Cách tính Diện tích xây dựng (DTXD) chuẩn nhất 2026: Cẩm nang cho gia chủ

Xây nhà là một trong những khoản đầu tư lớn nhất của đời người. Tuy nhiên, một thực tế trớ trêu là 90% gia chủ lần đầu xây nhà đều cảm thấy hoang mang, thậm chí là "sốc" khi cầm bảng báo giá trên tay. Câu hỏi kinh điển thường gặp là: "Tại sao sổ đỏ nhà tôi ghi đất 100m2, tôi xây 3 tầng thì lẽ ra là 300m2, nhưng tại sao trong báo giá các nhà thầu lại tính lên tới 450m2 hay thậm chí 500m2?".

Sự chênh lệch con số này không phải là sự gian lận, mà nó nằm ở sự khác biệt trong cách tính diện tích xây dựng giữa pháp lý và thực tế thi công. Nếu không nắm vững "luật chơi" này, bạn rất dễ rơi vào ma trận giá cả, bị các con số ảo đánh lừa, hoặc tệ hơn là chọn sai nhà thầu chỉ vì nhìn vào đơn giá rẻ nhưng tổng tiền thanh toán lại cao ngất ngưởng.

Bài viết chuyên sâu dưới đây của Xây Dựng Minh Duy sẽ đóng vai trò là một người cố vấn kỹ thuật, giải mã chi tiết cách tính m2 xây nhà, phân tích diện tích sàn xây dựng là gì, và cung cấp bảng hệ số chuẩn nhất 2026. Mục tiêu của chúng tôi là giúp bạn trở thành một nhà đầu tư thông thái, minh bạch hóa mọi con số trước khi đặt bút ký hợp đồng.

1. Tại sao phải quy đổi ra m2 xây dựng thay vì bóc tách?

Để hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng, trước hết chúng ta cần hiểu về phương pháp lập dự toán trong ngành xây dựng hiện nay.

1.1. Phương pháp Bóc tách khối lượng (Dự toán chi tiết)

Đây là phương pháp chính xác tuyệt đối. Kỹ sư sẽ (dựa trên bản vẽ thiết kế đã chốt) đếm từng viên gạch, tính từng bao xi măng, đo từng mét vuông sơn, khối lượng thép... và nhân với đơn giá hiện hành.

• Ưu điểm: Chính xác đến từng đồng.

• Nhược điểm: Tốn rất nhiều thời gian (7-10 ngày làm việc). Đòi hỏi phải có hồ sơ thiết kế kiến trúc và kết cấu hoàn chỉnh mới làm được.

1.2. Phương pháp Khoán theo m2 (Dự toán khái toán)

Đây là cách tính m2 xây nhà phổ biến nhất trên thị trường nhà phố hiện nay. Nhà thầu sẽ quy đổi tất cả các chi phí (vật tư + nhân công) của các hạng mục phức tạp như móng, hầm, mái, sân... về một mặt bằng chung là "diện tích sàn quy đổi" để nhân với một đơn giá chuẩn (ví dụ: 3.600.000 VNĐ/m2).

• Ưu điểm: Nhanh chóng (có báo giá ngay trong ngày), dễ hiểu cho chủ nhà, độ chính xác đạt 95% so với bóc tách.

• Lý do tồn tại: Giúp chủ nhà ước lượng ngân sách nhanh chóng ngay từ khi chưa có bản vẽ chi tiết.

2. Sự khác biệt cốt lõi: Diện tích Giấy phép vs. Diện tích Báo giá

Rất nhiều tranh cãi xảy ra do gia chủ nhầm lẫn giữa hai khái niệm này. Để hiểu đúng cách tính diện tích xây dựng, bạn phải phân biệt rạch ròi:

2.1. Diện tích trong Giấy phép xây dựng (GPXD)

Cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây Dựng, UBND Quận/Huyện) cấp phép dựa trên các chỉ số quy hoạch đô thị:

• Mục đích: Quản lý mật độ xây dựng (bao nhiêu % đất được xây, bao nhiêu % làm sân), hệ số sử dụng đất và chiều cao tầng.

• Cách tính: Chỉ tính diện tích sàn có mái che (diện tích sàn sử dụng).

• Điểm khác biệt: Trong GPXD, phần móng, phần hầm (thường không tính vào hệ số sử dụng đất ở một số khu vực), phần mái hở, ô thông tầng lớn... thường không được cộng vào tổng diện tích sàn xây dựng ghi trên giấy phép.

2.2. Diện tích trong Báo giá thi công (Diện tích quy đổi)

Nhà thầu tính toán dựa trên hao phí thực tế để hoàn thành công trình.

• Mục đích: Tính tiền vật tư và nhân công.

• Thực tế thi công: Để có được cái sàn tầng 1 để ở, nhà thầu phải đào đất làm móng, ép cọc, đổ bê tông đà kiềng. Chi phí làm móng rất lớn (chiếm 20-30% giá trị nhà) nhưng lại không tạo ra "không gian ở". Do đó, chi phí móng phải được quy đổi thành % diện tích sàn để tính tiền. Tương tự với mái nhà (để che mưa nắng), sân thượng (để phơi đồ)...

Tóm lại: Diện tích tính tiền thường lớn hơn diện tích ghi trong sổ hồng hoặc giấy phép xây dựng từ 30% - 50%. Đây là điều hoàn toàn bình thường trong ngành xây dựng.

3. Diện tích thông thủy và diện tích phủ bì: Nên tính theo cách nào?

Trong các từ khóa tìm kiếm như diện tích sàn xây dựng là gì, khái niệm "thông thủy" và "phủ bì" thường xuyên xuất hiện. Trong cách tính mét vuông xây dựng nhà phố, việc thống nhất cách đo đạc ngay từ đầu là cực kỳ quan trọng.

3.1. Diện tích phủ bì - Chuẩn dùng trong thi công

Đây là diện tích tính từ mép ngoài của lớp trát tường bên này đến mép ngoài của lớp trát tường bên kia (bao trùm toàn bộ ngôi nhà).

• Tại sao dùng phủ bì? Vì khi xây dựng, nhà thầu phải xây tường, trát vữa mặt tiền, ốp lát gạch trang trí ngoại thất. Đó là công sức và vật tư thực tế. Do đó, đơn giá xây dựng theo m2 luôn được tính trên diện tích phủ bì.

• Lời khuyên: Hãy yêu cầu nhà thầu đo đạc theo phương pháp này để tránh tranh cãi về sau.

Diện tích thông thủy - Dùng trong hoàn thiện nội thất

Hay còn gọi là diện tích "lọt lòng" hoặc diện tích trải thảm. Nó trừ đi độ dày của tường, cột.

• Ứng dụng: Thường dùng để tính diện tích căn hộ chung cư hoặc để tính khối lượng gạch lát nền, sàn gỗ, trần thạch cao khi làm nội thất. Không dùng để tính chi phí xây dựng phần thô.

Diện tích tim tường

Tính từ tim (giữa) của tường bao. Cách này ít dùng trong báo giá nhà phố dân dụng vì độ phức tạp khi đo đạc thực tế.

4. Nguyên tắc "Giọt nước" trong cách tính m2 xây nhà

Để xác định ranh giới tính diện tích cho các phần đua ra như ban công, mái hiên, các kỹ sư thường áp dụng "Nguyên tắc giọt nước":

• Quy tắc: Nước mưa rơi từ mép mái/mép sàn xuống điểm nào ở mặt đất, thì ranh giới diện tích xây dựng được tính đến điểm đó.

• Sàn trong nhà (Có mái che kín): Tính 100% diện tích.

• Sàn ngoài trời (Không mái che): Như sân thượng, sân phơi. Dù không có mái, nhưng vẫn phải lát gạch, xử lý chống thấm, xây lan can. Thường tính 50% - 70% tùy mức độ hoàn thiện.

5. Bảng hệ số tính diện tích xây dựng chuẩn nhất 2026

Dưới đây là bảng phân tích chi tiết các hệ số quy đổi. Xây Dựng Minh Duy khuyến nghị gia chủ cần xem xét kỹ lưỡng từng hạng mục vì đây là yếu tố quyết định tổng giá trị hợp đồng.

5.1. Phần móng - Nền tảng của ngôi nhà

Móng nằm âm dưới đất, không nhìn thấy nhưng "ngốn" ngân sách lớn nhất. Cách tính diện tích móng phụ thuộc vào loại móng và điều kiện địa chất.

• Móng đơn (Móng cốc): Tính 20% - 30% diện tích tầng trệt. (Thường dùng cho nhà cấp 4, đất đồi cứng).

• Móng cọc: Tính 40% - 50% diện tích tầng trệt.

  • Lưu ý quan trọng: Hệ số này chỉ bao gồm đài móng và đà kiềng. Chi phí ép cọc (tiền cọc + tiền nhân công ép) thường được tính riêng theo mét dài thực tế ép xuống đất.

• Móng băng:

  • Tính 50% - 60% nếu làm móng băng một phương.

  • Tính 60% - 70% nếu làm móng băng hai phương (đan ô cờ).

• Móng bè: Tính 80% - 100% diện tích tầng trệt. Dùng cho đất rất yếu hoặc nhà có tầng hầm.

5.2. Phần tầng hầm - Chi phí của sự tiện nghi

Hầm giải quyết bài toán chỗ đậu xe nhưng chi phí thi công rất cao do biện pháp an toàn (chống sạt lở nhà bên cạnh) và chống thấm ngược. Độ sâu hầm càng lớn, hệ số càng tăng vọt.

• Độ sâu < 1.3m (so với code vỉa hè): Tính 150% diện tích.

• Độ sâu 1.3m - 1.7m: Tính 170% - 200% diện tích.

• Độ sâu 1.7m - 2.0m: Tính 200% - 250% diện tích.

• Độ sâu > 2.0m: Tính 250% - 300% (Cần thiết kế biện pháp thi công riêng).

5.3. Phần thân và Lỗ thông tầng

Đây là phần dễ tính nhất trong cách tính m2 xây nhà.

• Tầng trệt, các lầu: Tính 100% diện tích phủ bì.

• Giếng trời, ô thông tầng:

  • Diện tích < 8m2: Vẫn tính 100%. Tại sao? Vì dù không đổ sàn bê tông ở giữa, nhưng nhà thầu phải xây tường bao quanh giếng trời từ dưới lên trên, trát tường, sơn nước trong lòng giếng trời, và làm dầm bo xung quanh. Công sức thi công giàn giáo trong lỗ thông tầng còn nguy hiểm và tốn kém hơn đổ sàn phẳng.

  • Diện tích > 8m2: Tính 50% - 70% diện tích (Tùy thỏa thuận).

5.4. Phần mái - Lá chắn của ngôi nhà

Mái có nhiều loại vật liệu và kết cấu, dẫn đến hệ số khác nhau trong cách tính diện tích xây dựng.

• Mái Tôn: Tính 15% - 30% diện tích. (Bao gồm xà gồ sắt, tôn lợp).

• Mái Bê tông cốt thép (BTCT): Tính 50% diện tích. (Nếu có lát gạch chống nóng, tính theo hệ số sân thượng 60-70%).

• Mái ngói vì kèo sắt: Tính 70% diện tích mặt nghiêng của mái. (Bao gồm hệ vì kèo thép mạ, ngói lợp).

• Mái BTCT dán ngói (Mái Nhật/Mái Thái): Tính 100% diện tích mặt nghiêng.

  • Giải thích: Đây là loại mái đắt tiền nhất. Nhà thầu phải đổ bê tông mái dốc (thi công khó), sau đó lợp ngói lên trên (dán hoặc bắt vít). Chi phí bao gồm: Bê tông + Thép + Ngói + Nhân công.

5.5. Các phần phụ trợ (Sân, Ban công)

• Ban công, Lô gia: Tính 100% diện tích (Do phải chống thấm kỹ, đi ống thoát nước, xây lan can, độ rủi ro thi công cao).

• Sân thượng (Không mái che): Tính 50% - 60% (Đã bao gồm lát gạch nền, chống thấm).

• Sân thượng có giàn trang trí (Giàn phẹc, Lam bê tông): Tính 60% - 75%.

• Sân trước/sau nhà: Tính 50% - 70% tùy theo việc có làm móng tường rào, đổ đà kiềng kiên cố hay không.

Lưu ý cách tính m2 xây dựng ở trên cũng được áp dụng tương tự cho dịch vụ xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay)

6. Cách tính mét vuông xây dựng nhà phố 3 tầng thực tế

Để lý thuyết trở nên dễ hiểu, hãy cùng phân tích một ví dụ điển hình mà Xây Dựng Minh Duy thường tư vấn cho khách hàng.

Bài toán:

• Diện tích đất: 5m x 20m = 100m2.

• Quy mô: 1 Trệt + 2 Lầu + Mái BTCT.

• Yêu cầu: Chừa sân trước 3m, sân sau 2m. Nhà xây 5m x 15m (75m2).

• Ban công lầu 1, lầu 2 đua ra 1.2m.

• Móng cọc.

Bảng tính chi tiết:

Như vậy, với diện tích xây dựng thực tế (sàn sử dụng) khoảng 250m2, nhưng tổng diện tích quy đổi để tính giá trị hợp đồng là 330.5m2.

Nếu áp dụng đơn giá dịch vụ xây nhà phần thô giả định là 3.800.000 VNĐ/m2, tổng chi phí sẽ là: 330.5 m2 x 3.800.000 VNĐ = 1.255.900.000 VNĐ.

Bạn có thể tham khảo thêm chi tiết về đơn giá tại: Báo giá xây nhà phần thô và Báo giá xây nhà trọn gói.

7. Cảnh báo: "Bẫy" hệ số và chiêu trò giá rẻ

Trong quá trình tư vấn, tôi thường xuyên gặp khách hàng mang báo giá của đơn vị khác đến so sánh và thắc mắc tại sao đơn giá bên kia rẻ hơn 200.000đ - 300.000đ/m2. Đây là lúc kiến thức về cách tính diện tích xây dựng phát huy tác dụng bảo vệ túi tiền của bạn.

Chiêu trò phổ biến: Một số nhà thầu báo đơn giá rất thấp để thu hút khách hàng (ví dụ: 3.500.000đ/m2 trong khi thị trường là 3.800.000đ/m2). Tuy nhiên, họ lại âm thầm tăng hệ số diện tích lên:

• Móng tính 70% (thay vì 50%).

• Mái tôn tính 40% (thay vì 20%).

• Ban công tính hệ số 120% hoặc tính riêng phần phào chỉ.

Kết quả:

• Nhà thầu Uy tín: 330m2 x 3.8tr = 1.254 tỷ.

• Nhà thầu Giá rẻ: 360m2 (do đôn hệ số) x 3.5tr = 1.260 tỷ.

=> Bạn tưởng rẻ hơn, nhưng thực tế bạn đang trả nhiều tiền hơn cho một chất lượng vật tư có thể thấp hơn (vì đơn giá đầu vào thấp).

Lời khuyên từ chuyên gia: Đừng chỉ nhìn vào "Đơn giá/m2". Hãy nhìn vào con số TỔNG GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG. Khi so sánh báo giá, hãy yêu cầu các bên liệt kê rõ bảng tính diện tích như ví dụ ở phần 6.

8. Những câu hỏi thường gặp (FAQ) về diện tích xây dựng

8.1. Diện tích ban công đua ra có được tính trong giấy phép xây dựng không?

Tùy thuộc vào quy hoạch của từng Quận/Huyện và lộ giới đường. Thường thì phần ban công đưa ra (không có cột đỡ, hở 3 mặt) không tính vào mật độ xây dựng nhưng vẫn phải tuân thủ độ vươn tối đa cho phép (ví dụ 0.9m, 1.2m, 1.4m). Tuy nhiên, trong báo giá xây nhà phần thô, phần này tính 100% diện tích vì tốn chi phí thi công.

8.2. Nhà tôi xây tường 200mm (tường đôi) thì cách tính diện tích có đổi không?

Nếu xây tường 200mm toàn bộ nhà, khối lượng gạch và vữa tăng gấp đôi, diện tích chiếm chỗ của tường cũng lớn hơn. Thông thường, đơn giá xây tường 200 sẽ cao hơn hoặc nhà thầu sẽ phụ thu thêm chi phí vật tư. Về diện tích tính toán, vẫn tính theo phủ bì (bao gồm cả độ dày tường 200).

8.3. Tại sao ô cầu thang lại tính 100% diện tích?

Nhiều người cho rằng chỗ cầu thang rỗng, không có sàn bê tông. Nhưng thực tế, cầu thang bản lượn là cấu kiện thi công khó nhất, tốn cốp pha, sắt thép và nhân công bậc nhất trong ngôi nhà. Hệ số 100% đôi khi còn chưa bù đắp đủ chi phí nhân công cho hạng mục cầu thang phức tạp.

Việc nắm vững cách tính diện tích xây dựng (DTXD) và cách tính m2 xây nhà là bước đệm vững chắc giúp bạn tự tin bước vào quá trình xây dựng tổ ấm. Nó không chỉ giúp bạn dự trù tài chính chính xác mà còn là công cụ để đánh giá sự minh bạch và uy tín của nhà thầu.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi luôn tâm niệm: "Rõ ràng ngay từ đầu - Bền vững về sau". Mọi báo giá của Minh Duy đều đi kèm bảng phân tích diện tích chi tiết, giải thích rõ ràng tại sao lại có hệ số đó, cam kết không phát sinh ẩn phí.

Nếu bạn đang phân vân chưa biết ngôi nhà tương lai của mình sẽ có tổng diện tích quy đổi là bao nhiêu, hay cần một bảng dự toán chi tiết để vay ngân hàng, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm của Minh Duy sẵn sàng hỗ trợ bạn hoàn toàn miễn phí.

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN & NHẬN BÁNG TÍNH DIỆN TÍCH MIỄN PHÍ

Đừng để những con số làm khó bạn. Hãy để Xây Dựng Minh Duy đồng hành cùng bạn!

• Địa chỉ văn phòng: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo (Tư vấn 24/7): 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

Hãy liên hệ ngay hôm nay để nhận ưu đãi đặc biệt cho các hợp đồng ký kết trong tháng này!