Cách tính diện tích xây dựng để lập dự toán chi phí chính xác

Khi tìm hiểu về chi phí xây nhà, đặc biệt là khi nhận báo giá từ các đơn vị thi công, bạn thường gặp khái niệm "đơn giá xây dựng trên mét vuông (m²)" và "tổng diện tích xây dựng (DTXD)". Đây là cơ sở quan trọng để dự toán chi phí xây nhà ban đầu. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn mơ hồ về cách tính diện tích xây dựng này. Nó không đơn thuần là cộng dồn diện tích các sàn sử dụng, mà bao gồm cả phần móng, mái, ban công, sân thượng... được quy đổi theo một hệ số nhất định.

Việc hiểu rõ cách tính m2 xây nhà theo phương pháp quy đổi hệ số phổ biến hiện nay sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc ước tính ngân sách, so sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách công bằng và tránh những hiểu lầm không đáng có về tổng chi phí đầu tư cho ngôi nhà tương lai. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính DTXD cho từng hạng mục cụ thể.

(Phương pháp tính và hệ số tham khảo dựa trên thực tế ngành xây dựng tại Việt Nam, cập nhật đến tháng 4 năm 2025)

Tại sao cần hiểu cách tính diện tích xây dựng?

• Ước tính chi phí ban đầu: Giúp bạn tự tính toán sơ bộ chi phí dựa trên đơn giá/m² tham khảo trên thị trường hoặc từ nhà thầu.
• Hiểu rõ báo giá: Giúp bạn đọc và hiểu chi tiết cách nhà thầu tính toán tổng chi phí trong báo giá họ cung cấp.
• So sánh báo giá công bằng: Đảm bảo rằng bạn đang so sánh chi phí giữa các nhà thầu dựa trên cùng một phương pháp tính diện tích. Một số nhà thầu có thể áp dụng hệ số khác nhau đôi chút, dẫn đến tổng DTXD và tổng giá trị khác nhau dù đơn giá/m² có vẻ tương đương.
• Cơ sở trao đổi với nhà thầu: Giúp bạn có kiến thức nền tảng để trao đổi, làm rõ các hạng mục trong báo giá và hợp đồng.
• Tránh hiểu lầm: Giúp bạn hiểu tại sao tổng diện tích xây dựng thường lớn hơn tổng diện tích sàn sử dụng thực tế.

Nguyên tắc chung của việc tính diện tích xây dựng theo hệ số

Phương pháp tính DTXD phổ biến nhất hiện nay là áp dụng hệ số phần trăm (%) cho diện tích của từng hạng mục công trình (móng, các tầng, mái, sân...). Hệ số này phản ánh mức độ đóng góp của hạng mục đó vào tổng chi phí xây dựng (bao gồm cả vật tư và nhân công). Ví dụ, phần sàn các tầng sử dụng chính sẽ có hệ số 100%, trong khi phần móng hay mái có thể có hệ số thấp hơn vì chi phí/m² của chúng khác nhau.

Điều cực kỳ quan trọng cần lưu ý:

• Các hệ số được nêu trong bài viết này là hệ số tham khảo phổ biến, được nhiều công ty xây dựng áp dụng. Tuy nhiên, mỗi nhà thầu có thể có quy định hệ số riêng, chênh lệch đôi chút.
• Cách tính này chủ yếu dùng để lập dự toán sơ bộ và báo giá nhanh. Cách tính chi phí chính xác nhất vẫn là bóc tách khối lượng chi tiết từ bản vẽ kỹ thuật thi công (BoQ - Bill of Quantities).
• Khi nhận báo giá, hãy luôn yêu cầu nhà thầu ghi rõ phương pháp tính DTXD và các hệ số áp dụng trong báo giá hoặc hợp đồng.

Hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích xây dựng cho từng hạng mục

Dưới đây là cách tính diện tích cho các hạng mục chính theo phương pháp hệ số:

1. Cách tính diện tích phần móng

Phần móng là kết cấu chịu lực quan trọng nhất, chi phí và cách tính diện tích phụ thuộc vào loại móng được sử dụng:

Móng đơn:

• Thường dùng cho công trình nhỏ, tải trọng nhẹ, nền đất tốt.
• Hệ số tính: Khoảng 20% - 30% diện tích sàn tầng trệt (hoặc tầng 1).
• Ví dụ: Tầng trệt 80m², hệ số móng đơn 30% -> DTXD phần móng = 80m² x 30% = 24m².

Móng băng (Một phương / Hai phương):

• Phổ biến cho nhà phố, nhà ở dân dụng thông thường.
• Hệ số tính: Khoảng 30% - 50% diện tích sàn tầng trệt. (Hệ số 50% thường được áp dụng phổ biến hơn).
• Ví dụ: Tầng trệt 80m², hệ số móng băng 50% -> DTXD phần móng = 80m² x 50% = 40m².

Móng bè:

• Thường dùng cho công trình trên nền đất yếu hoặc công trình có tầng hầm.
• Hệ số tính: Khoảng 50% (hoặc có thể cao hơn tùy độ dày sàn bè) diện tích sàn tầng trệt/tầng hầm.
• Ví dụ: Tầng trệt 80m², hệ số móng bè 50% -> DTXD phần móng = 80m² x 50% = 40m².

Móng cọc (Ép tải / Khoan nhồi):

• Dùng cho công trình có tải trọng lớn hoặc xây trên nền đất rất yếu.
• Lưu ý: Chi phí ép cọc hoặc khoan nhồi thường được tính riêng theo số lượng cọc, chiều sâu cọc và không bao gồm trong đơn giá xây dựng/m² thông thường.
• Hệ số tính (áp dụng cho phần đài cọc, giằng móng): Khoảng 30% - 50% diện tích sàn tầng trệt. Phần hệ số này chỉ tính cho phần bê tông liên kết đầu cọc và hệ giằng móng phía trên.
• Ví dụ: Tầng trệt 80m², hệ số đài móng 40% -> DTXD phần đài móng = 80m² x 40% = 32m². (Chi phí cọc sẽ được cộng riêng).

2. Cách tính diện tích phần tầng hầm (nếu có)

Tầng hầm làm tăng đáng kể độ phức tạp và chi phí thi công (đào đất sâu, chống vách, chống thấm, kết cấu dày hơn).

• Hệ số tính (phụ thuộc độ sâu so với cốt vỉa hè):
  • Độ sâu 130% - 150% diện tích sàn tầng hầm.
  • Độ sâu từ 1.2m đến 1.8m: Khoảng 150% - 180% diện tích sàn tầng hầm.
  • Độ sâu > 1.8m: Khoảng 180% - 200% (hoặc cao hơn) diện tích sàn tầng hầm.
• Ví dụ: Tầng hầm 70m², sâu 1.5m, hệ số 170% -> DTXD phần hầm = 70m² x 170% = 119m².

3. Cách tính diện tích phần thân nhà (các tầng)

Đây là phần diện tích sử dụng chính và thường dễ tính nhất.

Tầng trệt, các tầng lầu (Tầng 1, 2, 3...):

• Hệ số tính: 100% diện tích sàn của mỗi tầng.
• Lưu ý: Diện tích sàn thường được tính theo kích thước phủ bì (bao gồm cả tường bao) hoặc theo giọt gianh mái đua (tùy quy định nhà thầu, cần làm rõ).

Tầng lửng:

• Hệ số tính: 100% diện tích sàn của tầng lửng.

Tum che thang (Chuồng cu) trên sân thượng:

• Hệ số tính: 100% diện tích của tum.

Ô thông tầng / Giếng trời:

• Việc tính diện tích ô thông tầng có sự khác biệt giữa các nhà thầu:
  • Cách 1 (Phổ biến): Nếu diện tích ô thông tầng (hoặc 100% diện tích ô đó cho sàn tầng tương ứng (vì phần sàn trống không lớn, không giảm đáng kể chi phí thi công). Nếu diện tích ô thông tầng ≥ 8m², tính 50% diện tích ô đó.
  • Cách 2: Một số nhà thầu tính 100% diện tích sàn bao gồm cả ô thông tầng.
• Khuyến nghị: Cần làm rõ cách tính ô thông tầng với nhà thầu.

4. Cách tính diện tích phần mái

Chi phí và hệ số tính DTXD phần mái phụ thuộc vào loại vật liệu và kết cấu mái:

Mái bê tông cốt thép (BTCT) - Mái bằng:

• Bao gồm chi phí bê tông, cốt thép, chống thấm, lớp vữa tạo dốc (nếu có).
• Hệ số tính: Khoảng 30% - 50% diện tích mặt bằng mái (diện tích sàn tầng áp mái).
• Ví dụ: Sàn áp mái 80m², hệ số mái BTCT 50% -> DTXD phần mái = 80m² x 50% = 40m².

Mái tôn (Bao gồm xà gồ sắt hộp, chưa tính lớp chống nóng):

• Chi phí thấp hơn mái BTCT.
• Hệ số tính: Khoảng 15% - 30% diện tích mặt bằng mái (tính theo mặt nghiêng).
• Ví dụ: Mặt bằng mái 80m², hệ số mái tôn 30% -> DTXD phần mái = 80m² x 30% = 24m².

Mái ngói hệ vì kèo sắt / thép:

• Bao gồm chi phí hệ khung kèo và ngói lợp.
• Hệ số tính: Khoảng 60% - 70% diện tích mặt bằng mái (tính theo mặt nghiêng).
• Ví dụ: Mặt bằng mái 80m², hệ số mái ngói kèo sắt 70% -> DTXD phần mái = 80m² x 70% = 56m².

Mái ngói đổ bê tông cốt thép (Mái dốc lợp ngói):

• Kết hợp độ bền của BTCT và thẩm mỹ của ngói, chi phí cao nhất.
• Hệ số tính: Khoảng 80% - 100% diện tích mặt bằng mái (tính theo mặt nghiêng).
• Ví dụ: Mặt bằng mái 80m², hệ số mái ngói BTCT 100% -> DTXD phần mái = 80m² x 100% = 80m².

5. Cách tính diện tích các phần phụ trợ khác

Sân thượng / Ban công (Không có mái che):

• Bao gồm kết cấu sàn, chống thấm, lát gạch, lan can.
• Hệ số tính: Khoảng 30% - 50% diện tích của sân thượng/ban công.
• Ví dụ: Sân thượng 30m², hệ số 50% -> DTXD = 30m² x 50% = 15m².

Sân thượng / Ban công (Có mái che):

• Bao gồm phần sàn và phần mái che (khung, vật liệu lợp).
• Hệ số tính: Khoảng 50% - 70% diện tích của sân thượng/ban công.
• Ví dụ: Ban công 10m² có mái che, hệ số 70% -> DTXD = 10m² x 70% = 7m².

Sân trước / Sân sau (Có lát gạch, đổ bê tông nền):

• Chỉ tính nếu hạng mục này được bao gồm trong gói xây dựng và có yêu cầu đổ bê tông, lát gạch.
• Hệ số tính: Khoảng 30% - 50% diện tích sân.
• Ví dụ: Sân trước 20m², hệ số 40% -> DTXD = 20m² x 40% = 8m².

Hàng rào, cổng:

• Thường không tính vào DTXD theo m² của nhà mà được tính riêng theo mét dài (md) và độ phức tạp của thiết kế.

Ví dụ tổng hợp cách tính tổng diện tích xây dựng

Giả sử bạn muốn xây nhà phố 1 trệt, 2 lầu, sân thượng trước, mái BTCT trên lô đất 5m x 20m (100m²), xây dựng hết đất, sử dụng móng băng. Áp dụng hệ số tham khảo:

• Móng băng (50%): 100m² x 50% = 50 m²
• Tầng trệt (100%): 100m² x 100% = 100 m²
• Lầu 1 (100%): 100m² x 100% = 100 m²
• Lầu 2 (100%): 100m² x 100% = 100 m²
• Sân thượng trước (Giả sử 30m², không mái che, 50%): 30m² x 50% = 15 m²
• Mái BTCT (Trên diện tích còn lại của lầu 2 là 70m², 50%): 70m² x 50% = 35 m²
• Tổng Diện Tích Xây Dựng (DTXD) = 50 + 100 + 100 + 100 + 15 + 35 = 400 m²

Nếu đơn giá xây dựng là 5.000.000 VNĐ/m², thì chi phí dự toán sơ bộ sẽ là: 400 m² x 5.000.000 VNĐ/m² = 2.000.000.000 VNĐ.

Lưu ý quan trọng khi áp dụng cách tính diện tích xây dựng

• Hệ số chỉ là tham khảo: Luôn nhớ rằng các hệ số có thể thay đổi tùy nhà thầu. Hãy yêu cầu họ cung cấp bảng hệ số tính DTXD cụ thể mà họ áp dụng.
• Công cụ ước tính ban đầu: Phương pháp này rất hữu ích để bạn tự dự toán chi phí xây nhà ban đầu hoặc kiểm tra nhanh báo giá, nhưng không thay thế được dự toán chi tiết (BoQ).
• So sánh đồng bộ: Khi so sánh báo giá của các nhà thầu khác nhau, hãy đảm bảo họ sử dụng cùng một phương pháp tính DTXD hoặc yêu cầu họ làm rõ cách tính của mình để so sánh cho chính xác.
• Làm rõ phạm vi: Xác định rõ các hạng mục nào (sân, hàng rào...) được bao gồm hoặc không bao gồm trong cách tính m2 xây nhà của nhà thầu.

Kết luận

Hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng theo hệ số là một kỹ năng quan trọng giúp bạn chủ động hơn trong việc lập kế hoạch và quản lý tài chính cho dự án xây nhà. Nắm được cách tính m2 xây nhà cho từng hạng mục từ móng, thân, mái đến các phần phụ trợ sẽ giúp bạn sử dụng hiệu quả các thông tin về đơn giá/m² để dự toán chi phí xây nhà một cách tương đối chính xác ở giai đoạn đầu.

Tuy nhiên, đừng quên rằng đây chỉ là phương pháp ước tính. Hãy luôn làm việc chặt chẽ với nhà thầu uy tín, yêu cầu báo giá chi tiết và làm rõ phương pháp tính toán cụ thể để có được con số cuối cùng đáng tin cậy nhất cho công trình của bạn.

(Để tìm hiểu tổng quan về dịch vụ và báo giá tham khảo, mời bạn xem lại trang: Xây Nhà Trọn Gói Từ A-Z và Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói Mới Nhất)

Nếu bạn cần hỗ trợ tính toán DTXD hoặc lập dự toán chi tiết cho ngôi nhà tương lai, đội ngũ Xây Dựng Minh Duy luôn sẵn lòng tư vấn miễn phí.

Thông tin liên hệ Xây Dựng Minh Duy:

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Số điện thoại: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com