Cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô: Cẩm nang A-Z & 7 sai lầm cần tránh

Bạn đã đi một chặng đường dài: Hoàn tất thủ tục pháp lý, chốt xong bản vẽ thiết kế, dự trù được ngân sách. Giờ là lúc bạn đi đến quyết định quan trọng nhất, "cân não" nhất, quyết định 80% sự thành bại của cả công trình: "chọn mặt gửi vàng". Vâng, đó chính là cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô.

Một bản vẽ đẹp đến mấy cũng sẽ trở nên vô nghĩa nếu rơi vào tay một đội thợ thi công ẩu. Một ngân sách dồi dào đến mấy cũng có thể "bốc hơi" nếu gặp phải một nhà thầu thiếu minh bạch. Chọn sai nhà thầu không chỉ khiến bạn mất tiền, mà còn để lại một công trình kém chất lượng, nứt, thấm... trở thành nỗi ám ảnh kéo dài hàng chục năm.

Với kinh nghiệm thực chiến qua hàng trăm công trình, Xây Dựng Minh Duy thấu hiểu nỗi lo này. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ toàn bộ kinh nghiệm chọn nhà thầu một cách chi tiết, từ các tiêu chí đánh giá, các bước thực hiện, cho đến cách "soi" từng điều khoản trong hợp đồng thi công phần thô để bạn có thể tự tin "giao phó" tài sản lớn nhất của đời mình.

5 tiêu chí "vàng" để nhận diện một nhà thầu xây dựng uy tín

Trước khi tìm hiểu các bước, bạn cần có một "bộ lọc" tiêu chuẩn. Một nhà thầu xây dựng uy tín không chỉ nói hay, báo giá rẻ, mà phải đáp ứng đủ 5 tiêu chí cốt lõi sau đây.

1. Tính pháp lý rõ ràng và địa chỉ minh bạch

Đây là tiêu chí cơ bản nhất để sàng lọc. Một nhà thầu chuyên nghiệp phải là một công ty có tư cách pháp nhân:

• Giấy phép kinh doanh: Phải có đăng ký kinh doanh rõ ràng, đúng ngành nghề xây dựng.

• Địa chỉ văn phòng: Phải có địa chỉ văn phòng vật lý cố định, rõ ràng (không phải địa chỉ "ma").

• Thông tin liên lạc: Website, hotline, email phải chuyên nghiệp và đang hoạt động.

Tại sao lại quan trọng? Bạn sẽ ký hợp đồng với ai? Một công ty có pháp nhân hay một "đội thợ" vô danh? Khi xảy ra tranh chấp hoặc cần bảo hành, bạn sẽ tìm ai để chịu trách nhiệm? Đừng bao giờ làm việc với một đơn vị mà không có giấy tờ pháp lý.

2. Kinh nghiệm thực chiến và hồ sơ năng lực (portfolio)

Kinh nghiệm là thứ không thể làm giả. Nhưng đừng chỉ "nghe" họ nói, hãy "thấy".

• Số năm kinh nghiệm: Một công ty đã hoạt động 5-10 năm sẽ có quy trình xử lý vấn đề tốt hơn một công ty mới thành lập.

• Các công trình đã thực hiện: Yêu cầu họ cho xem hình ảnh, video các công trình đã và đang thi công. Hãy chú ý xem họ có đa dạng các loại công trình (nhà phố, biệt thự...) hay không.

• "Mắt thấy tai nghe": Đây là phần quan trọng nhất trong kinh nghiệm chọn nhà thầu. Hãy yêu cầu họ dẫn bạn đi xem 2 loại công trình:

  1. Công trình đang thi công: Để xem chất lượng thi công thực tế (coppha, thép buộc, công tác an toàn lao động, công trường có gọn gàng không?).

  2. Công trình đã hoàn thiện (trên 1 năm): Để kiểm tra chất lượng bảo hành. Hỏi chuyện chủ nhà cũ xem họ có hài lòng không? Khi có vấn đề (ví dụ: thấm), nhà thầu có quay lại xử lý nhiệt tình không?

3. Đội ngũ kỹ sư giám sát và thợ thi công

Chất lượng công trình được quyết định bởi con người. Hãy hỏi rõ nhà thầu:

• Đội ngũ kỹ sư: Công ty có kỹ sư giám sát (QS) riêng tại công trường không, hay "khoán trắng" cho cai thầu? Một nhà thầu chuyên nghiệp luôn có kỹ sư đọc bản vẽ và giám sát chất lượng hàng ngày.

• Đội thũ thợ: Họ dùng thợ "ruột" (thợ cơ hữu của công ty) hay thầu phụ, bán thầu lại cho các đội lẻ bên ngoài? Thợ cơ hữu sẽ đảm bảo tay nghề đồng đều và tuân thủ quy trình kỹ thuật của công ty.

4. Trang thiết bị thi công và quy trình quản lý

Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ đầu tư vào "công cụ".

• Trang thiết bị: Họ có đủ coppha (sắt, phim), giàn giáo, máy trộn bê tông, máy đầm dùi, máy tời... hay không? Hay họ đi thuê mướn tạm bợ?

• Quy trình làm việc: Cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô hiệu quả là xem quy trình của họ. Họ có nhật ký thi công không? Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn (móng, sàn, tường...) diễn ra thế nào? Có mời chủ nhà nghiệm thu không?

5. Sự minh bạch trong báo giá

Đây là yếu tố "chốt hạ". Một báo giá tốt không phải là một báo giá rẻ nhất, mà là một báo giá CHI TIẾT và MINH BẠCH nhất.

• Báo giá mập mờ: Tránh xa các nhà thầu chỉ đưa một con số chung chung (ví dụ: 3.500.000 VNĐ/m2) mà không có phụ lục chi tiết.

• Báo giá chuẩn: Một nhà thầu xây dựng uy tín sẽ cung cấp một file dự toán bóc tách chi tiết:

  • Phần vật tư thô: Cam kết rõ ràng dùng vật tư gì? (Ví dụ: Thép Hòa Phát hay thép Pomina? Xi măng Hà Tiên hay Holcim? Gạch Tuynel Bình Dương hay gạch Đồng Nai? Ống nước Bình Minh hay Đạt Hòa?).

  • Phần nhân công: Bao gồm những hạng mục nào? (Ví dụ: Có bao gồm nhân công ốp lát, sơn nước không?).

Quy trình 4 bước về cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô

Sau khi có bộ lọc, hãy thực hiện quy trình 4 bước sau:

Bước 1: Lập danh sách và sàng lọc sơ bộ (3-5 nhà thầu)

Tìm kiếm ứng viên từ nhiều nguồn:

• Người thân, bạn bè: Hỏi những người đã từng xây nhà và hài lòng.

• Google: Tìm kiếm các từ khóa như "nhà thầu xây dựng uy tín TPHCM", "xây nhà phần thô Quận 7"...

• Tham quan thực tế: Thấy công trình nào gần nhà đang thi công đẹp, gọn gàng, hãy đến hỏi thăm.

Sau đó, áp dụng 5 tiêu chí ở trên để sàng lọc, chọn ra 3-5 cái tên sáng giá nhất.

Bước 2: Gặp gỡ, "mục sở thị" và yêu cầu báo giá

Gửi cùng một bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật của bạn cho 3-5 nhà thầu này. Sau đó, hãy hẹn gặp trực tiếp.

• Gặp gỡ: Đánh giá cách họ tư vấn. Họ có lắng nghe bạn không? Họ có tư vấn thêm về giải pháp kỹ thuật, vật liệu không hay chỉ chăm chăm nói về giá?

• Tham quan: Như đã nói ở trên, đây là bước bắt buộc để kiểm tra năng lực thật.

Bước 3: So sánh báo giá - đừng để "giá rẻ" đánh lừa

Đây là phần kinh nghiệm chọn nhà thầu quan trọng nhất. Khi bạn có 3-5 báo giá trên tay, hãy so sánh chúng một cách thông minh:

• Đừng nhìn tổng giá: Hãy lật ngay đến trang "Phụ lục vật tư".

• So sánh "táo với táo": Nhà thầu A báo giá 3.5 triệu/m2 nhưng dùng thép Pomina. Nhà thầu B báo giá 3.7 triệu/m2 nhưng cam kết dùng thép Hòa Phát và ống nước Bình Minh loại 1. Rõ ràng báo giá của nhà thầu B tốt hơn.

• Cảnh giác giá rẻ bất thường: Một báo giá rẻ hơn 15-20% so với mặt bằng chung gần như chắc chắn sẽ sử dụng vật tư kém chất lượng, "bán thầu" hoặc tìm cách "vẽ" thêm chi phí phát sinh sau này.

Bước 4: Đàm phán hợp đồng và ra quyết định

Sau khi chọn được nhà thầu ưng ý nhất (về cả kỹ thuật, thái độ và sự minh bạch), hãy ngồi xuống và đàm phán các chi tiết cuối cùng trước khi đặt bút ký. Đây là lúc "soi" kỹ hợp đồng thi công phần thô.

"Soi" hợp đồng thi công phần thô: 7 điều khoản sinh tử phải đọc kỹ

Hợp đồng là "vũ khí" pháp lý cao nhất bảo vệ bạn. Một hợp đồng sơ sài, chung chung là mầm mống của thảm họa. Hợp đồng thi công phần thô của bạn bắt buộc phải rõ ràng 7 điều khoản sau:

1. Phụ lục vật tư chi tiết: Đây là "linh hồn" của hợp đồng. Phải ghi rõ: Tên vật tư, thương hiệu, chủng loại, xuất xứ (Ví dụ: "Thép: Thép gân Hòa Phát CB300", "Xi măng: Xi măng Hà Tiên PCB40", "Cát: Cát vàng sàng lọc cho bê tông", "Gạch: Gạch Tuynel Đồng Nai 8x18x18cm").

2. Bảng mô tả công việc rõ ràng: Gói thầu phần thô này bao gồm những gì? (Ví dụ: Đào móng, làm móng, cột, dầm, sàn, xây tường, tô trát, đi điện nước âm tường, chống thấm...). Và KHÔNG bao gồm những gì?

3. Tiến độ thi công và tiến độ thanh toán:

   • Tiến độ thi công: Phải có timeline rõ ràng cho từng hạng mục (Ví dụ: Móng: 10 ngày, Sàn 1: 7 ngày...).

   • Tiến độ thanh toán: Phải thanh toán theo tiến độ công việc đã hoàn thành và được nghiệm thu, không thanh toán theo thời gian. (Ví dụ: Tạm ứng 10%, xong móng thanh toán 15%, xong sàn 1 thanh toán 10%...).

4. Điều khoản bảo hành: Cực kỳ quan trọng! Bảo hành kết cấu bao lâu (thường 5-10 năm)? Bảo hành chống thấm bao lâu (thường 1-2 năm)? Phạm vi bảo hành là gì? Trong bao lâu nhà thầu sẽ có mặt khi nhận được thông báo?

5. Điều khoản về chi phí phát sinh: Khi nào thì được tính là phát sinh? (Ví dụ: Chủ nhà thay đổi thiết kế, yêu cầu vật tư khác hợp đồng). Cách tính chi phí phát sinh như thế nào?

6. Điều khoản phạt vi phạm: Phải áp dụng cho cả hai bên. Nếu nhà thầu chậm tiến độ (không do lý do khách quan), phạt bao nhiêu %? Nếu chủ nhà chậm thanh toán, phạt thế nào?

7. An toàn lao động và pháp lý công trường: Ghi rõ trách nhiệm của nhà thầu trong việc đảm bảo an toàn lao động cho công nhân và giải quyết các vấn đề với hàng xóm, thanh tra xây dựng...

10 câu hỏi "thử" nhà thầu trước khi ký hợp đồng

Trong các buổi gặp gỡ, hãy đặt những câu hỏi sau để "thử" độ chuyên nghiệp và kinh nghiệm chọn nhà thầu của bạn:

1. Quy trình giám sát của công ty là gì? Bao lâu kỹ sư sẽ có mặt ở công trình?

2. Công ty sử dụng thợ cơ hữu hay thuê thợ ngoài?

3. Nếu trong quá trình thi công em muốn thay đổi một chi tiết nhỏ (ví dụ: dời ổ cắm điện), quy trình xử lý và tính phí thế nào?

4. Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn của bên anh chị là gì? Có biên bản nghiệm thu cho từng phần không?

5. Xin cho em xem một bộ hợp đồng thi công phần thô mẫu của công ty.

6. Biện pháp thi công chống thấm của công ty cho nhà vệ sinh và sàn mái là gì? (Xem họ trả lời có bài bản không).

7. Trong trường hợp thép Hòa Phát khan hàng, công ty sẽ đề xuất phương án thay thế thế nào? (Xem họ có báo lại cho chủ nhà không hay tự ý thay đổi).

8. Công ty xử lý vấn đề che chắn, bụi bẩn với hàng xóm lân cận ra sao?

9. Chính sách bảo hành cụ thể của công ty là gì? (Hỏi lại dù đã đọc hợp đồng).

10. Tại sao em nên chọn công ty anh/chị mà không phải 3 công ty còn lại? (Xem cách họ định vị bản thân - họ sẽ nói về giá rẻ, hay nói về chất lượng và sự minh bạch?).

Cách chọn nhà thầu xây dựng phần thô không phải là một cuộc săn tìm giá rẻ, mà là một quá trình tìm kiếm người đồng hành, một đối tác đáng tin cậy để cùng bạn kiến tạo nên tổ ấm. Một nhà thầu xây dựng uy tín có thể không báo cho bạn mức giá rẻ nhất, nhưng họ sẽ cho bạn sự an tâm, một công trình chất lượng, một hợp đồng minh bạch và một chế độ bảo hành có trách nhiệm.

Đừng để tài sản lớn nhất của đời mình bị đe dọa bởi một quyết định vội vàng. Hãy đầu tư thời gian, công sức để "lọc" thật kỹ.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi hiểu rằng niềm tin là nền tảng của mọi công trình. Chúng tôi không cam kết mức giá rẻ nhất thị trường, nhưng chúng tôi cam kết một dịch vụ minh bạch nhất:

• Hợp đồng chi tiết: Phụ lục vật tư rõ ràng đến từng con vít.

• Kỹ sư giám sát 24/7: Đảm bảo thi công đúng 100% bản vẽ kỹ thuật.

• Đội thợ lành nghề: Nói không với "bán thầu".

• Bảo hành tận tâm: Bảo hành kết cấu 10 năm, bảo hành thấm dột 2 năm.

Bạn đã sẵn sàng để bắt đầu?

Nếu bạn đang ở bước cuối cùng và cần một đối tác thi công phần thô chuyên nghiệp, minh bạch, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẵn sàng cung cấp cho bạn một bản tư vấn miễn phí và một báo giá xây nhà phần thô chi tiết để bạn có cơ sở so sánh và ra quyết định.

Công Ty TNHH Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Minh Duy

• Địa chỉ: 95/121 Đường Lê Văn Lương, Phường Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo tư vấn 24/7: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Xây Dựng Minh Duy – Xây dựng niềm tin từ những điều nhỏ nhất!