Chi phí xây thô nhà 3 tầng 80m2 khoảng bao nhiêu tiền? (Dự toán 2025)

Bạn đang có kế hoạch xây dựng một ngôi nhà 3 tầng với diện tích sàn khoảng 80m² và băn khoăn về chi phí xây thô nhà 3 tầng 80m2? Đây là câu hỏi rất thực tế và quan trọng để bạn có thể lập kế hoạch tài chính chi tiết. Bài viết này sẽ cung cấp một cách tính toán chi phí ước tính dựa trên đơn giá thị trường tham khảo tại TP.HCM và các khu vực đô thị lân cận vào đầu năm 2025, giúp bạn hình dung rõ hơn về ngân sách cần chuẩn bị cho phần khung sườn của ngôi nhà mơ ước.

Để hiểu rõ hơn "xây thô" bao gồm những gì, mời bạn xem bài viết Xây thô bao nhiêu tiền m2? Cách tính chi phí xây thô đơn giản.

1. Các yếu tố giả định để tính chi phí tham khảo

Để đưa ra một con số ước tính, chúng ta cần dựa trên một số giả định phổ biến cho nhà phố 3 tầng diện tích 80m²/sàn tại khu vực đô thị như TP.HCM:

• Vị trí xây dựng: TP.HCM hoặc khu vực đô thị tương đương, điều kiện thi công tương đối thuận lợi (xe tải nhỏ có thể vào được, không nằm trong hẻm quá sâu và phức tạp).
• Diện tích sàn mỗi tầng: 80m².
• Quy mô: 3 tầng (bao gồm 1 tầng trệt và 2 tầng lầu).
• Loại móng: Sử dụng móng băng (phương án phổ biến cho nhà phố 3 tầng trên nền đất tương đối tốt). Lưu ý: Nếu nền đất yếu cần móng cọc, chi phí ép/khoan cọc sẽ được tính riêng.
• Loại mái: Mái bê tông cốt thép (BTCT).
• Kiến trúc: Thiết kế nhà phố theo phong cách hiện đại, đơn giản, không quá nhiều chi tiết phức tạp, không có các yêu cầu đặc biệt về kết cấu.
• Vật tư thô: Sử dụng gói vật tư ở mức khá, phổ biến trên thị trường (ví dụ: Thép Pomina/Việt Nhật, Xi măng Holcim/Hà Tiên PCB40, gạch Tuynel Đồng Nai/Bình Dương, cát đá chuẩn xây dựng, ống nước Bình Minh...).

Những giả định này là cơ sở để tính toán. Nếu công trình của bạn có những điểm khác biệt (ví dụ: đất trong hẻm sâu, nền đất yếu, thiết kế cầu kỳ, vật liệu cao cấp...), chi phí thực tế sẽ thay đổi.

2. Bước 1: Tính tổng diện tích xây dựng nhà 3 tầng 80m2

Chi phí xây dựng thường được tính dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả phần móng, mái với các hệ số khác nhau. Cách tính phổ biến như sau:

• Phần Móng: Móng băng thường tính 50% diện tích tầng trệt.
  • Diện tích móng = 80m² x 50% = 40 m²
• Phần Tầng Trệt (Tầng 1): Tính 100% diện tích.
  • Diện tích tầng trệt = 80m² x 100% = 80 m²
• Phần Lầu 1 (Tầng 2): Tính 100% diện tích.
  • Diện tích lầu 1 = 80m² x 100% = 80 m²
• Phần Lầu 2 (Tầng 3): Tính 100% diện tích.
  • Diện tích lầu 2 = 80m² x 100% = 80 m²
• Phần Mái: Mái bê tông cốt thép (BTCT) thường tính 50% diện tích.
  • Diện tích mái = 80m² x 50% = 40 m²

Tổng diện tích xây dựng (dự kiến) = Móng + Trệt + Lầu 1 + Lầu 2 + Mái Tổng diện tích xây dựng = 40 + 80 + 80 + 80 + 40 = 320 m²

Để hiểu chi tiết hơn về cách tính hệ số cho từng loại móng, mái khác nhau, bạn có thể tham khảo bài viết Xây thô bao nhiêu tiền m2? Cách tính chi phí xây thô đơn giản.

3. Bước 2: Áp dụng đơn giá xây thô tham khảo tại TP.HCM 2025

Như đã đề cập ở các bài viết trước, đơn giá xây dựng phần thô tại TP.HCM và các khu vực tương đương vào đầu năm 2025 dao động trong khoảng:

Từ 3.300.000 VNĐ/m² đến 3.900.000 VNĐ/m² (tính trên tổng diện tích xây dựng)

Mức giá này đã bao gồm cả vật tư thô theo tiêu chuẩn và chi phí nhân công để hoàn thiện phần thô.

4. Bước 3: Tính toán chi phí xây thô nhà 3 tầng 80m2 (ước tính)

Bây giờ, chúng ta áp dụng công thức:

Tổng chi phí xây thô (ước tính) = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây thô (VNĐ/m²)

• Chi phí tối thiểu (ước tính): 320 m² x 3.300.000 VNĐ/m² = 1.056.000.000 VNĐ
• Chi phí tối đa (ước tính): 320 m² x 3.900.000 VNĐ/m² = 1.248.000.000 VNĐ

Như vậy, chi phí xây dựng phần thô cho một ngôi nhà 3 tầng, diện tích sàn 80m² tại TP.HCM vào năm 2025, với các giả định tiêu chuẩn như trên, dự kiến sẽ dao động trong khoảng:

Từ 1 tỷ 056 triệu đồng đến 1 tỷ 248 triệu đồng.

Đây là con số ước tính quan trọng để bạn bắt đầu lập kế hoạch tài chính.

5. Tại sao chi phí thực tế có thể khác biệt so với dự toán?

Khoảng giá từ 1.056 đến 1.248 tỷ đồng là một ước tính dựa trên các giả định phổ biến. Chi phí thực tế bạn phải chi trả có thể cao hơn hoặc thấp hơn do các yếu tố sau:

• Thiết kế thực tế: Nếu nhà bạn có thiết kế kiến trúc phức tạp, nhiều chi tiết trang trí, ban công đua ra nhiều, hoặc kết cấu đặc biệt (lệch tầng, không gian lớn không cột...), chi phí sẽ cao hơn.
• Vị trí cụ thể: Nhà trong hẻm rất nhỏ (dưới 3m), việc vận chuyển vật liệu thủ công sẽ làm tăng chi phí nhân công đáng kể.
• Nền đất: Nếu nền đất yếu, chi phí làm móng cọc (ép hoặc khoan nhồi) sẽ được tính riêng và cộng thêm vào chi phí phần thô, làm tổng chi phí tăng lên nhiều.
• Lựa chọn vật tư: Nếu bạn yêu cầu sử dụng các loại vật tư thô cao cấp hơn gói tiêu chuẩn của nhà thầu (ví dụ: thép Hoà Phát thay vì Pomina, xi măng chuyên dụng, gạch đặc toàn bộ...), chi phí vật tư sẽ tăng.
• Nhà thầu: Mỗi nhà thầu có cách tính, định mức lợi nhuận và chất lượng dịch vụ khác nhau, dẫn đến báo giá khác nhau. Nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp có thể có đơn giá cao hơn nhưng đổi lại là sự an tâm về chất lượng và tiến độ.
• Biến động thị trường: Giá vật liệu và nhân công có thể thay đổi tại thời điểm bạn ký hợp đồng và thi công so với lúc bạn tham khảo giá.

Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Đơn Giá Xây Dựng Phần Thô sẽ phân tích kỹ hơn về các yếu tố này.

6. Chi phí xây thô nhà 3 tầng 80m2 này đã bao gồm những gì và chưa bao gồm những gì?

Để tránh hiểu lầm khi làm việc với nhà thầu, bạn cần nắm rõ phạm vi công việc của gói xây thô:

• Đã bao gồm (thông thường):

  • Vật tư thô (gạch, cát, đá, xi măng, thép...) và nhân công thi công theo tiêu chuẩn.
  • Thi công móng băng, khung BTCT (cột, dầm, sàn), xây tô tường, mái BTCT, cầu thang BTCT + xây bậc.
  • Lắp đặt hệ thống ống chờ điện, nước, mạng âm tường.
  • Chống thấm cơ bản sàn vệ sinh, sàn mái, ban công.

• Chưa bao gồm (quan trọng):

  • Chi phí ép/khoan cọc (nếu cần).
  • Chi phí gia cố nền đất (nếu cần).
  • Chi phí xin giấy phép xây dựng, hoàn công.
  • Chi phí thiết kế bản vẽ kiến trúc, kết cấu, MEP.
  • Chi phí tháo dỡ nhà cũ (nếu có).
  • Toàn bộ chi phí phần hoàn thiện: Sơn nước, ốp lát gạch/đá, đóng trần, lắp đặt cửa các loại, lan can, tay vịn, lắp đặt thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn...), thiết bị vệ sinh, tủ bếp, nội thất...
  • Chi phí lắp đặt đồng hồ điện, nước chính thức.
  • Chi phí thuê giám sát riêng (nếu chủ nhà có nhu cầu).
  • Chi phí dự phòng cho các phát sinh ngoài ý muốn (rất nên có, khoảng 5-10%).

Tóm lại, chi phí xây thô nhà 3 tầng 80m2 tại TP.HCM năm 2025 ước tính nằm trong khoảng 1.056 - 1.248 tỷ đồng, dựa trên các giả định tiêu chuẩn. Đây là một khoản ngân sách đáng kể và là cơ sở để bạn tính toán thêm chi phí phần hoàn thiện và các chi phí liên quan khác.

Con số này chỉ mang tính tham khảo. Để có dự toán chính xác nhất, bạn cần hoàn thiện ý tưởng thiết kế và liên hệ trực tiếp với các nhà thầu xây dựng uy tín để nhận báo giá chi tiết dựa trên bản vẽ và yêu cầu cụ thể của gia đình. Đừng quên so sánh kỹ lưỡng các báo giá trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Nếu bạn đang tìm kiếm nhà thầu chuyên nghiệp và cần tư vấn chi tiết hơn, hãy tham khảo Dịch Vụ Xây Nhà Phần Thô Chuyên Nghiệp: Báo Giá, Quy Trình & Kinh Nghiệm.