Tiến độ thi công xây nhà: Quy chuẩn, mốc nghiệm thu và cách xử lý chậm trễ

Trong hành trình xây dựng tổ ấm, bên cạnh vấn đề tài chính thì thời gian chính là vàng bạc. Một ngôi nhà hoàn hảo không chỉ đẹp, bền mà còn phải được hoàn thành đúng thời hạn dự kiến. Việc nắm rõ tiến độ thi công xây nhà không chỉ giúp gia chủ chủ động trong kế hoạch dọn về nhà mới mà còn là thước đo năng lực và uy tín của nhà thầu.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất nhiều công trình bị "đắp chiếu" hoặc kéo dài lê thê gây mệt mỏi, phát sinh chi phí. Vậy đâu là quy chuẩn thời gian cho một công trình nhà phố? Làm sao để đọc hiểu biểu đồ tiến độ và giám sát các mốc nghiệm thu? Với kinh nghiệm thực chiến nhiều năm, Xây Dựng Minh Duy sẽ chia sẻ cẩm nang quản lý thời gian xây dựng chi tiết nhất trong bài viết này.

1. Tại sao phải kiểm soát chặt chẽ tiến độ thi công xây nhà?

Nhiều gia chủ thường phó mặc hoàn toàn cho nhà thầu với suy nghĩ "làm xong lúc nào hay lúc đó". Đây là một sai lầm nghiêm trọng. Việc kiểm soát tiến độ thi công xây nhà mang lại những lợi ích thiết thực sau:

• Tránh phát sinh chi phí: Thời gian kéo dài đồng nghĩa với chi phí quản lý, thuê bến bãi, điện nước thi công, và lạm phát giá vật tư (nếu hợp đồng không trọn gói) sẽ tăng lên.

• Đảm bảo kế hoạch cuộc sống: Bạn cần biết ngày xong nhà để trả nhà thuê, xem ngày nhập trạch, hoặc lên kế hoạch kinh doanh (nếu là nhà phố kết hợp kinh doanh).

• Kiểm soát chất lượng: Tiến độ phải đi đôi với kỹ thuật. Làm quá nhanh có thể dẫn đến ẩu (bỏ qua thời gian bảo dưỡng bê tông), làm quá chậm gây gỉ sét thép, mục nát cốp pha.

• Cơ sở pháp lý: Tiến độ là một điều khoản bắt buộc trong hợp đồng dịch vụ xây nhà trọn gói. Nếu không giám sát, bạn sẽ không có bằng chứng để phạt vi phạm hợp đồng.

2. Quy chuẩn thời gian và các mốc thi công xây nhà phố 2026

Để trả lời câu hỏi "Xây một ngôi nhà mất bao lâu?", chúng ta cần căn cứ vào quy mô, diện tích, điều kiện thi công (hẻm nhỏ hay mặt tiền) và thời điểm khởi công.

Dưới đây là bảng quy chuẩn thời gian trung bình cho một công trình nhà phố tiêu chuẩn (Diện tích 60-80m2/sàn, hẻm xe tải, thời tiết thuận lợi) mà Xây Dựng Minh Duy thường áp dụng:

• Nhà cấp 4 (Trệt): 2.5 - 3 tháng.

• Nhà phố 2-3 tầng: 3.5 - 4 tháng.

• Nhà phố 4-5 tầng: 4.5 - 5.5 tháng.

• Biệt thự, nhà có kiến trúc phức tạp: 5 - 8 tháng hoặc hơn.

Chi tiết tiến độ thi công xây nhà được chia thành 3 giai đoạn chính với các mốc nghiệm thu cụ thể như sau:

2.1. Giai đoạn 1: Chuẩn bị mặt bằng và thi công phần móng (15 - 20 ngày)

Đây là giai đoạn khởi đầu, đặt nền móng vững chắc cho cả công trình. Thời gian này có thể thay đổi tùy thuộc vào giải pháp móng (móng cọc, móng băng hay móng bè).

• Công việc chi tiết:

  • Xin giấy phép xây dựng, thông báo khởi công (thường làm trước khi thi công).

  • Phá dỡ công trình cũ, dọn dẹp mặt bằng, định vị tim móng, cao độ.

  • Ép cọc (nếu có): 3-7 ngày tùy số lượng tim cọc.

  • Đào đất móng, hầm phân, hố ga.

  • Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha móng.

  • Đổ bê tông móng.

• Mốc nghiệm thu quan trọng:

  • Nghiệm thu tim cốt, mốc giới xây dựng (Tránh tranh chấp ranh giới).

  • Nghiệm thu đầu cọc, lực ép cọc.

  • Nghiệm thu cốt thép móng trước khi đổ bê tông.

2.2. Giai đoạn 2: Thi công phần thô và khung xương (7 - 10 ngày/sàn)

Đây là giai đoạn chiếm thời lượng lớn nhất và hình thành nên hình dáng ngôi nhà. Tốc độ thi công phần thô thường khá ổn định nếu không gặp mưa bão.

• Công việc chi tiết:

  • Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha cột, dầm, sàn.

  • Đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng lầu, sân thượng, mái.

  • Xây tường bao, tường ngăn phòng.

  • Thi công hệ thống điện nước âm tường (M.E).

  • Tô trát tường trong, tường ngoài.

  • Chống thấm sàn mái, WC, ban công (Cực kỳ quan trọng).

• Mốc nghiệm thu quan trọng:

  • Nghiệm thu cốt thép, cốp pha trước mỗi lần đổ bê tông sàn (Kiểm tra chủng loại thép, khoảng cách đai, nối thép).

  • Nghiệm thu bê tông sau khi tháo cốp pha (Kiểm tra độ phẳng, không bị rỗ).

  • Nghiệm thu xây tường (Tường thẳng, mạch vữa đều).

  • Nghiệm thu test nước chống thấm (Ngâm nước 24-48h).

Lưu ý chuyên môn: Một số nhà thầu muốn đẩy nhanh tiến độ thi công xây nhà bằng cách tháo cốp pha sớm hoặc rút ngắn thời gian bảo dưỡng bê tông. Điều này cực kỳ nguy hiểm. Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi tuân thủ nghiêm ngặt thời gian đông kết của bê tông để đảm bảo kết cấu bền vững trọn đời.

2.3. Giai đoạn 3: Thi công hoàn thiện (30 - 45 ngày)

Giai đoạn này tốn nhiều thời gian tỉ mỉ và phụ thuộc nhiều vào việc cung ứng vật tư của chủ nhà (nếu chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện).

• Công việc chi tiết:

  • Đóng trần thạch cao.

  • Bả matit, sơn nước (nội ngoại thất).

  • Ốp lát gạch nền, tường WC, đá cầu thang.

  • Lắp đặt cửa, lan can, tay vịn.

  • Lắp đặt thiết bị điện (đèn, công tắc), thiết bị vệ sinh.

  • Vệ sinh công nghiệp và bàn giao.

• Mốc nghiệm thu quan trọng:

  • Nghiệm thu gạch ốp lát (Gõ kiểm tra bộp, đường ron thẳng).

  • Nghiệm thu sơn nước (Bề mặt láng mịn, đều màu).

  • Nghiệm thu vận hành hệ thống điện, nước.

Bạn có thể tham khảo chi phí chi tiết cho từng giai đoạn này tại bảng báo giá xây nhà trọn gói của chúng tôi.

3. Biểu đồ tiến độ thi công: Công cụ giám sát "quyền lực"

Để chuyên nghiệp hóa việc quản lý, biểu đồ tiến độ (thường là biểu đồ Gantt) là công cụ không thể thiếu. Một nhà thầu uy tín bắt buộc phải cung cấp bảng này kèm theo hợp đồng.

Biểu đồ tiến độ là gì?

Đó là một bảng kế hoạch chi tiết, liệt kê từng đầu việc (Ví dụ: Đổ bê tông lầu 1, Xây tường lầu 2) tương ứng với trục thời gian (Ngày bắt đầu - Ngày kết thúc).

Cách sử dụng biểu đồ này:

1. Yêu cầu nhà thầu cung cấp: Ngay khi ký hợp đồng, yêu cầu nhà thầu lập bảng tiến độ thi công chi tiết (Master Schedule).

2. Dán tại công trình: Một bản sao nên được dán tại lán trại công trình để kỹ sư và cai thợ nắm bắt mục tiêu hàng ngày.

3. Đối chiếu hàng tuần: Cuối mỗi tuần, bạn hãy nhìn vào biểu đồ để xem công việc thực tế có khớp với kế hoạch không. Ví dụ: Theo biểu đồ ngày 15 phải xong cốt thép sàn 2, nhưng thực tế chưa làm xong cốp pha → Đang chậm tiến độ.

4. Dấu hiệu nhận biết nhà thầu đang chậm tiến độ

Không cần phải là chuyên gia, bạn cũng có thể nhận thấy những dấu hiệu báo động đỏ về tiến độ thi công xây nhà thông qua quan sát thực tế:

• Vắng bóng nhân công: Một công trình nhà phố 3 tầng cần trung bình 6-8 công nhân cho phần thô. Nếu bạn đến thăm công trình và chỉ thấy 2-3 người làm việc lác đác, chắc chắn tiến độ sẽ bị trễ.

• Thiếu vật tư liên tục: Thợ ngồi chơi xơi nước vì "chờ cát, chờ xi măng, chờ thép". Điều này chứng tỏ năng lực tài chính hoặc khả năng tổ chức của nhà thầu có vấn đề.

• Thay đổi cai thợ liên tục: Đội thợ cũ bỏ đi, đội mới đến chưa nắm việc. Đây là dấu hiệu của việc nhà thầu nợ lương hoặc quản lý kém.

• Không có kỹ sư giám sát: Công trình vắng mặt người quản lý kỹ thuật, thợ làm tự phát, sai kỹ thuật phải đập đi xây lại gây mất thời gian.

• Các mốc nghiệm thu bị lùi liên tục: Nhà thầu liên tục xin khất ngày đổ bê tông với đủ lý do không chính đáng.

5. Nguyên nhân gây chậm trễ và cách xử lý triệt để

Khi tiến độ thi công xây nhà bị trượt khỏi đường ray, chúng ta cần bình tĩnh phân tích nguyên nhân để có giải pháp phù hợp.

5.1. Nguyên nhân khách quan (Bất khả kháng)

• Thời tiết: Mưa bão kéo dài, đặc biệt là vào mùa mưa miền Nam, ảnh hưởng lớn đến công tác đào móng, đổ bê tông và tô trát ngoài.

• Dịch bệnh, thiên tai: Các yếu tố không lường trước được.

• Yêu cầu từ chính quyền: Bị đình chỉ do thanh tra, hàng xóm khiếu nại (dù đã làm đúng phép).

→ Cách xử lý: Đây là trường hợp được phép gia hạn thời gian thi công. Hai bên cần ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh thời gian hoàn thành.

5.2. Nguyên nhân chủ quan (Từ phía nhà thầu hoặc chủ nhà)

Từ phía Chủ nhà:

• Thay đổi thiết kế liên tục: Đập tường xây lại, đổi vị trí cầu thang, thay đổi chủng loại vật tư phút chót.

• Chậm thanh toán: Nhà thầu không có tiền nhập vật tư do chủ nhà giải ngân không đúng đợt.

• Cung cấp vật tư hoàn thiện chậm: Gạch, thiết bị vệ sinh về trễ khiến thợ không có việc làm.

→ Giải pháp: Chủ nhà cần chốt phương án thiết kế ngay từ đầu (có hồ sơ thiết kế chi tiết), tuân thủ lịch thanh toán và chuẩn bị vật tư hoàn thiện kịp thời theo thông báo của nhà thầu.

Từ phía Nhà thầu:

• Năng lực yếu kém: Thiếu nhân sự, thiếu tài chính, nhận quá nhiều công trình cùng lúc (bán thầu).

• Quản lý lỏng lẻo: Sắp xếp công việc chồng chéo, không khoa học.

→ Giải pháp xử lý (Quy trình cứng rắn):

1. Nhắc nhở bằng văn bản: Khi chậm tiến độ 3-5 ngày, hãy gửi biên bản nhắc nhở, yêu cầu giải trình và đưa ra phương án bù tiến độ (tăng ca, tăng thợ).

2. Phạt vi phạm: Căn cứ vào điều khoản phạt chậm tiến độ trong hợp đồng (thường phạt từ 0.1% - 0.2% giá trị hợp đồng mỗi ngày chậm trễ hoặc theo thỏa thuận).

3. Cắt hợp đồng (Biện pháp cuối cùng): Nếu nhà thầu chậm quá giới hạn cho phép (ví dụ 15-30 ngày) và không có thiện chí khắc phục, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường và tìm đơn vị mới.

6. Quy định phạt chậm tiến độ: Lá chắn pháp lý cho chủ nhà

Để tránh tình trạng "thả gà ra đuổi", điều khoản về tiến độ thi công xây nhà trong hợp đồng với Xây Dựng Minh Duy luôn được quy định rõ ràng:

• Ngày khởi công và ngày bàn giao: Được ấn định cụ thể theo ngày dương lịch.

• Quy định về ngày làm việc: Loại trừ các ngày nghỉ lễ, tết theo quy định nhà nước và những ngày mưa bão (có nhật ký công trình xác nhận).

• Mức phạt: Rõ ràng, minh bạch. Ví dụ: Chậm 01 tuần phạt bao nhiêu tiền, chậm 01 tháng chủ đầu tư có quyền thay thế nhà thầu.

Lời khuyên: Đừng bao giờ ký một hợp đồng xây dựng mà không có điều khoản phạt chậm tiến độ. Đó là quyền lợi sát sườn của bạn.

7. Chọn đúng người để gửi gắm niềm tin

Quản lý tiến độ thi công xây nhà là một bài toán khó đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa Chủ nhà và Nhà thầu. Việc nắm rõ biểu đồ tiến độ, giám sát chặt các mốc nghiệm thu và có biện pháp xử lý kịp thời sẽ giúp bạn sở hữu ngôi nhà mơ ước đúng hẹn.

Tuy nhiên, cách tốt nhất để không phải lo lắng về tiến độ là chọn đúng nhà thầu uy tín ngay từ đầu. Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi cam kết:

• Đúng tiến độ: Cam kết thưởng/phạt rõ ràng trong hợp đồng.

• Đúng chất lượng: Không vì chạy tiến độ mà làm ẩu.

• Báo cáo hàng ngày: Cập nhật hình ảnh thi công qua Zalo để chủ nhà yên tâm dù không có mặt tại công trình.

Nếu bạn đang cần tư vấn về kế hoạch xây nhà và bảng tiến độ chi tiết, hãy liên hệ ngay với chúng tôi.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• Mã số thuế: 0314513901

Xây Dựng Minh Duy – Vững niềm tin, Bền kết cấu, Chuẩn tiến độ.