Tổng hợp quy định sửa chữa chung cư (Những điều cấm & bắt buộc)

Việc sở hữu và cải tạo căn hộ chung cư luôn đi kèm với một bộ quy tắc nghiêm ngặt. Nếu như việc xin phép chỉ là bước đầu, thì việc tuân thủ quy định sửa chữa chung cư trong suốt quá trình thi công mới là yếu tố quyết định sự thành bại và yên ổn của công trình.

Nhiều chủ nhà, sau khi đã tốn công sức và tiền bạc để xin được giấy phép, lại "gục ngã" ngay tại khâu thi công chỉ vì lơ là những quy tắc tưởng chừng nhỏ nhặt: làm việc quá giờ, tập kết vật liệu sai chỗ, hay gây ồn ào quá mức. Hậu quả là bị BQL lập biên bản, đình chỉ thi công, thậm chí bị cắt điện nước.

Là chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực sửa chữa, cải tạo chung cư, Xây Dựng Minh Duy hiểu rõ rằng mỗi tòa nhà, mỗi BQL đều có những quy định của ban quản lý về sửa chữa khác nhau. Tuy nhiên, tất cả đều phải dựa trên một khung luật pháp chung và các nguyên tắc vận hành cơ bản.

Bài viết này sẽ tổng hợp và phân tích chi tiết các quy định sửa chữa chung cư cốt lõi nhất, từ những điều bắt buộc phải làm cho đến những điều cấm khi sửa nhà chung cư tuyệt đối không được vi phạm, giúp bạn và đơn vị thi công của mình "vượt qua" quá trình cải tạo một cách suôn sẻ, đúng luật.

Tại sao phải tuân thủ quy định của BQL?

Việc tuân thủ các quy định sửa chữa chung cư không phải là để làm hài lòng BQL, mà là để bảo vệ chính lợi ích của bạn và sự an toàn của cộng đồng:

1. Bảo vệ An toàn Kết cấu và PCCC:

• Quy định cấm đập tường chịu lực, cấm can thiệp hệ thống PCCC là để đảm bảo sự an toàn cho cả tòa nhà. Vi phạm những quy định này có thể gây ra thảm họa, và bạn sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.

2. Tránh bị đình chỉ thi công và phạt hành chính:

• BQL có quyền lập biên bản vi phạm, phạt tiền theo quy chế đã ký, và đỉnh điểm là ra quyết định đình chỉ công trình. Việc công trình bị dừng giữa chừng không chỉ gây thiệt hại về chi phí thuê thợ, mà còn kéo dài thời gian hoàn thiện, khiến bạn mất thêm chi phí thuê nhà ở tạm.

3. Giữ hòa khí với cộng đồng cư dân:

• Sửa chữa luôn đi kèm với tiếng ồn và bụi. Nếu bạn không tuân thủ sửa nhà chung cư giờ thi công và làm việc quá giờ, hàng xóm sẽ dễ dàng gửi đơn khiếu nại lên BQL. Mất hòa khí với hàng xóm sẽ khiến bạn gặp khó khăn trong sinh hoạt sau này (ví dụ: nhờ trông nhà, nhận hộ đồ đạc...).

7 Quy định bắt buộc (Giờ giấc thi công, đăng ký thợ, đặt cọc, PCCC...)

Dưới đây là 7 quy định sửa chữa chung cư cơ bản mà 99% các tòa nhà đều áp dụng. Chủ nhà và nhà thầu cần nắm rõ để đưa vào kế hoạch làm việc.

1. Quy định về Giờ giấc thi công

Đây là nguyên tắc số 1 để tránh xung đột với cư dân.

• Giờ thi công chung (Công việc không gây ồn): Thường là từ 8h00 - 17h00 (hoặc 8h00 - 18h00) các ngày từ Thứ Hai đến Thứ Bảy. Nghỉ trưa từ 12h00 - 13h30.

• Giờ gây ồn (Đục phá, khoan cắt): Các công việc gây tiếng ồn lớn thường bị giới hạn trong khung giờ ngắn hơn (ví dụ: 8h30 - 11h30 và 14h00 - 16h30).

• Nghiêm cấm: Thi công vào Chủ nhật, Ngày lễ Tết và ngoài giờ quy định.

• Mẹo chuyên gia: Hãy nhờ nhà thầu của bạn tập trung làm các công việc ồn ào dứt điểm trong vài ngày đầu tiên, và sắp xếp công việc nhẹ nhàng (sơn, lắp đặt nội thất) vào buổi chiều hoặc những ngày cuối tuần (nếu được phép).

2. Quy định về Tiền đặt cọc sửa chữa chung cư (Ký Quỹ)

• Mục đích: Đảm bảo trách nhiệm của chủ nhà và nhà thầu trong việc giữ gìn tài sản chung (thang máy, hành lang, khu vực công cộng) và tuân thủ các quy định của ban quản lý về sửa chữa.

• Mức phí: Tùy thuộc vào quy mô tòa nhà và phạm vi công việc, thường dao động từ 10.000.000 VNĐ đến 50.000.000 VNĐ.

• Hoàn trả: Khoản tiền này sẽ được BQL hoàn trả 100% cho chủ nhà sau khi công trình hoàn thành, vệ sinh sạch sẽ, và BQL nghiệm thu không có bất kỳ hư hỏng nào đối với tài sản chung.

3. Quy định về Đăng ký và Quản lý nhân công

• Tất cả nhân công (thợ xây, thợ điện, thợ mộc...) phải được đăng ký đầy đủ thông tin (Họ tên, CCCD) với BQL.

• BQL sẽ cấp thẻ ra vào tạm thời. Nhân công phải đeo thẻ này trong suốt thời gian làm việc.

• Lưu ý: Thợ không đeo thẻ, hoặc cố tình làm việc mà không đăng ký sẽ bị BQL mời ra khỏi tòa nhà và có thể bị phạt.

4. Quy định về Vận chuyển và Sử dụng thang máy

Đây là một phần quan trọng trong quy định vận chuyển vật liệu chung cư.

• Thang máy: Bắt buộc sử dụng Thang hàng (Thang tải), không được sử dụng thang khách để vận chuyển vật liệu xây dựng (gạch, xi măng, cát, xà bần...).

• Bảo vệ thang máy: Đơn vị thi công phải có trách nhiệm che chắn kỹ lưỡng bên trong thang hàng (lót sàn, ốp vách bằng ván, hoặc vật liệu bảo vệ chuyên dụng) để tránh làm trầy xước, hư hỏng thang.

• Giờ vận chuyển: Vật liệu thường chỉ được phép vận chuyển trong các khung giờ cố định và phải đăng ký trước với BQL.

5. Quy định về Vệ sinh và Tập kết phế thải

• Vệ sinh: Khu vực hành lang, sảnh, thang máy phải được vệ sinh ngay sau khi vận chuyển vật liệu hoặc phế thải. Tuyệt đối không để bụi bẩn, vôi vữa dây ra khu vực chung.

• Tập kết phế thải: Phế thải xây dựng (xà bần, gạch vỡ) phải được đóng bao (dùng bao tải dứa/bao chuyên dụng), tập kết đúng vị trí BQL chỉ định (thường là khu vực tầng hầm hoặc vị trí tập kết rác thải lớn), và được nhà thầu tự vận chuyển ra khỏi tòa nhà. Nghiêm cấm đổ phế thải vào ống rác sinh hoạt.

6. Quy định về An toàn lao động và PCCC

• Nhân công phải trang bị bảo hộ lao động đầy đủ (mũ, giày, găng tay) khi làm việc.

• Hạn chế tối đa việc hàn xì, cắt kim loại... Nếu bắt buộc phải làm, phải xin phép BQL, có người giám sát PCCC và trang bị bình chữa cháy tại chỗ.

• Hệ thống PCCC căn hộ: Tuyệt đối không được che, dời, hoặc can thiệp vào các đầu báo khói, đầu phun sprinkler (chữa cháy tự động) mà chưa có phương án kỹ thuật và sự đồng ý của BQL.

7. Quy định về Mối quan hệ với Ban Quản lý

• Mọi thông tin liên lạc, phản hồi, hoặc vấn đề phát sinh phải được thông qua người đại diện (giám sát công trình) đã đăng ký với BQL.

• Chủ nhà và nhà thầu phải tuân thủ mọi yêu cầu chính đáng của BQL. Trong trường hợp có bất đồng, phải làm việc trên tinh thần hợp tác và dựa trên các văn bản, quy chế đã ký kết.

5 Điều cấm tuyệt đối (Đập tường chịu lực, thay đổi kết cấu, cơi nới ban công...)

Đây là những điều cấm khi sửa nhà chung cư mang tính chất "tử thần". Vi phạm 1 trong 5 điều này sẽ dẫn đến đình chỉ thi công vô thời hạn và có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý.

1. Cấm đập, cắt, khoan vào tường chịu lực và cột

• Đây là nguyên tắc số 1 về an toàn kết cấu. Tường chịu lực (vách bê tông cốt thép) là bộ xương của tòa nhà. Mọi can thiệp đều làm giảm khả năng chịu tải.

• Lưu ý: Bất kỳ việc nào liên quan đến đập tường chung cư đều phải có giấy phép và xác nhận đó là tường ngăn (tường gạch 10cm) chứ không phải tường chịu lực.

2. Cấm thay đổi hoặc can thiệp vào kết cấu chịu lực

• Nghiêm cấm việc cắt dầm, hạ sàn bê tông cốt thép, hoặc thay đổi bất kỳ thành phần nào của hệ kết cấu (bao gồm cả việc khoan/đục rãnh quá sâu trên dầm/sàn).

• Lưu ý: Nếu bạn muốn nâng cốt sàn nhà vệ sinh để làm chống thấm, bạn chỉ được phép làm trong giới hạn độ dày cho phép.

3. Cấm Cơi nới, Thay đổi công năng Ban công/Logia

• Cơi nới: Tuyệt đối cấm lấn ra ngoài không gian ban công hoặc logia để làm phòng.

• Thay đổi công năng: Cấm việc biến Logia (nơi đặt cục nóng máy lạnh, máy giặt) thành phòng ngủ, phòng làm việc bằng cách xây tường, lắp cửa kính kiên cố mà không có sự đồng ý của Chủ đầu tư và BQL.

• Lưu ý: Việc lắp đặt giàn phơi, lưới an toàn cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt về màu sắc, kiểu dáng, và vị trí lắp đặt của tòa nhà.

4. Cấm thay đổi cấu trúc bên ngoài căn hộ

• Bao gồm: Thay đổi màu sắc, chất liệu, kiểu dáng của cửa chính, cửa sổ. Thay đổi sơn mặt ngoài ban công. Lắp đặt vật dụng khác lạ ở mặt ngoài căn hộ (ví dụ: lắp biển hiệu, đèn trang trí rực rỡ).

• Lưu ý: BQL muốn giữ sự đồng bộ và thẩm mỹ chung của toàn bộ mặt ngoài tòa nhà.

5. Cấm Can thiệp vào hệ thống kỹ thuật chung

• Không được tự ý đấu nối, thay đổi vị trí của các đồng hồ điện, nước nằm ngoài phạm vi căn hộ.

• Không được thay đổi hoặc bịt các lỗ thông gió, các miệng hút mùi chung.

• Nghiêm cấm làm ảnh hưởng đến đường ống cấp thoát nước chính của tòa nhà (trục đứng).

Tham khảo ngay: Sửa nhà chung cư có được đập tường

Quy định về vận chuyển & tập kết vật liệu

Việc vận chuyển vật liệu là khâu dễ gây mâu thuẫn nhất vì nó ảnh hưởng đến không gian chung và cư dân.

1. Đăng ký và Lót sàn: BQL yêu cầu nhà thầu phải đăng ký lịch vận chuyển và lót sàn hành lang (từ thang hàng đến căn hộ) bằng bìa carton, ván ép hoặc bạt dày.

2. Thời gian chờ: Xe tải vận chuyển vật liệu chỉ được phép đỗ ở khu vực quy định (thường là khu vực tải hàng) trong thời gian giới hạn (ví dụ: 30 phút). Nếu quá giờ, có thể bị phạt hoặc yêu cầu di chuyển.

3. Bao bọc kín: Vật liệu (cát, xi măng, gạch vụn) phải được đóng bao kín đáo, tuyệt đối không được để rơi vãi trên đường vận chuyển.

4. Phí bồi thường: Nếu làm hư hỏng (gãy gạch hành lang, trầy tường...), tiền đặt cọc sửa chữa chung cư (tiền ký quỹ) của bạn sẽ được dùng để bồi thường chi phí sửa chữa.

Mẫu cam kết thi công

Trước khi BQL cấp phép, chủ nhà (hoặc đơn vị thi công được ủy quyền) sẽ phải ký một bản "Cam kết Tuân thủ Quy định Sửa chữa/Cải tạo".

Nội dung của mẫu cam kết này thường bao gồm các điểm chính sau:

1. Thông tin dự án: Tên chủ nhà, địa chỉ căn hộ, tên đơn vị thi công.

2. Phạm vi công việc: Liệt kê các hạng mục sửa chữa đã được BQL phê duyệt (ví dụ: đập tường ngăn phòng ngủ, làm lại chống thấm nhà vệ sinh...).

3. Cam kết Tuân thủ:

   • Cam kết tuân thủ sửa nhà chung cư giờ thi công và không gây ồn ngoài giờ.

   • Cam kết không can thiệp kết cấu, không thay đổi mặt ngoài căn hộ.

   • Cam kết đảm bảo an toàn PCCC.

   • Cam kết giữ vệ sinh chung (bao gồm cả quy định vận chuyển vật liệu chung cư).

4. Thời gian thi công: Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc dự kiến.

5. Biện pháp xử lý: Đồng ý để BQL đình chỉ công trình, phạt tiền và sử dụng tiền đặt cọc sửa chữa chung cư để khắc phục hậu quả nếu vi phạm cam kết.

(Lưu ý: Mẫu cam kết này phải được ký bởi Chủ sở hữu và Đại diện đơn vị thi công, gửi lại BQL để lưu hồ sơ).

Tuân thủ quy định sửa chữa chung cư là cách nhanh nhất và an toàn nhất để bạn có được một căn hộ cải tạo đẹp và đúng ý. Quy định của ban quản lý về sửa chữa không phải là rào cản, mà là công cụ để bảo vệ sự an toàn và chất lượng sống của bạn.

Là đơn vị thi công chuyên nghiệp, Xây Dựng Minh Duy luôn xem việc tuân thủ pháp lý và quy định BQL là ưu tiên hàng đầu. Chúng tôi sẽ thay mặt bạn:

• Hoàn tất hồ sơ, làm việc với BQL.

• Đảm bảo đội thợ nắm rõ và chấp hành nghiêm ngặt sửa nhà chung cư giờ thi công và những điều cấm khi sửa nhà chung cư.

• Quản lý vệ sinh, vận chuyển vật liệu theo đúng quy định vận chuyển vật liệu chung cư.

Hãy để chúng tôi giúp bạn biến ước mơ cải tạo thành hiện thực mà không gặp bất kỳ rắc rối pháp lý hay xung đột nào.

CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• Liên hệ Tư vấn & Hỗ trợ pháp lý (Miễn phí):

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Website: www.xaydungminhduy.com

Chúng tôi cam kết mang lại sự an tâm tuyệt đối cho công trình của bạn!