Chi phí xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền? [Dự toán chi tiết A-Z năm 2025]

Xây dựng một ngôi nhà 2 tầng khang trang là mơ ước của nhiều gia đình Việt. Tuy nhiên, câu hỏi "chi phí xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền?" luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu, quyết định đến kế hoạch tài chính và quy mô xây dựng. Bài viết này sẽ cung cấp một cái nhìn chi tiết và toàn diện về các khoản mục chi phí, cách tính toán dự trù, đồng thời đưa ra những con số tham khảo cụ thể cho các diện tích phổ biến như 40m2, 60m2, 80m2, 100m2, nhà ống 4x15m và cả chi phí xây dựng ở khu vực nông thôn, cập nhật mới nhất năm 2025.

1. Tại sao cần dự toán chi phí xây nhà 2 tầng trước khi khởi công?

Việc lập dự toán chi phí xây dựng nhà 2 tầng đóng vai trò vô cùng quan trọng, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho gia chủ:

• Chủ động về tài chính: Giúp bạn biết được tổng ngân sách cần thiết, từ đó có kế hoạch chuẩn bị và huy động nguồn vốn phù hợp, tránh tình trạng thiếu hụt, vay mượn phát sinh lãi suất cao hoặc phải tạm dừng công trình.
• Lựa chọn quy mô và thiết kế phù hợp: Dựa trên khả năng tài chính, bạn có thể quyết định diện tích xây dựng, phong cách kiến trúc, mức độ đầu tư vật liệu sao cho hợp lý.
• Kiểm soát chi phí hiệu quả: Dự toán chi tiết là cơ sở để bạn theo dõi, giám sát các khoản chi trong suốt quá trình thi công, hạn chế tối đa các chi phí phát sinh không đáng có.
• Lựa chọn nhà thầu minh bạch: Khi có dự toán trong tay, bạn dễ dàng so sánh báo giá của các nhà thầu, lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ với chi phí hợp lý và các hạng mục rõ ràng.
• Tránh lãng phí: Việc tính toán kỹ lưỡng giúp bạn mua sắm vật tư đúng số lượng, chủng loại, tránh dư thừa hoặc thiếu hụt gây lãng phí và ảnh hưởng tiến độ.

Nói tóm lại, một bản dự toán chi tiết không chỉ giúp bạn "liệu cơm gắp mắm" mà còn là kim chỉ nam đảm bảo công trình hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng và trong phạm vi ngân sách cho phép.

Chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói hiện nay là bao nhiêu?

2. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng

Không có một con số cố định cho câu hỏi "xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền". Tổng chi phí sẽ dao động phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau:

2.1. Diện tích xây dựng

Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Diện tích càng lớn, tổng chi phí vật liệu, nhân công và các chi phí liên quan càng cao. Tuy nhiên, đơn giá trên mỗi m2 có thể giảm nhẹ khi diện tích xây dựng lớn hơn do tối ưu hóa được một số chi phí cố định.

2.2. Phong cách kiến trúc và độ phức tạp của thiết kế

• Phong cách hiện đại: Thường có thiết kế đơn giản, đường nét khỏe khoắn, ít chi tiết cầu kỳ, tập trung vào công năng sử dụng. Do đó, chi phí xây dựng thường thấp hơn.
• Phong cách tân cổ điển/cổ điển: Yêu cầu sự tỉ mỉ trong từng chi tiết hoa văn, phào chỉ, cột giả, mái vòm. Điều này làm tăng chi phí nhân công và vật liệu hoàn thiện.
• Mái nhà: Mái bằng BTCT, mái Thái, mái Nhật, mái lệch... mỗi loại mái có kết cấu và kỹ thuật thi công khác nhau, dẫn đến chi phí khác nhau. Mái Thái, mái Nhật thường có chi phí cao hơn mái bằng.
• Số lượng phòng chức năng và yêu cầu đặc biệt: Nhiều phòng vệ sinh, ban công rộng, thông tầng, giếng trời... cũng làm tăng chi phí.

2.3. Chất lượng vật liệu xây dựng

Chi phí vật liệu chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 50-70%) trong tổng chi phí xây dựng. Thị trường có đa dạng các loại vật liệu từ phân khúc bình dân đến cao cấp:

• Vật liệu phần thô: Sắt thép (Hòa Phát, Việt Nhật, Pomina...), xi măng (Hà Tiên, Holcim, Nghi Sơn...), gạch (Tuynel, block...), cát, đá, bê tông.
• Vật liệu hoàn thiện: Gạch ốp lát (Viglacera, Đồng Tâm, Taicera, nhập khẩu...), sơn nước (Dulux, Jotun, Kova...), thiết bị vệ sinh (Inax, Toto, American Standard, Viglacera...), hệ thống cửa (nhôm Xingfa, nhựa lõi thép, gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp...), thiết bị điện (Panasonic, Sino, Schneider...), trần thạch cao, lan can, tay vịn cầu thang...

Lựa chọn vật liệu ở phân khúc nào sẽ quyết định đáng kể đến tổng chi phí và độ bền, thẩm mỹ của ngôi nhà.

2.4. Kết cấu móng nhà

Loại móng phụ thuộc vào quy mô công trình và đặc điểm địa chất nền đất:

• Móng đơn (móng cốc): Dùng cho công trình nhỏ, tải trọng nhẹ, nền đất tốt.
• Móng băng: Phổ biến cho nhà phố 2 tầng, chịu lực tốt hơn móng đơn.
• Móng bè: Sử dụng trên nền đất yếu, có tầng hầm.
• Móng cọc (ép cọc, khoan nhồi): Dùng cho công trình có tải trọng lớn hoặc trên nền đất rất yếu. Đây là loại móng tốn kém nhất.

2.5. Vị trí địa lý và điều kiện thi công

• Thành thị và nông thôn: Chi phí xây nhà 2 tầng ở nông thôn thường thấp hơn ở thành phố do giá nhân công rẻ hơn, chi phí vận chuyển vật liệu có thể thấp hơn nếu nguồn cung gần. Tuy nhiên, nếu khu vực nông thôn quá hẻo lánh, chi phí vận chuyển vật liệu đặc thù lại có thể tăng.
• Mặt bằng thi công: Nhà trong hẻm nhỏ, đường vào khó khăn sẽ làm tăng chi phí vận chuyển vật tư, phế thải xây dựng.
• Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu có thể biến động theo mùa hoặc theo tình hình thị trường. Xây dựng vào mùa mưa có thể kéo dài thời gian thi công và phát sinh chi phí bảo quản.

2.6. Đơn vị nhà thầu

Các công ty xây dựng uy tín, có quy trình chuyên nghiệp, đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư giàu kinh nghiệm thường có báo giá cao hơn các đội thợ lẻ. Tuy nhiên, họ đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn lao động và có chính sách bảo hành rõ ràng.

2.7. Các chi phí pháp lý và chi phí khác

• Chi phí thiết kế (kiến trúc, kết cấu, điện nước).
• Chi phí xin giấy phép xây dựng.
• Chi phí giám sát thi công (nếu thuê riêng).
• Chi phí hoàn công.
• Chi phí dự phòng (thường khoảng 10% tổng chi phí).

Tham khảo thêm: Các yếu tố ảnh hưởng đơn giá xây nhà trọn gói

3. Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng phổ biến hiện nay

Để tính chi phí xây nhà 2 tầng, các nhà thầu thường áp dụng phương pháp tính theo m2 xây dựng. Đơn giá sẽ khác nhau tùy theo gói thầu:

• Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: Nhà thầu cung cấp vật liệu thô (sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch, bê tông, ống nước, dây điện âm tường...) và toàn bộ nhân công thi công từ móng đến khi hoàn thiện cơ bản. Chủ nhà tự mua vật liệu hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh...).
• Xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay): Nhà thầu lo toàn bộ từ A-Z, bao gồm cả vật liệu thô, vật liệu hoàn thiện và nhân công.

Cách tính tổng diện tích xây dựng (tham khảo):

• Phần móng:
  • Móng đơn: 30% - 40% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng: 50% - 60% diện tích tầng trệt.
  • Móng cọc (không tính chi phí cọc): 30% - 40% diện tích tầng trệt cho phần đài móng.
  • Móng bè: 80% - 100% diện tích tầng trệt.
• Tầng trệt (tầng 1): 100% diện tích.
• Lầu 1 (tầng 2): 100% diện tích.
• Mái:
  • Mái bằng BTCT: 50% diện tích mái.
  • Mái tôn (bao gồm xà gồ): 30% diện tích mái.
  • Mái ngói kèo sắt: 70% diện tích mái nghiêng.
  • Mái BTCT dán ngói: 100% diện tích mái nghiêng.
• Sân (nếu có): 30% - 50% diện tích.
• Ban công: 100% diện tích nếu có mái che, 70% nếu không có mái che.

Ví dụ cách tính tổng diện tích xây dựng cho nhà 2 tầng, diện tích đất 5m x 20m = 100m2, móng băng, mái BTCT:

• Móng băng: 100m2 x 50% = 50m2
• Tầng trệt: 100m2 x 100% = 100m2
• Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2
• Mái BTCT: 100m2 x 50% = 50m2
• Tổng diện tích xây dựng dự kiến: 50 + 100 + 100 + 50 = 300m2  

Sau đó, nhân tổng diện tích này với đơn giá xây dựng/m2 của nhà thầu.

Tham khảo thêm: Cách tính diện tích xây dựng chuẩn nhất

Đơn giá xây dựng tham khảo năm 2025 (VNĐ/m2):

• Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: 3.500.000 – 4.800.000 VNĐ/m2.
• Đơn giá xây nhà trọn gói (vật liệu trung bình): 5.000.000 – 6.500.000 VNĐ/m2.
• Đơn giá xây nhà trọn gói (vật liệu khá): 6.500.000 – 8.000.000 VNĐ/m2.
• Đơn giá xây nhà trọn gói (vật liệu cao cấp): Từ 8.000.000 VNĐ/m2 trở lên.

Lưu ý: Đây là đơn giá tham khảo. Đơn giá cụ thể sẽ phụ thuộc vào các yếu tố đã nêu ở mục 2 và báo giá chi tiết của từng nhà thầu.

4. Dự toán chi phí xây nhà 2 tầng theo các diện tích cụ thể

Dưới đây là ước tính chi phí cho một số diện tích nhà 2 tầng phổ biến, sử dụng đơn giá xây nhà trọn gói ở mức trung bình – khá (khoảng 5.500.000 - 7.000.000 VNĐ/m2) để bạn dễ hình dung.

4.1. Xây nhà 2 tầng 40m2 hết bao nhiêu tiền?

• Diện tích đất: ví dụ 4m x 10m = 40m2.
• Tổng diện tích xây dựng (tính theo ví dụ móng băng, mái BTCT):
  • Móng băng: 40m2 x 50% = 20m2
  • Tầng trệt: 40m2 x 100% = 40m2
  • Lầu 1: 40m2 x 100% = 40m2
  • Mái BTCT: 40m2 x 50% = 20m2
  • Tổng diện tích xây dựng: 20 + 40 + 40 + 20 = 120m2
• Chi phí xây nhà 2 tầng 40m2 (trọn gói): 120m2 x (5.500.000 - 7.000.000 VNĐ/m2) = 660.000.000 - 840.000.000 VNĐ.

Nhà 2 tầng 40m2 thường phù hợp với gia đình trẻ, ít thành viên, hoặc xây dựng trên lô đất nhỏ ở thành phố.

4.2. Xây nhà 2 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền? (Bao gồm nhà 4x15m)

• Diện tích đất: ví dụ 5m x 12m = 60m2, hoặc chi phí xây nhà 2 tầng 4x15m (cũng là 60m2). Nhà ống 4x15m có đặc thù là hẹp chiều ngang, dài chiều sâu, cần chú ý thiết kế để đảm bảo thông thoáng và ánh sáng.
• Tổng diện tích xây dựng (tính theo ví dụ móng băng, mái BTCT):
  • Móng băng: 60m2 x 50% = 30m2
  • Tầng trệt: 60m2 x 100% = 60m2
  • Lầu 1: 60m2 x 100% = 60m2
  • Mái BTCT: 60m2 x 50% = 30m2
  • Tổng diện tích xây dựng: 30 + 60 + 60 + 30 = 180m2
• Chi phí xây nhà 2 tầng 60m2 (trọn gói): 180m2 x (5.500.000 - 7.000.000 VNĐ/m2) = 990.000.000 - 1.260.000.000 VNĐ.

4.3. Xây nhà 2 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?

• Diện tích đất: ví dụ 5m x 16m = 80m2.
• Tổng diện tích xây dựng (tính theo ví dụ móng băng, mái BTCT):
  • Móng băng: 80m2 x 50% = 40m2
  • Tầng trệt: 80m2 x 100% = 80m2
  • Lầu 1: 80m2 x 100% = 80m2
  • Mái BTCT: 80m2 x 50% = 40m2
  • Tổng diện tích xây dựng: 40 + 80 + 80 + 40 = 240m2
• Chi phí xây nhà 2 tầng 80m2 (trọn gói): 240m2 x (5.500.000 - 7.000.000 VNĐ/m2) = 1.320.000.000 - 1.680.000.000 VNĐ.

Đây là diện tích khá phổ biến, cho phép bố trí không gian sống thoải mái cho gia đình 3-5 thành viên.

4.4. Xây nhà 2 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?

• Diện tích đất: ví dụ 5m x 20m = 100m2.
• Tổng diện tích xây dựng (tính theo ví dụ móng băng, mái BTCT):
  • Móng băng: 100m2 x 50% = 50m2
  • Tầng trệt: 100m2 x 100% = 100m2
  • Lầu 1: 100m2 x 100% = 100m2
  • Mái BTCT: 100m2 x 50% = 50m2
  • Tổng diện tích xây dựng: 50 + 100 + 100 + 50 = 300m2  
• Chi phí xây nhà 2 tầng 100m2 (trọn gói): 300m2 x (5.500.000 - 7.000.000 VNĐ/m2) = 1.650.000.000 - 2.100.000.000 VNĐ.

Với diện tích này, gia chủ có thể thoải mái thiết kế không gian sống rộng rãi, nhiều phòng chức năng và sân vườn (nếu mật độ xây dựng cho phép).

4.5. Đặc điểm chi phí xây nhà 2 tầng ở nông thôn

Như đã đề cập, chi phí xây nhà 2 tầng ở nông thôn có một số khác biệt:

• Ưu điểm:
  • Giá nhân công thường rẻ hơn so với thành phố lớn.
  • Chi phí vận chuyển một số vật liệu địa phương (cát, đá, gạch) có thể thấp hơn nếu nguồn cung gần.
  • Thủ tục xin phép xây dựng có thể đơn giản hơn ở một số địa phương.
  • Mật độ xây dựng thường thấp hơn, không gian thoáng đãng hơn.
• Nhược điểm (có thể có):
  • Vận chuyển các vật liệu hoàn thiện cao cấp, máy móc thiết bị thi công từ thành phố về có thể tốn kém hơn.
  • Tay nghề thợ địa phương có thể không đồng đều bằng các đội thợ chuyên nghiệp ở thành phố đối với các thiết kế phức tạp.
  • Ít sự lựa chọn về nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp.

Nhìn chung, nếu lựa chọn thiết kế đơn giản, sử dụng vật liệu phổ thông và tìm được đội thợ địa phương có tay nghề tốt, chi phí xây nhà 2 tầng ở nông thôn có thể tiết kiệm được khoảng 10-20% so với ở thành phố cho cùng một quy mô và chất lượng vật liệu. Tuy nhiên, nếu yêu cầu cao về thiết kế và vật liệu cao cấp, sự chênh lệch này có thể không đáng kể.

Ví dụ: Nhà 2 tầng 100m2 ở nông thôn, với thiết kế đơn giản và vật liệu trung bình, chi phí có thể dao động từ 1.3 tỷ - 1.8 tỷ đồng (đã bao gồm tối ưu chi phí nhân công và vật liệu địa phương).

5. Các hạng mục chi tiết trong báo giá xây nhà 2 tầng trọn gói

Khi nhận báo giá từ nhà thầu, bạn cần xem xét kỹ lưỡng các hạng mục được bao gồm để đảm bảo tính minh bạch và tránh phát sinh:

5.1. Phần thiết kế:

• Hồ sơ thiết kế kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt).
• Hồ sơ thiết kế kết cấu (móng, cột, dầm, sàn).
• Hồ sơ thiết kế điện nước (M&E).
• Phối cảnh 3D ngoại thất (tùy gói).

5.2. Phần xin phép xây dựng:

• Hỗ trợ hoặc thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.

5.3. Phần xây dựng thô:

• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu cần).
• Vệ sinh mặt bằng thi công, định vị tim móng, cọc.
• Đào đất móng, thi công móng (đơn, băng, bè, cọc).
• Thi công BTCT cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang.
• Xây tường bao, tường ngăn chia phòng.
• Tô trát tường trong và ngoài.
• Lắp đặt hệ thống ống điện, nước, cáp mạng âm tường.
• Thi công chống thấm (WC, ban công, mái).
• Lợp mái (tôn, ngói, BTCT).

5.4. Phần hoàn thiện:

• Ốp lát gạch (sàn, tường WC, bếp).
• Sơn nước (bả matit, sơn lót, sơn phủ nội ngoại thất).
• Lắp đặt trần (thạch cao, trần thả - nếu có).
• Lắp đặt cửa đi, cửa sổ, cửa WC, lan can, tay vịn cầu thang.
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen, gương...).
• Lắp đặt thiết bị điện (công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng cơ bản).
• Vệ sinh công nghiệp sau xây dựng.

5.5. Các hạng mục thường không bao gồm (cần làm rõ):

• Nội thất rời (giường, tủ, bàn ghế, sofa, rèm cửa...).
• Thiết bị điện tử, điện lạnh (tivi, tủ lạnh, máy giặt, điều hòa...).
• Tiểu cảnh sân vườn, hòn non bộ.
• Đèn chùm, đèn trang trí đặc biệt.
• Các vật tư hoàn thiện cao cấp theo yêu cầu riêng của chủ nhà.
• Chi phí đấu nối điện, nước, internet với nhà cung cấp.
• Chi phí gia cố nền đất yếu (nếu có).

6. Kinh nghiệm vàng giúp tối ưu chi phí xây nhà 2 tầng

• Lập kế hoạch chi tiết: Xác định rõ nhu cầu sử dụng, số lượng thành viên, phong cách yêu thích và khả năng tài chính.
• Chọn thiết kế phù hợp: Ưu tiên các thiết kế đơn giản, tối ưu công năng, tránh các chi tiết rườm rà không cần thiết nếu ngân sách eo hẹp. Tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên và thông gió.
• Lựa chọn vật liệu thông minh: Không nhất thiết phải chọn vật liệu đắt tiền nhất. Hãy cân đối giữa chất lượng, độ bền, thẩm mỹ và giá cả. Có thể chọn vật liệu trung bình khá cho các hạng mục ít quan trọng và đầu tư hơn cho các khu vực chính.
• Tìm nhà thầu uy tín, có tâm: So sánh báo giá của ít nhất 2-3 nhà thầu. Đừng chỉ nhìn vào giá rẻ nhất, hãy xem xét kỹ năng lực, kinh nghiệm, các công trình đã thực hiện và sự minh bạch trong hợp đồng. Một nhà thầu tốt sẽ tư vấn cho bạn giải pháp tối ưu chi phí.
• Ký hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng phải chi tiết về các hạng mục công việc, chủng loại vật tư (ghi rõ thương hiệu, mã hiệu), đơn giá, tổng giá trị, tiến độ thi công, điều kiện thanh toán, chính sách bảo hành, phạt chậm tiến độ...
• Giám sát chặt chẽ (nếu có thể): Nếu có kiến thức hoặc thời gian, bạn có thể tự giám sát hoặc thuê đơn vị giám sát độc lập để đảm bảo nhà thầu thi công đúng thiết kế và vật liệu cam kết.
• Mua vật tư vào thời điểm thích hợp: Theo dõi giá cả thị trường để mua được vật liệu với giá tốt, tránh mùa cao điểm xây dựng.
• Hạn chế thay đổi thiết kế trong quá trình thi công: Mỗi thay đổi đều có thể dẫn đến phát sinh chi phí và ảnh hưởng tiến độ.

7. Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 2 tầng

7.1. Chi phí xây nhà 2 tầng đã bao gồm nội thất chưa?

Thông thường, báo giá xây nhà trọn gói cơ bản sẽ chưa bao gồm nội thất rời như bàn ghế, giường tủ, sofa, rèm cửa, các thiết bị điện tử, điện lạnh. Tuy nhiên, một số nhà thầu có thể cung cấp thêm gói thiết kế và thi công nội thất nếu bạn có yêu cầu. Hãy làm rõ điều này với nhà thầu.

7.2. Thời gian thi công nhà 2 tầng thường mất bao lâu?

Thời gian thi công nhà 2 tầng phụ thuộc vào diện tích, độ phức tạp của thiết kế, điều kiện thi công và năng lực của nhà thầu. Trung bình, một căn nhà 2 tầng có thể mất từ 3 đến 6 tháng để hoàn thành.

• Nhà diện tích nhỏ (
• Nhà diện tích vừa (60m2 - 100m2): 4 - 5 tháng.
• Nhà diện tích lớn (>100m2), thiết kế phức tạp: 5 - 6 tháng hoặc hơn.

7.3. Làm thế nào để nhận được báo giá chính xác nhất?

Để nhận được báo giá chính xác, bạn cần cung cấp cho nhà thầu các thông tin sau:

• Diện tích lô đất, địa chỉ cụ thể.
• Bản vẽ thiết kế (nếu có) hoặc ít nhất là ý tưởng sơ bộ về số phòng, công năng mong muốn.
• Phong cách kiến trúc yêu thích.
• Mức đầu tư dự kiến cho vật liệu hoàn thiện (trung bình, khá, cao cấp).
• Thông tin về hiện trạng nền đất (nếu biết).

Nhà thầu sẽ cần khảo sát thực tế mặt bằng để đưa ra báo giá cuối cùng.

8. Kết luận

Chi phí xây nhà 2 tầng là một khoản đầu tư lớn, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tính toán cẩn thận. Hy vọng những thông tin chi tiết và các con số dự toán trong bài viết này đã giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về ngân sách cần thiết để hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước của mình. Hãy nhớ rằng, việc lựa chọn một đơn vị thiết kế và thi công uy tín, có kinh nghiệm sẽ là yếu tố then chốt đảm bảo chất lượng, thẩm mỹ, tiến độ và tối ưu chi phí cho công trình của bạn.

Nếu bạn đang có kế hoạch xây nhà 2 tầng và cần tư vấn chi tiết hơn, đừng ngần ngại liên hệ với các kiến trúc sư và công ty xây dựng chuyên nghiệp như Xây Dựng Minh Duy để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất!