Hướng dẫn chi tiết thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 năm 2025

Trong năm 2025, việc xây dựng nhà cấp 4 (nhà ở riêng lẻ một tầng) cần tuân thủ quy định pháp luật về xin giấy phép xây dựng. Đa số công trình nhà cấp 4 phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020). Bài viết này hướng dẫn chi tiết thủ tục xây nhà cấp 4, bao gồm quy trình xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4, điều kiện, hồ sơ, chi phí và các lưu ý quan trọng. Ngoài ra, để hiểu thêm về kiến trúc và chi phí xây dựng kiểu nhà này, bạn đọc có thể tham khảo mục xây nhà cấp 4. Hiểu rõ các bước trên giúp chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 nhanh chóng và đúng quy định.

Các trường hợp phải xin giấy phép, trường hợp được miễn

Chủ đầu tư xây nhà cấp 4 cần xác định xem công trình của mình thuộc trường hợp phải xin phép hay được miễn. Nhà cấp 4 là công trình nhà ở riêng lẻ, do đó về nguyên tắc phải xin giấy phép xây dựng như các công trình khác. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng trong các dự án khu đô thị hoặc dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

• Công trình cấp 4, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng ở khu vực nông thôn thuộc vùng không có quy hoạch đô thị/khu chức năng đã được duyệt.

• Nhà cấp 4 tại vùng miền núi, hải đảo không có quy hoạch đô thị/khu chức năng (trừ trường hợp nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa).

Như vậy, nếu ngôi nhà cấp 4 của bạn không thuộc các trường hợp nêu trên thì phải xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 trước khi khởi công. Trái lại, nếu thuộc diện miễn phép thì vẫn phải gửi thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế theo quy định để cơ quan quản lý nắm thông tin.

Điều kiện để được cấp phép

Trước khi cơ quan cấp giấy phép xem xét hồ sơ, công trình xây dựng (bao gồm nhà cấp 4) phải đáp ứng đủ các điều kiện cấp phép quy định. Cụ thể:

• Phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng đất: Công trình phải nằm trên đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý kiến trúc.

• Đảm bảo an toàn và bảo vệ môi trường: Công trình phải tuân thủ tiêu chuẩn về kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy, an toàn công trình lân cận và yêu cầu bảo vệ môi trường.

• Thiết kế tuân thủ quy chuẩn: Bản vẽ thiết kế xây dựng phải tuân theo quy định về mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi... Nếu chủ đầu tư tự lập thiết kế thì tổng diện tích sàn ≤250 m² hoặc ≤3 tầng.

• Hồ sơ hợp lệ, đầy đủ: Chủ đầu tư phải nộp đủ hồ sơ theo quy định (đơn, giấy tờ đất, bản vẽ, cam kết an toàn...).

• Quy hoạch nông thôn (nếu có): Với công trình tại nông thôn, cần phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin phép xây dựng nhà cấp 4 gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc tài liệu hợp lệ).

• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng: gồm sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng và sơ đồ hệ thống điện - nước.

• Cam kết đảm bảo an toàn với công trình liền kề (nếu có).

• Giấy thẩm duyệt PCCC và thẩm tra thiết kế (nếu thuộc diện bắt buộc).

Tất cả giấy tờ trong hồ sơ phải được in rõ ràng, đóng dấu đầy đủ nếu là bản sao, bản thiết kế phải do đơn vị có năng lực thực hiện.

Quy trình nộp hồ sơ và nhận kết quả

Quy trình nộp và nhận giấy phép xây dựng nhà cấp 4 gồm các bước sau:

1. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc cấp huyện (tùy theo địa phương).

2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Trong vòng 7 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, sẽ có thông báo bằng văn bản một lần duy nhất để bổ sung.

3. Thẩm định hồ sơ: Có thể lấy ý kiến các cơ quan chuyên môn trong thời gian tối đa 12 ngày.

4. Cấp giấy phép: Sau khi hồ sơ hợp lệ, trong 15 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng.

5. Nhận kết quả và nộp lệ phí: Chủ đầu tư đến nhận giấy phép và thanh toán lệ phí cấp giấy.

Các loại chi phí, lệ phí

Các khoản chi phí khi xin phép xây dựng nhà cấp 4 bao gồm:

• Lệ phí cấp phép: Từ 50.000 – 75.000 đồng/lần cấp tùy theo từng địa phương.

• Lệ phí gia hạn (nếu có): Từ 10.000 – 15.000 đồng.

• Chi phí thiết kế: Dao động từ 6 – 20 triệu đồng tùy diện tích, yêu cầu kỹ thuật.

• Chi phí dịch vụ: Nếu thuê dịch vụ xin phép trọn gói, chi phí thường từ 3 – 7 triệu đồng.

Tổng chi phí thực tế phụ thuộc vào vị trí địa lý, quy mô công trình và dịch vụ sử dụng.

Những vấn đề thường gặp và cách giải quyết

1. Xây nhà không phép

Một số người dân chủ quan nghĩ rằng nhà cấp 4 nhỏ nên không cần xin phép. Tuy nhiên, nếu xây không phép, bạn có thể bị:

• Phạt từ 60 – 80 triệu đồng.

• Buộc tháo dỡ hoặc ngừng thi công công trình.

• Không thể hoàn công, làm sổ hồng sau này.

2. Hồ sơ bị trả về

Do thiếu hoặc sai biểu mẫu. Cách khắc phục là:

• Tìm hiểu kỹ thành phần hồ sơ.

• Sử dụng đúng biểu mẫu quy định.

• Nộp bổ sung trong thời hạn quy định (05 ngày làm việc).

3. Đất không hợp lệ để xây

Nếu xây trên đất nông nghiệp hoặc chưa chuyển mục đích sang đất ở, hồ sơ sẽ bị bác. Giải pháp: Làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước.

4. Thiết kế sai quy chuẩn

Những lỗi thường gặp như: vượt mật độ xây dựng, sai khoảng lùi, không phù hợp quy hoạch... nên cần thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp để đảm bảo đúng tiêu chuẩn.

5. Thời gian xử lý lâu

Dù luật quy định tối đa 15 ngày làm việc, nhưng thực tế có thể kéo dài nếu hồ sơ thiếu hoặc phức tạp. Giải pháp là chuẩn bị kỹ hồ sơ ngay từ đầu và theo dõi thường xuyên quá trình xử lý.

Kết luận

Việc nắm rõ thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 là điều bắt buộc để đảm bảo công trình được xây dựng đúng pháp luật, tránh rủi ro và xử phạt không mong muốn. Chủ đầu tư cần xác định rõ có thuộc diện phải xin phép hay không, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tuân thủ quy trình nộp và biết trước các loại chi phí phải chi trả. Đồng thời, cần cảnh giác với việc xây không phép vì mức phạt rất cao và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi sau này.

Hãy là người xây dựng có trách nhiệm – bắt đầu bằng việc xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 đúng cách ngay từ đầu!