Thời gian hoàn thiện nhà ở khi xây nhà trọn gói mất bao lâu?

Một trong những câu hỏi được quan tâm hàng đầu của bất kỳ ai chuẩn bị xây nhà, đặc biệt là khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, chính là: "Tổng thời gian xây nhà trọn gói sẽ mất bao lâu?". Việc nắm được khoảng thời gian dự kiến không chỉ giúp gia chủ chủ động lập kế hoạch chuyển về nhà mới, sắp xếp công việc, mà còn liên quan đến kế hoạch tài chính và các dự định khác của gia đình.

Mặc dù dịch vụ xây nhà trọn gói hướng đến sự chuyên nghiệp và tối ưu hóa tiến độ thi công nhà ở, thời gian hoàn thiện một công trình không phải là con số cố định. Nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến tiến độ và đưa ra những khoảng thời gian dự kiến thực tế cho các loại hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh năm 2025.

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến thời gian xây nhà trọn gói

Để có cái nhìn thực tế về tiến độ, chúng ta cần hiểu rõ những yếu tố có thể tác động đến tổng thời gian thi công:

1. Quy mô và diện tích xây dựng

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và dễ nhận thấy nhất. Một ngôi nhà có diện tích sàn lớn, nhiều tầng đương nhiên sẽ đòi hỏi khối lượng công việc nhiều hơn, từ đào móng, xây thô đến hoàn thiện, kéo theo thời gian thi công dài hơn so với một ngôi nhà nhỏ, ít tầng.

2. Mức độ phức tạp của thiết kế kiến trúc và kết cấu

• Kiến trúc: Những ngôi nhà có thiết kế đơn giản, hiện đại, ít chi tiết trang trí phức tạp thường thi công nhanh hơn so với các công trình kiến trúc cổ điển, tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn, mái vòm đòi hỏi sự tỉ mỉ và tay nghề cao.
• Kết cấu: Kết cấu móng phức tạp (như móng cọc ép, cọc khoan nhồi do nền đất yếu, hoặc nhà có tầng hầm) sẽ tốn nhiều thời gian hơn đáng kể so với móng đơn, móng băng trên nền đất tốt. Các chi tiết kết cấu đặc biệt khác như dầm công xôn (console), nhịp lớn cũng làm tăng thời gian thi công.

3. Điều kiện thi công thực tế tại công trường

• Vị trí lô đất: Công trình nằm trong hẻm sâu, nhỏ hẹp sẽ gây khó khăn cho việc vận chuyển vật tư, máy móc, tập kết vật liệu, ảnh hưởng đến tiến độ so với công trình có mặt tiền rộng rãi, đường lớn.
• Hiện trạng mặt bằng: Mặt bằng cần giải phóng nhiều (nhà cũ, cây cối), nền đất yếu cần xử lý gia cố sẽ tốn thêm thời gian ban đầu.
• Hạ tầng khu vực: Việc thiếu nguồn điện, nước ổn định tại công trường cũng có thể gây gián đoạn thi công.
• Mật độ dân cư: Thi công ở khu vực đông dân cư (như nhiều quận tại TP.HCM) đôi khi bị hạn chế về giờ giấc làm việc (tránh gây ồn) cũng ảnh hưởng phần nào đến tiến độ.

4. Thời điểm xây dựng và yếu tố thời tiết

Đây là yếu tố khách quan rất quan trọng, đặc biệt ở Việt Nam với khí hậu nhiệt đới gió mùa.

• Mùa mưa: Là "kẻ thù" lớn nhất của tiến độ xây dựng. Mưa lớn kéo dài gây gián đoạn các công tác ngoài trời như đào đất, đổ bê tông, xây tường, sơn ngoại thất... làm chậm đáng kể tiến độ thi công nhà ở. Khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM) có mùa mưa thường kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11.
• Nắng nóng gay gắt: Cũng có thể ảnh hưởng đến năng suất làm việc của công nhân và quá trình ninh kết, bảo dưỡng bê tông.
• Ngày lễ, Tết: Đặc biệt là dịp Tết Nguyên Đán, công trình thường phải tạm dừng thi công trong một khoảng thời gian nhất định.

Lựa chọn thời điểm khởi công vào đầu mùa khô (khoảng tháng 11, 12) thường là lý tưởng nhất để tận dụng thời tiết thuận lợi.

5. Năng lực và kinh nghiệm của nhà thầu

• Kinh nghiệm: Nhà thầu có kinh nghiệm dày dạn sẽ có khả năng lập kế hoạch thi công chi tiết, khoa học, lường trước và xử lý các vấn đề phát sinh hiệu quả hơn.
• Năng lực quản lý: Khả năng điều phối nhân công, quản lý vật tư, giám sát chất lượng và tiến độ của nhà thầu ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hoàn thành.
• Nguồn lực: Nhà thầu có đội ngũ nhân công ổn định, lành nghề, trang thiết bị đầy đủ thường đảm bảo tiến độ tốt hơn.

6. Mức độ hoàn thiện và yêu cầu về vật liệu

• Vật liệu: Sử dụng các loại vật liệu hoàn thiện cao cấp, độc lạ, hàng nhập khẩu có thời gian đặt hàng lâu sẽ kéo dài giai đoạn hoàn thiện.
• Độ phức tạp hoàn thiện: Các yêu cầu hoàn thiện tỉ mỉ, phức tạp (ốp lát đá khổ lớn, sơn hiệu ứng, lắp đặt thiết bị thông minh...) cần nhiều thời gian hơn.

7. Sự phối hợp và quyết định của chủ đầu tư

• Chốt thiết kế, vật liệu: Việc chủ đầu tư chần chừ, thay đổi quyết định về thiết kế hoặc vật liệu trong quá trình thi công là một trong những nguyên nhân phổ biến gây chậm tiến độ và phát sinh chi phí.
• Nghiệm thu giai đoạn: Sự phối hợp nghiệm thu đúng hạn các giai đoạn quan trọng từ chủ đầu tư giúp nhà thầu triển khai công việc tiếp theo đúng kế hoạch.
• Tài chính: Đảm bảo nguồn tài chính và thanh toán đúng hạn theo hợp đồng giúp nhà thầu chủ động trong việc cung ứng vật tư và nhân công.

Thời gian xây nhà trọn gói dự kiến cho từng loại hình nhà phổ biến

Dưới đây là các khoảng thời gian thi công dự kiến, tính từ lúc khởi công (sau khi có giấy phép xây dựng và hoàn tất thiết kế) đến khi bàn giao cơ bản, trong điều kiện thi công tương đối thuận lợi và thiết kế không quá đặc biệt phức tạp:

1. Đối với nhà cấp 4 (1 tầng, diện tích

• Đặc điểm: Kết cấu đơn giản, ít hạng mục, khối lượng công việc không lớn.
• Thời gian dự kiến: Khoảng 2.5 đến 4 tháng.

2. Đối với nhà phố hiện đại (2-4 tầng, tổng diện tích sàn 150-300m2)

• Đặc điểm: Loại hình phổ biến nhất, quy mô vừa phải, thiết kế theo phong cách hiện đại không quá cầu kỳ.
• Thời gian dự kiến: Khoảng 4 đến 6 tháng. Đây là khung thời gian tham khảo phổ biến nhất cho các gia đình xây nhà phố thông thường.

3. Đối với nhà phố/biệt thự quy mô lớn hoặc thiết kế phức tạp

• Đặc điểm: Từ 4 tầng trở lên, tổng diện tích sàn > 300m2, có tầng hầm, thiết kế theo phong cách cổ điển/tân cổ điển, sử dụng vật liệu cao cấp, yêu cầu hoàn thiện tỉ mỉ.
• Thời gian dự kiến: Khoảng 6 đến 9 tháng, hoặc thậm chí 10-12 tháng (hoặc lâu hơn) đối với các công trình biệt thự rất lớn, siêu sang, có yêu cầu kỹ thuật đặc biệt.

Lưu ý cực kỳ quan trọng: Các con số trên chỉ là ước tính mang tính tham khảo. Thời gian xây nhà trọn gói thực tế của công trình nhà bạn có thể nhanh hơn hoặc chậm hơn tùy thuộc vào sự kết hợp của các yếu tố đã phân tích ở phần trên. Nhà thầu sẽ cung cấp một tiến độ thi công chi tiết và cam kết trong hợp đồng dựa trên đặc điểm cụ thể của công trình.

Phân bổ thời gian dự kiến cho các giai đoạn chính

Tổng thời gian thi công thường được phân bổ tương đối như sau:

1. Giai đoạn chuẩn bị (Thiết kế & Xin phép): Khoảng 1 - 2 tháng. Giai đoạn này thường không tính vào thời gian thi công chính thức nhưng cần thiết để khởi động dự án.
2. Giai đoạn thi công phần thô (Móng, Khung, Tường, Mái): Chiếm khoảng 40% - 50% tổng thời gian thi công thực tế. Đây là giai đoạn xương sống, quyết định hình hài và độ vững chắc của công trình.
3. Giai đoạn thi công hoàn thiện: Chiếm khoảng 40% - 50% tổng thời gian thi công thực tế. Giai đoạn này bao gồm nhiều hạng mục đan xen và đòi hỏi sự tỉ mỉ.
4. Giai đoạn lắp đặt nội thất (nếu có), vệ sinh, nghiệm thu, bàn giao: Khoảng 1 - 3 tuần cuối cùng.

Làm thế nào để đảm bảo tiến độ thi công nhà ở?

Để quản lý và đảm bảo tiến độ thi công nhà ở diễn ra suôn sẻ, cả chủ đầu tư và nhà thầu cần phối hợp tốt:

• Từ phía nhà thầu:
  • Lập kế hoạch thi công chi tiết, khoa học, dự phòng các rủi ro.
  • Tổ chức công trường hợp lý, quản lý vật tư hiệu quả.
  • Bố trí đủ nhân lực có tay nghề, giám sát chặt chẽ.
  • Chủ động thông báo tiến độ và các vấn đề phát sinh cho chủ đầu tư.
• Từ phía chủ đầu tư:
  • Lựa chọn nhà thầu uy tín, có năng lực và kinh nghiệm.
  • Chốt kỹ lưỡng phương án thiết kế, chủng loại vật liệu trước khi ký hợp đồng.
  • Phối hợp chặt chẽ với nhà thầu, đưa ra các quyết định cần thiết kịp thời.
  • Hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế, yêu cầu phát sinh trong quá trình thi công.
  • Chuẩn bị tài chính đầy đủ và thanh toán đúng hạn theo các đợt đã thỏa thuận.
  • Cân nhắc kỹ lưỡng thời điểm khởi công để tránh mùa mưa bão cao điểm.

Thời gian xây nhà trọn gói là một biến số phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ quy mô, thiết kế, điều kiện thi công đến năng lực nhà thầu và sự phối hợp của chủ đầu tư. Mặc dù có những khoảng thời gian dự kiến cho từng loại hình nhà, điều quan trọng là bạn cần trao đổi thẳng thắn với nhà thầu để có được một bản kế hoạch tiến độ thi công nhà ở chi tiết, khả thi và được cam kết rõ ràng trong hợp đồng.

Việc lựa chọn một nhà thầu chuyên nghiệp, uy tín cùng với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và phối hợp nhịp nhàng từ phía gia chủ chính là chìa khóa để quản lý thời gian hiệu quả, đảm bảo ngôi nhà mơ ước được hoàn thành đúng hẹn và đạt chất lượng tốt nhất.