Xây nhà trọn gói TPHCM – Báo giá 2026 và quy trình thi công chuẩn

Khi quyết định xây nhà tại TPHCM, câu hỏi đầu tiên gia chủ nào cũng hỏi là "Xây nhà trọn gói tphcm bao nhiêu một mét vuông?". Nhưng câu trả lời 5 hay 6 triệu/m² chưa đủ để ra quyết định, vì cùng một mức đơn giá lại có thể chênh lệch tổng chi phí 300–500 triệu đồng tùy loại vật tư hoàn thiện, loại mái, kích thước lô đất và phụ phí khu vực.

Bài viết này của chúng tôi sẽ cung cấp đầy đủ thông tin gia chủ cần biết trước khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói tại TPHCM năm 2026: Bảng đơn giá 4 gói chi tiết, 33 hạng mục bao gồm và không bao gồm trong báo giá, 3 case study tổng chi phí thực tế, 5 dấu hiệu nhận biết báo giá không minh bạch, và quy trình 8 bước thi công chuẩn từ tư vấn đến bàn giao.

Toàn bộ dữ liệu rút từ thực tế thi công 500+ công trình tại TPHCM và các tỉnh lân cận trong 10 năm của Xây Dựng Minh Duy, không phải con số tham khảo lý thuyết.

Xây nhà trọn gói TPHCM năm 2026 dao động 5.200.000 – 8.500.000đ/m² tùy gói vật tư (Phổ thông / Khá / Cao cấp), phần thô và nhân công hoàn thiện 3.500.000 – 4.200.000đ/m². Một báo giá minh bạch phải có 4 thành phần: Bảng đơn giá theo gói, hạng mục bao gồm, hạng mục không bao gồm, và phụ phí khu vực. Thiếu một trong bốn thành phần này, gia chủ có thể bị phát sinh 100–500 triệu đồng trong quá trình thi công.

Xây nhà trọn gói tại TPHCM là gì? Bao gồm những hạng mục nào?

Xây nhà trọn gói tại TPHCM là hình thức nhà thầu cung cấp toàn bộ vật tư và nhân công từ giai đoạn xin giấy phép, thiết kế, thi công phần thô, hoàn thiện cho đến khi bàn giao nhà sẵn sàng vào ở. Gia chủ chỉ làm việc với một đầu mối duy nhất, không phải tự mua sắm vật tư hay quản lý nhiều đội thợ khác nhau, tiết kiệm 40–50% thời gian so với hình thức thuê nhân công riêng và tự lo vật tư.

Danh sách 18 hạng mục bao gồm trong báo giá trọn gói chuẩn

Mỗi hạng mục trong bảng phải có phụ lục vật tư đi kèm, ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, số lượng và đơn vị tính. Ví dụ: "Gạch lát nền: Viglacera Granite 60×60, mã G6601, dùng cho phòng khách và phòng ngủ". Phụ lục càng chi tiết, gia chủ càng dễ kiểm tra khi nghiệm thu và tránh tranh chấp về chất lượng vật tư.

Tóm lại: Báo giá xây nhà trọn gói TPHCM chuẩn phải có 18 hạng mục bao gồm với phụ lục vật tư chi tiết. Thiếu phụ lục hoặc ghi chung chung "vật tư cao cấp" là dấu hiệu nhà thầu thiếu minh bạch, gia chủ cần yêu cầu bổ sung trước khi ký hợp đồng.

Giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026: Bảng đơn giá 4 gói chi tiết

Giá xây nhà trọn gói tại TPHCM năm 2026 được phân thành 3 gói chính dựa trên chất lượng và thương hiệu vật tư hoàn thiện, cộng với gói phần thô cho gia chủ muốn tự lo vật tư hoàn thiện. Cả 4 gói đều dùng vật tư thô (sắt thép, xi măng, bê tông, gạch xây) cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, sự khác biệt nằm ở vật tư hoàn thiện chiếm 30–35% tổng chi phí: gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, hệ thống điện và nước.

Đơn giá trên áp dụng cho công trình tại TPHCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đối với công trình ở các tỉnh xa hơn, có thể phát sinh phụ phí vận chuyển vật tư và lưu trú nhân công 200.000 – 500.000đ/m². Đơn giá đã bao gồm vật tư xây dựng, nhân công thi công và quản lý công trường, chưa bao gồm các chi phí phát sinh được liệt kê chi tiết tại mục "Báo giá KHÔNG bao gồm" bên dưới.

Để biết chính xác đơn giá áp dụng cho ngôi nhà cụ thể của gia chủ, cần dựa vào tổng diện tích quy đổi sau khi đã nhân hệ số xây dựng. Tham khảo bài viết chuyên đề cách tính diện tích xây dựng để hiểu rõ vì sao diện tích tính tiền lại lớn hơn diện tích đất.

Tóm lại: Đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 dao động 5,2 – 8,5 triệu/m², lựa chọn đúng gói phụ thuộc vào ngân sách tổng và mức độ ưu tiên về thẩm mỹ. Gói Khá là lựa chọn cân bằng nhất cho phần lớn gia chủ tự dùng tại TPHCM hiện nay.

Đơn giá theo loại hình nhà: Cấp 4, Nhà phố, Biệt thự

Bên cạnh phân loại theo gói vật tư, đơn giá xây nhà trọn gói tại TPHCM còn dao động theo loại hình kiến trúc. Nhà cấp 4 đơn giản nên đơn giá thấp hơn 5–10% so với nhà phố. Biệt thự với nhiều chi tiết tân cổ điển, phù điêu, mái Thái phức tạp đẩy đơn giá lên 10–20% so với nhà phố cùng gói vật tư. Bảng dưới đây tổng hợp đơn giá tham khảo cho 3 loại hình phổ biến nhất.

Đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói tại TPHCM

Nhà cấp 4 phù hợp ngân sách dưới 1,5 tỷ, lô đất rộng từ 80m² trở lên, gia đình 2–4 thành viên. Tại TPHCM, nhà cấp 4 thường thấy ở khu vực ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ.

Đơn giá xây nhà phố trọn gói tại TPHCM

Nhà phố là loại hình phổ biến nhất tại TPHCM, chiếm 70–80% công trình dân dụng. Đơn giá nhà phố cao hơn nhà cấp 4 do thi công nhiều tầng phức tạp hơn, cần móng cọc, đổ bê tông cốt thép tầng và xử lý chống thấm cho mỗi tầng.

Đơn giá xây biệt thự trọn gói tại TPHCM

Biệt thự có đơn giá cao nhất do nhiều chi tiết thẩm mỹ phức tạp, đặc biệt biệt thự cổ điển với phù điêu, hoa văn, cột Roma cần thợ tay nghề chuyên biệt và tốn thời gian thi công gấp 1,5–2 lần nhà phố cùng diện tích.

Tóm lại: Đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM biến động đáng kể theo loại hình nhà. Khi nhận báo giá từ nhà thầu, gia chủ cần đối chiếu loại nhà của mình với bảng tương ứng ở trên để xác định mức giá có hợp lý không.

Báo giá KHÔNG bao gồm hạng mục nào? Cảnh báo phát sinh

Đây là phần quan trọng không kém bảng "bao gồm" nhưng nhiều nhà thầu cố tình không nhắc đến để giữ con số tổng đẹp mắt. Tuy nhiên các khoản dưới đây sẽ phát sinh trong thực tế, gia chủ phải biết trước để dự trù ngân sách bổ sung 100–500 triệu đồng tùy quy mô công trình.

Tổng các khoản phụ phí cho nhà phố 3 tầng 100m² điển hình tại TPHCM dao động 120–250 triệu đồng nếu không có hầm và thang máy, 400–800 triệu đồng nếu có hầm và thang máy.

Tóm lại: Phụ phí ngoài đơn giá có thể bằng 10–30% tổng chi phí xây dựng. Khi lập ngân sách, gia chủ phải cộng thêm khoản này để tránh phát sinh giữa chừng. Báo giá nào không có bảng "không bao gồm" minh bạch, gia chủ nên nghi ngờ ngay.

Xây nhà trọn gói khác phần thô như thế nào? Nên chọn cái nào?

Trọn gói và phần thô là 2 hình thức hợp đồng khác nhau cơ bản về phạm vi công việc nhà thầu phụ trách. Trọn gói nghĩa là nhà thầu lo từ A đến Z bao gồm cả vật tư hoàn thiện. Phần thô nghĩa là nhà thầu chỉ lo phần kết cấu và xây tường, gia chủ tự mua sắm vật tư hoàn thiện. Sự lựa chọn đúng phụ thuộc vào năng lực quản lý dự án của gia chủ, không có hình thức nào tuyệt đối tốt hơn.

Tham khảo chi tiết dịch vụ xây nhà phần thô hoặc bảng giá xây nhà phần thô để so sánh phụ lục vật tư cụ thể trước khi quyết định.

Tóm lại: Trọn gói đắt hơn phần thô 25–35% nhưng đổi lại được khóa giá, bảo hành toàn bộ và tiết kiệm thời gian quản lý. Phần thô tiết kiệm chi phí nhưng đòi hỏi gia chủ có kinh nghiệm hoặc người tin cậy giám sát vật tư hoàn thiện. Phần lớn gia chủ ở TPHCM hiện nay chọn trọn gói vì sự tiện lợi và an tâm.

3 case study xây nhà trọn gói thực tế tại TPHCM

Ba ví dụ dưới đây áp dụng đúng công thức và đơn giá thực tế năm 2026 tại TPHCM, với 3 phân khúc ngân sách phổ biến nhất. Mỗi case đi theo trình tự: thông số đầu vào, bóc tách diện tích quy đổi, tính tổng chi phí xây dựng, cộng phụ phí, và tổng cuối cùng. Gia chủ có thể đối chiếu trực tiếp với báo giá nhận được từ nhà thầu để kiểm tra tính hợp lý.

Case 1: Nhà 2 tầng 80m² gói Phổ thông tại Hóc Môn

Thông số: Lô đất 5x16m (80m²), xây dựng 5x14m (70m²) chừa sân trước 10m², 1 trệt 1 lầu, móng băng, mái BTCT phẳng, có phá dỡ nhà cũ cấp 4. Đơn giá gói Phổ thông: 5.500.000đ/m². Khu vực mặt đường 6m, không phụ phí hẻm.

Bóc tách diện tích quy đổi:

• Móng băng (sàn 70m²): 70m² × 60% = 42m²
• Sàn trệt: 70m² × 100% = 70m²
• Sàn lầu 1: 70m² × 100% = 70m²
• Mái BTCT phẳng: 70m² × 50% = 35m²
• Sân trước có lát gạch: 10m² × 50% = 5m²

Tổng diện tích quy đổi: 42 + 70 + 70 + 35 + 5 = 222m²

Chi phí xây dựng: 222m² × 5.500.000đ = 1.221.000.000đ

Cộng phụ phí:

• Phá dỡ nhà cấp 4 cũ: 25 triệu
• Hoàn công sau xây xong: 5 triệu
• Dự phòng phát sinh 10%: 122 triệu

Tổng chi phí thực tế: ~1,37 tỷ đồng (chưa bao gồm nội thất rời 80–120 triệu).

Case 2: Nhà 3 tầng 100m² gói Khá tại Bình Tân

Thông số: Lô đất 5x20m (100m²), xây dựng 5x17m (85m²) chừa sân sau, 1 trệt 2 lầu, sân thượng 30m² không mái che, ban công đua mỗi lầu 4m². Móng cọc, mái BTCT phẳng. Đơn giá gói Khá: 6.200.000đ/m². Hẻm xe hơi rộng 3m, phụ phí +5%.

Bóc tách diện tích quy đổi:

• Móng cọc: 85m² × 50% = 42,5m²
• Sàn trệt: 85m² × 100% = 85m²
• Sàn lầu 1 (gồm ban công 4m²): 89m² × 100% = 89m²
• Sàn lầu 2 (gồm ban công 4m²): 89m² × 100% = 89m²
• Sân thượng không mái 30m²: 30m² × 50% = 15m²
• Mái BTCT phẳng: 85m² × 50% = 42,5m²

Tổng diện tích quy đổi: 363m²

Chi phí xây dựng trước phụ phí: 363m² × 6.200.000đ = 2.250.600.000đ

Cộng phụ phí:

• Phụ phí hẻm 3m (+5%): +112,5 triệu
• Ép cọc bê tông cốt thép: 40 triệu (do nền Bình Tân yếu, cần cọc sâu)
• Hoàn công: 6 triệu
• Dự phòng phát sinh 10%: 240 triệu

Tổng chi phí thực tế: ~2,65 tỷ đồng (chưa bao gồm nội thất rời 150–250 triệu).

Case 3: Biệt thự 4 tầng 120m² gói Cao cấp tại Thủ Đức

Thông số: Lô đất 8x15m (120m²), xây dựng 8x13m (104m²) chừa sân trước, 1 trệt 3 lầu, sân thượng có pergola 30m², ban công có mái che mỗi lầu 6m². Móng cọc, mái Thái BTCT dán ngói (mái chéo ~115m²). Đơn giá gói Cao cấp: 8.000.000đ/m². Đường nội bộ 10m, không phụ phí.

Bóc tách diện tích quy đổi:

• Móng cọc: 104m² × 50% = 52m²
• Sàn trệt: 104m² × 100% = 104m²
• Sàn lầu 1 (gồm ban công 6m²): 110m² × 100% = 110m²
• Sàn lầu 2 (gồm ban công 6m²): 110m² × 100% = 110m²
• Sàn lầu 3 (gồm ban công 6m²): 110m² × 100% = 110m²
• Sân thượng có pergola 30m²: 30m² × 70% = 21m²
• Mái Thái BTCT dán ngói (mái chéo ~115m²): 115m² × 100% = 115m²

Tổng diện tích quy đổi: 622m²

Chi phí xây dựng: 622m² × 8.000.000đ = 4.976.000.000đ

Cộng phụ phí:

• Ép cọc bê tông: 35 triệu (nền Thủ Đức cứng hơn, ép cọc tiết kiệm hơn)
• Hoàn công: 7 triệu
• Dự phòng phát sinh 10%: 498 triệu

Tổng chi phí thực tế: ~5,52 tỷ đồng (chưa bao gồm nội thất rời cao cấp 300–500 triệu, smart home 50–100 triệu).

"Trong 10 năm tư vấn báo giá cho hơn 500 gia chủ tại TPHCM, tôi nhận thấy 3 sai lầm phổ biến nhất: chỉ nhìn đơn giá m² mà bỏ qua hệ số quy đổi, không hỏi rõ phụ phí ngoài đơn giá, và không yêu cầu phụ lục vật tư chi tiết. Một báo giá tốt phải có đủ 3 thứ: đơn giá rõ ràng, danh sách bao gồm 18 hạng mục, và bảng phụ phí công khai. Thiếu một trong ba, gia chủ chắc chắn sẽ bị phát sinh."

— Mr. Minh, Giám đốc Công ty Xây Dựng Minh Duy

Để hiểu sâu hơn về cách tính diện tích quy đổi và các công thức bóc tách chi tiết, tham khảo bài viết cách tính chi phí xây nhà chính xác với nhiều ví dụ minh họa khác nhau.

Tóm lại: Ba trường hợp trên cho thấy chi phí thực tế dao động 1,37 – 5,52 tỷ đồng tùy quy mô, gói vật tư và phụ phí khu vực. Gia chủ cần đối chiếu với case có thông số gần nhất với ngôi nhà của mình để có dự toán sát thực tế.

Phụ phí thực tế: Hẻm nhỏ, phá dỡ, ép cọc

Ba phụ phí dưới đây xuất hiện ở phần lớn công trình tại TPHCM nhưng thường không được nhà thầu nhắc đến trong báo giá ban đầu. Tổng các khoản này có thể lên đến 100–200 triệu đồng cho công trình nhà phố điển hình. Gia chủ cần hỏi thẳng nhà thầu từng khoản trước khi ký hợp đồng.

Phụ phí hẻm nhỏ

TPHCM có rất nhiều khu vực hẻm nhỏ, đặc biệt tại các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 10 và các quận đông dân như Bình Thạnh, Tân Bình, Phú Nhuận. Vận chuyển vật tư bằng xe ba gác, xe đẩy hoặc gánh tay làm tăng đáng kể chi phí nhân công và thời gian thi công:

• Hẻm rộng 3m (xe hơi vào được): phụ phí +5% đơn giá
• Hẻm dưới 3m (chỉ xe ba gác, xe máy): phụ phí +8–10% đơn giá
• Hẻm cụt, nhiều khúc cua: phụ phí có thể lên +12–15%

Phá dỡ nhà cũ

Phần lớn lô đất xây nhà mới tại TPHCM đều có nhà cũ cần phá dỡ. Chi phí phá dỡ phụ thuộc vào diện tích, số tầng, kết cấu và vị trí công trình:

• Nhà cấp 4 dưới 100m²: 15–30 triệu đồng
• Nhà 2 tầng dưới 100m²: 30–50 triệu đồng
• Nhà 3–4 tầng dưới 150m²: 50–80 triệu đồng

Phá dỡ phải có thông báo gửi UBND phường trước 7 ngày làm việc, nếu phá dỡ không phép có thể bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng với mức 30–50 triệu đồng. Gia chủ nên ủy quyền cho nhà thầu lo trọn gói thủ tục này.

Ép cọc bê tông cốt thép

Phần lớn nhà phố từ 2 tầng trở lên tại TPHCM bắt buộc phải ép cọc do nền đất yếu. Chi phí dao động 25–80 triệu tùy số lượng và độ sâu cọc:

• Khu vực nền đất tốt (Thủ Đức, Quận 9 cũ, Phú Nhuận): 25–40 triệu, cọc sâu 8–12m
• Khu vực nền trung bình (Quận 1, 3, 5, 10, Tân Bình, Gò Vấp): 35–55 triệu, cọc sâu 12–16m
• Khu vực nền sình lầy (Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh, Quận 7, Quận 8): 50–80 triệu, cọc sâu 16–22m

Tóm lại: Ba khoản phụ phí trên cộng lại thường 80–200 triệu đồng cho công trình nhà phố điển hình tại TPHCM. Gia chủ phải yêu cầu nhà thầu báo riêng từng khoản trong phụ lục hợp đồng, không được gộp chung vào đơn giá m².

5 dấu hiệu báo giá không minh bạch và cách kiểm tra

Trong thực tế tư vấn 10 năm qua, đội ngũ kỹ sư Minh Duy thường xuyên gặp gia chủ mang báo giá của đơn vị khác đến nhờ kiểm tra. Phần lớn báo giá có vẻ rẻ trên giấy nhưng tổng chi phí cuối cùng lại cao hơn các đơn vị uy tín do thiếu minh bạch ngay từ đầu. Năm dấu hiệu dưới đây giúp gia chủ phát hiện sớm trước khi ký hợp đồng.

Dấu hiệu 1: Đơn giá quá thấp so với thị trường

Đơn giá trọn gói dưới 4.500.000đ/m² tại TPHCM năm 2026 là bất thường. Nhà thầu báo giá thấp như vậy thường cắt giảm chất lượng vật tư hoàn thiện, thay đổi thương hiệu trong quá trình thi công, hoặc tính sai hệ số quy đổi để bù lại lợi nhuận. Gia chủ tham khảo bảng đơn giá thị trường ở mục H2.2 ở trên để đối chiếu.

Dấu hiệu 2: Không có phụ lục vật tư chi tiết

Báo giá chỉ ghi chung "vật tư cao cấp", "gạch ốp lát loại 1", "thiết bị vệ sinh thương hiệu" mà không nêu cụ thể thương hiệu, mã sản phẩm là dấu hiệu rõ ràng nhất. Phụ lục chuẩn phải ghi: "Gạch lát nền: Viglacera Granite 60×60, mã G6601" hoặc "Sơn nội thất: Dulux Easy Clean, 5kg/thùng". Không có phụ lục, gia chủ không có cơ sở khiếu nại khi nhà thầu giao vật tư cấp thấp hơn cam kết miệng.

Dấu hiệu 3: Không tách riêng phụ phí khỏi đơn giá m²

Báo giá gộp tất cả vào một con số "5.500.000đ/m² đã bao gồm toàn bộ" mà không tách riêng các khoản như ép cọc, phá dỡ, phụ phí hẻm là cách phổ biến để giấu chi phí thực tế. Báo giá chuẩn phải tách thành: đơn giá xây dựng theo m² + bảng các khoản phụ phí riêng (mỗi khoản có đơn giá và số lượng cụ thể).

Dấu hiệu 4: Không có điều khoản khóa giá vật tư trong hợp đồng

Giá thép, xi măng, vật tư hoàn thiện có thể tăng 5–15% trong 4–6 tháng thi công. Hợp đồng không có điều khoản khóa giá có nghĩa nhà thầu sẽ chuyển toàn bộ rủi ro tăng giá vật tư sang gia chủ giữa chừng. Hợp đồng chuẩn phải ghi rõ: "Đơn giá cố định trong toàn bộ thời gian thi công, không điều chỉnh theo biến động vật tư."

Dấu hiệu 5: Yêu cầu thanh toán trước trên 30% giá trị hợp đồng

Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng, thanh toán phải theo tiến độ thi công thực tế, không thanh toán toàn bộ trước. Chuẩn thị trường: tạm ứng đợt 1 sau ký hợp đồng 20–30%, các đợt sau thanh toán theo từng mốc nghiệm thu (xong móng, xong sàn lầu 1, xong sàn lầu 2, xong mái, xong hoàn thiện, bàn giao). Nhà thầu yêu cầu trên 30% trước khi khởi công là dấu hiệu rủi ro cao về tài chính.

Tóm lại: Năm dấu hiệu trên đều có thể phát hiện ngay khi đọc bản báo giá, không cần đợi đến lúc thi công mới phát hiện. Yêu cầu nhà thầu cung cấp phụ lục đầy đủ và đối chiếu với 5 tiêu chí trên là cách hiệu quả nhất để bảo vệ ngân sách.

Quy trình xây nhà trọn gói tại Minh Duy: 8 bước A-Z

Quy trình xây nhà trọn gói tại Xây Dựng Minh Duy diễn ra trong 3–6 tháng tùy quy mô công trình, chia thành 8 bước rõ ràng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi bàn giao nhà sẵn sàng vào ở. Mỗi bước có mốc nghiệm thu cụ thể để gia chủ theo dõi tiến độ và kiểm soát chất lượng.

Bước 1: Tư vấn miễn phí và khảo sát thực tế (1–2 ngày)

Đội kỹ sư đến tận nơi khảo sát lô đất, đo đạc, kiểm tra ranh giới, đánh giá nền đất sơ bộ, ghi nhận yêu cầu của gia chủ về số tầng, số phòng, phong cách kiến trúc và ngân sách dự kiến. Hoàn toàn miễn phí, không kèm điều kiện ký hợp đồng.

Bước 2: Lập dự toán sơ bộ và ký hợp đồng nguyên tắc (3–5 ngày)

Dựa trên thông tin khảo sát, Minh Duy lập bản dự toán sơ bộ với phương án thiết kế đề xuất, đơn giá theo gói vật tư phù hợp ngân sách, và phụ phí dự kiến. Gia chủ xem xét và ký hợp đồng nguyên tắc để chuyển sang giai đoạn thiết kế.

Bước 3: Thiết kế bản vẽ kiến trúc, kết cấu và MEP (15–25 ngày)

Hoàn thiện 3 bộ hồ sơ: hồ sơ kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, phối cảnh 3D), hồ sơ kết cấu (móng, dầm, cột, sàn theo TCVN), hồ sơ điện nước (sơ đồ MEP). Gia chủ duyệt từng phần, có thể yêu cầu chỉnh sửa miễn phí 2–3 lần trước khi chốt.

Bước 4: Xin giấy phép xây dựng (15–30 ngày tùy quận)

Minh Duy thay mặt gia chủ nộp hồ sơ xin giấy phép tại UBND quận/huyện. Thời gian xét duyệt phụ thuộc từng quận, dao động 15–30 ngày làm việc. Quận trung tâm thường lâu hơn quận ngoại thành.

Bước 5: Ký hợp đồng thi công chính thức và tạm ứng đợt 1 (1 ngày)

Sau khi có giấy phép, hai bên ký hợp đồng thi công chính thức kèm phụ lục vật tư đầy đủ thương hiệu và mã sản phẩm. Gia chủ tạm ứng đợt 1 (20–30%) để khởi công. Lịch thanh toán các đợt sau ghi rõ trong hợp đồng theo tiến độ nghiệm thu.

Bước 6: Thi công phần thô gồm móng, kết cấu, tường, mái (45–60 ngày)

Gồm các công đoạn: ép cọc (nếu có), đào đất, đổ móng, đổ đà kiềng, đổ cột, đổ dầm và sàn từng tầng, xây tường bao và tường ngăn, đổ mái, đi hệ thống điện nước âm tường, chống thấm cơ bản. Mỗi mốc nghiệm thu đều có biên bản gia chủ ký xác nhận.

Bước 7: Thi công hoàn thiện gồm ốp lát, sơn, cửa, thiết bị (45–60 ngày)

Gồm các công đoạn: tô trát hoàn thiện, ốp lát gạch, sơn nội ngoại thất, lắp đặt trần thạch cao, lắp cửa, lắp thiết bị vệ sinh, lắp thiết bị chiếu sáng cơ bản, lắp lan can cầu thang. Vật tư hoàn thiện được giao đến công trường theo tiến độ, gia chủ kiểm tra trước khi lắp đặt.

Bước 8: Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành (3–5 ngày)

Hai bên cùng nghiệm thu toàn bộ công trình theo checklist chi tiết, ký biên bản bàn giao chìa khóa. Bảo hành kết cấu chính 5–10 năm, chống thấm 3–5 năm, vật tư hoàn thiện 1–2 năm theo nhà sản xuất. Hỗ trợ làm thủ tục hoàn công sau bàn giao 30 ngày.

Tổng thời gian thi công trung bình: Nhà cấp 4 2–3 tháng, nhà phố 2–3 tầng 3–4 tháng, nhà phố 4–5 tầng và biệt thự 5–6 tháng.

Tóm lại: Quy trình 8 bước trên minh bạch về thời gian, tiến độ và mốc thanh toán. Gia chủ nắm rõ quy trình từ đầu sẽ chủ động hơn trong việc theo dõi công trình và phối hợp với nhà thầu.

Câu hỏi thường gặp về xây nhà trọn gói TPHCM

Đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 là bao nhiêu?

Đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 dao động 5.200.000 – 8.500.000đ/m² tùy gói vật tư. Gói Phổ thông 5.200.000 – 5.800.000đ/m² phù hợp nhà cho thuê và công năng đơn giản. Gói Khá 5.900.000 – 6.800.000đ/m² là gói phổ biến nhất, được 65% gia chủ tự dùng tại TPHCM lựa chọn. Gói Cao cấp từ 7.000.000đ/m² trở lên dùng cho biệt thự và nhà tân cổ điển. Đơn giá đã bao gồm vật tư và nhân công, chưa tính phụ phí ép cọc, phá dỡ, vận chuyển hẻm.

Xây nhà trọn gói gồm những hạng mục nào?

Báo giá xây nhà trọn gói chuẩn bao gồm 18 hạng mục: 3 bộ hồ sơ thiết kế (kiến trúc, kết cấu, MEP), xin giấy phép xây dựng, vật tư phần thô, móng và đà kiềng, khung kết cấu, tường bao và tường ngăn, mái, hệ thống điện và nước âm tường, chống thấm cơ bản, vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, trần thạch cao, cửa, lan can), thiết bị vệ sinh và chiếu sáng cơ bản, vệ sinh và bàn giao. Phụ lục vật tư phải ghi rõ thương hiệu và mã sản phẩm.

Báo giá có khoản phụ phí nào không nằm trong đơn giá m²?

15 hạng mục thường không bao gồm trong đơn giá m²: ép cọc bê tông (25–80 triệu), phá dỡ nhà cũ (15–60 triệu), tháo đồng hồ điện nước và hút hầm cầu (3–8 triệu), phụ phí vận chuyển hẻm nhỏ (+5–10% đơn giá), xử lý nước ngầm cho hầm (80–150 triệu), chống nghiêng nhà kế bên (15–30 triệu), đèn trang trí, hệ thống điện lạnh, hệ thống an ninh, tủ bếp, nội thất rời, tiểu cảnh, hoàn công, nâng cấp chống thấm, thang máy. Tổng các khoản này có thể 100–500 triệu tùy quy mô.

Có nên chọn nhà thầu báo giá thấp nhất không?

Không nên chọn nhà thầu báo giá thấp nhất nếu chưa kiểm tra 5 tiêu chí: đơn giá có thấp bất thường so với thị trường không, có phụ lục vật tư chi tiết theo thương hiệu không, phụ phí có tách riêng khỏi đơn giá m² không, hợp đồng có khóa giá vật tư không, và yêu cầu thanh toán trước có vượt 30% không. Báo giá thấp thường cắt giảm chất lượng vật tư hoặc tính sai hệ số quy đổi, dẫn đến tổng chi phí cuối cùng cao hơn nhà thầu báo giá đúng chuẩn.

Xây nhà trọn gói tại TPHCM mất bao lâu?

Thời gian xây nhà trọn gói tại TPHCM phụ thuộc vào quy mô và loại hình. Nhà cấp 4 dưới 100m² cần 4–5 tháng. Nhà phố 2–3 tầng 100m² cần 6–7 tháng. Nhà phố 4–5 tầng và biệt thự 8–9 tháng. Thời gian này đã bao gồm 15–25 ngày thiết kế và 15–30 ngày xin giấy phép. Nếu khởi công vào mùa khô (tháng 11 đến tháng 4), tiến độ có thể nhanh hơn 10–15% so với mùa mưa do điều kiện thi công bê tông và sơn ngoại thất thuận lợi hơn.

Trọn gói có khóa được giá không nếu giá thép tăng?

Có, nếu hợp đồng có điều khoản khóa giá toàn thời gian thi công. Đây là một trong những lợi thế lớn nhất của gói trọn gói so với phần thô. Hợp đồng chuẩn ghi rõ: "Đơn giá cố định trong toàn bộ thời gian thi công, không điều chỉnh theo biến động vật tư." Điều khoản này bảo vệ gia chủ khỏi rủi ro tăng giá thép, xi măng 5–15% trong 6–9 tháng thi công, có thể giúp tránh phát sinh hàng trăm triệu đồng. Trước khi ký hợp đồng, gia chủ phải kiểm tra điều khoản này có trong văn bản không.

Tóm lại: Sáu câu hỏi trên bao gồm 90% thắc mắc của gia chủ trước khi quyết định ký hợp đồng xây nhà trọn gói. Lưu bộ câu trả lời này để đối chiếu khi làm việc với nhà thầu.

Liên hệ Minh Duy nhận báo giá miễn phí và khuyến mãi 2026

Sau khi nắm được toàn bộ kiến thức về đơn giá, hạng mục bao gồm và quy trình thi công, bước tiếp theo là có một bản dự toán bóc tách chi tiết cho chính ngôi nhà của gia chủ. Xây Dựng Minh Duy cung cấp dịch vụ tư vấn và báo giá hoàn toàn miễn phí, không kèm điều kiện ký hợp đồng.

Khuyến mãi đang áp dụng năm 2026:

• Miễn phí 100% chi phí thiết kế khi ký hợp đồng thi công xây nhà phần thô
• Miễn phí 100% chi phí thiết kế và bao giấy phép xây dựng khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói
• Giảm 80–100% chi phí thiết kế khi ký hợp đồng sửa nhà trọn gói

CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ THI CÔNG XÂY DỰNG MINH DUY

• 📍 Trụ sở chính: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• 📞 Hotline/Zalo tư vấn trực tiếp: 0982.96.93.79 (KS. Minh)

• ✉️ Email: xaydungminhduy@gmail.com

• 🌐 Website: www.xaydungminhduy.com

• 🏢 Mã số thuế: 0314513901

Gia chủ nhắn Zalo số 0982.96.93.79 kèm thông tin: diện tích đất, số tầng dự kiến, loại mái và khu vực xây dựng. Đội kỹ sư Minh Duy phản hồi bản dự toán bóc tách chi tiết trong 24 giờ làm việc.

Bài viết được biên soạn bởi Mr. Minh, Giám đốc Công ty Xây Dựng Minh Duy, 10 năm kinh nghiệm trực tiếp giám sát hơn 500 công trình tại TPHCM và các tỉnh lân cận.