Thời gian thi công phần thô mất bao lâu? Cẩm nang lập kế hoạch 2026

Khi bắt tay vào kế hoạch xây dựng tổ ấm, một trong những câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất mà mọi gia chủ đều đặt ra là: thời gian thi công phần thô mất bao lâu? Việc xác định chính xác khoảng thời gian này không chỉ giúp bạn sắp xếp nơi ở tạm thời, chuẩn bị dòng tiền hợp lý mà còn giúp bạn chọn được "điểm rơi" hoàn hảo để ngôi nhà hoàn thành đúng vào dịp mong muốn (như trước Tết Nguyên Đán hay các ngày kỷ niệm quan trọng).

Tuy nhiên, xây dựng là một quy trình kỹ thuật phức tạp chịu ảnh hưởng bởi nhiều biến số. Bài viết chuyên sâu dưới đây của Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện, số liệu thực tế và các phương pháp kiểm soát tiến độ hiệu quả nhất năm 2026.

Thời gian thi công phần thô trung bình cho một ngôi nhà phố tiêu chuẩn tại đô thị Việt Nam hiện nay dao động như sau:

• Nhà phố 2 - 3 tầng (Diện tích sàn < 200m2): 2.5 - 3 tháng.

• Nhà phố 4 - 5 tầng (Diện tích sàn 200 - 350m2): 3.5 - 4 tháng.

• Biệt thự / Nhà có hầm / Diện tích lớn: 4 - 6 tháng (tùy quy mô).

• Lưu ý: Thời gian này tính từ ngày khởi công đến khi xong tường bao, điện nước âm tường (chưa bao gồm hoàn thiện nội thất). Các yếu tố như hẻm nhỏ, mùa mưa, hoặc thay đổi thiết kế có thể làm tăng thời gian từ 15-30%.

Tại sao thời gian thi công phần thô lại quan trọng?

Phần thô (kết cấu bê tông cốt thép, xây tường, điện nước âm) được ví như "khung xương" của ngôi nhà. Khác với phần hoàn thiện có thể làm nhanh hoặc chậm tùy ý thích, thời gian thi công phần thô bị ràng buộc chặt chẽ bởi các quy tắc vật lý và hóa học của vật liệu xây dựng (đặc biệt là bê tông).

Hiểu rõ xây thô bao lâu giúp bạn:

1. Tránh ép tiến độ phi lý: Ép thợ làm quá nhanh khi bê tông chưa đủ ngày tuổi sẽ dẫn đến nứt sàn, nứt trần, thấm dột về sau.

2. Quản lý dòng tiền: Phần thô chiếm khoảng 60% tổng giá trị hợp đồng xây dựng. Biết tiến độ giúp bạn chuẩn bị các đợt thanh toán đúng hạn.

3. Kế hoạch dọn về: Có lịch trình cụ thể để đặt hàng nội thất, rèm cửa, thiết bị bếp sao cho vừa khớp lúc nhà xây xong.

Bảng timeline chi tiết: Thời gian thi công phần thô theo quy mô

Để giúp bạn hình dung rõ ràng hơn, Xây Dựng Minh Duy xin chia sẻ bảng tiến độ tiêu chuẩn đang áp dụng cho các công trình nhà phố tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Đối với nhà phố quy mô nhỏ (2 - 3 tầng)

Đây là phân khúc phổ biến nhất. Với tổng diện tích sàn xây dựng dưới 200m2, quy trình thường diễn ra rất gọn gàng.

• Tổng thời gian: 75 - 90 ngày (2.5 - 3 tháng).

• Phân bổ:

  • Móng và công trình ngầm: 10 - 12 ngày.

  • Thân nhà (Cột, dầm, sàn): 7 - 10 ngày/sàn (Tổng khoảng 25 - 30 ngày).

  • Mái và xây tô, điện nước: 30 - 40 ngày.

Đối với nhà phố quy mô trung bình (4 - 5 tầng)

Với những công trình cao tầng hơn hoặc có diện tích sàn từ 200m2 đến 350m2, thời gian thi công phần thô sẽ kéo dài hơn do khối lượng vận chuyển vật tư lên cao và yêu cầu kỹ thuật khắt khe hơn.

• Tổng thời gian: 105 - 120 ngày (3.5 - 4 tháng).

• Phân bổ:

  • Móng (có thể ép cọc): 15 - 20 ngày.

  • Thân nhà: 35 - 45 ngày (Trung bình 8-10 ngày/sàn).

  • Hoàn thiện thô (Xây, tô, MEP): 45 - 55 ngày.

Đối với biệt thự hoặc công trình có tầng hầm

Câu hỏi xây thô bao lâu đối với biệt thự hay nhà có tầng hầm khó trả lời chính xác nếu không có bản vẽ, bởi biện pháp thi công hầm rất phức tạp.

• Tổng thời gian: 4 - 6 tháng.

• Lưu ý đặc biệt: Riêng hạng mục thi công hầm (đào đất, văng chống, đổ bê tông vách hầm) có thể mất từ 30 - 45 ngày, lâu hơn rất nhiều so với móng thông thường.

Phân tích quy trình kỹ thuật ảnh hưởng đến tiến độ

Nhiều gia chủ thắc mắc tại sao nhìn thấy thợ "chơi" mà không làm liên tục. Thực tế, trong dịch vụ xây nhà phần thô, có những khoảng thời gian "chết" bắt buộc để chờ vật liệu đạt cường độ. Dưới đây là bóc tách chi tiết:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị và nền móng (Quyết định sự khởi đầu)

Giai đoạn này bao gồm phá dỡ nhà cũ (nếu có), tập kết vật tư, và thi công móng.

• Thời gian ép cọc: 3 - 7 ngày (tùy số lượng cọc).

• Đào đất và làm sắt móng: 5 - 7 ngày.

• Đổ bê tông móng: 1 ngày.

• Yếu tố ảnh hưởng: Thời tiết mưa bão có thể làm ngập hố móng, buộc phải bơm nước và chờ khô, gây chậm trễ 2-3 ngày.

Giai đoạn 2: Phần khung xương (Quy trình lặp lại)

Đây là giai đoạn quyết định chiều cao công trình. Chu kỳ cho mỗi tầng lầu thường là:

1. Lắp dựng cốt thép, cốp pha cột: 2 ngày.

2. Đổ bê tông cột và bảo dưỡng: 2 ngày.

3. Lắp dựng cốp pha dầm, sàn, cầu thang: 3 - 4 ngày.

4. Đi thép sàn, điện nước âm sàn: 2 ngày.

5. Đổ bê tông sàn: 1 ngày.

6. Bảo dưỡng bê tông: Đây là lúc thời gian thi công phần thô bị kéo giãn. Bê tông cần ít nhất 10-14 ngày để đạt cường độ đủ để tháo cốp pha chịu lực (dù có thể thi công tiếp bên trên sau 1-2 ngày).

Giai đoạn 3: Xây trát và hoàn thiện hệ thống MEP

Sau khi xong phần khung (hoặc làm cuốn chiếu song song), thợ sẽ tiến hành xây tường bao, tường ngăn, đi ống điện, ống nước và tô trát. Giai đoạn này cần số lượng nhân công lớn nhất để đẩy nhanh tiến độ.

5 Yếu tố chính chi phối: Xây thô bao lâu?

Khi lập kế hoạch, bạn cần tính đến 5 biến số này để dự trù thời gian dự phòng (buffer time).

Điều kiện thi công và vị trí địa lý

Đây là yếu tố đặc thù tại các đô thị lớn như TP.HCM.

• Hẻm nhỏ < 3m: Xe bê tông tươi và xe tải vật liệu lớn không vào được. Nhà thầu phải dùng xe ba gác chuyển tải hoặc trộn bê tông tay. Điều này làm thời gian thi công phần thô tăng thêm 15 - 20% so với nhà mặt tiền đường lớn.

• Mặt bằng chật hẹp: Không có chỗ tập kết vật tư, phải nhập vật liệu từng đợt nhỏ lẻ, gây mất thời gian chờ đợi.

Thời điểm khởi công (Mùa mưa vs Mùa khô)

• Mùa khô (Tháng 11 - Tháng 4): Tiến độ ổn định, bê tông nhanh khô.

• Mùa mưa (Tháng 5 - Tháng 10): Mưa lớn làm gián đoạn công tác đổ bê tông, xây tô ngoài trời. Nếu khởi công mùa này, bạn nên cộng thêm 15 - 20 ngày vào tổng tiến độ dự kiến.

Thay đổi thiết kế từ chủ nhà

Đây là nguyên nhân số 1 gây chậm tiến độ. Việc đập đi xây lại một bức tường, dời vị trí cầu thang hay thay đổi công năng phòng không chỉ tốn chi phí mà còn làm gián đoạn dòng chảy công việc của thợ, khiến câu hỏi xây thô bao lâu trở nên khó trả lời chính xác.

Năng lực tài chính và dòng tiền

Việc chậm thanh toán theo đợt từ phía chủ nhà sẽ khiến nhà thầu không đủ kinh phí nhập vật tư hoặc trả lương thợ, dẫn đến đình trệ công trình.

Năng lực của nhà thầu xây dựng

Một nhà thầu chuyên nghiệp như Xây Dựng Minh Duy sẽ có đội ngũ nhân sự ổn định, trang thiết bị đầy đủ (máy trộn, giàn giáo, máy tời) và quy trình quản lý chặt chẽ. Ngược lại, các tổ đội nhỏ lẻ thường gặp vấn đề thiếu thợ, thợ nhảy việc, làm kéo dài thời gian thi công.

Để đảm bảo tiến độ và chi phí hợp lý, bạn nên tham khảo kỹ báo giá xây nhà phần thô để chọn được đối tác có năng lực thực sự tương xứng với giá thành.

Làm thế nào để kiểm soát và rút ngắn tiến độ?

Là một người lập kế hoạch thông minh, bạn có thể chủ động tối ưu thời gian thi công phần thô bằng các cách sau:

Chốt cứng hồ sơ thiết kế trước khi khởi công

Hãy dành nhiều thời gian hơn cho giai đoạn thiết kế 3D và bản vẽ kỹ thuật. Khi mọi thứ đã rõ ràng trên giấy, việc thi công chỉ là lắp ráp theo quy trình, tốc độ sẽ rất nhanh. Tuyệt đối hạn chế việc "vừa xây vừa sửa".

Sử dụng phụ gia đông kết nhanh (nếu cần gấp)

Trong trường hợp cần ép tiến độ (ví dụ để kịp đón Tết), bạn có thể yêu cầu nhà thầu sử dụng phụ gia R7 hoặc R3 cho bê tông. Loại phụ gia này giúp bê tông đạt cường độ thiết kế chỉ sau 3-7 ngày (thay vì 21-28 ngày), cho phép tháo cốp pha sớm hơn để thi công tầng tiếp theo.

Chuẩn bị tài chính sẵn sàng

Hãy lập một kế hoạch dòng tiền khớp với bảng tiến độ thanh toán của hợp đồng. Sự sòng phẳng và đúng hẹn của bạn là động lực lớn nhất để anh em thợ thầy làm việc hăng say.

Lựa chọn giải pháp thi công hiện đại

Sử dụng sàn deck, gạch bê tông nhẹ (AAC) có thể giúp rút ngắn thời gian xây và trát tường đáng kể so với gạch nung truyền thống.

Rủi ro khi ép tiến độ xây thô quá mức

Dù ai cũng muốn nhà xong sớm, nhưng Xây Dựng Minh Duy khuyên bạn không nên bất chấp kỹ thuật để ép thời gian thi công phần thô xuống mức kỷ lục. Những hậu quả có thể xảy ra:

• Nứt kết cấu: Bê tông chưa đủ tuổi mà đã chịu tải trọng tầng trên sẽ gây nứt dầm, sàn.

• Thấm dột: Lớp vữa tô bên ngoài chưa khô hẳn mà đã sơn nước sẽ gây bong tróc, ẩm mốc.

• Sụt lún: Nền móng không đủ thời gian ổn định đã xây chồng lên cao.

Hãy nhớ: "Dục tốc bất đạt". Một ngôi nhà cần sự bền vững hàng chục năm, đừng vì nhanh vài ngày mà đánh đổi sự an toàn cả đời.

Cam kết tiến độ từ Xây Dựng Minh Duy

Tại Xây Dựng Minh Duy, tiến độ không chỉ là lời hứa, đó là điều khoản trong hợp đồng. Chúng tôi hiểu rằng thời gian của khách hàng là vàng bạc.

• Bảng tiến độ chi tiết: Ngay khi ký hợp đồng, chúng tôi cung cấp bảng Gantt chart (biểu đồ tiến độ) chi tiết từng ngày cho từng hạng mục.

• Báo cáo hàng ngày: Cập nhật hình ảnh, video thi công qua Zalo group để chủ nhà theo dõi từ xa.

• Phạt chậm tiến độ: Chúng tôi cam kết chịu phạt nếu chậm trễ không có lý do chính đáng (theo quy định hợp đồng).

• Đội ngũ hùng hậu: Luôn có lực lượng thợ dự phòng để đảm bảo công trình không bao giờ bị "đứng hình" dù vào mùa cao điểm.

Nếu bạn đang cần tư vấn về kế hoạch xây nhà, hãy liên hệ ngay với chúng tôi:

CÔNG TY TNHH Xây Dựng Minh Duy

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• MST: 0314513901

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Mưa nhiều có được tính là lý do gia hạn thời gian thi công phần thô không?

Có. Trong hầu hết các hợp đồng xây dựng chuyên nghiệp, các ngày mưa bão, thiên tai hoặc sự kiện bất khả kháng khiến công nhân không thể làm việc đều được tính là thời gian cộng thêm vào tiến độ cam kết.

Xây nhà vào dịp cuối năm có bị chậm tiến độ không?

Thường là có rủi ro. Dịp cận Tết nhân công thường khan hiếm và tâm lý muốn về quê sớm. Do đó, nếu bạn muốn có nhà mới đón Tết, hãy bắt đầu khởi công trễ nhất vào tháng 8 Âm lịch (cho nhà quy mô nhỏ) hoặc tháng 4-5 Âm lịch (cho nhà quy mô lớn).

Thời gian chờ bê tông khô là bao lâu?

Theo tiêu chuẩn kỹ thuật, bê tông đạt 100% cường độ sau 28 ngày. Tuy nhiên, trong xây dựng nhà phố, sau khoảng 10-14 ngày (hoặc 7 ngày nếu dùng phụ gia R7) là có thể tháo cốp pha để thi công tiếp, nhưng vẫn phải để cột chống hỗ trợ thêm một thời gian.

Tóm lại, thời gian thi công phần thô cho một ngôi nhà phố thông thường sẽ rơi vào khoảng 3 đến 4 tháng. Đây là khoảng thời gian cần thiết để đảm bảo chất lượng kết cấu vững chắc nhất. Việc nắm rõ quy trình và các yếu tố ảnh hưởng sẽ giúp bạn trở thành một người quản lý dự án hiệu quả cho chính tổ ấm của mình.

Đừng để sự mơ hồ về thời gian làm hỏng kế hoạch của bạn. Hãy liên hệ với Xây Dựng Minh Duy ngay hôm nay để nhận bảng kế hoạch thi công chi tiết, được cá nhân hóa riêng cho khu đất và nhu cầu của bạn!