Sửa nhà có cần xin phép xây dựng không? Quy định và mức phạt mới nhất 2026

Bạn đang có kế hoạch tân trang lại tổ ấm của mình? Bạn muốn thay đổi màu sơn, lát lại nền gạch, hay thậm chí là nâng thêm một tầng để mở rộng không gian sống? Bên cạnh việc lo lắng về chi phí và thiết kế, một câu hỏi pháp lý khiến hầu hết các gia chủ đau đầu chính là: Sửa nhà có cần xin phép xây dựng không?

Đây không chỉ là thắc mắc đơn thuần mà là vấn đề "sống còn" của công trình. Bởi lẽ, nếu không nắm rõ quy định, bạn có thể đối mặt với mức phạt hành chính lên tới hàng chục triệu đồng, thậm chí bị buộc tháo dỡ phần công trình đã thi công tâm huyết.

Là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm thực chiến tại TP.HCM, Xây Dựng Minh Duy đã chứng kiến không ít trường hợp gia chủ phải "dở khóc dở cười" vì chủ quan không xin phép. Trong bài viết chuyên sâu này, chúng tôi sẽ phân tích tường tận các quy định pháp lý mới nhất, giúp bạn tự tin sửa nhà đúng luật và an toàn.

1. Khi nào sửa nhà KHÔNG CẦN xin giấy phép? (Miễn phép)

Theo quy định mới về sửa chữa nhà ở, cụ thể là tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14), nhà nước đã nới lỏng thủ tục hành chính cho người dân. Không phải cứ đụng đến gạch đá là phải chạy lên Quận xin giấy.

Vậy các trường hợp sửa nhà không cần phải xin phép bao gồm những gì? Có 2 trường hợp ngoại lệ chính mà bạn cần nhớ:

Trường hợp 1: Sửa chữa nội thất, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực

Nếu hạng mục sửa chữa của bạn chỉ nằm bên trong ngôi nhà (nội thất), không làm thay đổi khung xương chịu lực của công trình và không làm thay đổi công năng sử dụng, bạn hoàn toàn được miễn giấy phép xây dựng.

Các hạng mục thường thấy bao gồm:

• Sơn lại tường, trát lại tường cũ bị bong tróc.

• Thay gạch nền, ốp lát gạch tường nhà vệ sinh.

• Lắp đặt lại hệ thống điện nước (đi lại đường ống, dây điện nhưng không đục phá dầm cột).

• Thay đổi vách ngăn nhẹ (thạch cao, kính) không chịu lực.

• Lắp đặt nội thất: Tủ bếp, giường, tủ quần áo âm tường.

Trường hợp 2: Sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị

Trường hợp này áp dụng cho việc sửa chữa, cải tạo kiến trúc mặt ngoài của ngôi nhà. Nếu công trình sửa chữa không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc (ví dụ: không nằm ở mặt tiền đường lớn quy định về chiều cao, màu sắc đồng bộ), bạn cũng sẽ được miễn giấy phép.

Bảng danh sách kiểm tra nhanh:

Lưu ý từ chuyên gia Xây Dựng Minh Duy: Mặc dù các trường hợp trên được miễn giấy phép xây dựng (giấy phép cấp bởi UBND Quận/Huyện), nhưng để tránh rắc rối với cán bộ đô thị phường hoặc khi hàng xóm khiếu nại, bạn vẫn nên làm thủ tục "Thông báo khởi công" gửi ra UBND Phường/Xã sở tại. Đây là bước "nhập gia tùy tục" rất quan trọng.

2. Khi nào sửa nhà BẮT BUỘC phải xin giấy phép?

Ngược lại với các trường hợp trên, nếu việc cải tạo của bạn dính dáng đến 3 yếu tố "tử huyệt" dưới đây, câu trả lời cho câu hỏi sửa nhà có cần xin phép xây dựng không chắc chắn là CÓ.

Theo quy định pháp luật hiện hành, bạn bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo khi:

1. Thay đổi kết cấu chịu lực: Đây là việc đục, phá, dời hoặc xây thêm các bộ phận chịu tải trọng chính của ngôi nhà như: Móng, cột, dầm, sàn bê tông, tường chịu lực, mái.

2. Thay đổi công năng sử dụng: Ví dụ chuyển từ nhà ở sang làm quán Karaoke, khách sạn, văn phòng cho thuê, hoặc xưởng sản xuất có nguy cơ cháy nổ, ô nhiễm.

3. Làm ảnh hưởng đến an toàn công trình lân cận: Đào móng sâu gây sụt lún nhà hàng xóm, hoặc xây tường sát vách gây nứt tường nhà bên cạnh.

4. Thay đổi kiến trúc mặt ngoài (đối với nhà mặt phố): Đặc biệt là các khu vực có quy hoạch kiến trúc bắt buộc (ví dụ: khu đô thị kiểu mẫu).

5. Nâng tầng, cơi nới diện tích: Bất kỳ hành động nào làm tăng tổng diện tích sàn xây dựng hoặc chiều cao công trình.

Nếu bạn đang có ý định thực hiện một cuộc đại tu lớn bao gồm nâng tầng hay gia cố móng, đừng ngần ngại tham khảo ngay báo giá sửa nhà trọn gói của chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí đi kèm.

2.1. Phân biệt "Sửa chữa" và "Xây dựng lại"

Rất nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa "sửa chữa lớn" (đại tu) và "xây dựng mới".

• Sửa chữa (Cải tạo): Là tận dụng lại phần khung, móng, tường cũ. Bạn chỉ gia cố, thay đổi phân chia không gian hoặc nâng tầng trên nền móng cũ. -> Cần xin Giấy phép sửa chữa, cải tạo.

• Xây dựng mới: Là đập bỏ hoàn toàn (hoặc giữ lại rất ít không đáng kể) để xây lại từ đầu. -> Cần xin Giấy phép xây dựng mới.

Thủ tục và bản vẽ của hai loại này hoàn toàn khác nhau. Xin sai loại giấy phép có thể khiến công trình bị đình chỉ thi công ngay lập tức.

3. Hồ sơ và thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Khi đã xác định việc sửa nhà có cần xin phép phép không và câu trả lời là "Có", bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ để nộp tại UBND cấp Quận/Huyện nơi có nhà đất.

Bộ hồ sơ tiêu chuẩn bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình (Theo Mẫu số 01).

2. Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng Sổ đỏ/Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

3. Bản vẽ hiện trạng: Ảnh chụp và bản vẽ mô tả bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Bản vẽ thiết kế sửa chữa: Thể hiện các hạng mục sẽ thay đổi, kết cấu chịu lực mới (nếu có nâng tầng/gia cố).

Quy trình thực hiện:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận "Một cửa" của UBND Quận/Huyện.

• Bước 2: Cơ quan chức năng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và đi khảo sát thực tế hiện trạng nhà cũ.

• Bước 3: Nếu hồ sơ hợp lệ, Quận sẽ cấp giấy phép sau khoảng 15 - 20 ngày làm việc.

• Bước 4: Sau khi có giấy phép, chủ nhà nộp thông báo khởi công ra Phường trước khi thi công ít nhất 3 ngày.

Quy trình này nghe có vẻ đơn giản nhưng thực tế thường phát sinh nhiều vấn đề như: bản vẽ sai quy cách, hiện trạng thực tế khác với sổ đỏ,... Tại Xây Dựng Minh Duy, khi khách hàng sử dụng dịch vụ sửa nhà trọn gói, chúng tôi sẽ hỗ trợ toàn bộ khâu thủ tục này.

4. Mức phạt khi sửa nhà không phép (Cập nhật 2026)

Tại sao chúng tôi luôn khuyên khách hàng phải tìm hiểu kỹ sửa nhà có cần xin phép xây dựng không? Bởi vì mức phạt hiện nay theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP là rất cao, đủ để làm thâm hụt ngân sách sửa nhà của bạn.

Dưới đây là mức phạt hành chính đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép:

• Đối với nhà ở riêng lẻ (nhà phố thông thường): Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.

• Đối với nhà ở trong khu bảo tồn, di tích lịch sử: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Hậu quả nghiêm trọng hơn cả tiền phạt:

Ngoài việc bị phạt tiền, gia chủ còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Hãy tưởng tượng bạn vừa đổ xong sàn bê tông tầng mới hết 200 triệu, cơ quan chức năng đến lập biên bản, phạt 60 triệu và bắt đập bỏ toàn bộ sàn đó. Thiệt hại lúc này là vô cùng lớn.

5. Các tình huống thường gặp (Q&A thực tế)

Dựa trên hàng trăm công trình đã thi công, Xây Dựng Minh Duy tổng hợp các câu hỏi thực tế nhất để bạn dễ hình dung:

Hỏi: Tôi ở chung cư, muốn sửa lại bếp và lát sàn gỗ thì sao?

• Trả lời: Bạn không cần xin giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước (vì không đụng kết cấu tòa nhà). TUY NHIÊN, bạn bắt buộc phải xin phép Ban Quản Lý (BQL) tòa nhà. BQL sẽ yêu cầu bạn ký cam kết về tiếng ồn, vận chuyển vật tư và ký quỹ đảm bảo.

Hỏi: Nhà tôi lợp mái tôn, giờ muốn thay tôn mới có cần xin phép không?

• Trả lời: Nếu chỉ thay tôn cũ bằng tôn mới, giữ nguyên độ cao và độ dốc mái -> Không cần xin phép. Nếu bạn muốn nâng mái cao lên để làm gác lửng hoặc đổ mái bằng bê tông -> Cần xin phép.

Hỏi: Tôi muốn làm thêm gác xép (gác lửng) bằng khung sắt, lót ván ép?

• Trả lời: Về lý thuyết, việc này làm tăng diện tích sử dụng. Ở một số địa phương quản lý lỏng lẻo, việc này có thể chỉ cần báo cáo Phường. Nhưng đúng luật, việc gia tăng diện tích sàn sử dụng vẫn thuộc diện cần xin phép cải tạo.

Hỏi: Sửa nhà cấp 4 cũ nát thành nhà mới trên nền cũ thì sao?

• Trả lời: Nếu bạn giữ lại tường bao, móng cũ thì là sửa chữa. Nếu đập hết chỉ chừa móng hoặc đập cả móng thì tính là xây mới. Ranh giới này rất mong manh và thường bị Thanh tra xây dựng "soi" rất kỹ.

6. Kinh nghiệm "xương máu" khi sửa nhà để tránh bị phạt

Là một chuyên gia trong lĩnh vực thi công, chúng tôi không chỉ giúp bạn xây đẹp mà còn giúp bạn xây "an toàn" về mặt pháp lý. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế:

1. Đừng chủ quan với "Miễn phép": Kể cả khi bạn thuộc diện miễn phép (sửa nội thất), hãy luôn ra UBND Phường làm một tờ đơn "Xin sửa chữa nhỏ" hoặc "Thông báo sửa chữa". Việc này giúp cán bộ địa chính nắm thông tin, tránh việc họ thấy xe chở vật liệu đến rồi mới xuống kiểm tra gây gián đoạn.

2. Quan hệ với hàng xóm: 80% các vụ thanh tra xây dựng xuống lập biên bản bắt nguồn từ... đơn khiếu nại của hàng xóm (do tiếng ồn, bụi bặm, nứt tường). Hãy nói chuyện, xin lỗi trước và che chắn công trình cẩn thận.

3. Chụp ảnh hiện trạng: Trước khi sửa, hãy chụp lại toàn bộ hiện trạng nhà cũ. Đây là bằng chứng thép để bảo vệ bạn nếu bị quy chụp là "cơi nới trái phép" so với hiện trạng ban đầu.

4. Chọn nhà thầu am hiểu luật: Một nhà thầu có kinh nghiệm sẽ biết cách xử lý các tình huống phát sinh với cơ quan chức năng một cách khéo léo nhất.

Như vậy, câu trả lời cho sửa nhà có cần xin phép xây dựng không phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ can thiệp của bạn vào ngôi nhà.

• Sửa nội thất, làm đẹp, không đụng kết cấu -> Miễn phép.

• Nâng tầng, thay đổi kết cấu, thay đổi mặt tiền -> Cần xin phép.

Đừng để niềm vui nhà mới biến thành nỗi lo pháp lý. Nếu bạn vẫn còn băn khoăn về trường hợp cụ thể của nhà mình, hoặc cần một đơn vị Sửa nhà trọn gói uy tín, bao lo trọn gói từ thủ tục xin phép đến thi công hoàn thiện, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy.

Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp tối ưu chi phí, minh bạch pháp lý và chất lượng công trình bền vững.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com