Chi phí xây nhà cấp 4 phần thô: Bảng tính & Bí quyết tiết kiệm tối đa

Trong bối cảnh vật giá leo thang như hiện nay, việc xây dựng một ngôi nhà cấp 4 vừa vặn túi tiền nhưng vẫn đảm bảo kết cấu vững chắc là bài toán nan giải của hàng triệu gia đình Việt. Đặc biệt với những ai lần đầu xây nhà, ma trận về giá cả vật tư, nhân công và các chi phí phát sinh có thể biến niềm vui "an cư lạc nghiệp" thành gánh nặng tài chính.

Bạn đang tự hỏi: Chi phí xây nhà cấp 4 phần thô thực tế là bao nhiêu? Liệu với 500 triệu có xây được nhà mái Thái 100m2 không? Hay làm sao để tính giá xây nhà cấp 4 chính xác để không bị thâm hụt ngân sách giữa đường?

Là một chuyên gia đã trực tiếp tư vấn và quản lý thi công hàng trăm công trình nhà phố, nhà cấp 4 tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, tôi hiểu rõ từng "ngóc ngách" chi phí của một ngôi nhà. Bài viết chuyên sâu này của Xây Dựng Minh Duy sẽ không chỉ đưa ra những con số khô khan, mà còn là cẩm nang toàn diện giúp bạn bóc tách từng đồng tiền mình bỏ ra, từ đó tối ưu hóa ngân sách một cách thông minh nhất.

1. Hiểu đúng về xây nhà phần thô để tránh tranh cãi

Trước khi đi vào tính toán tiền bạc, chúng ta cần thống nhất khái niệm. Rất nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa "Phần thô" và "Nhân công khoán".

Xây nhà phần thô được hiểu là gói thầu mà:

1. Nhà thầu cung cấp:

   • Toàn bộ vật tư thô: Sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông, đất san lấp, ống nước nóng lạnh, dây điện âm tường, mái tôn/ngói...

   • Toàn bộ nhân công: Nhân công làm móng, xây tô, đổ bê tông, lợp mái VÀ nhân công hoàn thiện (ốp lát gạch, sơn nước, lắp thiết bị vệ sinh, lắp đèn).

2. Chủ nhà cung cấp:

   • Vật tư hoàn thiện: Gạch men, đá hoa cương, sơn nước, cửa đi cửa sổ, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, rèm cửa, nội thất...

Lưu ý quan trọng: Trong gói phần thô, nhà thầu CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ KẾT CẤU (Khung xương) của ngôi nhà. Đây là phần quan trọng nhất quyết định độ bền 50-70 năm của công trình.

2. Bảng giá xây nhà cấp 4 phần thô mới nhất 2026

Giá xây nhà cấp 4 không phải là một hằng số. Nó biến thiên dựa trên phong cách kiến trúc và mức độ đầu tư vật tư. Dưới đây là bảng giá tham khảo thị trường mới nhất 2026:

2.1. Phân khúc Tiết kiệm: Nhà cấp 4 mái tôn

Đây là mẫu nhà phổ biến cho các gia đình trẻ, nhà ở nông thôn hoặc nhà cho thuê trọ.

• Đặc điểm: Kiến trúc hiện đại, đơn giản, móng đơn (nếu đất tốt), mái lợp tôn cách nhiệt, trần thạch cao thả hoặc trần tôn lạnh.

• Đơn giá phần thô: 3.100.000 VNĐ - 3.300.000 VNĐ/m2.

• Đơn giá trọn gói (Chìa khóa trao tay): 4.500.000 VNĐ - 4.800.000 VNĐ/m2.

2.2. Phân khúc Trung bình: Nhà cấp 4 mái Thái / Mái Nhật

Từ khóa giá xây nhà cấp 4 mái thái luôn "hot" vì đây là mẫu nhà quốc dân, vừa sang trọng vừa chống nóng tốt.

• Đặc điểm: Hệ mái phức tạp (đổ diềm bê tông, lợp ngói khung kèo thép), nhiều chỉ phào trang trí, móng cao ráo (thường là tam cấp 5 bậc).

• Đơn giá phần thô: 3.400.000 VNĐ - 3.700.000 VNĐ/m2.

• Đơn giá trọn gói: 5.200.000 VNĐ - 5.800.000 VNĐ/m2.

2.3. Phân khúc Cao cấp: Biệt thự vườn cấp 4 / Nhà có gác lửng

• Đặc điểm: Diện tích sàn lớn, kết cấu vượt nhịp rộng (phòng khách không cột), đổ sàn bê tông gác lửng, vật tư cao cấp.

• Đơn giá phần thô: 3.600.000 VNĐ - 4.000.000 VNĐ/m2.

Bạn muốn có bảng báo giá chính xác cho riêng mình? Tham khảo ngay bảng giá xây nhà phần thô chi tiết của Xây Dựng Minh Duy.

3. Những yếu tố âm thầm làm tăng chi phí

Tại sao cùng xây nhà 100m2 nhưng nhà hàng xóm chỉ tốn 400 triệu phần thô, còn bạn lại bị báo giá 500 triệu? Sự chênh lệch này đến từ 4 yếu tố kỹ thuật sau:

3.1. Điều kiện địa chất (Yếu tố quyết định phần móng)

Đây là "hố đen" nuốt tiền nhiều nhất nếu không tính toán kỹ.

• Đất tốt (Đất đồi, đất đỏ bazan): Chỉ cần làm móng đơn (móng cốc). Chi phí móng chỉ chiếm khoảng 20% giá trị nhà.

• Đất yếu (Đất ruộng, ao hồ san lấp): Bắt buộc phải ép cọc bê tông cốt thép hoặc làm móng bè. Chi phí ép cọc có thể ngốn thêm từ 50 - 100 triệu đồng (tùy độ sâu cọc).

3.2. Vị trí tập kết vật tư

Trong dự toán nhà cấp 4 100m2, chi phí vận chuyển chiếm tỉ trọng không nhỏ.

• Nếu xe ben 5 khối vào tận cửa: Giá cát, đá, gạch là giá gốc.

• Nếu nhà trong hẻm nhỏ, phải tăng bo bằng xe ba gác hoặc thuê người đội bộ: Chi phí vật tư sẽ đội lên khoảng 10-15% do phí vận chuyển trung gian.

3.3. Thời điểm khởi công

Thị trường xây dựng có tính mùa vụ rất cao.

• Đầu năm (Tháng 2 - 4 âm lịch): Giá nhân công ổn định, thợ dồi dào.

• Cuối năm (Tháng 9 - 11 âm lịch): Giá nhân công tăng cao do khan hiếm thợ, giá vật liệu hoàn thiện cũng tăng theo nhu cầu sửa nhà đón Tết.

3.4. Chất lượng vật tư phần thô

Đừng đánh đồng các loại vật tư. Ví dụ:

• Cát bê tông hạt lớn (giá 400k/khối) khác hẳn cát san lấp (giá 150k/khối). Nếu nhà thầu dùng cát dở để trộn bê tông, giá sẽ rẻ đi nhưng tuổi thọ công trình giảm một nửa.

• Dây điện Cadivi (chuẩn) đắt hơn dây điện trôi nổi 30%.

4. Cách tính mét vuông (m2) xây dựng nhà cấp 4 chuẩn

Để trả lời câu hỏi xây nhà cấp 4 bao nhiêu tiền 1m2, bạn không thể lấy Diện tích đất x Đơn giá. Bạn phải dùng Diện tích quy đổi (Hệ số xây dựng).

Công thức chung: Chi phí = Tổng diện tích quy đổi (m2) x Đơn giá thi công.

Bảng hệ số quy đổi thông dụng cho nhà cấp 4:

5. Bài toán Dự toán mẫu: Nhà cấp 4 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Để minh chứng thực tế, tôi sẽ lập 2 bảng dự toán so sánh cho cùng một diện tích đất 5m x 20m (100m2) để bạn thấy sự khác biệt về giá giữa các lựa chọn.

Phương án A: Nhà cấp 4 Mái Tôn (Tiết kiệm tối đa)

• Diện tích xây dựng: 5x16m = 80m2. Sân trước: 4m (20m2).

• Móng: Móng đơn.

• Mái: Tôn lạnh.

Tính toán diện tích:

1. Móng đơn: 80m2 x 30% = 24 m2.

2. Tầng trệt: 80m2 x 100% = 80 m2.

3. Mái tôn: 80m2 x 20% = 16 m2.

4. Sân trước: 20m2 x 50% = 10 m2. => Tổng diện tích quy đổi: 130 m2.

Chi phí phần thô: 130 m2 x 3.200.000 đ/m2 = 416.000.000 VNĐ.

Phương án B: Nhà cấp 4 Mái Thái (Thẩm mỹ & Bền vững)

• Diện tích xây dựng: 5x16m = 80m2. Sân trước: 4m.

• Móng: Móng cọc (cho chắc chắn).

• Mái: Lợp ngói kèo sắt (Diện tích mái nghiêng thường gấp 1.4 lần diện tích sàn = 80 x 1.4 = 112m2).

• Trang trí: Chỉ phào cột, sảnh đón.

Tính toán diện tích:

1. Móng cọc: 80m2 x 40% = 32 m2.

2. Tầng trệt: 80m2 x 100% = 80 m2.

3. Mái ngói: 112m2 (mái nghiêng) x 70% = 78.4 m2.

4. Sân trước: 20m2 x 50% = 10 m2. => Tổng diện tích quy đổi: 200.4 m2.

Chi phí phần thô: 200.4 m2 x 3.500.000 đ/m2 = 701.400.000 VNĐ.

Nhận xét: Cùng một diện tích sử dụng 80m2, nhưng nhà mái Thái có chi phí phần thô cao gần gấp đôi nhà mái tôn (701 triệu so với 416 triệu). Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc lựa chọn phong cách kiến trúc đối với ngân sách.

6. Tự gọi thợ hay Khoán công ty?

Đây là băn khoăn lớn của người dân ở các vùng ven. Dưới đây là bảng so sánh dựa trên kinh nghiệm thực tế:

Lời khuyên: Nếu bạn không có chuyên môn xây dựng và không có thời gian giám sát 24/7, việc khoán dịch vụ xây nhà phần thô cho một công ty uy tín thực chất lại là phương án TIẾT KIỆM HƠN về tổng thể (tiền bạc + thời gian + sức khỏe).

7. 5 "Bí kíp" tối ưu chi phí xây nhà cấp 4 từ chuyên gia

Nếu ngân sách của bạn đang eo hẹp, hãy áp dụng triệt để 5 nguyên tắc sau để cắt giảm chi phí mà không làm "tổn thương" ngôi nhà:

1. "Vuông thành sắc cạnh": Hạn chế tối đa các đường cong, vòm, ngóc ngách, cột trang trí rườm rà. Nhà hình hộp chữ nhật thi công nhanh nhất và ít tốn vật tư nhất.

2. Giảm hệ số mái: Nếu thích mái Thái nhưng ít tiền, hãy chỉ làm mái Thái "giả" ở mặt tiền (phần chóp nhìn thấy), còn phần mái phía sau lợp tôn cách nhiệt. Hiệu quả thẩm mỹ đạt 90% nhưng chi phí giảm 40%.

3. Tận dụng vách ngăn nhẹ: Với các vách ngăn phòng ngủ không chịu lực, có thể sử dụng gạch không nung hoặc vách thạch cao hai mặt chống ẩm. Thi công nhanh, nhẹ móng.

4. Quy hoạch hệ thống điện nước chuẩn: Tính toán kỹ vị trí ổ cắm, vòi nước ngay từ đầu. Việc đục tường đi lại đường điện nước là sự lãng phí khủng khiếp cả về nhân công và vật tư.

5. Thuê thiết kế (Đừng tiếc tiền): Nghe vô lý nhưng lại rất thuyết phục. Một bản vẽ thiết kế giá 10-15 triệu sẽ giúp bạn tính toán chính xác sắt thép, tránh việc thợ làm dư thừa lãng phí (ví dụ: đà kiềng chỉ cần 4 cây thép nhưng thợ làm 6 cây cho "chắc ăn" là lãng phí).

8. Cảnh báo "Bẫy" giá rẻ và Chi phí ẩn

Khi tìm kiếm giá xây nhà cấp 4, bạn sẽ thấy những quảng cáo hấp dẫn như "Xây nhà trọn gói 300 triệu". Hãy cẩn trọng!

Những chi phí ẩn thường không có trong báo giá rẻ:

• Chi phí xin phép xây dựng và hoàn công: Nhiều bên báo giá chưa gồm phần này.

• Chi phí dọn dẹp mặt bằng: Đập bỏ nhà cũ, vận chuyển xà bần đi đổ.

• Chi phí điện nước thi công: Tiền điện, nước dùng trong 3-4 tháng xây dựng.

• Thuế xây dựng: Ai là người đóng?

• Chi phí gia cố móng: Nếu đào móng lên thấy đất yếu, nhà thầu giá rẻ sẽ yêu cầu tính phát sinh tiền cừ tràm, cừ bê tông ngay lập tức.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi luôn làm bảng dự toán minh bạch. Những gì có trong hợp đồng là những gì bạn phải trả, tuyệt đối không có "bẫy" chi phí ẩn.

9. Quy trình làm việc tại Xây Dựng Minh Duy

Để đảm bảo chất lượng và sự an tâm cho khách hàng, chúng tôi áp dụng quy trình chuẩn 6 bước:

1. Tư vấn sơ bộ: Lắng nghe nhu cầu, ngân sách và định hướng phong cách.

2. Khảo sát thực tế: Đo đạc diện tích đất, xem xét địa chất, lộ giới hẻm.

3. Lên phương án và Báo giá: Thiết kế mặt bằng công năng và lập dự toán chi tiết từng hạng mục.

4. Ký hợp đồng: Thống nhất chủng loại vật tư (Cam kết phạt nếu sai phạm).

5. Thi công và Giám sát: Có kỹ sư giám sát, cập nhật tiến độ qua Zalo hàng ngày cho chủ nhà.

6. Nghiệm thu và Bảo hành: Bàn giao nhà, kích hoạt chế độ bảo hành kết cấu 5 năm.

10. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Q: Nhà cấp 4 xây phần thô mất bao lâu? A: Trung bình từ 2.5 đến 3 tháng tùy diện tích và độ phức tạp của mái. Nhà mái tôn sẽ nhanh hơn nhà mái Thái khoảng 15-20 ngày.

Q: Tôi có thể tự mua gạch ốp lát và thiết bị vệ sinh không? A: Hoàn toàn được. Trong gói xây dựng phần thô của Minh Duy, chúng tôi khuyến khích chủ nhà tự chọn vật tư hoàn thiện để đúng ý thích. Chúng tôi sẽ hỗ trợ tư vấn các đại lý uy tín có giá tốt.

Q: Xây nhà cấp 4 có cần đổ cột bê tông không hay chỉ xây gạch chịu lực? A: Để đảm bảo an toàn lâu dài, Minh Duy luôn thi công hệ khung bê tông cốt thép (Móng - Cột - Dầm - Giằng) chịu lực. Việc xây gạch chịu lực (tường chịu lực) hiện nay không còn được khuyến khích do khả năng chống nứt và chịu rung chấn kém.

Chi phí xây nhà cấp 4 phần thô năm 2026 tuy có biến động tăng nhẹ so với các năm trước, nhưng nếu bạn biết cách lựa chọn thiết kế phù hợp và tìm được nhà thầu uy tín, giấc mơ an cư hoàn toàn nằm trong tầm tay.

Đừng để những lo lắng về giá cả làm chậm trễ kế hoạch của bạn. Một ngôi nhà vững chãi bắt đầu từ một bảng dự toán chính xác. Hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy để chúng tôi giúp bạn giải bài toán kinh tế này một cách tối ưu nhất.

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN - KHẢO SÁT & BÁO GIÁ MIỄN PHÍ TẠI NHÀ

Đội ngũ kỹ sư của Minh Duy sẵn sàng đến tận nơi để đo đạc và tư vấn giải pháp tiết kiệm nhất cho bạn.

• CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo (24/7): 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Xây Dựng Minh Duy - Xây niềm tin, Dựng tổ ấm. Cam kết không phát sinh, đúng tiến độ!