Những quy định sửa chữa chung cư bắt buộc bạn phải biết

Sở hữu một căn hộ chung cư đồng nghĩa với việc bạn có toàn quyền quyết định với không gian bên trong tổ ấm của mình. Tuy nhiên, khi có nhu cầu cải tạo, sửa chữa, nâng cấp căn hộ, bạn không chỉ cần lên kế hoạch về thiết kế, chi phí mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định sửa chữa chung cư do Ban Quản lý (BQL) tòa nhà và pháp luật hiện hành ban hành. Việc nắm vững những quy định này không chỉ giúp quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, tránh phiền phức mà còn đảm bảo an toàn cho chính bạn, hàng xóm và kết cấu chung của tòa nhà.

Bài viết này, với kinh nghiệm thực tiễn từ Xây Dựng Minh Duy trong việc triển khai nhiều dự án sửa chữa chung cư, sẽ giúp bạn tổng hợp những nội quy sửa chữa chung cư cốt lõi và những điều cấm khi sửa chung cư mà mọi chủ hộ và nhà thầu cần đặc biệt lưu ý.

Tại sao cần tuân thủ quy định sửa chữa chung cư?

Việc đặt ra các quy định khi sửa chữa căn hộ chung cư là hoàn toàn cần thiết vì những lý do sau:

• Đảm bảo an toàn kết cấu: Chung cư là một khối công trình phức tạp với hệ thống kết cấu chịu lực, điện, nước, phòng cháy chữa cháy (PCCC) chung. Việc sửa chữa tùy tiện có thể ảnh hưởng đến các yếu tố này, gây nguy hiểm cho toàn bộ tòa nhà.
• Giữ gìn trật tự, vệ sinh chung: Quá trình thi công không thể tránh khỏi tiếng ồn, bụi bẩn, rác thải. Quy định giúp kiểm soát những vấn đề này, giảm thiểu ảnh hưởng đến cuộc sống của các cư dân khác.
• Bảo vệ tài sản chung: Hành lang, thang máy, sảnh... là tài sản chung. Quy định giúp bảo vệ các khu vực này khỏi hư hỏng trong quá trình vận chuyển vật liệu, phế thải.
• Phòng tránh tranh chấp, khiếu nại: Tuân thủ quy định giúp hạn chế tối đa mâu thuẫn giữa chủ hộ sửa chữa, hàng xóm và BQL.
• Tuân thủ pháp luật: Các quy định này thường dựa trên Luật Nhà ở, các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Các quy định sửa chữa chung cư cốt lõi cần nắm vững

Mỗi tòa nhà có thể có những điều chỉnh nhỏ trong nội quy, nhưng nhìn chung, các quy định sửa chữa thường bao gồm các điểm chính sau:

Quy định về đăng ký và xin phép thi công

Đây là bước bắt buộc đầu tiên. Trước khi tiến hành bất kỳ hoạt động sửa chữa nào (trừ những việc nhỏ như sơn lại tường không đổi màu, thay bóng đèn...), bạn cần:

1. Nộp hồ sơ đăng ký: Bao gồm đơn xin sửa chữa, bản vẽ thiết kế (nếu có thay đổi mặt bằng, công năng), phương án thi công, danh sách công nhân... lên BQL tòa nhà.
2. Chờ phê duyệt: BQL sẽ xem xét hồ sơ, kiểm tra các hạng mục sửa chữa có phù hợp với quy định và kết cấu tòa nhà hay không.
3. Ký quỹ thi công (tiền cược): Hầu hết các BQL yêu cầu chủ hộ đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo việc khắc phục các hư hỏng (nếu có) cho tài sản chung trong quá trình thi công và dọn dẹp vệ sinh sau khi hoàn thành. Khoản tiền này sẽ được hoàn lại nếu bạn tuân thủ đúng nội quy.

Quy định về thời gian thi công

Đây là một trong những nội quy sửa chữa chung cư quan trọng nhất để tránh làm phiền hàng xóm:

• Giờ làm việc thông thường: Thường được phép thi công trong giờ hành chính, ví dụ: Sáng từ 8h00 – 11h30, Chiều từ 13h30 – 17h00.
• Ngày làm việc: Thường chỉ được phép thi công từ thứ Hai đến thứ Bảy.
• Cấm thi công: Tuyệt đối không được thi công vào buổi tối, ngày Chủ Nhật và các ngày lễ, Tết theo quy định của nhà nước.
• Lưu ý: Luôn kiểm tra kỹ nội quy cụ thể của tòa nhà bạn đang ở vì có thể có quy định khác biệt.

Quy định về tiếng ồn và rung động

• Hạn chế tiếng ồn lớn: Các công việc gây tiếng ồn lớn như khoan, đục, cắt gạch... thường chỉ được phép thực hiện trong một khung giờ nhất định (ví dụ: không được làm vào giờ nghỉ trưa 11h30 - 13h30).
• Biện pháp giảm thiểu: Nhà thầu có trách nhiệm sử dụng các biện pháp che chắn, giảm âm (nếu có thể) và thi công nhanh chóng các hạng mục gây ồn.

Quy định về vệ sinh và quản lý rác thải xây dựng

• Giữ gìn vệ sinh chung: Không được để vật liệu xây dựng, rác thải bừa bãi ở hành lang, lối đi chung, thang máy. Phải có biện pháp che chắn bụi bẩn.
• Vận chuyển phế thải: Rác thải xây dựng phải được đóng gói gọn gàng và vận chuyển ra khỏi tòa nhà theo giờ giấc và lối đi quy định của BQL (thường là bằng thang hàng và vào giờ thấp điểm). Chủ hộ phải chịu chi phí xử lý rác thải này.
• Bảo vệ thang máy, hành lang: Phải có biện pháp bao bọc, che chắn sàn, vách thang máy và hành lang trong quá trình vận chuyển vật tư, phế thải để tránh trầy xước, hư hỏng.

Quy định về an toàn lao động và phòng chống cháy nổ

• An toàn cho công nhân: Nhà thầu phải trang bị đầy đủ đồ bảo hộ lao động cho công nhân, đảm bảo an toàn trong quá trình làm việc.
• Phòng chống cháy nổ: Đặc biệt cẩn trọng khi thi công các hạng mục liên quan đến hàn, cắt kim loại, sử dụng hóa chất dễ cháy. Phải có sẵn các phương tiện PCCC cơ bản. Tuyệt đối không hút thuốc trong khu vực thi công.
• An toàn điện, nước: Việc đấu nối, sửa chữa điện nước phải do thợ có chuyên môn thực hiện, đảm bảo đúng kỹ thuật và an toàn.

Những hạng mục cấm hoặc hạn chế sửa chữa (Những điều cấm khi sửa chung cư)

Đây là phần cực kỳ quan trọng, vi phạm những điều này có thể gây hậu quả nghiêm trọng:

• Can thiệp vào kết cấu chịu lực: Tuyệt đối cấm đục phá, di dời cột, dầm, sàn, tường chịu lực.
• Thay đổi hệ thống kỹ thuật chung: Không được tự ý thay đổi, đấu nối vào hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió, PCCC, gas trung tâm (nếu có) thuộc sở hữu chung.
• Cơi nới, thay đổi thiết kế mặt ngoài: Cấm làm thay đổi thiết kế mặt ngoài căn hộ (màu sơn, kiến trúc ban công, lắp đặt thêm khung sắt, "chuồng cọp"...), trừ khi được sự đồng ý của BQL và/hoặc cơ quan chức năng và đảm bảo sự đồng bộ của tòa nhà.
• Thay đổi công năng trái phép: Không được tự ý thay đổi công năng sử dụng căn hộ (ví dụ: chuyển đổi căn hộ ở thành văn phòng, cơ sở kinh doanh) nếu không phù hợp với thiết kế ban đầu và quy định của pháp luật.
• Lấn chiếm không gian chung: Không được mở rộng diện tích căn hộ bằng cách lấn chiếm hành lang, sân thượng hoặc các phần diện tích thuộc sở hữu chung khác.
• Gây thấm dột: Việc sửa chữa khu vực vệ sinh, ban công phải đảm bảo không gây thấm dột cho các căn hộ tầng dưới.

Xử lý vi phạm nội quy sửa chữa chung cư

Nếu chủ hộ hoặc nhà thầu vi phạm các quy định sửa chữa chung cư, tùy theo mức độ, BQL có thể áp dụng các biện pháp xử lý sau:

• Nhắc nhở, lập biên bản vi phạm.
• Phạt tiền theo nội quy đã được thông qua.
• Tạm dừng thi công cho đến khi khắc phục vi phạm.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu gây hư hỏng tài sản chung hoặc căn hộ khác).
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với các hạng mục sửa chữa sai phép, đặc biệt là phần kết cấu, mặt ngoài.
• Trong trường hợp nghiêm trọng, BQL có thể báo cáo cơ quan chức năng (UBND phường/quận) để xử lý theo pháp luật.

Làm thế nào để sửa chữa chung cư thuận lợi và đúng luật?

Để quá trình sửa chữa căn hộ của bạn diễn ra suôn sẻ, hãy:

1. Nghiên cứu kỹ Nội quy: Đọc và hiểu rõ nội quy sửa chữa chung cư của tòa nhà bạn.
2. Lập kế hoạch chi tiết: Xác định rõ các hạng mục cần sửa, chuẩn bị bản vẽ (nếu cần).
3. Chủ động liên hệ BQL: Trao đổi thẳng thắn về kế hoạch sửa chữa, hoàn tất thủ tục đăng ký và xin phép đầy đủ.
4. Chọn nhà thầu uy tín: Ưu tiên các đơn vị có kinh nghiệm sửa nhà chung cư, am hiểu các quy định và có cam kết tuân thủ. Xây Dựng Minh Duy tự hào là đối tác tin cậy, luôn đặt việc tuân thủ quy định và đảm bảo an toàn lên hàng đầu.
5. Giám sát thi công: Thường xuyên kiểm tra, nhắc nhở đơn vị thi công thực hiện đúng các cam kết và nội quy.
6. Giữ quan hệ tốt với hàng xóm: Thông báo trước cho hàng xóm về kế hoạch sửa chữa và cố gắng giảm thiểu ảnh hưởng đến họ.

Lời kết

Việc tuân thủ quy định sửa chữa chung cư không phải là rào cản mà là yếu tố cần thiết để đảm bảo một môi trường sống văn minh, an toàn và bền vững cho cả cộng đồng. Hiểu rõ và chấp hành đúng các quy tắc không chỉ giúp bạn tránh được những phiền toái, phạt vạ không đáng có mà còn thể hiện trách nhiệm của một cư dân đối với nơi mình sinh sống. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn hoặc tìm kiếm một đơn vị thi công chuyên nghiệp, đừng ngần ngại liên hệ với Xây Dựng Minh Duy. Chúc bạn có một quá trình cải tạo tổ ấm thuận lợi và thành công!

Thông tin liên hệ Xây Dựng Minh Duy:

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Số điện thoại: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com