Xây nhà trái phép bị phạt bao nhiêu tiền? Cách xử lý

Trong cơn sốt xây dựng tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, ranh giới giữa việc có một tổ ấm mơ ước và vướng vào vòng lao lý đôi khi rất mong manh. Rất nhiều gia chủ vì chủ quan, hoặc nghe theo những lời tư vấn không chính xác của "cò" xây dựng mà nhắm mắt làm liều, để rồi nhận trái đắng khi cơ quan chức năng vào cuộc. Hành vi xây nhà trái phép không chỉ dừng lại ở việc nộp phạt hành chính, mà hệ lụy phía sau nó – việc bị cưỡng chế tháo dỡ – mới thực sự là cơn ác mộng.

Vậy theo quy định pháp luật mới nhất năm 2026, hành vi này bị xử lý ra sao? Mức phạt cụ thể là bao nhiêu? Và liệu có con đường nào để "cứu" ngôi nhà đang xây dở? Với kinh nghiệm xử lý hồ sơ pháp lý cho hàng trăm công trình, Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp cho bạn bức tranh toàn cảnh và giải pháp thực tế nhất trong bài viết này.

1. Thế nào là xây nhà trái phép? Hiểu đúng để tránh vi phạm

Trước khi nói đến chuyện tiền nong, chúng ta cần định nghĩa rõ ràng về hành vi vi phạm. Trong ngôn ngữ pháp lý, không có thuật ngữ "trái phép" chung chung, mà được phân thành hai nhóm hành vi cụ thể:

1.1. Xây dựng không phép (Không có giấy phép xây dựng)

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), mọi công trình nhà ở riêng lẻ (trừ trường hợp được miễn) trước khi khởi công đều phải có Giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Nếu bạn tự ý đào móng, đổ cột khi chưa cầm tờ giấy phép trên tay, đó là hành vi xây nhà trái phép (không phép).

1.2. Xây dựng sai phép (Sai nội dung giấy phép được cấp)

Trường hợp này thường xảy ra khi gia chủ "tham" diện tích hoặc thay đổi thiết kế giữa chừng mà không xin điều chỉnh giấy phép.

• Ví dụ: Giấy phép cho xây 3 tầng, bạn xây thành 4 tầng.

• Giấy phép cho xây mật độ 80%, bạn xây lấp kín 100% đất.

• Giấy phép cho xây thụt lùi 2m, bạn xây tràn ra sát lộ giới.

Tất cả các hành vi trên đều bị coi là xây nhà trái phép và chịu chế tài xử phạt cực kỳ nghiêm khắc theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

2. Mức phạt tiền khi xây nhà trái phép mới nhất 2026

Đây là phần quan trọng nhất mà bạn đang tìm kiếm. Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã tăng mức phạt lên rất cao so với các quy định cũ để tăng tính răn đe. Dưới đây là bảng tổng hợp mức phạt chi tiết:

2.1. Đối với hành vi xây dựng sai phép (Có giấy nhưng làm sai)

Nếu bạn đã xin được giấy phép nhưng cố tình xây sai nội dung (sai cốt nền, chiều cao, diện tích, mật độ...), mức phạt tiền như sau:

(Lưu ý: Mức phạt này áp dụng cho tổ chức, mức phạt đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tổ chức. Tuy nhiên, đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư thường là cá nhân nên mức phạt thực tế sẽ căn cứ theo biên bản vi phạm cụ thể).

2.2. Đối với hành vi xây dựng không phép (Làm chui)

Nếu bạn xây nhà trái phép hoàn toàn (không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có), mức phạt sẽ nặng hơn rất nhiều:

Góc nhìn chuyên gia: Nhiều chủ nhà nghĩ rằng "chỉ cần đóng phạt là được tồn tại". Đây là tư duy sai lầm chết người. Tiền phạt chỉ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ. Hình phạt bổ sung mới là thứ khiến bạn mất trắng tài sản.

3. Hậu quả pháp lý: Không chỉ là mất tiền

Bên cạnh việc bị phạt tiền, hành vi xây nhà trái phép còn kéo theo những hệ lụy nghiêm trọng sau:

3.1. Buộc tháo dỡ công trình vi phạm

Đây là biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc.

• Đối với phần xây dựng sai phép: Buộc tháo dỡ phần diện tích, hạng mục sai phạm (cắt ngọn tầng xây lố, đập bỏ phần lấn chiếm khoảng lùi).

• Đối với phần xây dựng không phép: Nếu không hoàn thành thủ tục hợp thức hóa trong thời hạn quy định, toàn bộ công trình sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ. Chi phí tháo dỡ do chủ nhà chi trả.

3.2. Đình chỉ thi công và Cắt điện nước

Ngay khi lập biên bản, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu ngừng thi công ngay lập tức. Trong thực tế, các đơn vị cung cấp điện, nước cũng có thể ngừng cung cấp dịch vụ cho công trình vi phạm theo yêu cầu của chính quyền, khiến việc sinh hoạt và xây dựng bị tê liệt hoàn toàn.

3.3. Không thể hoàn công (Cấp sổ hồng)

Dù bạn có lách luật để xây xong ngôi nhà, nhưng nếu công trình dính án xây nhà trái phép, bạn sẽ vĩnh viễn không thể làm thủ tục hoàn công. Điều này đồng nghĩa với việc trên sổ hồng sẽ không cập nhật tài sản nhà, giá trị bất động sản khi bán sẽ giảm sút nghiêm trọng (chỉ bán được giá đất).

4. Quy trình xử lý khi bị lập biên bản vi phạm

Nếu chẳng may công trình của bạn bị thanh tra xây dựng "tuýt còi", hãy bình tĩnh xử lý theo quy trình sau đây để giảm thiểu thiệt hại:

Bước 1: Chấp hành nộp phạt hành chính

Đừng cố gắng trốn tránh. Việc nộp phạt đầy đủ và đúng hạn là điều kiện tiên quyết để bạn có cơ hội xin điều chỉnh hoặc cấp phép lại. Hãy giữ lại biên lai nộp phạt cẩn thận.

Bước 2: Tận dụng "Thời gian vàng" 30 ngày (Đối với công trình đang thi công)

Theo quy định tại Khoản 16, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với công trình đang thi công mà đủ điều kiện cấp phép, cơ quan chức năng sẽ cho bạn thời hạn 30 ngày (kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt) để hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Trong thời gian này, bạn phải:

1. Dừng mọi hoạt động thi công.

2. Liên hệ ngay đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu dịch vụ xây nhà trọn gói uy tín để lập hồ sơ bản vẽ mới đúng quy định.

3. Nộp hồ sơ xin cấp phép/điều chỉnh tại UBND Quận/Huyện.

Bước 3: Trình giấy phép và tiếp tục thi công

Nếu trong thời hạn quy định, bạn xuất trình được giấy phép xây dựng (hoặc giấy phép điều chỉnh) hợp lệ, bạn sẽ được phép tiếp tục thi công (sau khi tháo dỡ phần sai phép không được công nhận, nếu có).

Bước 4: Cưỡng chế (Nếu không xin được phép)

Nếu hết thời hạn (thường là 30 ngày, có thể gia hạn thêm tùy địa phương) mà bạn không xuất trình được giấy phép, hoặc công trình của bạn vi phạm nghiêm trọng (lấn chiếm đất công, vi phạm chỉ giới đỏ), cơ quan chức năng sẽ ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

5. Làm sao để "Hợp thức hóa" nhà xây trái phép?

Rất nhiều khách hàng tìm đến Xây Dựng Minh Duy với câu hỏi: "Có cách nào chạy chọt để hợp thức hóa không?".

Câu trả lời trung thực là: Tùy trường hợp. Pháp luật hiện nay rất nghiêm minh, nhưng vẫn có những "khe cửa hẹp" hợp pháp nếu công trình của bạn thỏa mãn ĐỦ các điều kiện sau (thường áp dụng cho nhà đã xây xong trước thời điểm quy định, tùy địa phương):

1. Hành vi vi phạm xảy ra từ lâu (trước khi Nghị định mới có hiệu lực) và đã kết thúc.

2. Công trình xây dựng không vi phạm chỉ giới xây dựng.

3. Không ảnh hưởng đến các công trình lân cận.

4. Không có tranh chấp, khiếu kiện.

5. Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.

6. Phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện tại.

Nếu thỏa mãn các điều kiện trên, bạn có thể nộp phạt và nộp khoản thu lợi bất hợp pháp (thường tính bằng giá trị phần xây dựng sai phép) để được tồn tại công trình và làm thủ tục hoàn công. Tuy nhiên, quy trình này rất phức tạp và cần sự tư vấn chuyên sâu của các chuyên gia pháp lý xây dựng.

6. Lời khuyên phòng tránh: "Đừng để mất bò mới lo làm chuồng"

Cách tốt nhất để xử lý xây nhà trái phép là... đừng bao giờ vi phạm ngay từ đầu. Chi phí để khắc phục hậu quả thường gấp 5-10 lần chi phí xin phép bài bản.

Để an tâm tuyệt đối, bạn nên:

1. Khảo sát kỹ pháp lý: Trước khi mua đất hoặc xây nhà, hãy kiểm tra quy hoạch, lộ giới, mật độ xây dựng tại Phòng Quản lý đô thị.

2. Thuê đơn vị chuyên nghiệp: Một nhà thầu uy tín cung cấp báo giá xây nhà trọn gói sẽ luôn bao gồm hạng mục xin phép xây dựng miễn phí. Họ chịu trách nhiệm hoàn toàn về pháp lý, bạn không phải lo lắng về thanh tra hay giấy tờ.

3. Tuân thủ thiết kế: Tuyệt đối không tự ý thay đổi thiết kế kết cấu, diện tích, chiều cao khi chưa hỏi ý kiến kiến trúc sư và xin điều chỉnh giấy phép.

7. Câu hỏi thường gặp (Q&A)

Q: Nhà ở nông thôn có cần xin giấy phép không?

A: Luật Xây dựng 2020 quy định nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng và thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị/quy hoạch chi tiết 1/500 thì được MIỄN giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, bạn vẫn phải thông báo khởi công cho UBND xã. Nếu khu vực nông thôn nhưng đã có quy hoạch đô thị, bạn vẫn phải xin phép như thường.

Q: Thầu xây dựng hay chủ nhà là người chịu phạt?

A: Quyết định xử phạt hành chính về hành vi xây nhà trái phép sẽ ghi tên Chủ đầu tư (tức là chủ nhà). Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng thi công có điều khoản nhà thầu chịu trách nhiệm về pháp lý và sai phạm do lỗi cố ý của nhà thầu, bạn có quyền yêu cầu nhà thầu bồi thường dân sự.

Q: Xây thêm tum, chuồng cu có bị coi là trái phép không?

A: Có. Nếu trong giấy phép không có hạng mục tum thang/chuồng cu mà bạn tự ý xây thêm (dù chỉ là kết cấu nhẹ), vẫn bị coi là xây dựng sai phép và bị buộc tháo dỡ.

Xây nhà trái phép là một canh bạc mà người thua cuộc luôn là chủ nhà. Số tiền phạt hàng chục triệu đồng có thể không lớn so với giá trị ngôi nhà, nhưng nỗi đau khi nhìn tâm huyết của mình bị máy móc đập bỏ là không thể đong đếm.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi hoạt động với tôn chỉ: "Thượng tôn pháp luật - Vững bền kết cấu". Khi lựa chọn dịch vụ của chúng tôi, bạn sẽ được bảo vệ bởi một quy trình pháp lý chặt chẽ từ khâu xin phép, thi công đến hoàn công. Chúng tôi cam kết không để bất kỳ rủi ro pháp lý nào ảnh hưởng đến tổ ấm của bạn.

Nếu bạn đang gặp rắc rối về pháp lý xây dựng hoặc cần tư vấn phương án thi công an toàn, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• Mã số thuế: 0314513901

Xây Dựng Minh Duy – Xây dựng niềm tin, An tâm pháp lý.