Bí quyết kiểm soát chi phí khi xây dựng phần thô hiệu quả

Xây dựng phần thô là giai đoạn chiếm tỷ trọng chi phí đáng kể trong quá trình xây dựng một ngôi nhà. Việc kiểm soát chi phí khi xây dựng phần thô một cách hiệu quả không chỉ giúp bạn tránh được tình trạng "vỡ" ngân sách mà còn đảm bảo nguồn lực được sử dụng tối ưu, hướng tới một công trình chất lượng. Phát sinh chi phí trong giai đoạn này thường khó khắc phục và ảnh hưởng lớn đến các giai đoạn sau. Bài viết này sẽ chia sẻ những bí quyết và chiến lược thực tế giúp bạn quản lý ngân sách xây thô một cách chặt chẽ và thông minh.

Để hiểu chi phí phần thô thường chiếm bao nhiêu, xem bài viết Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình.

1. Lập kế hoạch chi tiết và thiết kế tối ưu – Nền tảng kiểm soát chi phí

Đây là giai đoạn quyết định phần lớn chi phí xây dựng. Một kế hoạch rõ ràng và thiết kế phù hợp sẽ giúp bạn hạn chế tối đa các phát sinh không đáng có.

1.1. Xác định rõ nhu cầu sử dụng và quy mô xây dựng

Hãy cân nhắc kỹ lưỡng về số lượng phòng, diện tích sử dụng thực tế cần thiết cho gia đình. Tránh xây dựng quá lớn so với nhu cầu vừa gây lãng phí không gian, vừa đội chi phí không cần thiết cả về xây thô lẫn hoàn thiện sau này.

1.2. Lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc và kết cấu hợp lý

• Kiến trúc: Những ngôi nhà có hình khối vuông vức, ít chi tiết phức tạp, ít góc cạnh thường có chi phí xây thô thấp hơn so với nhà có kiến trúc cầu kỳ, mái phức tạp, nhiều ban công, ô thông tầng... Hãy thảo luận kỹ với kiến trúc sư để cân bằng giữa thẩm mỹ và ngân sách.
• Kết cấu: Lựa chọn giải pháp kết cấu (móng, khung) phù hợp với quy mô công trình và đặc điểm địa chất. Tránh các giải pháp kết cấu quá phức tạp hoặc dư thừa không cần thiết.

1.3. Hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công đầy đủ, chi tiết

Một bộ bản vẽ chi tiết, rõ ràng (kiến trúc, kết cấu, điện nước - MEP) là cơ sở để nhà thầu báo giá chính xác và thi công đúng kỹ thuật. Hồ sơ càng chi tiết càng giảm thiểu sự mơ hồ, các thay đổi hoặc yêu cầu bổ sung trong quá trình thi công – vốn là nguyên nhân chính gây phát sinh chi phí.

1.4. Lập dự toán chi phí xây dựng phần thô chi tiết

Dựa trên bản vẽ thiết kế, hãy yêu cầu nhà thầu hoặc tự lập (nếu có chuyên môn) một bảng dự toán chi tiết, bóc tách khối lượng từng hạng mục vật tư và nhân công. Điều này giúp bạn hình dung rõ ràng các khoản chi và có cơ sở để theo dõi.

Tham khảo Hướng dẫn tính toán chi phí xây dựng phần thô để biết cách lập dự toán.

1.5. Đừng quên khoản chi phí dự phòng (5-10%)

Luôn dành một khoản ngân sách dự phòng (khoảng 5-10% tổng chi phí xây thô) cho những tình huống không lường trước như giá vật liệu biến động, phát hiện vấn đề địa chất cần xử lý, hoặc thay đổi nhỏ trong thiết kế... Khoản dự phòng này giúp bạn chủ động hơn khi có phát sinh.

2. Lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng chặt chẽ

Nhà thầu là đối tác quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và chất lượng công trình.

2.1. Chọn nhà thầu uy tín, có báo giá rõ ràng, minh bạch

• Tham khảo và yêu cầu báo giá chi tiết từ ít nhất 2-3 nhà thầu.
• So sánh kỹ lưỡng không chỉ về tổng giá mà còn về phạm vi công việc, chủng loại vật tư cam kết, tiến độ, chế độ bảo hành.
• Ưu tiên các nhà thầu có kinh nghiệm, uy tín, quy trình làm việc chuyên nghiệp và có các công trình thực tế để tham khảo. Cẩn trọng với những báo giá quá rẻ so với mặt bằng chung.

Xem Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu xây dựng phần thô uy tín.

2.2. Hiểu rõ phạm vi công việc trong hợp đồng xây thô

Hợp đồng phải liệt kê chi tiết các hạng mục công việc mà nhà thầu sẽ thực hiện trong gói xây thô, tránh những hiểu lầm về sau (ví dụ: có bao gồm tô tường mặt tiền không, có bao gồm cán nền không...).

2.3. Quy định rõ ràng về chủng loại, thương hiệu vật tư

Hợp đồng cần nêu rõ chủng loại, mác, thương hiệu cụ thể cho từng loại vật tư chính (thép gì, xi măng loại nào, gạch của hãng nào...). Điều này giúp bạn kiểm soát chất lượng và tránh việc nhà thầu tự ý thay thế bằng vật liệu rẻ tiền hơn.

2.4. Thỏa thuận tiến độ thi công và lịch thanh toán hợp lý

• Tiến độ thi công rõ ràng giúp kiểm soát chi phí nhân công và quản lý.
• Lịch thanh toán nên được chia thành nhiều đợt, gắn liền với việc nghiệm thu từng giai đoạn hoàn thành. Tránh ứng trước quá nhiều tiền.

2.5. Điều khoản về xử lý phát sinh và phạt vi phạm

Hợp đồng cần có điều khoản rõ ràng về cách xử lý khi có thay đổi thiết kế hoặc phát sinh công việc (quy trình yêu cầu, xác nhận chi phí...), cũng như các điều khoản phạt nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng (chậm tiến độ, sai chất lượng...).

3. Quản lý vật tư xây dựng phần thô hiệu quả

Vật tư chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí xây thô. Quản lý tốt hạng mục này giúp tiết kiệm đáng kể.

3.1. Lên kế hoạch cung ứng vật tư khoa học

Phối hợp với nhà thầu để có kế hoạch nhập vật tư theo từng giai đoạn, tránh nhập quá nhiều gây tồn kho, chiếm dụng mặt bằng, hư hỏng hoặc thất thoát, nhưng cũng không để thiếu vật tư làm gián đoạn thi công.

3.2. Lựa chọn vật tư đảm bảo chất lượng với giá hợp lý

Cân nhắc kỹ lưỡng giữa chất lượng và giá cả. Đôi khi vật liệu rẻ hơn một chút nhưng chất lượng kém có thể dẫn đến chi phí sửa chữa lớn hơn sau này. Tham khảo giá từ nhiều nhà cung cấp uy tín.

Kinh nghiệm chọn vật liệu xây dựng phần thô chất lượng sẽ hữu ích cho bạn.

3.3. Kiểm tra số lượng, chất lượng vật tư khi nhập kho/về công trường

Phải có người kiểm đếm số lượng, đối chiếu chủng loại, quy cách, chất lượng vật tư so với đơn đặt hàng và hợp đồng trước khi cho nhập hoặc đưa vào sử dụng.

3.4. Bảo quản vật tư đúng cách, hạn chế hao hụt, thất thoát

• Xi măng phải để nơi khô ráo, kê cao, che đậy kỹ, dùng theo nguyên tắc nhập trước xuất trước.
• Thép cần được kê cao, che chắn tránh mưa nắng gây gỉ sét quá mức.
• Cát, đá cần có khu vực tập kết riêng, tránh lẫn tạp chất.
• Có biện pháp quản lý chặt chẽ để tránh thất thoát vật tư.

4. Giám sát thi công chặt chẽ, xử lý phát sinh kịp thời

Giám sát tốt giúp hạn chế sai sót, đảm bảo chất lượng và tránh lãng phí do phải làm lại.

4.1. Đảm bảo thi công đúng thiết kế và kỹ thuật

Thường xuyên kiểm tra, đối chiếu việc thi công thực tế với bản vẽ thiết kế và các tiêu chuẩn kỹ thuật (ví dụ: kỹ thuật buộc thép, ghép cốp pha, trộn đổ bê tông, xây tường...).

4.2. Phát hiện sớm và yêu cầu khắc phục sai sót ngay lập tức

Việc sửa chữa sai sót khi mới phát hiện sẽ đỡ tốn kém và dễ dàng hơn nhiều so với khi công việc đã hoàn thành hoặc chuyển sang giai đoạn khác.

4.3. Quản lý thay đổi thiết kế (nếu có) một cách khoa học

Nếu bạn muốn thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, hãy thảo luận kỹ với kiến trúc sư và nhà thầu về ảnh hưởng đến kết cấu, tiến độ và chi phí. Mọi thay đổi cần được xác nhận bằng văn bản và thống nhất về chi phí phát sinh trước khi thực hiện.

4.4. Thúc đẩy tiến độ thi công hợp lý

Đôn đốc nhà thầu thi công theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng. Chậm tiến độ cũng là một yếu tố gây tăng chi phí (chi phí quản lý, chi phí cơ hội...).

5. Theo dõi và quản lý dòng tiền chặt chẽ

Kiểm soát tài chính là yếu tố sống còn của dự án.

5.1. Bám sát dự toán và kế hoạch chi tiêu

Thường xuyên đối chiếu chi phí thực tế đã bỏ ra so với dự toán ban đầu cho từng hạng mục, từng giai đoạn.

5.2. Thực hiện thanh toán theo đúng tiến độ và khối lượng nghiệm thu

Chỉ thanh toán cho nhà thầu khi khối lượng công việc tương ứng đã được hoàn thành và nghiệm thu đạt yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5.3. Lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ

Việc này không chỉ giúp bạn theo dõi chi tiêu mà còn là cơ sở pháp lý khi cần thiết.

Kiểm soát chi phí khi xây dựng phần thô là một quá trình đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ giai đoạn lập kế hoạch, lựa chọn đối tác cẩn thận, quản lý vật tư chặt chẽ và giám sát thi công sát sao. Vai trò chủ động của gia chủ trong việc tìm hiểu thông tin, đưa ra quyết định và phối hợp với nhà thầu là cực kỳ quan trọng. Bằng cách áp dụng những bí quyết trên, bạn hoàn toàn có thể quản lý hiệu quả ngân sách xây thô, tránh những phát sinh không đáng có và đặt nền móng vững chắc cho ngôi nhà mơ ước của mình.

Để có cái nhìn tổng quan và đầy đủ nhất về dịch vụ xây nhà phần thô, hãy tham khảo Dịch Vụ Xây Nhà Phần Thô Chuyên Nghiệp: Báo Giá, Quy Trình & Kinh Nghiệm.)