900.000 - 4.250.000 VNĐ/m²
Biệt thự tân cổ điển	3.800.000 - 4.200.000 VNĐ/m²	4.250.000 - 4.600.000 VNĐ/m²
Biệt thự cổ điển (phức tạp)	4.100.000 - 4.500.000 VNĐ/m²	> 4.600.000 VNĐ/m²
Nhà xưởng, kho bãi	Liên hệ trực tiếp	Liên hệ trực tiếp
Nhà hàng, khách sạn	Liên hệ trực tiếp	Liên hệ trực tiếp

Lưu ý quan trọng:

• Đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT.
• Giá thi công phần thô nhà phố và biệt thự thường cao hơn nhà cấp 4 do kết cấu phức tạp hơn.
• Các công trình có yêu cầu kiến trúc đặc biệt, phức tạp (nhiều phào chỉ, hoa văn) sẽ có đơn giá xây thô cao hơn.
• Để nhận báo giá phần thô xây dựng chính xác nhất cho công trình của mình, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Xây Dựng Minh Duy.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng nhà phần thô

Không có một con số cố định cho giá xây thô của mọi công trình. Đơn giá xây nhà phần thô phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau. Việc nắm rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc lên kế hoạch và kiểm soát chi phí.

1. Quy mô và diện tích xây dựng

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và rõ ràng nhất. Diện tích xây dựng càng lớn thì tổng chi phí càng cao. Tuy nhiên, đơn giá trên mỗi m² có thể sẽ tốt hơn đối với các công trình có quy mô lớn do nhà thầu có thể tối ưu hóa chi phí quản lý, nhân công và vật tư.

2. Vị trí và điều kiện thi công

• Vị trí địa lý: Công trình ở trung tâm thành phố, mặt tiền đường lớn, thuận tiện cho việc vận chuyển vật tư sẽ có chi phí thấp hơn so với công trình nằm trong hẻm nhỏ, sâu, xe lớn không thể vào được. Việc vận chuyển thủ công sẽ làm tăng chi phí nhân công và thời gian thi công.
• Nền đất: Nền đất yếu (đất bùn, đất sét nhão) đòi hỏi phải gia cố móng phức tạp hơn (ép cọc, móng băng...) so với nền đất cứng, ổn định. Chi phí cho phần móng sẽ làm tăng đáng kể giá xây dựng phần thô tổng thể.

3. Kiến trúc và kết cấu công trình

• Phong cách kiến trúc: Một ngôi nhà phố hiện đại, tối giản, ít chi tiết trang trí sẽ có chi phí thi công thấp hơn so với một biệt thự tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn, cột giả, mái vòm phức tạp.
• Kết cấu mái: Mái bằng bê tông cốt thép có chi phí ban đầu thấp hơn nhưng lại hấp thụ nhiệt cao. Mái tôn thì tiết kiệm hơn. Trong khi đó, mái ngói (đặc biệt là hệ vì kèo sắt hoặc bê tông dán ngói) có chi phí cao nhất nhưng mang lại tính thẩm mỹ và khả năng chống nóng vượt trội.

4. Chất lượng vật tư thô

Đây là một trong những yếu tố quyết định lớn đến báo giá thi công phần thô. Cùng là xi măng, sắt thép nhưng sản phẩm từ các thương hiệu khác nhau (Việt Nhật, Pomina, Hòa Phát, Holcim, Hà Tiên...) sẽ có mức giá chênh lệch. Việc lựa chọn vật tư loại tốt sẽ đảm bảo sự bền vững lâu dài cho công trình, tuy chi phí ban đầu có cao hơn.

5. Thời điểm xây dựng

Giá vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng, cát...) thường biến động theo thị trường. Xây nhà vào mùa cao điểm (những tháng cuối năm) có thể khiến chi phí vật tư và nhân công tăng nhẹ. Xây dựng vào mùa mưa cũng có thể làm gián đoạn tiến độ, kéo dài thời gian thi công và phát sinh thêm chi phí.

Cách tính diện tích và chi phí xây nhà phần thô

Để có thể tự mình dự toán chi phí, bạn cần nắm được cách tính diện tích xây dựng. Công thức chung là:

Tổng chi phí xây thô = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô/m²

Trong đó, "Tổng diện tích xây dựng" không chỉ là diện tích sàn sử dụng mà được tính theo hệ số cho từng hạng mục:

• Phần móng:
  • Móng đơn: Tính 30% diện tích tầng trệt.
  • Móng cọc (không bao gồm chi phí ép cọc): Tính 40-50% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng: Tính 50-60% diện tích tầng trệt.
• Phần tầng hầm:
  • Hầm sâu 1.0m – 1.3m: Tính 150% diện tích.
  • Hầm sâu 1.3m – 1.7m: Tính 170% diện tích.
• Phần thân nhà:
  • Các tầng (trệt, lầu 1, 2...): Tính 100% diện tích.
  • Sân thượng có mái che: Tính 50-60% diện tích.
  • Sân thượng không có mái che: Tính 30-40% diện tích.
  • Ô trống trong nhà (giếng trời) > 8m²: Tính 50% diện tích;
• Phần mái:
  • Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích.
  • Mái Tôn: Tính 30% diện tích.
  • Mái ngói kèo sắt: Tính 70% diện tích.
  • Mái ngói bê tông cốt thép dán ngói: Tính 100% diện tích.

Ví dụ minh họa:

Tính giá thi công phần thô cho nhà phố 3 tầng, diện tích đất 5m x 20m = 100m².

• Móng băng: 100m² x 50% = 50m²
• Tầng trệt: 100m² x 100% = 100m²
• Lầu 1: 100m² x 100% = 100m²
• Lầu 2 (Sân thượng): Sân thượng trước 40m², tum thang 15m². Diện tích có mái che = 15m². Diện tích không mái che (sân phơi) = 40m².
  • Tính diện tích lầu 2: (15m² x 100%) + (40m² x 40%) = 15 + 16 = 31m².
• Mái bê tông cốt thép: (15m²) x 50% = 7.5m²

=> Tổng diện tích xây dựng: 50 + 100 + 100 + 31 + 7.5 = 288.5 m².

Giả sử bạn chọn gói vật tư khá với đơn giá xây dựng phần thô là 3.600.000 VNĐ/m².

=> Tổng chi phí dự kiến: 288.5 m² x 3.600.000 VNĐ = 1.038.600.000 VNĐ.

Đây là cách tính tương đối giúp bạn hình dung ngân sách. Để có báo giá phần thô chính xác nhất, cần có bản vẽ thiết kế chi tiết. Hãy liên hệ Xây Dựng Minh Duy để được hỗ trợ bóc tách dự toán miễn phí!

Bảng vật tư thô chi tiết trong gói xây dựng của Xây Dựng Minh Duy

Sự minh bạch về vật tư đầu vào là cam kết hàng đầu của chúng tôi. Dưới đây là bảng vật tư chuẩn được sử dụng trong các hợp đồng thi công, đảm bảo chất lượng và sự an tâm cho khách hàng.

Hạng mục	Vật liệu	Thương hiệu / Tiêu chuẩn
Sắt / Thép	Thép xây dựng	Việt Nhật / Pomina / Hòa Phát
Xi măng	Xi măng PCB40	Holcim (Insee) / Hà Tiên 1
Gạch	Gạch ống 8x8x18cm	Tuynel Bình Dương, Đồng Nai
Cát	Cát vàng (bê tông), Cát đen (xây tô)	Cát hạt lớn, sạch, không lẫn tạp chất
Đá	Đá 1x2, 4x6	Bình Dương / Đồng Nai
Bê tông	Trộn thủ công hoặc Bê tông tươi	Mác bê tông theo thiết kế (thường là M250)
Dây điện	Dây điện âm tường	Cadivi
Ống nước	Ống cấp thoát nước	Bình Minh (nhựa uPVC, PPR)
Chống thấm	Phụ gia chống thấm	Sika / Kova
Mái tôn	Tôn (nếu có)	Hoa Sen / Đông Á
Ngói (nếu có)	Ngói màu	SCG / Đồng Tâm / các loại tương đương
Dây cáp, Internet	Dây tín hiệu	Sino

Lưu ý: Chủng loại vật tư sẽ được ghi rõ trong hợp đồng. Mọi thay đổi về vật tư trong quá trình thi công đều phải được sự đồng ý của chủ đầu tư.

Chi tiết các hạng mục trong và ngoài gói thi công phần thô

Để tránh những hiểu lầm không đáng có, Xây Dựng Minh Duy luôn làm rõ phạm vi công việc trong hợp đồng.

Các hạng mục bao gồm trong gói (Nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công)

1. Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân.
2. Vệ sinh mặt bằng, định vị tim móng, cột.
3. Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm tự hoại, hố ga.
4. Thi công coffa, cốt thép, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn các tầng.
5. Xây tường gạch 100mm, 200mm theo bản vẽ thiết kế.
6. Tô trát tường trong và ngoài nhà, tô trát trần.
7. Thi công cán nền các tầng, sân thượng, mái và nhà vệ sinh.
8. Thi công chống thấm Sika/Kova cho sàn mái, ban công, nhà vệ sinh.
9. Lắp đặt hệ thống đường ống cấp và thoát nước nóng lạnh (ống PPR, uPVC).
10. Lắp đặt hệ thống đường dây điện chiếu sáng, đế âm, hộp nối.
11. Lắp đặt hệ thống dây cáp mạng, truyền hình (không bao gồm thiết bị).
12. Vệ sinh cơ bản công trình trước khi bàn giao.

Các hạng mục không bao gồm (Chủ đầu tư cung cấp vật tư, nhà thầu cung cấp nhân công hoàn thiện)

1. Ốp lát gạch toàn bộ sàn nhà, tường, WC.
2. Lắp đặt các loại cửa (cửa chính, cửa phòng, cửa sổ...).
3. Sơn nước toàn bộ nhà (nội thất và ngoại thất).
4. Lắp đặt lan can, cầu thang, ban công.
5. Đóng trần thạch cao (nếu có).
6. Lắp đặt các thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen...).
7. Lắp đặt hệ thống chiếu sáng (bóng đèn, công tắc, ổ cắm...).
8. Các hạng mục khác như đá granite, giấy dán tường, tiểu cảnh...

Quy trình thi công xây dựng nhà phần thô chuyên nghiệp tại Xây Dựng Minh Duy

Một quy trình làm việc rõ ràng, chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo tiến độ, chất lượng mà còn giúp chủ đầu tư dễ dàng theo dõi, giám sát công trình.

• Bước 1: Tiếp nhận thông tin & Tư vấn sơ bộ
  • Khách hàng liên hệ, cung cấp thông tin (nhu cầu, diện tích, vị trí...).
  • Minh Duy tư vấn sơ bộ về giải pháp, quy trình và giá xây nhà phần thô ước tính.
• Bước 2: Khảo sát & Báo giá chi tiết
  • Kỹ sư đến trực tiếp công trình để khảo sát, đo đạc.
  • Dựa trên bản vẽ thiết kế (nếu có) hoặc yêu cầu của khách hàng, chúng tôi sẽ lập báo giá xây dựng phần thô chi tiết, minh bạch từng hạng mục.
• Bước 3: Ký kết hợp đồng
  • Hai bên thống nhất về báo giá, vật tư, tiến độ, điều khoản.
  • Tiến hành ký hợp đồng thi công xây dựng.
• Bước 4: Xin giấy phép xây dựng (nếu cần)
  • Hỗ trợ khách hàng hoàn thiện hồ sơ, thủ tục xin GPXD.
• Bước 5: Triển khai thi công
  • Thi công theo đúng bản vẽ kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng và tiến độ đã cam kết trong hợp đồng.
  • Luôn có kỹ sư giám sát chặt chẽ tại công trường.
• Bước 6: Nghiệm thu & Bàn giao
  • Nghiệm thu từng giai đoạn và nghiệm thu tổng thể công trình cùng chủ đầu tư.
  • Bàn giao công trình phần thô, đảm bảo sạch sẽ, an toàn.
• Bước 7: Thanh toán & Thanh lý hợp đồng
  • Tiến hành thanh toán theo các đợt đã thỏa thuận.
  • Thanh lý hợp đồng và chuyển sang giai đoạn bảo hành.

Chính sách bảo hành dịch vụ xây nhà phần thô của công ty Xây Dựng Minh Duy

Chất lượng công trình là danh dự của chúng tôi. Xây Dựng Minh Duy cam kết chính sách bảo hành rõ ràng, dài hạn để khách hàng hoàn toàn yên tâm.

• Bảo hành 05 năm cho toàn bộ kết cấu (móng, cột, dầm, sàn).
• Bảo hành 01 năm cho phần chống thấm.

Trong thời gian bảo hành, nếu có bất kỳ sự cố nào thuộc phạm vi trách nhiệm của chúng tôi, đội ngũ kỹ thuật của Minh Duy sẽ có mặt xử lý trong thời gian sớm nhất mà không phát sinh bất kỳ chi phí nào.

Câu hỏi thường gặp về giá xây nhà phần thô

1. Thời gian thi công phần thô mất bao lâu?

Thông thường, với nhà phố quy mô 2-4 tầng, thời gian thi công phần thô và nhân công hoàn thiện dao động từ 3 đến 5 tháng, tùy thuộc vào điều kiện thi công và quy mô cụ thể.

2. Tôi có cần thuê thiết kế riêng không?

Có. Bản vẽ thiết kế kiến trúc và kết cấu là cơ sở để thi công chính xác và là căn cứ để lập báo giá phần thô chi tiết. Xây Dựng Minh Duy có chính sách ưu đãi chi phí thiết kế cho khách hàng ký hợp đồng thi công.

3. Làm sao để giám sát chất lượng vật tư?

Trước khi đưa vào sử dụng, chúng tôi sẽ thông báo và trình mẫu vật tư (sắt, gạch, xi măng...) để chủ đầu tư kiểm tra, ký duyệt. Bạn có toàn quyền giám sát quá trình nhập vật tư tại công trình.

4. Nên chọn gói xây thô hay xây nhà trọn gói?

Nếu bạn có thời gian, am hiểu về vật liệu hoàn thiện và muốn tự tay lựa chọn từng chi tiết cho ngôi nhà, gói xây thô là lựa chọn phù hợp. Nếu bạn bận rộn và muốn tiết kiệm thời gian, công sức, hãy cân nhắc dịch vụ xây nhà trọn gói "chìa khóa trao tay".

Liên hệ Xây Dựng Minh Duy để nhận báo giá phần thô miễn phí

Việc dự toán giá xây nhà phần thô là bước khởi đầu quan trọng, quyết định đến sự thành công của cả một dự án lớn. Hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin hữu ích, giúp bạn có một kế hoạch tài chính vững chắc.

Đừng để những con số và thuật ngữ kỹ thuật làm bạn bối rối. Hãy để các chuyên gia của chúng tôi giúp bạn. Xây Dựng Minh Duy với đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư giàu kinh nghiệm và đội thợ lành nghề, cam kết mang đến cho bạn một công trình chất lượng, bền vững với thời gian cùng một báo giá xây nhà phần thô cạnh tranh và minh bạch nhất.

Để hiểu rõ hơn về dịch vụ, bạn có thể tham khảo chi tiết tại trang xây nhà phần thô của chúng tôi.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• Hotline tư vấn 24/7: 0982.969.379 Mr Minh
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com
• Địa chỉ: A45, Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Q. 7, TP.HCM

GỌI NGAY HÔM NAY ĐỂ NHẬN TƯ VẤN VÀ DỰ TOÁN CHI PHÍ MIỄN PHÍ!