Cách tính diện tích xây dựng phần thô chính xác nhất

Khi bắt tay vào kế hoạch xây dựng một ngôi nhà, một trong những câu hỏi đầu tiên mà nhiều gia chủ quan tâm là làm thế nào để xác định được tổng diện tích xây dựng, đặc biệt là cách tính diện tích xây dựng phần thô. Đây là cơ sở quan trọng để các nhà thầu lập dự toán, đưa ra báo giá và cũng là căn cứ để gia chủ kiểm soát chi phí. Việc tính diện tích xây thô có vẻ phức tạp với người không chuyên, nhưng thực tế lại tuân theo những quy tắc và hệ số khá phổ biến trong ngành xây dựng.

Nắm được cách tính diện tích xây dựng phần thô không chỉ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy mô công trình của mình mà còn tránh được những nhầm lẫn hoặc hiểu sai không đáng có khi làm việc với các đơn vị thi công. Bài viết này của Xây Dựng Minh Duy sẽ cung cấp một hướng dẫn chi tiết, giải thích cặn kẽ từng bước tính m2 xây thô, từ phần móng đến phần mái, kèm theo ví dụ minh họa cụ thể, giúp bạn tự tin hơn trong việc quản lý dự án xây nhà của mình.

Tại sao cần tính đúng diện tích xây dựng phần thô?

Việc hiểu và áp dụng đúng cách tính diện tích xây dựng phần thô mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho gia chủ:

• Cơ sở để dự toán chi phí chính xác: Hầu hết các nhà thầu hiện nay đều báo giá thi công phần thô dựa trên đơn giá mỗi mét vuông (m2) nhân với tổng diện tích xây dựng. Do đó, tính diện tích xây thô chính xác sẽ giúp bạn có được một dự toán chi phí xây thô sát với thực tế hơn, từ đó chủ động chuẩn bị nguồn tài chính.
• So sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách công bằng: Khi bạn yêu cầu báo giá từ nhiều đơn vị, việc tất cả cùng áp dụng một cách tính diện tích xây dựng phần thô thống nhất (hoặc bạn hiểu rõ cách tính của từng bên) sẽ giúp việc so sánh trở nên khách quan và dễ dàng hơn.
• Kiểm soát hợp đồng và nghiệm thu: Con số diện tích xây dựng được ghi trong hợp đồng thi công cần phải rõ ràng. Việc bạn hiểu cách tính sẽ giúp kiểm tra xem con số này có hợp lý hay không và là cơ sở để nghiệm thu khối lượng công việc.
• Minh bạch tài chính và tránh tranh chấp: Khi cả chủ nhà và nhà thầu đều hiểu rõ "diện tích xây dựng phần thô là gì" và các hệ số áp dụng, quá trình làm việc sẽ minh bạch hơn, hạn chế được những tranh chấp không đáng có liên quan đến chi phí phát sinh do cách hiểu khác nhau về diện tích.
• Định hình quy mô công trình phù hợp ngân sách: Trước khi có bản vẽ chi tiết, việc ước tính sơ bộ diện tích xây dựng dựa trên nhu cầu sử dụng và các quy tắc tính toán giúp bạn cân đối quy mô công trình sao cho phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Các phương pháp tính diện tích xây dựng phần thô phổ biến được các nhà thầu áp dụng

Trong thực tế, không có một quy định pháp luật bắt buộc duy nhất về công thức tính diện tích xây thô cho nhà ở tư nhân mà các nhà thầu phải tuân theo. Tuy nhiên, có những phương pháp tính toán đã trở thành thông lệ và được đa số các đơn vị thi công áp dụng.

• Phương pháp tính theo hệ số quy đổi phần trăm (%): Đây là phương pháp phổ biến nhất và được Xây Dựng Minh Duy cũng như nhiều nhà thầu uy tín khác sử dụng để tính m2 xây thô. Theo đó, các bộ phận khác nhau của công trình như móng, tầng hầm, các tầng lầu, mái, sân thượng, ban công... sẽ được quy đổi thành một tỷ lệ phần trăm nhất định so với diện tích sàn chính (thường là diện tích sàn tầng trệt hoặc diện tích chiếm đất). Tổng các diện tích quy đổi này sẽ là tổng diện tích xây dựng phần thô dùng để tính giá.
• Phương pháp bóc tách khối lượng chi tiết: Phương pháp này thường được áp dụng cho các công trình lớn, phức tạp, đòi hỏi việc tính toán chi tiết khối lượng của từng loại vật tư (bê tông, cốt thép, gạch xây...) và nhân công cho từng hạng mục. Tuy nhiên, ngay cả khi bóc tách chi tiết, đơn giá cuối cùng vẫn có thể được quy về trên một mét vuông xây dựng để gia chủ dễ hình dung.

Bài viết này sẽ tập trung vào hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích xây dựng phần thô theo phương pháp hệ số quy đổi phần trăm, bởi tính thông dụng và dễ áp dụng của nó.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô chi tiết cho từng phần

Để có được tổng diện tích xây dựng, chúng ta cần tính diện tích xây thô cho từng bộ phận cấu thành nên ngôi nhà. Dưới đây là các hệ số quy đổi thường được áp dụng:

Cách tính diện tích phần móng

Phần móng là nền tảng của ngôi nhà, diện tích xây dựng của móng thường được tính bằng một tỷ lệ phần trăm (%) của diện tích sàn tầng trệt (hoặc tầng 1):

• Móng đơn (Móng cốc): Khoảng 20% – 30% diện tích sàn tầng trệt. Loại móng này thường dùng cho nhà cấp 4, nhà có tải trọng nhẹ.
• Móng băng một phương: Khoảng 30% – 40% diện tích sàn tầng trệt.
• Móng băng hai phương (Giao thoa): Khoảng 40% – 60% diện tích sàn tầng trệt. Đây là loại móng phổ biến cho nhà phố nhiều tầng.
• Móng bè: Khoảng 70% – 100% diện tích sàn tầng trệt. Thường áp dụng cho nền đất yếu hoặc công trình có yêu cầu đặc biệt. Diện tích tính có thể bằng diện tích tầng trệt nhân hệ số 1.
• Móng cọc (Phần đài móng và dầm móng): Diện tích đài móng và dầm móng thường được tính khoảng 30% – 50% diện tích sàn tầng trệt. Lưu ý, chi phí thi công cọc (ép cọc, khoan cọc nhồi) thường được tính riêng, không nằm trong đơn giá xây thô theo m2 này.

Cách tính diện tích phần tầng hầm (nếu có)

Do tính chất phức tạp trong thi công (đào đất sâu, xử lý vách tầng hầm, chống thấm kỹ lưỡng), diện tích tầng hầm được tính với hệ số cao hơn:

• Độ sâu tầng hầm từ 1.0m đến dưới 1.5m (so với code vỉa hè hoặc mặt đất tự nhiên): Tính bằng 130% – 150% diện tích sàn tầng hầm.
• Độ sâu tầng hầm từ 1.5m đến dưới 1.8m: Tính bằng 150% – 180% diện tích sàn tầng hầm.
• Độ sâu tầng hầm từ 1.8m trở lên: Tính bằng 180% – 250% diện tích sàn tầng hầm, tùy thuộc vào độ phức tạp và biện pháp thi công.

Cách tính diện tích các tầng (tầng trệt, lầu, sân thượng có mái che)

• Tầng trệt (Tầng 1), các tầng lầu (Lầu 1, Lầu 2...): Diện tích các tầng này được tính 100% diện tích sàn của mỗi tầng. Diện tích sàn được đo theo kích thước phủ bì của tường bao hoặc theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.
• Sân thượng có mái che: Phần diện tích sân thượng được lợp mái che (ví dụ: khu vực giặt phơi, phòng thờ ngoài trời có mái) cũng được tính 100% diện tích phần có mái che đó.
• Tum (Chuồng cu) trên sân thượng: Diện tích tum được tính 100% diện tích của tum.

Cách tính diện tích phần mái

Cách tính diện tích xây dựng phần thô cho mái phụ thuộc vào loại mái và độ phức tạp của nó:

• Mái bê tông cốt thép (Mái bằng): Thường được tính bằng 30% – 50% diện tích mặt bằng mái. Tỷ lệ này có thể cao hơn nếu mái có nhiều chi tiết phức tạp như tường chắn mái (parapet) cao, nhiều lớp chống thấm, chống nóng cầu kỳ.
• Mái tôn (Bao gồm hệ vì kèo/xà gồ sắt):
  • Mái tôn 1 lớp: Tính khoảng 20% – 30% diện tích nghiêng của mái.
  • Mái tôn có lớp cách nhiệt (ví dụ: tôn PU, tôn dán tấm cách nhiệt): Tính khoảng 30% – 40% diện tích nghiêng của mái.
• Mái ngói kèo sắt/thép (Hệ vì kèo, xà gồ và lợp ngói): Thường được tính bằng 60% – 70% diện tích nghiêng của mái. Nếu chỉ tính hệ khung kèo mà không bao gồm ngói thì tỷ lệ có thể thấp hơn.
• Mái bê tông cốt thép dán ngói: Đây là loại mái phức tạp và tốn kém nhất. Diện tích được tính bằng 80% – 100% diện tích nghiêng của mái (bao gồm cả phần bê tông cốt thép và công dán ngói, chưa tính vật tư ngói nếu chủ nhà tự cung cấp).

Cách tính diện tích các phần phụ (ô trống, ban công...)

Các khu vực này cũng đóng góp vào tổng diện tích xây dựng phần thô là gì và được tính như sau:

• Ô thông tầng, giếng trời:
  • Nếu diện tích mỗi ô thông tầng dưới 8m2: Tính 100% diện tích ô đó cho mỗi tầng mà nó cắt qua.
  • Nếu diện tích mỗi ô thông tầng từ 8m2 trở lên: Tính 50% – 70% diện tích ô đó.
• Ban công không có mái che: Tính bằng 50% – 70% diện tích mặt bằng ban công.
• Ban công có mái che: Tính 100% diện tích mặt bằng ban công (thường được gộp vào diện tích sàn của tầng đó).
• Sân trước, sân sau (nếu có trong phạm vi xây thô): Phần sân chỉ làm nền cơ bản, không có móng phức tạp, có thể tính 30% – 50% diện tích sân. Nếu có tường rào, cổng ngõ thì các hạng mục này thường được bóc tách riêng hoặc tính vào đơn giá chung nếu có thỏa thuận.

Ví dụ minh họa cụ thể cách tính diện tích xây dựng phần thô

Để dễ hình dung cách tính diện tích xây dựng phần thô, chúng ta cùng xem xét một ví dụ cụ thể cho nhà phố điển hình tại Việt Nam năm 2025:

Thông tin công trình mẫu:

• Loại nhà: Nhà phố liền kề.
• Quy mô: 1 trệt, 2 lầu, sân thượng có tum che thang, mái bê tông cốt thép.
• Diện tích đất: 5m (ngang) x 18m (dài) = 90m2.
• Mật độ xây dựng: Xây hết đất.
• Loại móng: Móng băng hai phương.
• Ban công: Mỗi lầu (lầu 1, lầu 2) có ban công phía trước rộng 5m x 1.2m = 6m2 (ban công này có mái che là sàn của tầng trên).
• Sân thượng: Phần tum che thang và khu vực có mái che (ví dụ: giặt phơi) là 25m2. Phần sân thượng còn lại không có mái che.

Tiến hành tính diện tích xây thô:

1. Phần móng (Móng băng hai phương - giả sử hệ số 50%): 90m2 (diện tích tầng trệt) x 50% = 45m2
2. Phần tầng trệt (Tính 100%): 90m2 x 100% = 90m2
3. Phần lầu 1 (Bao gồm cả ban công có mái che - Tính 100%): 90m2 x 100% = 90m2
4. Phần lầu 2 (Bao gồm cả ban công có mái che - Tính 100%): 90m2 x 100% = 90m2
5. Phần sân thượng:
   • Tum che thang và khu vực có mái che (Tính 100%): 25m2 x 100% = 25m2
   • Phần sân thượng không có mái che (Diện tích còn lại là 90m2 - 25m2 = 65m2. Giả sử tính 50%): 65m2 x 50% = 32.5m2
6. Phần mái bê tông cốt thép (Bao gồm mái tum và mái khu vực có mái che sân thượng - giả sử hệ số 50% cho tổng diện tích có mái là 25m2 + diện tích mái che ban công các tầng nếu tính riêng, hoặc gộp vào tính chung cho toàn bộ mái tầng thượng là 90m2 * 50%): Thông thường, mái BTCT sẽ tính trên diện tích sàn của tầng áp mái. Trong trường hợp này, diện tích sàn tầng thượng là 90m2. 90m2 x 50% = 45m2 (Đây là cách tính phổ biến cho mái bao phủ toàn bộ tầng thượng)

Tổng diện tích xây dựng phần thô = 45 (móng) + 90 (trệt) + 90 (lầu 1) + 90 (lầu 2) + 25 (tum có mái) + 32.5 (sân thượng không mái) + 45 (mái BTCT) = 417.5m2

Lưu ý: Cách tính phần mái và sân thượng có thể có sự điều chỉnh nhỏ tùy theo cách nhà thầu quy định rõ ràng phần nào được tính là "mái" và phần nào là "sân thượng có mái che".

Nếu đơn giá xây thô là 3.500.000 VNĐ/m2, thì dự toán chi phí xây thô sơ bộ là: 417.5m2 x 3.500.000 VNĐ/m2 = 1.461.250.000 VNĐ.

Lưu ý quan trọng để tránh nhầm lẫn hoặc bị tính sai diện tích xây thô

Để đảm bảo quyền lợi và tránh những hiểu lầm không đáng có, gia chủ cần lưu ý những điểm sau khi làm việc với nhà thầu về cách tính diện tích xây dựng phần thô:

• Thống nhất cách tính ngay từ đầu: Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu nhà thầu giải thích rõ ràng công thức tính diện tích xây thô mà họ áp dụng, bao gồm các hệ số quy đổi cho từng phần (móng, mái, ban công, ô trống...). Điều này nên được ghi rõ trong hợp đồng.
• Đo đạc và kiểm tra kích thước thực tế: Dựa trên bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, bạn có thể kiểm tra lại các kích thước chính. Sau khi các hạng mục hoàn thành, nếu có nghi ngờ, có thể yêu cầu đo đạc lại.
• Làm rõ cách tính cho các khu vực đặc biệt: Các khu vực như ô thông tầng, giếng trời, ban công có mái che/không có mái che, sân thượng, tum... cần được quy định rõ ràng cách tính m2 xây thô trong báo giá và hợp đồng.
• Hiểu rõ những gì đã bao gồm trong đơn giá/m2: Đơn giá xây thô mà nhà thầu đưa ra đã bao gồm tất cả các phần (từ móng đến mái, bao gồm cả các phần phụ) hay chưa, hay có hạng mục nào được tính riêng.
• Cẩn thận với các hệ số quy đổi quá thấp hoặc quá cao bất thường: Nên tham khảo mặt bằng chung của thị trường hoặc hỏi ý kiến từ các chuyên gia, kiến trúc sư để đánh giá tính hợp lý của các hệ số này.
• Hiểu rõ "diện tích xây dựng phần thô là gì" trong ngữ cảnh hợp đồng: Cần làm rõ phạm vi công việc cụ thể đi kèm với diện tích được tính đó (ví dụ: phần thô có bao gồm trát tường, chống thấm cơ bản hay không).

Việc nắm vững cách tính diện tích xây dựng phần thô không chỉ giúp gia chủ kiểm soát tốt hơn ngân sách mà còn là cơ sở quan trọng để làm việc minh bạch và hiệu quả với nhà thầu. Bằng cách tìm hiểu kỹ các phương pháp tính toán, các hệ số quy đổi phổ biến và những lưu ý quan trọng, bạn có thể tự tin hơn trong việc đánh giá các báo giá và đảm bảo quyền lợi của mình. Quá trình tính diện tích xây thô chính xác là bước khởi đầu quan trọng để có một dự toán chi phí xây thô rõ ràng và một công trình chất lượng.

Việc hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng phần thô sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình xây dựng. Nếu bạn cần một dự toán chi phí xây thô chi tiết hoặc muốn được tư vấn cụ thể về cách tính m2 xây thô cho công trình của mình, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẵn sàng cung cấp thông tin minh bạch và hỗ trợ bạn tận tình. Truy cập https://xaydungminhduy.com/xay-dung/xay-nha-phan-tho hoặc gọi hotline để nhận tư vấn miễn phí!

Thông tin liên hệ Xây Dựng Minh Duy:

• Hotline/Zalo: 0982.969.379 Mr Minh
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com
• Địa chỉ văn phòng: A45, Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Q. 7, TP.HCM