Giấy phép thi công quán Cafe: Cẩm nang pháp lý A-Z 2026

Bạn có một ý tưởng triệu đô. Bạn tìm được mặt bằng vàng. Bạn có công thức pha chế tuyệt hảo. Nhưng tất cả có thể sụp đổ chỉ vì một tờ giấy. Rất nhiều chủ đầu tư F&B lần đầu (F&B) tin rằng chỉ cần có giấy phép kinh doanh là đủ. Họ lao vào đập phá, sửa chữa, thi công... để rồi "chết đứng" khi bị thanh tra xây dựng đình chỉ, hoặc tệ hơn, không thể hoạt động vì vướng "tử huyệt" pháp lý mang tên PCCC (Phòng cháy chữa cháy).

Thực tế, giấy phép thi công quán cafe không phải là một, mà là một tập hợp các thủ tục pháp lý phức tạp, liên quan trực tiếp đến an toàn tính mạng và tài sản. Bỏ qua chúng không chỉ là rủi ro, mà là "tùy tiện" với tương lai của chính bạn.

Với tư cách là chuyên gia trong lĩnh vực dịch vụ thiết kế và thi công quán cafe trọn gói, Xây Dựng Minh Duy đã chứng kiến hàng trăm dự án thành công và cả thất bại. Bài viết này sẽ cung cấp một cẩm nang pháp lý chi tiết, giúp bạn hiểu rõ mọi loại giấy phép cần có, đặc biệt là PCCC và giấy phép sửa chữa, để dự án của bạn đi đúng lộ trình ngay từ đầu.

Tổng hợp các loại giấy phép "sống còn" khi mở và thi công quán Cafe

Để một quán cafe từ "ý tưởng" đến "vận hành", bạn cần phải hoàn thành một danh sách (checklist) pháp lý gồm 5 hạng mục chính:

1. Giấy phép Đăng ký kinh doanh: Là điều kiện cơ bản nhất. Bạn có thể chọn hình thức Hộ kinh doanh cá thể (nếu quy mô nhỏ, do UBND Quận/Huyện cấp) hoặc Công ty TNHH/Cổ phần (do Sở Kế hoạch & Đầu tư cấp).

2. Giấy phép Xây dựng hoặc Giấy phép Sửa chữa, Cải tạo: Đây chính là giấy phép thi công quán cafe về mặt xây dựng. Nó quyết định việc bạn có được phép đập phá, thay đổi kết cấu mặt bằng hay không.

3. Giấy chứng nhận (hoặc Biên bản) thẩm duyệt & nghiệm thu PCCC: Đây là "tử huyệt" pháp lý. Không có nó, bạn không thể hoạt động, bất kể quán đẹp đến đâu.

4. Giấy chứng nhận An toàn Vệ sinh Thực phẩm (ATVSTP): Bắt buộc đối với ngành F&B, do Ban Quản lý An toàn Thực phẩm hoặc cơ quan y tế cấp.

5. Giấy phép Môi trường: Áp dụng cho các quán cafe có quy mô lớn, có hệ thống xả thải (nước thải, khí thải bếp...) vượt ngưỡng quy định, cần phải có giải pháp xử lý trước khi thải ra môi trường chung.

Trong khuôn khổ bài viết này, chúng ta sẽ tập trung phân tích sâu vào 2 loại giấy phép quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thi công: Giấy phép sửa chữa và PCCC.

Khi nào bạn cần xin giấy phép thi công quán Cafe?

Rất nhiều chủ đầu tư nhầm lẫn giữa "bảo trì" và "cải tạo". Không phải mọi hoạt động thi công đều cần xin phép, nhưng việc xác định sai có thể khiến bạn phải trả giá đắt. Căn cứ theo Luật Xây dựng, Xây Dựng Minh Duy phân loại 3 trường hợp phổ biến nhất:

1. Trường hợp 1: Miễn giấy phép xây dựng (nhưng phải thông báo)

Đây là trường hợp bạn thực hiện các hoạt động sửa chữa, bảo trì đơn giản, không làm thay đổi bất kỳ yếu tố nào sau đây:

• Không thay đổi kết cấu chịu lực (dầm, cột, sàn).

• Không thay đổi công năng sử dụng (ví dụ: mặt bằng vốn đã là cửa hàng, bạn chỉ sửa lại).

• Không thay đổi mặt tiền bên ngoài (mặt tiếp giáp đường phố).

• Không ảnh hưởng đến môi trường và an toàn PCCC.

Ví dụ cụ thể: Sơn lại tường, thay gạch lát nền (không nâng nền), đóng trần thạch cao mới (không làm gác lửng), thay bàn ghế.

Hành động: Dù được miễn giấy phép thi công quán cafe, bạn vẫn bắt buộc phải làm "Hồ sơ thông báo sửa chữa" nộp cho UBND Phường/Xã nơi có mặt bằng. Đây là thủ tục để thông báo cho chính quyền địa phương, tránh bị "hỏi thăm" khi đang thi công.

2. Trường hợp 2: Bắt buộc xin giấy phép sửa chữa, cải tạo

Đây là loại giấy phép thi công quán cafe phổ biến nhất. Bạn bắt buộc phải xin phép tại UBND Quận/Huyện khi việc thi công của bạn có một trong các yếu tố sau:

• Thay đổi kết cấu chịu lực: Đập cột, dời dầm, làm thêm gác lửng, đục sàn làm cầu thang...

• Thay đổi công năng sử dụng: Đây là trường hợp 90% các quán cafe gặp phải. Bạn thuê một nhà ở và biến nó thành cơ sở kinh doanh (quán cafe).

• Thay đổi kiến trúc mặt tiền: Đập bỏ bức tường cũ để làm vách kính lớn, thay đổi ban công, ốp vật liệu mới lên mặt tiền.

• Nâng tầng, cơi nới: Mở rộng diện tích so với hiện trạng.

Rủi ro nếu bỏ qua: Bị thanh tra xây dựng lập biên bản, đình chỉ thi công, phạt hành chính (vài chục triệu đồng) và buộc tháo dỡ, trả về hiện trạng ban đầu. Toàn bộ chi phí thi công của bạn sẽ mất trắng.

3. Trường hợp 3: Bắt buộc xin giấy phép xây dựng mới

Trường hợp này áp dụng khi bạn xây dựng một công trình hoàn toàn mới trên một khu đất trống (ví dụ: xây quán cafe sân vườn, quán cafe 2-3 tầng riêng biệt...). Thủ tục này phức tạp hơn, đòi hỏi hồ sơ thiết kế kỹ thuật, chứng nhận quyền sử dụng đất...

Lời khuyên từ chuyên gia Minh Duy: Ngay sau khi ký hợp đồng thuê mặt bằng, việc đầu tiên là phải liên hệ với một đơn vị thi công chuyên nghiệp. Họ sẽ cử kiến trúc sư, kỹ sư xuống khảo sát và tư vấn pháp lý cho bạn: "Hiện trạng này làm được gì? Việc anh/chị muốn làm (ví dụ: thêm gác lửng) có cần xin phép không?". Đừng tự ý quyết định.

PCCC - "tử huyệt" pháp lý của 90% quán Cafe

Nếu giấy phép sửa chữa liên quan đến tài sản, thì giấy phép PCCC liên quan trực tiếp đến tính mạng con người.

Trong nhiều năm làm nghề, chúng tôi đã chứng kiến nhiều chủ đầu tư "khóc ròng" vì đã chi 5 tỷ đồng để thi công một quán cafe lộng lẫy, nhưng cuối cùng phải đóng cửa vĩnh viễn vì không có nghiệm thu PCCC.

1. Tại sao PCCC lại quan trọng đến vậy?

1. Bảo vệ tính mạng: Đây là lý do tối thượng. Quán cafe là nơi tập trung đông người, sử dụng nhiều thiết bị điện công suất lớn (máy pha, máy lạnh, bếp), vật liệu nội thất dễ cháy (gỗ, vải, mút...). Một sự cố chập điện có thể gây ra thảm họa.

2. Là điều kiện "tiên quyết": Theo luật, để được cấp giấy phép kinh doanh (hình thức công ty) hoặc Giấy ATVSTP, bạn bắt buộc phải có "Biên bản nghiệm thu PCCC" (nếu thuộc diện).

3. Hậu quả pháp lý: Nếu bạn "thi công chui", không có PCCC mà xảy ra cháy nổ, chủ cơ sở (là bạn) sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự.

2. Quán Cafe của tôi có thuộc diện phải thẩm duyệt PCCC không?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất. Căn cứ theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP (thay thế Nghị định 79), các cơ sở kinh doanh F&B (nhà hàng, quán cafe) được phân loại như sau:

• Trường hợp 1: Bắt buộc thẩm duyệt thiết kế PCCC

  • Bạn bắt buộc phải nộp hồ sơ thiết kế PCCC lên cơ quan Cảnh sát PCCC để thẩm duyệt trước khi thi công nếu quán cafe của bạn có tổng khối tích từ 1.500 m³ trở lên.

  • Cách tính khối tích: (Chiều dài) x (Chiều rộng) x (Chiều cao). Ví dụ, quán 1 trệt 1 lầu, diện tích mỗi sàn 150m², cao 3.5m -> Khối tích = (150m² x 2 sàn) x 3.5m = 1.050 m³ (Chưa đến ngưỡng).

  • Lưu ý: Nếu quán của bạn nằm bên trong các tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại, chợ, hầm... thì bất kể diện tích, bạn đều phải làm thủ tục PCCC và đấu nối vào hệ thống chung của tòa nhà.

• Trường hợp 2: Không thuộc diện thẩm duyệt (nhưng vẫn phải trang bị)

  • Nếu quán của bạn là nhà riêng, quy mô nhỏ (dưới 1.500 m³), bạn không cần xin thẩm duyệt thiết kế PCCC.

  • Tuy nhiên: Bạn vẫn bắt buộc phải trang bị các phương tiện PCCC tại chỗ (bình chữa cháy, tiêu lệnh, đèn exit, đèn báo sự cố...) theo quy định và chịu sự kiểm tra định kỳ của Công an Phường/Xã.

3. Quy trình 3 bước bắt buộc của giấy phép PCCC

Nếu quán của bạn rơi vào Trường hợp 1, giấy phép thi công quán cafe về PCCC phải tuân thủ 3 bước:

1. Bước 1: Thẩm duyệt thiết kế PCCC

   • Bạn (hoặc nhà thầu) phải lập một bộ hồ sơ thiết kế PCCC (bao gồm bản vẽ kỹ thuật hệ thống báo cháy, chữa cháy, thoát hiểm...) và nộp cho Cảnh sát PCCC.

   • Cơ quan PCCC sẽ xem xét và cấp "Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế PCCC".

   • Lưu ý: Chỉ khi có giấy này, bạn mới được phép thi công.

2. Bước 2: Thi công PCCC

   • Nhà thầu tiến hành thi công hệ thống PCCC (đi ống, lắp đầu báo khói, đầu phun sprinkler, tủ trung tâm...) song song với quá trình thi công nội thất.

   • Quá trình này phải được đơn vị tư vấn giám sát thi công PCCC giám sát chặt chẽ.

3. Bước 3: Nghiệm thu PCCC

   • Sau khi thi công hoàn tất, bạn nộp hồ sơ xin nghiệm thu.

   • Đoàn Cảnh sát PCCC sẽ xuống kiểm tra thực tế tại công trình (test thử hệ thống báo cháy, bơm...).

   • Nếu đạt, họ sẽ cấp "Biên bản nghiệm thu PCCC". Đây là "tấm vé thông hành" cuối cùng, là cơ sở để bạn xin Giấy phép kinh doanh và đưa quán vào hoạt động.

Rủi ro pháp lý "chết người" nếu bỏ qua giấy phép thi công quán Cafe

Nhiều chủ đầu tư có tâm lý "làm chui cho nhanh", "để khi nào bị hỏi thì tính". Đây là tư duy cực kỳ nguy hiểm, có thể khiến bạn mất trắng toàn bộ vốn liếng.

1. Bị đình chỉ thi công và phạt hành chính

Khi bạn đang đập phá ầm ĩ, chỉ cần hàng xóm hoặc tổ dân phố phản ánh, thanh tra xây dựng (TTXD) của Phường/Quận sẽ xuống kiểm tra ngay lập tức. Nếu bạn không trình ra được giấy phép sửa chữa, họ sẽ:

• Lập biên bản vi phạm hành chính.

• Phạt tiền (vài chục triệu đồng).

• Ra quyết định đình chỉ thi công ngay lập tức. Công trình bị "đóng băng", thợ thuyền rút về, tiến độ khai trương vỡ trận.

2. Bị buộc tháo dỡ, trả về hiện trạng ban đầu

Đây là kịch bản tồi tệ nhất cho vi phạm xây dựng. Nếu bạn tự ý cơi nới, làm thêm gác lửng, hoặc thay đổi kết cấu mà không xin phép, TTXD có quyền:

• Yêu cầu bạn tự tháo dỡ phần vi phạm.

• Nếu bạn không chấp hành, họ sẽ tổ chức cưỡng chế tháo dỡ.

• Toàn bộ chi phí thi công (hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng) của bạn cho phần đó sẽ = 0.

3. Không thể xin giấy phép kinh doanh (không thể hoạt động)

Đây là "cái bẫy" pháp lý mà vi phạm PCCC thường gặp. Bạn thi công xong, quán rất đẹp. Bạn cầm hồ sơ đi xin giấy phép kinh doanh hoặc Giấy ATVSTP. Cơ quan chức năng sẽ yêu cầu bạn cung cấp "Biên bản nghiệm thu PCCC". Bạn không có. Hồ sơ bị trả về.

Kết quả: Quán đã xong, tiền đã chi, nhưng không được phép mở cửa bán hàng. Mỗi ngày trôi qua là mỗi ngày bạn "đốt" tiền thuê mặt bằng mà không có doanh thu.

4. Rủi ro về an toàn (Mất mạng và trách nhiệm hình sự)

Đây là rủi ro cao nhất. Bỏ qua PCCC, thi công điện nước ẩu. Nếu không may xảy ra chập điện, cháy nổ gây thiệt hại về người. Với tư cách là chủ cơ sở, bạn sẽ là người chịu trách nhiệm hình sự trước pháp luật.

Xây Dựng Minh Duy - Giải pháp trọn gói cho giấy phép thi công quán cafe

Thủ tục pháp lý là một "mê cung" đối với người mới. Bạn không thể tự mình làm tốt mọi thứ. Thay vì tự mò mẫm, hãy để một đơn vị chuyên nghiệp lo việc đó.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi hiểu rằng một dự án thành công phải đúng luật trước khi đẹp.

• Am hiểu pháp lý: Đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư của chúng tôi luôn cập nhật các quy định mới nhất về PCCC, giấy phép sửa chữa tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.

• Tư vấn ngay từ đầu: Ngay từ bước khảo sát mặt bằng, chúng tôi sẽ cho bạn biết chính xác mặt bằng này có vướng PCCC không? Có được phép làm gác lửng không?

• Quy trình chuẩn: Chúng tôi không thi công "chui". Giấy phép thi công quán cafe là bước đầu tiên trong quy trình của chúng tôi. Chúng tôi sẽ tư vấn, hỗ trợ bạn chuẩn bị và nộp hồ sơ pháp lý song song với quá trình thiết kế.

• Minh bạch: Mọi chi phí liên quan đến pháp lý (phí thẩm duyệt, phí thi công PCCC...) đều được bóc tách rõ ràng trong báo giá. Chúng tôi cung cấp giải pháp dịch vụ thiết kế và thi công quán cafe trọn gói, giúp bạn an tâm về mọi mặt.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về pháp lý thi công quán Cafe

1. Quán cafe nhỏ (dưới 50m2) có cần xin phép PCCC không?

• Trả lời: Không cần thẩm duyệt thiết kế PCCC (nếu khối tích dưới 1.500 m³). Nhưng bắt buộc phải trang bị phương tiện PCCC tại chỗ (bình chữa cháy, đèn exit, tiêu lệnh...) và chịu sự kiểm tra định kỳ của Công an Phường/Xã.

2. Tôi thuê mặt bằng trong chung cư/TTTM thì ai lo PCCC?

• Trả lời: Tòa nhà đã có hệ thống PCCC tổng. Tuy nhiên, bạn (chủ quán cafe) vẫn phải:

  1. Lập hồ sơ thiết kế PCCC cho phần diện tích thuê của mình.

  2. Thi công PCCC (lắp thêm đầu báo khói, đầu phun...) và đấu nối vào hệ thống chung của tòa nhà.

  3. Được Ban quản lý tòa nhà và Cảnh sát PCCC nghiệm thu phần PCCC của riêng quán bạn.

3. Tôi chỉ sơn lại, thay bàn ghế, có cần xin giấy phép sửa chữa không?

• Trả lời: Không cần giấy phép sửa chữa. Đây là hoạt động bảo trì. Tuy nhiên, để tránh phiền phức, bạn nên làm một văn bản "Thông báo sửa chữa" đơn giản gửi cho UBND Phường và Ban quản lý (nếu có).

Giấy phép thi công quán cafe không phải là một thủ tục "xin-cho" phiền phức. Nó là "tấm khiên" pháp lý, là "bảo hiểm" cho toàn bộ tài sản và tâm huyết của bạn. Một dự án F&B có thể thất bại vì nhiều lý do, nhưng thất bại vì pháp lý là sự thất bại cay đắng và lãng phí nhất.

Đừng "tiết kiệm" chi phí tư vấn pháp lý. Đừng "làm liều" để rồi phải trả giá đắt. Hãy chọn một nhà thầu thi công có tâm, có tầm, và có kinh nghiệm - một nhà thầu coi trọng sự an toàn và tính pháp lý của bạn lên hàng đầu.

Nếu bạn đang băn khoăn về mặt bằng của mình, không biết liệu có vướng PCCC hay có được phép sửa chữa hay không, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẵn sàng tư vấn miễn phí 1-1.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• MST: 0314513901

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com