Đúc kết kinh nghiệm giám sát thi công phần thô A-Z (Checklist cho chủ nhà)

Trao "giấc mơ" cả đời cho một đội thợ và một nhà thầu, bạn có thực sự an tâm "khoán trắng"? Xây nhà là một trong những việc trọng đại nhất, và chất lượng của phần thô chính là "xương sống" quyết định sự an toàn, bền vững của ngôi nhà. Tuy nhiên, không phải chủ nhà nào cũng có chuyên môn kỹ thuật. Làm thế nào để giám sát khi bạn là "tay ngang"?

Đừng lo lắng. Với hàng trăm công trình đã thực thi, Xây Dựng Minh Duy đã đúc kết lại một bộ kinh nghiệm giám sát thi công phần thô thực chiến nhất, được viết riêng cho các chủ nhà không chuyên. Bài viết này sẽ là một cẩm nang chi tiết, một danh sách kiểm tra (checklist) rõ ràng để bạn biết chính xác cần xem gì, kiểm tra gì và nói gì với nhà thầu trong từng giai đoạn, đảm bảo ngôi nhà được xây dựng đúng kỹ thuật và đúng với số tiền bạn bỏ ra.

Vai trò thực sự của chủ nhà trong giám sát xây dựng nhà ở là gì?

Trước hết, chúng ta cần làm rõ vai trò của bạn. Bạn không phải là người trực tiếp cầm bay, cầm búa, cũng không cần phải "đứng kè kè" 8 tiếng/ngày.

Vai trò giám sát của chủ nhà là "KIỂM TRA & NGHIỆM THU".

Một người giám sát thông minh sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính:

1. Giám sát vật tư đầu vào: Đảm bảo nhà thầu sử dụng đúng chủng loại, thương hiệu, số lượng vật tư (sắt, thép, xi măng, gạch...) như đã cam kết trong hợp đồng.

2. Giám sát kỹ thuật thi công: Đảm bảo đội thợ làm đúng theo bản vẽ thiết kế và các tiêu chuẩn kỹ thuật cơ bản. Đây là phần quan trọng nhất mà chúng tôi sẽ tập trung trong bài viết này.

3. Giám sát tiến độ: Đảm bảo công trình đi đúng tiến độ đã vạch ra, tránh phát sinh chi phí và thời gian.

Nắm vững 3 vai trò này, bạn sẽ không bị "bơi" trong mớ công việc tại công trường.

Bước 1: Trang bị "vũ khí" - cách đọc bản vẽ kỹ thuật cơ bản

Bạn không thể giám sát nếu không biết "đích đến" trông như thế nào. Bản vẽ kỹ thuật chính là "kịch bản", và bạn là người giám sát xem đội thợ có "diễn" đúng "kịch bản" đó hay không.

Là một chủ nhà, bạn chỉ cần tập trung vào 3 loại bản vẽ chính:

1. Bản vẽ kiến trúc (ký hiệu KT)

Đây là bản vẽ về hình dáng và công năng của ngôi nhà.

• Mặt bằng: Cho bạn biết vị trí, kích thước của các phòng, tường xây ở đâu, cửa chính/cửa sổ đặt chỗ nào.

• Mặt đứng: Cho bạn biết hình dáng bên ngoài của ngôi nhà.

• Mặt cắt: Cắt dọc ngôi nhà để bạn thấy chiều cao của các tầng, chiều cao dầm, sàn.

Bạn cần xem gì? Khi thợ xây tường, bạn chỉ cần cầm bản vẽ mặt bằng lên và đo: Tường này có xây đúng vị trí không? Cửa sổ này có đặt đúng chỗ không?

2. Bản vẽ kết cấu (ký hiệu KC)

Đây là bản vẽ quan trọng nhất trong quy trình giám sát thi công phần thô. Nó thể hiện phần "xương sống" chịu lực của ngôi nhà.

• Mặt bằng móng: Cho biết kích thước, vị trí các đài móng, dầm móng.

• Mặt bằng cột: Cho biết vị trí các cây cột.

• Chi tiết móng, cột, dầm, sàn: Đây là phần quan trọng nhất! Nó sẽ ghi rõ:

  • Cột/dầm/sàn đó dùng bao nhiêu cây thép?

  • Ký hiệu thép là gì? (Ví dụ: Phi 20, nghĩa là 6 cây thép có đường kính 20mm).

  • Thép đai (thép bao quanh) dùng thép gì? Khoảng cách bao nhiêu? (Ví dụ: Phi 8 a150, nghĩa là thép đường kính 8mm, buộc cách nhau 150mm).

Bạn cần xem gì? Khi thợ buộc thép sàn, bạn cầm bản vẽ chi tiết sàn ra, đếm xem họ buộc đúng số lượng cây thép chưa? Khoảng cách các cây thép có đúng là a150 (15cm) hay họ buộc thưa hơn (ví dụ a200) để "ăn bớt" thép?

3. Nhật ký thi công - "người bạn đồng hành" của bạn

Hãy yêu cầu nhà thầu (hoặc chính bạn) có một cuốn nhật ký thi công. Đây là nơi ghi lại mọi hoạt động hàng ngày:

• Hôm nay làm gì? (Đổ bê tông sàn tầng 1, xây tường tầng 2...).

• Thời tiết thế nào? (Quan trọng khi đổ bê tông).

• Có vấn đề gì phát sinh không?

• Các thay đổi (nếu có) đã được ai đồng ý?

Cuốn sổ này là bằng chứng pháp lý và là công cụ quản lý tuyệt vời, giúp bạn nắm được bức tranh toàn cảnh của quá trình giám sát xây dựng nhà ở.

Checklist "vàng": Trọn bộ kinh nghiệm giám sát thi công phần thô theo 5 giai đoạn

Đây là phần cốt lõi của bài viết. Hãy lưu lại checklist này, nó là toàn bộ kinh nghiệm giám sát thi công phần thô mà bạn cần.

Giai đoạn 1: Giám sát công tác chuẩn bị và thi công móng

Móng là nền tảng, móng yếu thì nhà sụp. Đây là giai đoạn phải giám sát kỹ nhất vì sau khi lấp đất, bạn không còn cơ hội sửa sai.

• Vật tư: Kiểm tra mác xi măng, thương hiệu thép. Yêu cầu nhà thầu cung cấp chứng chỉ xuất xưởng (CO/CQ) của thép. Thép phải thẳng, không gỉ sét dạng vảy.

• Định vị: Đảm bảo nhà thầu định vị tim trục, móng cọc đúng vị trí, đúng ranh giới đất, tránh xây lấn sang nhà hàng xóm.

• Đào đất: Kiểm tra độ sâu hố móng có đúng bản vẽ không.

• Coppha (Ván khuôn): Coppha phải được đóng chắc chắn, kín khít để không bị mất nước xi măng khi đổ bê tông.

• Gia công cốt thép:

  • Đếm số lượng: Đếm xem số lượng cây thép trong dầm móng, đài móng có đúng bản vẽ không?

  • Đo đường kính: Dùng thước kẹp (hoặc nhìn vào ký hiệu trên thân cây thép) xem có đúng đường kính (ví dụ Phi 18) hay nhà thầu dùng loại nhỏ hơn (Phi 16)?

  • Kiểm tra buộc: Thép phải được buộc kỹ, không xô lệch.

  • Cục kê: Đây là lỗi phổ biến nhất! Phải có "cục kê" bê tông (không dùng gạch vỡ) để kê lớp thép, đảm bảo thép nằm chính giữa bê tông, không bị sát đất.

Mốc nghiệm thu quan trọng: Yêu cầu nhà thầu mời bạn ra "Nghiệm thu thép móng" trước khi họ đổ bê tông. Bạn dùng checklist trên để kiểm tra. Chỉ khi bạn đồng ý, họ mới được đổ.

Giai đoạn 2: Giám sát thi công cột

Cột là "xương sống" truyền lực xuống móng.

• Coppha: Phải thẳng tuyệt đối (dùng quả dọi kiểm tra), gông cột phải chắc chắn để cột không bị "phình" khi đổ bê tông.

• Thép cột: Kiểm tra số lượng thép chủ, khoảng cách thép đai có đúng bản vẽ không?

• Mối nối thép: Nếu nối thép cột, vị trí nối phải so le nhau, không được nối tại cùng một điểm.

• Mẹo từ chuyên gia: Trước khi thợ đổ bê tông, hãy kiểm tra kỹ "chân cột". Đây là nơi rất hay sót rác, túi nilon, vữa rơi... Nếu không dọn sạch, chân cột sẽ bị rỗ, yếu, cực kỳ nguy hiểm.

Giai đoạn 3: Giám sát thi công dầm & sàn

Đây là giai đoạn tốn nhiều thời gian giám sát nhất.

• Coppha sàn: Kiểm tra độ phẳng, độ chắc chắn của hệ giàn giáo chống đỡ bên dưới.

• Thép dầm: Kiểm tra số lượng thép chủ (lớp trên, lớp dưới) và thép đai.

• Thép sàn: Đây là nơi nhà thầu dễ "ăn bớt" nhất.

  • Thường thép sàn có 2 lớp (lớp dưới chịu lực, lớp trên chống co ngót). Bạn phải đếm xem có đủ 2 lớp không?

  • Khoảng cách buộc (a150 hay a200) có đúng bản vẽ không? Dùng thước dây đo thử 10 khoảng liên tiếp xem có "gian lận" không.

  • Phải có "chân chó" (con kê hình chữ U) để đảm bảo 2 lớp thép cách nhau đúng khoảng cách.

• Đường ống M&E (Điện nước): Yêu cầu thợ điện nước đi xong hệ thống ống luồn dây điện, ống thoát nước sàn trước khi đổ bê tông. Đảm bảo họ đi đúng vị trí (chỗ đặt đèn, chỗ thoát nước), tránh sau này phải đục sàn.

Mốc nghiệm thu quan trọng: "Nghiệm thu thép sàn". Kiểm tra tất cả các mục trên. Chụp ảnh lại toàn bộ hệ thống thép, ống điện nước trước khi cho phép đổ bê tông.

Giai đoạn 4: Kỹ thuật giám sát xây tường

Tường xây quyết định tính thẩm mỹ và khả năng chống thấm.

• Gạch: Gạch phải đạt chất lượng, vuông vức. Quan trọng nhất: gạch phải được tưới nước đẫm trước khi xây. Nếu xây gạch khô, gạch sẽ hút hết nước của vữa, gây nứt tường.

• Vữa: Vữa phải được trộn đúng tỷ lệ (mác vữa).

• Kỹ thuật xây:

  • Tường phải thẳng (dùng dây lèo, thước nhôm kiểm tra).

  • Các mạch vữa (ngang, dọc) phải đầy đặn, không bị rỗng.

  • Phải "khóa góc" ở các bức tường giao nhau.

• Râu thép: Tại vị trí tường xây tiếp giáp với cột bê tông, phải có "râu thép" chờ sẵn (hoặc khoan cấy) để liên kết tường và cột, chống nứt về sau.

Giai đoạn 5: Những lưu ý khi giám sát thi công chống thấm

Đây là một trong những lưu ý khi giám sát thi công quan trọng nhất. Thấm dột là "cơn ác mộng" về sau.

• Vị trí: Giám sát kỹ sàn nhà vệ sinh, sàn mái, ban công.

• Vệ sinh bề mặt: Bề mặt phải được mài, vệ sinh cực sạch bụi bẩn trước khi quét chống thấm.

• Bo góc: Yêu cầu thợ bo vữa/keo ở tất cả các góc chân tường. Đây là vị trí dễ thấm nhất.

• Xử lý cổ ống: Quanh các ống thoát nước phải được xử lý chống thấm đặc biệt.

• Ngâm nước (Quan trọng nhất): Sau khi quét chống thấm 2-3 ngày, yêu cầu thợ bịt lỗ thoát và cho ngâm nước đầy sàn (ít nhất 24-48h). Bạn phải đích thân kiểm tra trần nhà tầng dưới xem có bất kỳ vết ố, vết rấm nào không. Nếu có, bắt buộc phải làm lại.

"Nghiệm thu" là gì? Cách nghiệm thu cho người không chuyên

Nghiệm thu đơn giản là bạn kiểm tra và ký xác nhận công việc đã hoàn thành đúng kỹ thuật trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo.

Kinh nghiệm giám sát thi công phần thô là bạn chỉ cần tập trung vào 3 mốc nghiệm thu sống còn:

1. Nghiệm thu thép móng: Trước khi đổ bê tông móng.

2. Nghiệm thu thép sàn: Trước khi đổ bê tông từng sàn (tầng 1, tầng 2...).

3. Nghiệm thu chống thấm: Trước khi cho láng vữa, ốp gạch nhà vệ sinh/sàn mái.

Khi nghiệm thu, bạn chỉ cần: Dùng checklist ở trên, cầm theo bản vẽ, một cây thước dây. Đi cùng người chỉ huy của nhà thầu. Chỗ nào đúng thì thôi, chỗ nào sai (thiếu thép, buộc ẩu, sai vị trí...) thì yêu cầu họ sửa ngay lập tức. Chụp ảnh lại. Chỉ khi nào sửa xong bạn mới cho làm tiếp.

Bí quyết làm việc hiệu quả với nhà thầu và đội thợ

Giám sát xây dựng nhà ở không phải là "bới lông tìm vết" hay "vạch lá tìm sâu". Mục tiêu của bạn là một ngôi nhà chất lượng. Hãy giữ một thái độ hợp tác nhưng kiên quyết.

• Làm việc qua một đầu mối: Mọi yêu cầu, thắc mắc, bạn chỉ trao đổi với một người duy nhất: Người chỉ huy công trường hoặc cai thầu. Đừng bao giờ chỉ đạo trực tiếp từng người thợ.

• Tôn trọng tay nghề: Đừng chỉ trích, hãy đặt câu hỏi. Thay vì nói "Anh buộc thép ẩu quá!", hãy nói "Anh ơi, em xem bản vẽ thấy chỗ này là thép a150, sao em đo thấy 200?".

• Ghi lại mọi thứ: Mọi thay đổi (dù là nhỏ nhất, ví dụ dời ổ cắm điện) đều phải được cả hai bên xác nhận qua Zalo hoặc ghi vào nhật ký thi công.

• Động viên đúng lúc: Một thùng nước mát, một bữa ăn nhẹ giữa giờ... sự quan tâm nhỏ của bạn sẽ khiến đội thợ làm việc "có tâm" hơn rất nhiều.

Quá trình giám sát thi công phần thô đòi hỏi thời gian, kiến thức và sự kiên nhẫn. Nó chắc chắn là một công việc vất vả, nhưng thành quả nhận lại là một ngôi nhà an toàn, bền vững mà bạn hoàn toàn yên tâm khi sửdụng. Toàn bộ kinh nghiệm giám sát thi công phần thô trên đây là hành trang quý giá để bạn bảo vệ tài sản của mình.

Tuy nhiên, nếu bạn là người quá bận rộn, không có thời gian, hoặc cảm thấy những lưu ý khi giám sát thi công trên quá phức tạp, giải pháp tốt nhất là lựa chọn một nhà thầu uy tín, có tâm, có quy trình làm việc minh bạch.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi không chỉ thi công. Chúng tôi cung cấp một giải pháp xây nhà phần thô mà trong đó, quy trình giám sát và nghiệm thu được thực hiện bài bản bởi chính đội ngũ kỹ sư của công ty, và luôn có sự tham gia, xác nhận của chủ nhà. Chúng tôi biến bạn từ một "người giám sát" mệt mỏi thành một "người đồng hành" an tâm.

Bạn cần tư vấn thêm về cách giám sát hoặc một giải pháp thi công chuyên nghiệp? Đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi!

Công Ty TNHH Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Minh Duy

• Địa chỉ: 95/121 Đường Lê Văn Lương, Phường Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo tư vấn 24/7: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Xây Dựng Minh Duy – Cùng bạn xây dựng tổ ấm từ nền tảng vững chắc nhất!