Chi phí xây thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình

Chi phí phần thô chiếm bao nhiêu % giá trị công trình? Cách dự toán đơn giá phần thô? là những câu hỏi đặt ra được rất nhiều gia chủ băn khoăn trước khi xây nhà. Giải đáp tất cả những vấn đề này, bài viết sau Xây Dựng Minh Duy sẽ gợi ý công thức tính toán được phần lớn các tổng thầu áp dụng hiện nay bạn có thể tham khảo!

Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình?

Phần thô là gì? Trong xây dựng, phần thô là phần quan trọng bao gồm thiết kế, thi công các hệ thống cấu kiện bê tông cốt thép như: Móng, dầm, cột, sàn, ... xây tường gạch, mái, cầu thang, vách ngăn chi phòng, ...

Nói một cách dễ hiểu, phần thô chính là phần khung xương sườn của một ngôi nhà và được xem là yếu tố quan trọng, tiền đề cho tất cả các hoạt động xây dựng, công đoạn sau này.

Chính vì vậy việc thi công phần thô càng tốt, càng đảm bảo sẽ giúp tăng tuổi thọ công trình cũng như giúp các công đoạn thi công sau này trở lên nhanh chóng, thuận tiện và tiết kiệm chi phí hơn.

Thông thường, trong hồ sơ thiết kế thi công, phần khung nhà là phần sẽ được thể hiện rõ nhất để Quý gia chủ dễ hình dung.

Dựa trên kinh nghiệm xây dựng của chúng tôi, đối với 1 gói công trình xây dựng dân dụng, chi phí phần thô chiếm khoảng tỷ lệ 30% giá trị của công trình và sau đó sẽ là phần hoàn thiện chiếm 30% và nội thất chiếm 40%.

Đơn giá phần thô bao gồm những gì?

1. Chi tiết đơn giá phần thô bao gồm những gì?

• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân nếu điều kiện mặt bằng cho phép.
• Vệ sinh bề mặt thi công và định vị tim móng.
• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, bể nước và vận chuyển đã đào đi đổ.
• Đập cắt đầu cọc bê tông cốt thép (đối với công trình cọc gia cố).
• Đổ bê tông lót đá 1×2 mác 100 dày 100mm đáy móng, dầm móng, đà kiềng.
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông móng, dầm móng, đà kiềng.
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông đáy, nắp hầm phân, hố gas.
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông vách hầm đối với công trình có tầng hầm.
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha đổ bê tông cột, dầm, sàn các lầu, sân thượng, mái, …
• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha đổ bê tông cầu thang và xây mặt bậc gạch thẻ.
• Xây toàn bộ tường bao tường ngăn chia phòng toàn bộ công trình.
• Tô trát toàn bộ tường.
• Xây thô hoàn thiện mặt tiền.
• Cán nền các tầng, lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh.
• Chống thấm sàn sân thượng, sàn vệ sinh, sàn mái, sàn ban công.
• Lắp đặt dây điện âm, ống nước lạnh, ống nước nóng, cáp mạng, cáp truyền hình, dây điện âm.
• Thi công lớp mái ngói, Tole mái (nếu có).
• Dọn dẹp vệ sinh công trường hàng ngày.

2. Công trình thô bao nhiêu tiền 1m2

Vậy xây thô bao nhiêu tiền 1m2? Dựa vào phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm và đơn giá bao gồm những gì trên ta có thể nắm rõ chi tiết báo giá thi công thô sẽ bao gồm các hạng mục gì.

Tùy vào đơn vị, địa điểm sẽ có báo giá thi công khác nhau. Cụ thể,

• Báo giá xây dựng thô tại Hà Nội dao động: 3.500.000 – 4.250.000 đ/m2 (đối với nhà biệt thự), 3.350.000 – 3.950.000 đ/m2 (đối với nhà phố), 3.200.000 – 3.650.000 đ/m2 (đối với khách sạn), 2.500.000 – 3.300.000 đ/m2 (đối với nhà xưởng).
• Báo giá thi công thô Đà Nẵng sẽ dao động: 3.000.000 -> 3.300.000 VNĐ/m2 sàn (đối với nhà ống mặt tiền), 3.100.000 -> 3.400.000 VNĐ/m2 sàn (đối với nhà trong kiệt hẻm), 3.200.000 -> 3.400.000 VNĐ/m2 sàn (đối với nhà biệt thự).
• Báo giá xây dựng thô tại TpHCM dao động: 3.200.000đ – 3.300.000đ/m2 (đối với nhà phố hiện đại), 3.300.000đ – 3.500.000đ/m2 (đối với nhà biệt thự hiện đại), 3.300.000đ – 3.500.000đ/m2 (đối với nhà phố tân cổ điển), 3.500.000đ – 4.000.000đ/m2 (đối với nhà biệt thự tân cổ điển).

3. Cách tính dự toán, báo giá xây dựng phần thô

Ví dụ: Giả sử Quý vị có nhu cầu xây 1 căn nhà 4 tầng, 1 tum, diện tích là 50m2, chiều dài là 12m5, chiều rộng 4m theo hình thức thi công xây dựng phần thô.

Giá phần móng

Để biết diện tích thi công phần móng ta dựa vào 3 yếu tố là địa hình móng, độ sâu móng và giải pháp móng. Thông thường, ngôi nhà 4 tầng như ví dụ có thể thi công theo 3 loại móng:

• Móng băng: Chiếm 35% giá trị của tổng diện tích tầng 1.
• Móng cọc: Chiếm 60% giá trị của tổng diện tích tầng 1.
• Móng bè: Chiếm 40% giá trị của tổng diện tích tầng 1.

Để lựa chọn móng phù hợp, gia chủ nên dựa theo thiết kế, theo móng nhà bên cạnh hoặc theo kinh nghiệm nhà thầu. Ngoài ra, khi lựa chọn hình thức thi công xây nhà phần thô hoặc xây nhà trọn gói tại công ty Xây Dựng Minh Duy, Quý vị sẽ được chúng tôi tư vấn cụ thể, đồng thời đưa ra phương án móng nhà phù hợp với nhu cầu cũng như chịu tải cho ngôi nhà.

Như vậy diện tích thi công, ta có:

• Diện tích thi công tầng 1 (trệt) = 100%
• Diện tích thi công tầng 2 = 100%
• Diện tích thi công tầng 3 = 100%
• Diện tích thi công tầng 4 = 100%
• Diện tích thi công tầng tum = 100%
• Diện tích thi công tầng sân thượng chiếm 25% của cả tầng. Giả sử diện tích sân thượng: 25m

Theo khảo sát thị trường gần đây, đơn giá xây nhà phần thô dao động trong khoảng 3.500.000 VNĐ/m2

Nếu ngôi nhà sử dụng móng cọc, ta được:

• Giá thi công phần thô phần móng sẽ là: 50 x 0.6 (60%) x 3.500.000 = 105.000.000.
• Giá thi công phần thô tầng 1: 50 x 100% x 3.500.000 = 175.000.000.
• Giá thi công phần thô tầng 2: 50 x 100% x 3.500.000 = 175.000.000.
• Giá thi công phần thô tầng 3: 50 x 100% x 3.500.000 = 175.000.000.
• Giá thi công phần thô tầng 4: 50 x 100% x 3.500.000 = 175.000.000.
• Giá thi công phần thô tầng tum = 25 (giả sử 25m2) x 3.500.000= 87.500.000
• Giá thi công phần thô phần sân thượng: 25 x 25% x 3.500.000 = 21.875.000

Như vậy, tổng chi phí xây dựng nhà phần thô cho nhà có diện tích 50m2 với nhu cầu 4 tầng, 1 tum là = 914.375.000 VNĐ

Được biết, cách tính này cho xác xuất chính xác đến 90 – 95%. Giá sẽ phụ thuộc vào loại vật liệu sử dụng cũng như đơn vị báo giá.

Đơn giá phần thô ảnh hưởng bởi các yếu tố nào?

Ngoài những thắc mắc về đơn giá phần thô bao gồm những gì cũng có rất nhiều băn khoăn về các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá.

Giải đáp điều này, các chuyên gia xây dựng cho biết:

• Xem xét kỹ lưỡng cách tính m2 thi công như thế nào. Có đơn vị tính theo m2 rất nhiều, có đơn vị lại thấp và cách tính hệ số móng, mái như thế nào.
• Ảnh hưởng bởi thiết kế, kết cấu công trình sắt nhiều hay sắt ít, mật độ xây tường 10 hay 20, mật độ xây nhà vệ sinh nhiều hay ít và mật độ xây phòng nhiều hay ít phòng.
• Chất liệu vật tư trộn có đúng cấp phối hay không? Vật tư sử dụng đúng loại hay không?
• Đường vận chuyển vật tư có thuận lợi hay không. Thông thường tại khung đường lớn thì đơn giá vận chuyển sẽ rẻ hơn và độ hao hụt vật tư sẽ bớt đi.
• Nhân công xây dựng 

Nên xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói?

Bên cạnh những băn khoăn về đơn giá xây dựng phần thô bao gồm những gì? Cũng có rất nhiều gia chủ băn khoăn về lựa chọn thi công theo hình thức xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói.

Theo như KTS, để lựa chọn được phương án xây dựng phù hợp, thì tùy vào điều kiện kinh tế và thời gian mà gia chủ nên chọn giải pháp xây nhà phần thô hay trọn gói. Cụ thể,

1. Đối với thuê xây dựng phần thô

Xây nhà phần thô tức là gia chủ thuê nhân công xây đủ các hạng mục phần thô như được liệt kê ở trên.

Ưu điểm của xây dựng phần thô là

• Chủ nhà sẽ được trực tiếp tìm hiểu và chọn mua các nguyên vật liệu hoàn thiện cho ngôi nhà sau đó giao tới cho nhà thầu thi công. Điều này sẽ giúp gia chủ chủ động được trong nguồn vật liệu sử dụng xây nhà.

Nhược điểm

• Đòi hỏi gia chủ phải có thời gian nhiều để giám sát, túc trực để có thể đáp ứng đủ, tức thời các loại vật liệu thi công.
• Phù hợp đối với chủ nhà không có kinh nghiệm để phân biệt các vật tư tốt nhất bởi thị trường hiện nay có rất nhiều loại vật liệu kém chất lượng trà trộn.
• Chủ nhà phải chắc chắn mình sẽ tiết kiệm được phần lớn chi phí nếu khi mình bỏ công sức giám sát để lựa chọn hình thức thuê xây dựng phần thô.

2. Đối với thuê xây dựng hoàn thiện

Ngược lại với xây dựng phần thô. Lựa chọn hình thức xây dựng hoàn thiện, chìa khóa trao tay cho nhà thầu khi chủ nhà là người không có thời gian, không có kinh nghiệm xây dựng, ...

Giải pháp xây dựng này mang tới các ưu điểm như

• Tiết kiệm thời gian bởi gia chủ không phải mất thời gian giám sát, mua vật liệu, kế hoạch thi công. Tất cả sẽ được chủ thầu tính toán từ A-Z.
• Quản lý kế hoạch xây nhà tốt hơn: Hình thức xây nhà trọn gói, gia chủ sẽ được tư vấn kỹ lưỡng phong cách thiết kế, bố trí công năng, lựa chọn vật tư đến quản lý ngân sách. Theo đó, các giải pháp sẽ được trình bình chi tiết, rõ ràng và hai bên cùng giám sát thực hiện.
• Được hưởng chế độ bảo hành: sau khi hoàn thiện xong công trình, các tổng thầu thi công sẽ có hợp đồng bảo hành, bảo dưỡng công trình để khắc phục sự cố trong khoảng thời gian nhất định được cam kết đưa ra.
• Được hưởng các chế độ hậu mãi tốt: Có rất nhiều đơn vị thi công trọn gói đưa ra các chế độ hậu mãi như tặng tủ lạnh, ưu đãi giảm chi phí, ...

Nếu hết thời gian bảo hành công trình, các đơn vị thi công vẫn sẽ hỗ trợ khắc phục các vấn đề xây dựng của ngôi nhà và với chi phí tiết kiệm hơn so với thị trường.

Nhược điểm

• Tốn kém chi phí hơn: Vì giá xây dựng trọn gói cao hơn so với xây dựng phần thô.

Trên đây là các tư vấn về phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình? Hy vọng rằng với những gợi ý trên sẽ giúp Quý gia chủ có thể dự toán chính xác báo giá công trình xây dựng nhà mình.

Mọi thông tin chi tiết, cũng như cần tư vấn xin liên hệ!

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

VPGD:    A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM

Mobile:   0982.96.93.79 (Mr. Minh)

Email:     xaydungminhduy@gmail.com

Web:       www.xaydungminhduy.com