Xây nhà trọn gói gồm những gì? Cẩm nang chi tiết cho chủ nhà 2026

Khi bắt đầu hành trình kiến tạo tổ ấm, câu hỏi lớn nhất khiến hầu hết các chủ đầu tư đau đầu không phải là "xây nhà bao nhiêu tiền", mà là xây nhà trọn gói gồm những gì. Sự mơ hồ trong bảng kê hạng mục chính là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp giữa nhà thầu và chủ nhà, cũng như những khoản phát sinh khổng lồ không được dự báo trước.

Với tư cách là những chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm thực chiến tại các công trường, Xây Dựng Minh Duy sẽ cùng bạn bóc tách từng lớp của một hợp đồng "Chìa khóa trao tay". Bài viết này không chỉ liệt kê, mà còn là một bản đối chiếu pháp lý giúp bạn tự tin giám sát ngôi nhà của mình từ móng đến mái.

1. Hiểu đúng bản chất: Xây nhà trọn gói là gì?

Trước khi đi sâu vào chi tiết xây nhà trọn gói gồm những gì, chúng ta cần thống nhất về khái niệm. Xây nhà trọn gói (hay còn gọi là chìa khóa trao tay) là hình thức mà chủ nhà giao toàn bộ công việc cho nhà thầu: Từ xin giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ, mua sắm vật tư, tổ chức thi công phần thô, thi công hoàn thiện cho đến khi vệ sinh công nghiệp và bàn giao nhà.

Ưu điểm lớn nhất của hình thức này là sự đồng bộ và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi, bạn cần nắm rõ hai mảng ghép chính tạo nên ngôi nhà: Hạng mục phần thô (Khung xương) và Hạng mục hoàn thiện (Lớp áo).

Lời khuyên từ chuyên gia: Đừng chỉ nhìn vào con số tổng tiền. Hãy yêu cầu nhà thầu làm rõ chủng loại vật tư (Brand, mã số, kích thước) ngay trong hợp đồng dịch vụ xây nhà trọn gói.

Quý khách có thể dọn vào ở sau gói thi công xây nhà trọn gói

2. Phân tích chuyên sâu: Xây nhà trọn gói gồm những gì?

Để trả lời chính xác câu hỏi xây nhà trọn gói gồm những gì, chúng ta sẽ đi theo trình tự thi công thực tế tại công trường. Một gói thầu tiêu chuẩn sẽ bao gồm 3 nhóm công việc chính:

2.1. Phần pháp lý và thiết kế (Giai đoạn chuẩn bị)

Đây là những hạng mục "vô hình" nhưng tiêu tốn khá nhiều thời gian và công sức nếu chủ nhà tự làm. Trong gói trọn gói, nhà thầu sẽ lo liệu:

• Hồ sơ thiết kế: Bản vẽ kiến trúc 2D, 3D ngoại thất, bản vẽ kết cấu, bản vẽ điện nước (M.E).

• Thủ tục pháp lý: Xin giấy phép xây dựng, hỗ trợ thủ tục hoàn công (tùy theo thỏa thuận hợp đồng).

• Chuẩn bị mặt bằng: Phá dỡ nhà cũ (nếu có - thường tính phí riêng hoặc hỗ trợ tùy quy mô), san lấp, dựng lán trại cho công nhân.

2.2. Hạng mục phần thô (Phần khung xương vững chắc)

Hạng mục phần thô được xem là yếu tố quyết định sự bền vững và an toàn của ngôi nhà. Khi soi xét bảng báo giá, bạn cần kiểm tra kỹ các đầu việc sau:

a. Công tác móng và công trình ngầm

• Định vị tim móng, cao độ móng theo bản vẽ.

• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, hố ga.

• Thi công cốt thép móng, cốp pha và đổ bê tông móng (Móng đơn, móng băng hoặc móng cọc tùy địa chất).

• Xây hầm tự hoại, hố ga bằng gạch đinh hoặc đổ bê tông cốt thép để đảm bảo chống thấm.

b. Công tác kết cấu thân nhà

• Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, sân thượng, mái.

• Lưu ý: Vật tư phần thô cực kỳ quan trọng. Thép thường dùng là Việt Nhật (Vina Kyoei), Pomina; Xi măng Holcim (Insee) hoặc Hà Tiên; Ống nước Bình Minh.

c. Công tác xây và trát (tô)

• Xây tường bao, tường ngăn phòng theo bản vẽ thiết kế (thường dùng gạch ống 8x8x18 Tuynel Bình Dương/Đồng Nai).

• Tô trát tường trong, tường ngoài. Kỹ thuật tô phải đảm bảo độ phẳng, dùng lưới mắt cáo đóng tại các vị trí tiếp giáp dầm-cột-tường và đường đi điện nước để chống nứt.

• Cán nền các tầng, sân thượng, nhà vệ sinh.

d. Công tác điện nước âm tường (M.E)

• Lắp đặt hệ thống đường ống cấp nước nóng/lạnh và thoát nước âm tường.

• Lắp đặt hệ thống ống luồn dây điện, đế âm hộp nối (thường dùng Sino hoặc Panasonic).

• Thi công đường dây điện chiếu sáng, ổ cắm, internet, truyền hình cáp (Dây Cadivi).

e. Công tác chống thấm

Đây là hạng mục sống còn. Trong gói xây nhà trọn gói gồm những gì, chống thấm bắt buộc phải có tại:

• Sàn mái, sân thượng, ban công.

• Sàn nhà vệ sinh.

• Sê-nô, bồn hoa.

• Quy trình chuẩn: Vệ sinh bề mặt -> Quét hóa chất chống thấm (Sika, Kova) -> Ngâm nước thử tải (Test nước) trong 24-48h -> Nghiệm thu trước khi lót gạch.

2.3. Hạng mục hoàn thiện (Phần thẩm mỹ và tiện nghi)

Sau khi phần thô hoàn tất, ngôi nhà sẽ bước vào giai đoạn "mặc áo". Hạng mục hoàn thiện quyết định vẻ đẹp và công năng sử dụng hàng ngày.

a. Công tác ốp lát

• Lát gạch nền các tầng, sân thượng, ban công, WC (Gạch bóng kiếng, giả gỗ, gạch nhám chống trơn...).

• Ốp gạch tường nhà vệ sinh, ốp đá cầu thang, ngạch cửa, mặt tiền (Đá Granite, Marble...).

• Lưu ý: Giá trị gói thầu cao hay thấp phụ thuộc rất nhiều vào đơn giá gạch ốp lát (Ví dụ: Gạch 200k/m2 sẽ khác biệt lớn với gạch 400k/m2).

b. Công tác sơn nước

• Bả matit (2 lớp) cho tường nội thất (ngoại thất có thể sơn trực tiếp hoặc bả tùy yêu cầu).

• Sơn lót (1 lớp) để kháng kiềm, tăng độ bám dính.

• Sơn phủ (2 lớp) hoàn thiện màu sắc theo thiết kế.

• Thương hiệu phổ biến: Dulux, Jotun, Maxilite.

c. Công tác trần thạch cao

• Thi công khung xương (Vĩnh Tường) và tấm thạch cao (Gyproc).

• Hoàn thiện trần phẳng, trần giật cấp trang trí theo bản vẽ 3D.

d. Lắp đặt thiết bị điện và chiếu sáng

• Lắp đặt công tắc, ổ cắm, tủ điện (MCB).

• Lắp đèn chiếu sáng: Đèn lon (downlight), đèn hắt trần, đèn trang trí cơ bản, đèn ốp trần ban công.

e. Lắp đặt thiết bị vệ sinh (Sanitary)

• Lắp bồn cầu, lavabo, vòi sen, vòi xịt, gương soi, phụ kiện phòng tắm (thanh treo khăn, kệ giấy).

• Các thương hiệu thường dùng: Inax, Toto, Viglacera.

f. Hệ thống cửa và lan can

• Cửa đi chính, cửa phòng ngủ, cửa WC, cửa sổ (Nhôm Xingfa, gỗ, cửa nhựa lõi thép...).

• Lan can cầu thang, lan can ban công (Kính cường lực, sắt mỹ nghệ, inox...).

Để có cái nhìn tổng quan về chi phí cho từng hạng mục này, bạn có thể tham khảo chi tiết tại bảng báo giá xây nhà trọn gói mới nhất của chúng tôi.

3. Những hạng mục LOẠI TRỪ (Thường không bao gồm)

Rất nhiều chủ nhà lầm tưởng "trọn gói" nghĩa là chỉ việc xách vali vào ở mà không phải mua sắm thêm bất cứ thứ gì. Tuy nhiên, để trả lời chính xác xây nhà trọn gói gồm những gì, chúng ta phải thẳng thắn với nhau về những thứ KHÔNG nằm trong báo giá tiêu chuẩn (trừ khi có thỏa thuận riêng):

1. Nội thất rời: Bàn ghế sofa, bàn ăn, giường ngủ, tủ quần áo, bàn làm việc, tủ tivi, rèm cửa, nệm, gối...

2. Thiết bị điện tử gia dụng: Tivi, tủ lạnh, máy giặt, máy lạnh (nhà thầu chỉ đi đường ống đồng chờ sẵn), bếp từ, máy hút mùi, máy rửa chén.

3. Đèn chùm trang trí cao cấp: Các loại đèn chùm pha lê lớn, đèn thả bàn ăn đắt tiền thường do chủ nhà tự chọn mua theo gu thẩm mỹ.

4. Tiểu cảnh sân vườn: Cây xanh, hòn non bộ, hồ cá Koi...

5. Các hệ thống thông minh (Smart Home): Hệ thống điều khiển giọng nói, rèm tự động, cảm biến an ninh phức tạp (trừ khi được quy định rõ trong phần điện).

6. Các loại thuế/phí đặc biệt: Phí lắp đặt đồng hồ điện nước mới (thường chủ nhà đứng tên ký hợp đồng với điện lực/cấp nước), thuế xây dựng (tùy khu vực).

4. Checklist đối chiếu hợp đồng: Cách để không bị "hớ"

Khi cầm trên tay hợp đồng xây dựng, hãy dùng checklist (danh sách kiểm tra) dưới đây của Xây Dựng Minh Duy để rà soát xem gói xây nhà trọn gói gồm những gì và đã đủ chi tiết chưa:

5. Tầm quan trọng của tính minh bạch trong xây dựng trọn gói

Tại sao cùng một câu hỏi xây nhà trọn gói gồm những gì mà mỗi nhà thầu lại trả lời một kiểu? Tại sao có đơn giá 5 triệu/m2, nhưng cũng có nơi 7-8 triệu/m2?

Sự khác biệt nằm ở:

1. Chất lượng vật tư hoàn thiện: Gạch 150k khác gạch 400k; Cửa nhôm cỏ khác cửa Xingfa nhập khẩu.

2. Phương pháp thi công: Nhà thầu uy tín sẽ dùng máy laser ke góc, dùng keo dán gạch, bảo dưỡng bê tông đúng quy trình, đi ống nước chịu nhiệt... Những kỹ thuật này tốn nhân công và vật tư phụ hơn nhưng đảm bảo tuổi thọ công trình gấp nhiều lần.

3. Đội ngũ giám sát: Có kỹ sư thường trực tại công trình hay chỉ giao khoán cho cai thợ?

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi theo đuổi triết lý "Minh bạch tạo niềm tin". Bảng báo giá của chúng tôi không chỉ là những con số, mà là cam kết về chất lượng và sự an tâm tuyệt đối cho khách hàng.

Tại sao chọn Xây Dựng Minh Duy?

• Minh bạch 100%: Bảng dự toán chi tiết đến từng chiếc đinh, bao xi măng. Không có phí ẩn.

• Không bán thầu: Chúng tôi trực tiếp tổ chức thi công với đội ngũ thợ lành nghề, gắn bó lâu năm.

• Vật tư chính hãng: Cam kết phạt 50 triệu/lần nếu phát hiện sử dụng vật tư giả, kém chất lượng.

• Bảo hành dài hạn: Bảo hành kết cấu 05 năm, bảo hành hoàn thiện 12 tháng, bảo trì trọn đời.

• Hỗ trợ tối đa: Miễn phí thiết kế, miễn phí xin phép xây dựng, hỗ trợ vay vốn ngân hàng.

6. Những câu hỏi thường gặp (Q&A)

Để tối ưu hóa thông tin cho bạn đọc, dưới đây là phần giải đáp nhanh các thắc mắc phổ biến liên quan đến chủ đề xây nhà trọn gói gồm những gì:

Q: Xây nhà trọn gói có bao gồm ép cọc không?

A: Thông thường, báo giá trọn gói tính theo m2 xây dựng chưa bao gồm chi phí ép cọc bê tông hoặc cọc khoan nhồi. Lý do là nền đất mỗi nơi mỗi khác, kỹ sư cần khảo sát địa chất thực tế mới đưa ra phương án móng và số lượng cọc chính xác. Chi phí này sẽ được tính riêng trong phần dự toán móng.

Q: Tôi có được thay đổi vật tư trong quá trình xây dựng không?

A: Hoàn toàn được. Trong quá trình thi công, nếu bạn muốn nâng cấp từ gạch men thường lên gạch nhập khẩu, hoặc đổi loại thiết bị vệ sinh cao cấp hơn, hai bên sẽ làm việc dựa trên chênh lệch đơn giá vật tư thực tế. Xây Dựng Minh Duy luôn linh hoạt để chủ nhà có được ngôi nhà ưng ý nhất.

Q: Hạng mục hoàn thiện có bao gồm tủ bếp không?

A: Đa số các gói tiêu chuẩn chỉ bao gồm xây bệ bếp (bằng gạch/bê tông) và ốp đá mặt bếp. Phần tủ gỗ/nhựa (tủ trên, cánh tủ dưới) thường nằm trong gói nội thất. Tuy nhiên, nếu chủ nhà yêu cầu, Xây Dựng Minh Duy sẽ tích hợp luôn vào báo giá trọn gói ngay từ đầu.

Hiểu rõ xây nhà trọn gói gồm những gì là bước đầu tiên và quan trọng nhất để bạn quản lý ngân sách và chất lượng tổ ấm của mình. Một hợp đồng chi tiết, rạch ròi giữa hạng mục phần thô và hạng mục hoàn thiện sẽ là lá chắn bảo vệ quyền lợi của bạn.

Đừng để sự thiếu thông tin biến niềm vui xây nhà thành nỗi lo âu. Hãy chọn một nhà thầu uy tín, sẵn sàng ngồi xuống giải thích cặn kẽ từng hạng mục cho bạn như Xây Dựng Minh Duy.

Nếu bạn đang cần một bảng dự toán chi tiết, chính xác và minh bạch cho ngôi nhà tương lai, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.

CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• Mã số thuế: 0314513901

Xây Dựng Minh Duy – Kiến tạo không gian, Vun đắp hạnh phúc.