Chỉ giới xây dựng là gì? Cách xác định và quy định về chỉ giới xây dựng

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng.

Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì?

Khi xây dựng nhà ở hoặc các công trình tiếp giáp với tuyến đường giao thông thì chủ đầu tư hoặc người dân phải biết các quy định về mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình.

Chỉ giới và khoảng lùi được quy định rõ tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, cụ thể:

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không.

Không có đường chỉ giới đường đỏ luật xây dựng mà chỉ có trong Thông tư 22/2019/TT-BXD.

Quy định về chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất), hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải thi công lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).

Thông thường thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy vậy, có lúc phần không gian như mép ban công, mái hắt, ô văng, ... được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, lúc đó chỉ giới thi công phần trên của nhà mới hơn chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi của công trình

Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể:

Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình.

Ví dụ về cách xác định chỉ giới xây dựng, cũng như chỉ giới màu đỏ và khoảng lùi

Công trình thi công trên lộ giới

• Công trình có chiều cao
• Xây dựng công trình cao 22m thì chỉ giới xây dựng và khoảng lùi là 3m, tính từ vỉa hè.
• Xây dựng công trình cao đến 25m: khoảng lùi là 4m.
• Xây dựng công trình có chiều cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Lộ giới tuyến đường từ 19m đến 22m

• Công trình thi công
• Công trình từ 22m đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè.
• Công trình cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Lộ giới tuyến đường > 22m

• Công trình cao đến 28m không phải chừa khoảng lùi.
• Công trình cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Như vậy khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao thi công công trình.

Lưu ý: Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

Những quy định về xây dựng và khoảng lùi xây dựng

Bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ?

Bàn về vấn đề chỉ giới xây dựng là gì, chỉ giới đường đỏ là gì, không ít người băn khoăn bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ? Không có bộ phận nào của nhà được phép vượt qua đường chỉ giới đỏ.

Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng nếu như trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như:

• Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, cánh cửa, mái đua, mái đón, móng nhà, gờ chỉ và ô văng.
• Riêng ban công chỉ được phép nhô ra quá chỉ giới xây dựng là 1,4 m và không được quây, che chắn tạo thành phòng hoặc lô-gia.

Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?

• Không có bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, đường ngầm dưới đất vượt quá ranh giới sang lô đất của nhà bên cạnh.
• Không được xả nước mưa, nước thải, nước máy lạnh, khí bị hay khí thải sang nhà bên cạnh.

Khi xây dựng công trình cần đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật gì?

• Miệng xả của ống thông khói, thông hơi không được hướng ra thành phố.
• Các biển quảng cáo đặt trước ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
• Không được bố trí sân phơi quần áo trước mặt tiền các ngôi nhà ở dọc phố.
• Máy điều hòa nhiệt độ không khí khi đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải có độ cao ít nhất là 2.7m và không được xả nước ngưng trực tiếp ra mặt hè, mặt phố.
• Nếu nhà làm hàng rào phải có kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu ngăn cách , bảo vệ với đường phố như: cơ quan nhà nước, xí nghiệp, trạm điện, trạm biến thế…

Hồ sơ thực hiện thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ gồm các giấy tờ sau:

Văn bản đề nghị ký hợp đồng lập chỉ giới đường đỏ của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và sử dụng đất ở.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc các văn bản chứng minh quyền sử dụng đất (có công chứng, chứng thực).

Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì phải được UBND phường/xã/thị trấn xác nhận khu đất do cá nhân, hộ gia đình đang quản lỷ sử dụng, không có tranh chấp. Đối với đất đang sử dụng thì phải có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của Chủ đầu tư.

02 bản đồ (một trong những bản đồ sau: Bản đồ địa hình, Bản đồ địa chính có yếu tố địa hình, Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200-1/500) phù hợp với sơ đồ vị trí được giới thiệu; do cơ quan có tư cách pháp nhân lập không quá 2 năm; hiện trạng phù hợp thực tế; được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thẩm định.

Các tài liệu giải trình rõ căn cứ, cơ sở để xác định chỉ giới đường đỏ. Giấy giới thiệu và kèm theo 01 đĩa CD.

Nếu chủ sử dụng đất nhờ người khác làm thay phải có giấy ủy quyền chứng thực tại UBND phường/xã/thị trấn hoặc cơ quan công chứng.

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Để thực hiện thủ tục xin chỉ giới đường đỏ nhanh chóng, không mất nhiều thời gian, cần chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ cần thiết theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hồ sơ theo quy định, nộp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ, và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội hoặc Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội. Bộ phận này sẽ kiểm tra nội dung, thành phần hồ sơ theo quy định.

Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì nhận hồ sơ, viết Phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

Nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện theo quy định thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để cá nhân, tổ chức bổ sung hoàn chỉnh.

Bước 3: Nhận kết quả

Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận hồ sơ, và nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo thời gian đã ghi trên giấy hẹn để nhận kết quả.

Trường hợp khu đất mới thì cần có bản sao công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp kèm với sơ đồ giới thiệu địa điểm.

Trường hợp là đất đang sử dụng cần có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của Chủ đầu tư.

Thời hạn giải quyết hồ sơ

Thời hạn giải quyết thủ tục xin chỉ giới đỏ sẽ diễn ra trong vòng 15 ngày. Cụ thể, tính từ ngày bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ chưa đủ căn cứ để giải quyết; thì sẽ có văn bản trả lời những nội dung có đủ cơ sở pháp lý theo đúng thời hạn. Bên cạnh đó sẽ chủ động phối hợp cung cấp bổ sung tài liệu liên quan.

Sau khi nhận được tài liệu bổ sung, ý kiến của các cơ quan và đủ căn cứ; sẽ giải quyết tiếp các nội dung đề nghị của tổ chức, cá nhân.

Câu hỏi thường gặp

Có được xây nhà trong lộ giới không?

Lộ giới là phần đất của công, mang tính cộng đồng và người dân được phép sử dụng chung như đi lại, chứ không được phép xây nhà lên phần đất này. Nếu xây nhà lên lộ giới nhà nước sẽ thu hồi và buộc tháo dỡ công trình.

Tại sao phải làm thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Vì chỉ giới đường đỏ là phần đất ranh giới giữa đất của người dân và phần đất của công. Do đó, để hạn chế việc lấn chiếm đất công, tranh chấp về đất, trước khi xây dựng các công trình người dân nên làm thủ tục để xin chỉ giới đường đỏ.

Trường hợp nào có thể xây vượt chỉ giới xây dựng?

Các bộ phận của công trình xây dựng sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như:

Bậc thềm, vệt dắt xe, ô-văng, mái đua, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, mái đón và móng nhà.

Riêng phần ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

Trên đây là quy định chỉ giới đường đỏ, cách xác định chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình xây dựng. Đây là những quy định cơ bản mà người dân nên biết để xây dựng cho đúng với quy hoạch, nếu không sẽ bị xử lý.

Mọi thông tin chi tiết, cũng như cần tư vấn xin liên hệ!

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

VPGD:    A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM

Mobile:   0982.96.93.79 (Mr. Minh)

Email:     xaydungminhduy@gmail.com

Web:       www.xaydungminhduy.com