Thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng: Hướng dẫn pháp lý A-Z (Cập nhật 2026)

Khi không gian sống hiện tại không còn đáp ứng đủ nhu cầu, nâng tầng là giải pháp tối ưu để gia tăng diện tích mà không cần thay đổi địa điểm. Tuy nhiên, khác với việc sửa chữa thông thường, nâng tầng là một hạng mục CỰC KỲ phức tạp, can thiệp trực tiếp đến kết cấu chịu lực, an toàn của công trình và quy hoạch chung.

Vì vậy, nỗi lo lớn nhất của các chủ nhà không phải là chi phí hay kỹ thuật, mà là thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng. Liệu "sửa nhà nâng tầng có cần xin phép không?" và nếu có, hồ sơ xin phép nâng tầng bao gồm những gì?

Là đơn vị đã thực thi hàng trăm dự án nâng tầng tại TP.HCM, Xây Dựng Minh Duy hiểu rõ từng "ngóc ngách" pháp lý. Bài viết chuyên sâu này sẽ là cẩm nang toàn diện, bóc tách mọi yêu cầu, quy trình và những rủi ro pháp lý bạn cần biết trước khi khởi công, giúp bạn chuẩn bị đầy đủ và tránh mọi rắc rối về sau.

Sửa nhà nâng tầng có cần xin phép không?

Trả lời dứt khoát: 100% LÀ CÓ.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và các văn bản hướng dẫn, việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, tăng diện tích sàn, hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài (không thuộc khu vực nông thôn) đều BẮT BUỘC phải có Giấy phép sửa chữa, cải tạo. Nâng tầng hội tụ TẤT CẢ các yếu tố này.

Khi nào phải xin giấy phép? Quy định pháp luật mới nhất về sửa chữa nhà ở

Để hiểu rõ tại sao thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng lại bắt buộc, chúng ta cần nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành. Luật pháp phân chia rất rõ ràng giữa việc "sửa chữa thông thường" và "cải tạo, nâng tầng".

1. Các trường hợp sửa chữa được miễn giấy phép

Theo quy định mới nhất (Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư 06/2021/TT-BXD), bạn chỉ được MIỄN Giấy phép sửa chữa (nhưng vẫn phải thông báo với UBND Phường/Xã) trong các trường hợp sau:

• Sửa chữa, lắp đặt thiết bị bên trong công trình.

• Sửa chữa các chi tiết nhỏ, không làm thay đổi kết cấu chịu lực.

• Không làm thay đổi công năng sử dụng.

• Không ảnh hưởng đến môi trường và an toàn cộng đồng.

Ví dụ cụ thể:

• Sơn lại tường, thay gạch nền.

• Chống thấm lại nhà vệ sinh, sân thượng (không đục phá sàn bê tông).

• Thay thế cửa ra vào, cửa sổ (giữ nguyên kích thước).

• Làm lại trần thạch cao, đi lại đường điện nước nổi.

2. Trường hợp BẮT BUỘC phải làm thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng

Đây chính là trường hợp của chúng ta. Bạn BẮT BUỘC phải xin Giấy phép sửa chữa, cải tạo khi công việc sửa chữa của bạn rơi vào một trong các điều sau:

1. Thay đổi kết cấu chịu lực: Nâng tầng đồng nghĩa với việc bạn phải cấy thêm cột, gia cố móng, đổ thêm dầm, sàn. Đây là can thiệp nghiêm trọng nhất vào kết cấu.

2. Tăng diện tích sàn: Bạn đang xây thêm một tầng mới, làm tăng tổng diện tích sử dụng.

3. Thay đổi kiến trúc mặt ngoài: Việc nâng thêm tầng chắc chắn làm thay đổi chiều cao, hình dáng mặt tiền của ngôi nhà.

4. Thay đổi công năng sử dụng: Ví dụ, chuyển đổi từ nhà ở sang văn phòng kết hợp ở (nếu có).

Kết luận: Nâng tầng (dù chỉ là nâng 1 tầng, nâng gác lửng, hay nâng mái) đều hội tụ đủ các yếu tố trên. Do đó, việc thực hiện thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng là yêu cầu pháp lý không thể bỏ qua.

Phân biệt "giấy phép sửa chữa, cải tạo" và "giấy phép xây dựng mới"

Nhiều chủ nhà nhầm lẫn giữa hai loại giấy phép này, dẫn đến việc chuẩn bị hồ sơ xin phép nâng tầng bị sai và mất thời gian.

• Giấy phép Xây dựng Mới: Được cấp khi bạn xây dựng công trình trên một lô đất trống, hoặc đập bỏ hoàn toàn công trình cũ (phá dỡ 100%) để xây lại từ móng.

• Giấy phép Sửa chữa, Cải tạo (Trường hợp của chúng ta): Được cấp khi bạn thi công trên nền tảng một công trình đã tồn tại. Bạn giữ lại một phần kết cấu cũ (như móng, cột, tường) và can thiệp, gia cố, cơi nới thêm.

Tại sao việc phân biệt này quan trọng?

Bởi vì thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng (Giấy phép Sửa chữa, Cải tạo) phức tạp hơn Giấy phép Xây dựng Mới ở một điểm mấu chốt: BẠN PHẢI CHỨNG MINH ĐƯỢC KẾT CẤU CŨ CÒN KHẢ NĂNG CHỊU LỰC.

Cơ quan nhà nước sẽ không cấp phép nếu bạn không chứng minh được việc nâng tầng là an toàn cho chính ngôi nhà của bạn và các công trình lân cận. Yêu cầu này dẫn đến một loại hồ sơ bắt buộc mà chúng ta sẽ tìm hiểu ngay sau đây.

Bảng so sánh nhanh hai loại giấy phép

Hồ sơ xin phép nâng tầng: Những giấy tờ CỐT LÕI bạn cần chuẩn bị

Đây là phần quan trọng nhất của toàn bộ thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng. Một bộ hồ sơ đầy đủ, chuẩn xác sẽ rút ngắn thời gian chờ đợi của bạn từ vài tháng xuống còn vài tuần. Dựa trên kinh nghiệm thực chiến của Xây Dựng Minh Duy, bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm 3 nhóm chính:

1. Nhóm hồ sơ pháp lý (Giấy tờ chủ quyền)

Đây là các giấy tờ chứng minh bạn là chủ sở hữu hợp pháp của công trình.

1. Đơn đề nghị cấp Giấy phép sửa chữa, cải tạo: Theo mẫu quy định tại Thông tư 15/2016/TT-BXD (hoặc mẫu mới nhất do địa phương cung cấp). Trong đơn phải nêu rõ lý do, quy mô cải tạo.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng/Sổ đỏ): 02 bản sao có công chứng, chứng thực. Đây là giấy tờ bắt buộc.

3. Bản vẽ hiện trạng công trình (hoặc bản vẽ hoàn công cũ): Nếu nhà bạn có lưu bản vẽ lúc xây dựng hoặc hoàn công, đây là một lợi thế lớn. Nếu không, bạn phải thuê đơn vị đo đạc vẽ lại hiện trạng.

4. CCCD/Hộ chiếu của chủ sở hữu: 02 bản sao công chứng.

2. Nhóm hồ sơ kỹ thuật (Phần "xương sống" của bộ hồ sơ)

Đây là nhóm hồ sơ dễ bị "trả về" nhất nếu không được thực hiện bởi đơn vị có chuyên môn cao.

2.1. Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế (hoặc Báo cáo kiểm định chất lượng)

• Đây là gì? Đây là "Giấy khám sức khỏe" cho ngôi nhà của bạn, được thực hiện bởi một đơn vị kiểm định độc lập, có chức năng pháp lý.

• Tại sao bắt buộc? Như đã nói, cơ quan nhà nước cần biết móng, cột, dầm hiện tại của bạn có "gánh" nổi tầng mới hay không.

• Nội dung: Kỹ sư kiểm định sẽ đến khoan, đo đạc, siêu âm bê tông, thép... để đánh giá chất lượng còn lại và đưa ra kết luận: "Công trình đủ điều kiện nâng tầng" hoặc "Cần gia cố tại vị trí X, Y, Z trước khi nâng tầng".

• Lưu ý: Thiếu báo cáo này, hồ sơ xin phép nâng tầng của bạn sẽ bị từ chối ngay lập tức. Chi phí xin giấy phép sửa nhà phần lớn nằm ở hạng mục này.

2.2. Hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công

Đây không phải là bản vẽ bạn tự phác thảo, mà phải là bộ hồ sơ kỹ thuật do công ty thiết kế có đăng ký kinh doanh thực hiện, có chữ ký và con dấu của kỹ sư kết cấu, kiến trúc sư. Bộ bản vẽ này gồm:

1. Bản vẽ Kiến trúc:

   • Mặt bằng hiện trạng (các tầng cũ).

   • Mặt bằng cải tạo (các tầng cũ nếu có thay đổi).

   • Mặt bằng tầng nâng mới.

   • Mặt đứng, mặt cắt của công trình (trước và sau khi nâng tầng) thể hiện rõ chiều cao mới.

2. Bản vẽ Kết cấu (CỰC KỲ QUAN TRỌNG):

   • Mặt bằng kết cấu móng hiện trạng.

   • Bản vẽ giải pháp gia cố: Đây là phần quan trọng nhất. Phải thể hiện rõ gia cố móng bằng biện pháp gì (thêm cọc, mở rộng móng băng...), gia cố cột (thép góc, ốp bê tông...)

   • Bản vẽ kết cấu dầm, sàn, cột của tầng nâng mới (ví dụ: dùng bê tông truyền thống hay khung thép, sàn cemboard).

3. Bản vẽ hệ thống M&E (Điện, nước): Sơ đồ cấp điện, cấp thoát nước cho tầng mới.

4. Bản vẽ PCCC (Nếu cần): Đối với nhà ở quy mô lớn hoặc kết hợp kinh doanh, có thể phải thẩm duyệt thêm PCCC.

3. Các giấy tờ liên quan khác

• Ảnh chụp hiện trạng: Chụp ít nhất 4-5 tấm ảnh rõ nét mặt tiền và các khu vực dự định cải tạo.

• Văn bản đồng ý của các chủ sở hữu liền kề (nếu cần): Nếu việc cải tạo có khả năng ảnh hưởng đến tường chung, móng chung với hàng xóm, bạn nên có văn bản cam kết hoặc đồng thuận của họ để tránh tranh chấp về sau.

• Hợp đồng thi công (nếu có): Hợp đồng với đơn vị thi công (như Xây Dựng Minh Duy) thể hiện rõ năng lực và cam kết an toàn.

Góc nhìn chuyên gia: Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi nhận thấy 90% chủ nhà thất bại khi tự làm hồ sơ là do thiếu Báo cáo kiểm định và Bản vẽ giải pháp gia cố. Cơ quan chức năng (cụ thể là Phòng Quản lý Đô thị Quận) sẽ không duyệt nếu bản vẽ không thể hiện rõ giải pháp an toàn. Họ không muốn chịu trách nhiệm cho một công trình có nguy cơ sụp đổ.

Quy trình 5 bước thực hiện thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ "khủng" như trên, đây là lộ trình bạn sẽ phải đi qua.

Bước 1: Khảo sát và kiểm định chất lượng (Bước chuẩn bị)

• Việc cần làm: Liên hệ một đơn vị kiểm định độc lập (hoặc một nhà thầu uy tín như Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi sẽ lo trọn gói).

• Mục tiêu: Lấy được Báo cáo kiểm định kết cấu. Đây là cơ sở để kỹ sư thiết kế đưa ra giải pháp gia cố phù hợp.

Bước 2: Lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật

• Việc cần làm: Dựa trên báo cáo kiểm định, kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu sẽ vẽ bộ bản vẽ kỹ thuật (như đã nêu ở phần trên).

• Mục tiêu: Hoàn thiện bộ hồ sơ kỹ thuật, có đủ chữ ký và dấu pháp nhân của đơn vị thiết kế.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng

• Nộp ở đâu?

  • Nhà ở riêng lẻ: Nộp tại UBND Quận/Huyện (bộ phận "Một cửa").

  • Các công trình lớn, cấp đặc biệt... có thể nộp tại Sở Xây dựng (nhưng hiếm khi áp dụng cho nhà dân).

• Việc cần làm: Nộp 02 bộ hồ sơ (bao gồm cả pháp lý và kỹ thuật). Bạn sẽ nhận được giấy biên nhận hẹn ngày trả kết quả (hoặc ngày thông báo bổ sung hồ sơ).

Bước 4: Thẩm định hồ sơ và bổ sung (Bước "cân não")

• Thời gian theo luật: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có 30 ngày làm việc để xem xét và cấp phép.

• Thực tế: Đây là giai đoạn "căng" nhất. Chuyên viên thụ lý sẽ xem xét kỹ bản vẽ kết cấu và báo cáo kiểm định. Rất có thể bạn sẽ nhận được thông báo yêu cầu bổ sung, giải trình (ví dụ: "Yêu cầu làm rõ giải pháp gia cố cột C2", "Báo cáo kiểm định chưa thể hiện rõ cường độ bê tông móng"...).

• Lời khuyên: Đây là lý do bạn cần một đơn vị chuyên nghiệp. Họ có kinh nghiệm "đọc" ý của cán bộ và chuẩn bị hồ sơ "đúng gu" thẩm định ngay từ đầu, hoặc giải trình kỹ thuật một cách thuyết phục, giúp rút ngắn thời gian này.

Bước 5: Nhận giấy phép và nộp lệ phí

• Việc cần làm: Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được thông báo đến nhận Giấy phép sửa chữa, cải tạo.

• Nộp lệ phí: Đóng lệ phí cấp phép theo quy định của nhà nước (lệ phí này thường rất thấp).

• Lưu ý: Giấy phép thường có hiệu lực khởi công trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp.

Tổng chi phí xin giấy phép sửa nhà nâng tầng là bao nhiêu?

Chi phí xin giấy phép sửa nhà không phải là một con số cố định, nó phụ thuộc vào quy mô và độ phức tạp, và bao gồm 3 khoản chính:

1. Lệ phí nhà nước: Rất thấp, chỉ vài trăm ngàn đồng.

2. Chi phí bắt buộc (Hồ sơ kỹ thuật):

   • Phí kiểm định kết cấu: Đây là khoản tốn kém nhất, dao động từ 8.000.000 - 15.000.000 VNĐ (tùy diện tích).

   • Phí thiết kế bản vẽ xin phép: Bao gồm kiến trúc, kết cấu gia cố... dao động từ 15.000.000 - 30.000.000 VNĐ.

3. Chi phí dịch vụ (Nếu thuê trọn gói): Nếu bạn không có thời gian và muốn "khoán" toàn bộ cho một đơn vị (như Xây Dựng Minh Duy), chi phí dịch vụ trọn gói (bao gồm cả 2 khoản trên) sẽ dao động từ 30.000.000 VNĐ đến 60.000.000 VNĐ, tùy độ phức tạp của công trình.

Cảnh báo rủi ro pháp lý nếu "xây chui" (không xin phép)

Nhiều chủ nhà vì ngại thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng phức tạp mà chọn cách "xây đại", "xây lén", "xây chui", đặc biệt là vào ban đêm hoặc cuối tuần. Đây là một quyết định cực kỳ rủi ro và có thể dẫn đến hậu quả "tiền mất tật mang".

1. Phạt hành chính (mất tiền)

• Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định 139), hành vi xây dựng không phép (thuộc trường hợp phải xin phép) có thể bị phạt tiền từ 60.000.000 đến 80.000.000 VNĐ (đối với cá nhân). Mức phạt này cao hơn rất nhiều so với chi phí xin phép.

2. Buộc tháo dỡ (mất cả chì lẫn chài)

• Đây là rủi ro lớn nhất. Ngoài việc bị phạt tiền, Thanh tra Xây dựng sẽ lập biên bản yêu cầu bạn cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ phần công trình vi phạm (tức là toàn bộ tầng đã nâng).

• Bạn không chỉ mất toàn bộ chi phí đã bỏ ra để xây dựng, mà còn phải tốn thêm chi phí thuê nhân công đập phá, tháo dỡ.

3. Không thể hoàn công (nhà mất giá trị)

• Nếu công trình của bạn không bị phát hiện ngay lúc thi công, bạn cũng sẽ "chết" ở bước cuối cùng. Bạn không thể làm thủ tục hoàn công (cập nhật diện tích mới vào Sổ hồng).

• Hậu quả: Ngôi nhà của bạn về mặt pháp lý vẫn là nhà 1 tầng (dù thực tế là 2 tầng). Bạn không thể bán, không thể thế chấp ngân hàng theo giá trị thực (ngân hàng chỉ định giá theo sổ).

4. Gây tranh chấp, kiện tụng

• Việc thi công không phép, không có đơn vị giám sát an toàn rất dễ gây ảnh hưởng (nứt, lún, thấm) nhà hàng xóm. Khi đó, bạn sẽ phải đối mặt với kiện tụng và bồi thường thiệt hại rất tốn kém.

Trải nghiệm thực tế: Minh Duy đã từng tiếp nhận "giải cứu" nhiều công trình bị đình chỉ do xây không phép. Chi phí để "hợp thức hóa" (nếu còn có thể) hoặc tháo dỡ luôn cao gấp 3-4 lần chi phí làm đúng ngay từ đầu. Đừng đánh cược tài sản của mình chỉ vì ngại thủ tục.

Hãy để chuyên gia lo trọn gói thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng

Qua bài phân tích chi tiết trên, có thể thấy thủ tục xin phép sửa nhà nâng tầng là một quy trình pháp lý bắt buộc, phức tạp, đòi hỏi chuyên môn sâu về kết cấu và kinh nghiệm làm việc với cơ quan chức năng. Nó không đơn thuần là một tờ giấy, mà là sự đảm bảo an toàn cho chính gia đình bạn và giá trị pháp lý cho tài sản của bạn.

Bạn không cần phải tự mình "bơi" trong đống hồ sơ này. Thay vì mất thời gian, công sức và đối mặt với rủi ro bị trả hồ sơ nhiều lần, hãy giao phó gánh nặng pháp lý này cho một đơn vị chuyên nghiệp.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi cung cấp dịch vụ sửa nhà nâng tầng trọn gói, bao gồm:

1. Khảo sát và tư vấn giải pháp MIỄN PHÍ.

2. Thực hiện trọn gói hồ sơ xin phép nâng tầng (từ kiểm định, thiết kế đến khi ra giấy phép).

3. Thi công an toàn, nhanh chóng, đúng kỹ thuật.

4. Bảo hành kết cấu và hoàn công sau khi hoàn thiện.

Hãy để chúng tôi lo phần giấy tờ, bạn chỉ cần chuẩn bị cho không gian sống mới.

Liên hệ ngay Xây Dựng Minh Duy để được tư vấn pháp lý nâng tầng MIỄN PHÍ:

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

Chúng tôi sẽ giúp bạn biến quá trình nâng tầng từ "nỗi lo" thành "niềm vui".