Xây nhà phần thô từ A-Z: Cẩm nang toàn diện cho gia chủ (cập nhật 2025)

Ngôi nhà không chỉ là tài sản vật chất mà còn là tổ ấm, là nơi vun đắp yêu thương và ghi dấu những khoảnh khắc quan trọng của mỗi gia đình. Trong hành trình kiến tạo nên không gian sống mơ ước ấy, giai đoạn xây nhà phần thô đóng vai trò như bộ xương sống, quyết định đến sự vững chắc, an toàn và tuổi thọ của toàn bộ công trình. Đây là nền tảng cốt lõi, là tiền đề cho mọi công đoạn hoàn thiện sau này. Nhiều gia chủ khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng thường có vô vàn thắc mắc xoay quanh việc xây dựng phần thô: từ khái niệm, các hạng mục công việc, quy trình triển khai, dự toán chi phí cho đến việc lựa chọn vật liệu và nhà thầu uy tín.

Thấu hiểu những băn khoăn đó, bài viết này được Xây Dựng Minh Duy biên soạn nhằm cung cấp một cẩm nang toàn diện nhất về xây nhà phần thô trong năm 2025. Chúng tôi sẽ cùng bạn đi sâu vào từng khía cạnh, giải đáp mọi thắc mắc, trang bị những kiến thức nền tảng vững chắc và chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn quý báu. Từ đó, bạn có thể tự tin hơn trong việc giám sát và đưa ra những quyết định sáng suốt, đảm bảo công trình nhà ở của mình được thi công chất lượng, đúng tiến độ và tối ưu chi phí. Hãy cùng khám phá chi tiết ngay sau đây!

Xây nhà phần thô là gì?

Trước khi đi sâu vào các khía cạnh kỹ thuật, việc hiểu rõ "xây nhà phần thô là gì?" là vô cùng cần thiết. Đây là thuật ngữ quen thuộc trong ngành xây dựng nhưng có thể còn khá mới mẻ với nhiều gia chủ.

Định nghĩa chi tiết, dễ hiểu về xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô (hay còn gọi là xây dựng phần thô) là giai đoạn thi công phần khung sườn cơ bản của ngôi nhà, bao gồm toàn bộ kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, dầm, sàn), tường gạch, mái, cầu thang và hệ thống ống chờ kỹ thuật (điện, nước, internet, cáp quang). Nói một cách dễ hiểu, đây là quá trình định hình nên "bộ xương" và "lớp da" ban đầu của công trình, tạo tiền đề vững chắc cho các công đoạn hoàn thiện nội ngoại thất sau này.

Sau khi hoàn thành giai đoạn thi công phần thô, ngôi nhà đã có hình hài rõ ràng, có thể che mưa che nắng, nhưng chưa thể đưa vào sử dụng ngay được vì còn thiếu các yếu tố thẩm mỹ và tiện nghi như sơn tường, lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh, hệ thống chiếu sáng, cửa, nội thất...

Phân biệt xây nhà phần thô với xây nhà trọn gói

Để gia chủ có cái nhìn rõ ràng hơn, việc phân biệt giữa xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay) là rất quan trọng:

• Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện: Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm thi công toàn bộ phần khung kết cấu, xây tường, tô trát (có thể có hoặc không tùy hợp đồng), đi các đường ống kỹ thuật âm tường. Phần vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, cửa, nội thất...) sẽ do chủ nhà tự mua sắm và cung cấp, nhà thầu chỉ cung cấp nhân công để lắp đặt, thi công hoàn thiện.
• Xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay): Nhà thầu sẽ đảm nhận toàn bộ các công việc từ A-Z, từ khâu thiết kế (nếu có), xin giấy phép xây dựng, thi công phần thô, thi công phần hoàn thiện (bao gồm cả cung cấp vật tư hoàn thiện theo thỏa thuận) cho đến khi bàn giao nhà hoàn chỉnh để chủ nhà có thể dọn vào ở ngay.

Lựa chọn giữa hai hình thức này phụ thuộc vào thời gian, kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng và ngân sách của mỗi gia chủ. Nếu bạn có thời gian, am hiểu về vật liệu và muốn tự tay lựa chọn từng chi tiết cho ngôi nhà, dịch vụ xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện có thể là lựa chọn phù hợp. Ngược lại, nếu bạn bận rộn và muốn tiết kiệm thời gian, công sức, xây nhà trọn gói sẽ là giải pháp tối ưu.

Vai trò và tầm quan trọng của phần thô đối với tổng thể công trình

Phần thô được ví như nền móng và bộ khung xương của cơ thể sống. Một xây nhà phần thô chất lượng sẽ đảm bảo:

• An toàn và bền vững: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Kết cấu móng, cột, dầm, sàn vững chắc giúp ngôi nhà chịu được các tác động của tải trọng bản thân, tải trọng sử dụng và các yếu tố ngoại cảnh như gió bão, rung động.
• Tuổi thọ công trình: Chất lượng thi công phần thô trực tiếp ảnh hưởng đến độ bền của ngôi nhà theo thời gian. Một phần thô tốt sẽ hạn chế tối đa các hiện tượng xuống cấp như nứt tường, thấm dột, sụt lún.
• Tiết kiệm chi phí sửa chữa: Việc đầu tư kỹ lưỡng cho giai đoạn xây dựng phần thô sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và chi phí sửa chữa tốn kém sau này. "Phòng bệnh hơn chữa bệnh" là câu nói rất đúng trong trường hợp này.
• Nền tảng cho công tác hoàn thiện: Bề mặt tường xây thẳng, phẳng, kết cấu chuẩn mực sẽ giúp việc tô trát, sơn bả, ốp lát trở nên dễ dàng, nhanh chóng và đạt thẩm mỹ cao hơn.
• Định hình kiến trúc và không gian: Phần thô là bước hiện thực hóa bản vẽ thiết kế, tạo nên hình dáng, phân chia không gian chức năng cơ bản cho ngôi nhà.

Chính vì những vai trò quan trọng này, việc giám sát chặt chẽ và đảm bảo chất lượng trong từng hạng mục của thi công phần thô là điều không thể xem nhẹ.

Các hạng mục công việc trong xây dựng phần thô

Quá trình xây nhà phần thô bao gồm nhiều hạng mục công việc nối tiếp nhau, mỗi hạng mục đều có vai trò và yêu cầu kỹ thuật riêng. Dưới đây là những hạng mục chính yếu:

Công tác chuẩn bị mặt bằng

Đây là bước khởi đầu quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công:

• Giải phóng mặt bằng: Dọn dẹp cây cối, chướng ngại vật, phá dỡ công trình cũ (nếu có).
• Định vị công trình: Xác định chính xác vị trí các trục tim cột, móng dựa trên bản vẽ thiết kế và mốc giới đất.
• San lấp mặt bằng: Đảm bảo mặt bằng thi công bằng phẳng, có độ dốc thoát nước tạm hợp lý.
• Chuẩn bị lán trại, kho bãi: Xây dựng khu vực nghỉ ngơi cho công nhân, kho chứa vật tư, đảm bảo an ninh và vệ sinh.
• Đấu nối điện, nước thi công: Chuẩn bị nguồn điện, nước phục vụ quá trình thi công.

Thi công phần móng (móng băng, móng cọc, móng bè...)

Móng là kết cấu chịu lực quan trọng nhất của ngôi nhà, truyền tải toàn bộ tải trọng công trình xuống nền đất. Việc lựa chọn loại móng phụ thuộc vào tính chất đất nền, quy mô và tải trọng công trình:

• Đào đất hố móng: Theo đúng kích thước, cao độ thiết kế.
• Gia công lắp dựng cốt thép móng: Thép phải đúng chủng loại, đường kính, được cắt uốn và buộc nối theo tiêu chuẩn kỹ thuật.
• Lắp dựng coppha (ván khuôn) móng: Coppha phải kín khít, vững chắc để định hình bê tông.
• Đổ bê tông móng: Bê tông phải đúng mác thiết kế, được trộn đều và đầm kỹ để đảm bảo đặc chắc, không bị rỗ.
• Các loại móng phổ biến:
  • Móng đơn (móng cốc): Dùng cho công trình nhỏ, tải trọng nhẹ, nền đất tốt.
  • Móng băng: Dùng cho nhà có nhiều tầng hơn, chịu lực theo dải dài dưới tường hoặc hàng cột.
  • Móng bè: Trải rộng trên toàn bộ diện tích xây dựng, thường dùng cho nền đất yếu hoặc công trình có tầng hầm.
  • Móng cọc (cọc ép, cọc khoan nhồi): Dùng cho công trình lớn, tải trọng nặng hoặc nền đất rất yếu, truyền tải trọng xuống lớp đất cứng sâu hơn.

Đây là một trong những công đoạn then chốt nhất của xây dựng phần thô.

Thi công kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn bê tông cốt thép)

Sau khi hoàn thành phần móng, việc thi công khung kết cấu chịu lực là bước tiếp theo:

• Gia công lắp dựng cốt thép cột, dầm, sàn: Tương tự như phần móng, thép phải đảm bảo chất lượng và lắp đặt đúng bản vẽ.
• Lắp dựng coppha cột, dầm, sàn: Đảm bảo độ thẳng đứng, độ phẳng, kín khít và khả năng chịu lực khi đổ bê tông.
• Đổ bê tông cột, dầm, sàn: Bê tông được đổ từng phần theo đúng quy trình kỹ thuật, đầm kỹ để tránh rỗ. Sàn bê tông cần được bảo dưỡng ẩm đúng cách sau khi đổ.

Quá trình này được lặp lại cho từng tầng của ngôi nhà, hình thành nên bộ khung vững chắc.

Xây tường bao, tường ngăn

Tường có chức năng bao che, ngăn chia không gian và cũng góp phần chịu lực (đối với một số loại tường).

• Vật liệu xây tường: Gạch tuynel (gạch đỏ), gạch không nung (gạch xi măng cốt liệu, gạch bê tông khí chưng áp - AAC),...
• Kỹ thuật xây: Tường phải thẳng, phẳng, mạch vữa đều, đầy đặn. Các viên gạch được liên kết chắc chắn.
• Lưu ý: Bố trí thép râu chờ ở các vị trí tiếp giáp tường với cột, dầm để tăng cường liên kết, chống nứt. Xây tường sau khi kết cấu bê tông đã ổn định.

Thi công cầu thang (bê tông cốt thép)

Cầu thang là hạng mục quan trọng kết nối các tầng, thường được làm bằng bê tông cốt thép trong giai đoạn thi công phần thô.

• Gia công lắp dựng cốt thép, coppha cầu thang: Theo đúng hình dáng, kích thước, số bậc của thiết kế.
• Đổ bê tông bản thang, chiếu nghỉ: Đảm bảo độ dốc, chiều cao bậc đồng đều.

Thi công mái (mái bê tông, vì kèo mái ngói...)

Mái nhà có nhiệm vụ che chắn, bảo vệ công trình khỏi các yếu tố thời tiết.

• Mái bê tông cốt thép (mái bằng): Thi công tương tự như sàn, cần đặc biệt chú ý đến công tác chống thấm.
• Mái dốc lợp ngói/tôn: Bao gồm thi công kết cấu đỡ mái (vì kèo, xà gồ bằng thép hoặc gỗ) và sau đó là lợp vật liệu mái. Đối với mái bê tông dán ngói, thì sau khi đổ bê tông mái sẽ tiến hành các bước dán ngói.

Đây là một phần quan trọng trong việc hoàn thiện "lớp áo" cho giai đoạn xây dựng phần thô.

Lắp đặt hệ thống ống chờ điện, nước, internet, thoát nước thải âm tường, âm sàn

Trong quá trình thi công phần thô, việc lắp đặt sẵn các hệ thống ống chờ là rất cần thiết để tránh phải đục phá kết cấu sau này:

• Ống cấp điện: Ruột gà, ống PVC cứng đi âm tường, âm sàn cho dây điện.
• Ống cấp thoát nước: Ống nhựa PPR cho nước nóng lạnh, ống uPVC cho hệ thống thoát nước.
• Ống chờ điều hòa, internet, cáp truyền hình: Đi sẵn các đường ống chờ đến vị trí dự kiến lắp đặt thiết bị.
• Yêu cầu: Lắp đặt đúng vị trí theo bản vẽ thiết kế M&E (Cơ điện), đảm bảo độ dốc cho ống thoát nước, các mối nối kín khít.

Công tác trát tường (có thể tùy thuộc vào hợp đồng, đôi khi được tính vào hoàn thiện)

Trát tường là việc phủ một lớp vữa lên bề mặt tường gạch, cột, dầm để tạo độ phẳng, bảo vệ kết cấu và chuẩn bị cho công tác sơn bả.

• Tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng xây nhà phần thô, hạng mục này có thể được bao gồm hoặc tách riêng sang phần hoàn thiện. Nếu bao gồm, nhà thầu sẽ thực hiện trát tường mặt trong và mặt ngoài nhà.

Công tác chống thấm cơ bản (WC, ban công, mái)

Chống thấm là hạng mục cực kỳ quan trọng để bảo vệ công trình khỏi sự xâm nhập của nước, tránh ẩm mốc, hư hỏng kết cấu và vật liệu hoàn thiện.

• Các vị trí cần chống thấm: Nhà vệ sinh, ban công, lô gia, mái bằng, seno thu nước, tường tầng hầm (nếu có).
• Vật liệu chống thấm: Màng chống thấm, hóa chất chống thấm dạng lỏng quét/phun, phụ gia chống thấm cho bê tông, vữa.
• Kỹ thuật thi công: Bề mặt phải được vệ sinh sạch sẽ, khô ráo trước khi thi công chống thấm. Thi công đúng quy trình của từng loại vật liệu.

Việc hiểu rõ các hạng mục này giúp gia chủ dễ dàng theo dõi tiến độ và chất lượng thi công phần thô của nhà mình.

Quy trình xây dựng phần thô chi tiết

Một quy trình xây nhà phần thô chuyên nghiệp, bài bản sẽ đảm bảo chất lượng, tiến độ và sự phối hợp nhịp nhàng giữa các công đoạn. Dưới đây là các bước cơ bản:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị và các công tác pháp lý

• Hoàn thiện hồ sơ thiết kế: Bản vẽ kiến trúc, bản vẽ kết cấu, bản vẽ điện nước (M&E).
• Xin giấy phép xây dựng: Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi công.
• Lựa chọn nhà thầu thi công: Dựa trên năng lực, kinh nghiệm, uy tín và báo giá. Ký kết hợp đồng thi công rõ ràng các điều khoản về xây dựng phần thô.
• Thông báo khởi công: Đến UBND phường/xã theo quy định.
• Chuẩn bị mặt bằng thi công: Đã nêu chi tiết ở phần trước.
• Lập kế hoạch cung ứng vật tư: Đảm bảo vật tư được cung cấp kịp thời, đúng chủng loại và chất lượng.

Giai đoạn 2: Thi công phần móng và công trình ngầm

• Định vị tim trục móng: Dựa trên bản vẽ thiết kế.
• Đào đất hố móng, dầm móng, đà kiềng.
• Thi công lớp bê tông lót móng.
• Gia công, lắp dựng cốt thép móng, dầm móng, đà kiềng.
• Lắp dựng coppha móng.
• Nghiệm thu công tác lắp dựng cốt thép, coppha móng.
• Đổ bê tông móng, dầm móng, đà kiềng.
• Bảo dưỡng bê tông móng sau khi đổ.
• Tháo dỡ coppha móng (khi bê tông đạt cường độ cho phép).
• Thi công các công trình ngầm (nếu có): Bể tự hoại, hố ga, bể nước ngầm.

Giai đoạn 3: Thi công phần khung kết cấu (cột, dầm, sàn các tầng)

• Lắp dựng cốt thép cột, định vị chờ cho dầm, sàn.
• Lắp dựng coppha cột.
• Nghiệm thu cốt thép, coppha cột.
• Đổ bê tông cột.
• Bảo dưỡng bê tông cột.
• Tháo coppha cột (sau khi bê tông cột đạt cường độ).
• Gia công, lắp dựng cốt thép dầm, sàn.
• Lắp dựng coppha dầm, sàn.
• Nghiệm thu cốt thép, coppha dầm, sàn.
• Đổ bê tông dầm, sàn.
• Bảo dưỡng bê tông dầm, sàn.
• Lặp lại quy trình cho các tầng tiếp theo.

Đây là phần cốt lõi của việc xây dựng phần thô tạo nên sự vững chãi cho ngôi nhà.

Giai đoạn 4: Xây tường bao và tường ngăn chia phòng

• Sau khi tháo coppha sàn tầng nào, tiến hành xây tường cho tầng đó.
• Chọn lựa gạch, trộn vữa xây theo tỷ lệ chuẩn.
• Xây tường bao che, tường ngăn phòng theo bản vẽ thiết kế.
• Lắp đặt thép râu tường, bổ trụ (nếu cần).
• Lưu ý kỹ thuật xây: thẳng, phẳng, mạch đều, no vữa.
• Lắp đặt khung cửa (nếu có trong giai đoạn này).

Giai đoạn 5: Thi công cầu thang và mái

• Thi công cầu thang bộ (bê tông cốt thép): Lắp dựng cốt thép, coppha và đổ bê tông bản thang, chiếu nghỉ.
• Thi công kết cấu mái:
  • Mái bằng bê tông cốt thép: Tương tự như thi công sàn.
  • Mái dốc: Lắp dựng hệ vì kèo, xà gồ (thép hoặc gỗ), cầu phong, li tô. Sau đó lợp ngói hoặc tôn. Nếu là mái bê tông dán ngói thì đổ bê tông mái dốc.

Giai đoạn 6: Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường, âm sàn

• Đi ống luồn dây điện, dây cáp mạng, cáp truyền hình.
• Đi ống cấp nước nóng lạnh, ống thoát nước.
• Lắp đặt ống chờ cho máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời.
• Kiểm tra kỹ lưỡng các đường ống trước khi tiến hành các công tác tiếp theo.

Giai đoạn 7: Công tác trát tường (nếu có trong gói thô)

• Chuẩn bị bề mặt tường: làm sạch, tạo ẩm (nếu cần).
• Trộn vữa trát theo tỷ lệ chuẩn.
• Trát lớp lót (nếu cần), sau đó trát lớp hoàn thiện.
• Đảm bảo tường trát phẳng, thẳng, không bị nứt, rộp.
• Bảo dưỡng tường trát.

Giai đoạn 8: Công tác chống thấm cơ bản

• Xác định các khu vực cần chống thấm: WC, ban công, mái, seno...
• Lựa chọn vật liệu và phương pháp chống thấm phù hợp.
• Vệ sinh sạch sẽ bề mặt, xử lý các khuyết tật (nếu có).
• Thi công các lớp chống thấm theo đúng quy trình kỹ thuật của nhà sản xuất.
• Thử nước để kiểm tra hiệu quả chống thấm (thường sau 24-48h).

Giai đoạn 9: Nghiệm thu phần thô

• Nghiệm thu từng hạng mục: Sau khi hoàn thành mỗi hạng mục quan trọng (móng, cột, dầm, sàn, xây tường...), cần có sự kiểm tra và nghiệm thu giữa chủ nhà (hoặc tư vấn giám sát) và nhà thầu.
• Nghiệm thu tổng thể phần thô: Sau khi hoàn thành tất cả các hạng mục của giai đoạn xây dựng phần thô, hai bên sẽ tiến hành nghiệm thu toàn bộ để đánh giá chất lượng và chuyển sang giai đoạn hoàn thiện.
• Lập biên bản nghiệm thu: Ghi rõ các hạng mục đã hoàn thành, chất lượng đạt yêu cầu, các vấn đề cần khắc phục (nếu có).

Một lưu đồ quy trình (flowchart) trực quan sẽ giúp gia chủ dễ hình dung hơn, tuy nhiên, việc mô tả chi tiết các bước như trên cũng đã cung cấp một cái nhìn khá rõ ràng về toàn bộ quá trình thi công phần thô.

Chi phí và đơn giá xây nhà phần thô

Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu khi xây nhà phần thô chính là chi phí. Việc dự trù kinh phí chính xác giúp gia chủ chủ động về tài chính và tránh những phát sinh không đáng có.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô

Đơn giá xây nhà phần thô (tính theo m2) không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Vị trí địa lý và điều kiện thi công:
  • Khu vực: Thành phố lớn, khu trung tâm thường có chi phí nhân công, vận chuyển vật liệu cao hơn so với khu vực ngoại thành, nông thôn.
  • Điều kiện thi công: Mặt bằng rộng rãi, đường vào thuận tiện cho xe chở vật liệu sẽ có chi phí thấp hơn so với nhà trong hẻm nhỏ, mặt bằng chật hẹp, phải vận chuyển thủ công.
• Quy mô và diện tích xây dựng: Nhà có diện tích xây dựng lớn thường có đơn giá/m2 thấp hơn một chút so với nhà nhỏ do tối ưu được chi phí quản lý, máy móc. Tuy nhiên, tổng chi phí vẫn sẽ cao hơn.
• Kiến trúc công trình:
  • Phong cách: Nhà mái bằng, kiến trúc hiện đại, ít chi tiết phức tạp thường có chi phí thấp hơn nhà mái thái, kiến trúc cổ điển, tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn.
  • Số mặt tiền: Nhà 1 mặt tiền, 2 mặt tiền hay biệt thự sẽ có sự khác biệt về khối lượng công việc và chi phí.
• Kết cấu móng: Loại móng (móng đơn, băng, bè, cọc) phụ thuộc vào địa chất và quy mô nhà, ảnh hưởng lớn đến chi phí xây nhà phần thô. Nền đất yếu đòi hỏi giải pháp móng phức tạp, tốn kém hơn.
• Loại vật liệu sử dụng: Mặc dù là phần thô, việc lựa chọn chủng loại vật tư (thép Hòa Phát, Pomina, Việt Nhật; xi măng Holcim, Hà Tiên; gạch Tuynel loại 1...) cũng ảnh hưởng đến đơn giá. Sử dụng vật liệu chất lượng cao sẽ có chi phí ban đầu cao hơn nhưng đảm bảo độ bền lâu dài.
• Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu xây dựng và nhân công có thể biến động theo thị trường. Xây dựng vào mùa mưa có thể kéo dài thời gian thi công và tăng chi phí phát sinh.
• Biện pháp thi công: Các biện pháp thi công đặc biệt (chống văng, chống nghiêng cho nhà liền kề...) cũng làm tăng chi phí.
• Nhà thầu xây dựng: Mỗi nhà thầu có một bảng đơn giá xây nhà phần thô khác nhau tùy thuộc vào uy tín, kinh nghiệm, quy mô công ty và chính sách lợi nhuận.

Cách tính diện tích xây dựng phần thô phổ biến

Để dự toán chi phí xây nhà phần thô, việc nắm được cách tính diện tích xây dựng là rất quan trọng. Dưới đây là cách tính phổ biến được nhiều nhà thầu áp dụng:

• Phần móng:
  • Móng đơn: Tính 20% - 30% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng một phương: Tính 30% - 50% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng hai phương: Tính 50% - 60% diện tích tầng trệt.
  • Móng bè: Tính 70% - 100% diện tích tầng trệt.
  • Móng cọc (không bao gồm chi phí ép/khoan cọc): Tính 30% - 40% diện tích tầng trệt. Chi phí ép/khoan cọc sẽ được báo giá riêng.
• Tầng hầm (nếu có):
  • Độ sâu < 1.2m so với code vỉa hè: Tính 130% - 150% diện tích.
  • Độ sâu 1.2m - 1.8m so với code vỉa hè: Tính 150% - 180% diện tích.
  • Độ sâu > 1.8m so với code vỉa hè: Tính 180% - 250% diện tích.
• Các tầng (trệt, lầu): Tính 100% diện tích mỗi tầng (bao gồm cả ban công, logia nếu có mái che).
• Sân thượng:
  • Sân thượng không mái che: Tính 30% - 50% diện tích.
  • Sân thượng có mái che (ví dụ: khu vực giặt phơi): Tính 50% - 70% diện tích.
  • Sân thượng có tum (chuồng cu): Diện tích tum tính 100%.
• Mái nhà:
  • Mái bê tông cốt thép (mái bằng): Tính 30% - 50% diện tích mái.
  • Mái tôn (bao gồm xà gồ, chưa tính vật tư tôn): Tính 20% - 30% diện tích mái.
  • Mái ngói kèo sắt/thép: Tính 50% - 70% diện tích mái (bao gồm hệ khung kèo và lợp ngói).
  • Mái bê tông cốt thép dán ngói: Tính 80% - 100% diện tích mái (bao gồm cả phần bê tông và phần ngói).
• Các hạng mục khác:
  • Ô thông tầng, giếng trời: Nếu diện tích < 8m2 tính 100% diện tích; nếu > 8m2 thì tùy thỏa thuận hoặc tính 50%.
  • Sân trước, sân sau (không có móng, đà kiềng, chỉ lát gạch nền): Tính 30% - 50% diện tích.

Ví dụ: Nhà 1 trệt 2 lầu, diện tích mỗi sàn 50m2, móng băng, mái bê tông.

• Móng băng: 50m2 x 50% = 25m2
• Tầng trệt: 50m2 x 100% = 50m2
• Lầu 1: 50m2 x 100% = 50m2
• Lầu 2: 50m2 x 100% = 50m2
• Mái bê tông: 50m2 x 50% = 25m2
• Tổng diện tích xây dựng phần thô (ước tính): 25 + 50 + 50 + 50 + 25 = 200m2

Cách tính này mang tính tham khảo, mỗi nhà thầu có thể có điều chỉnh nhỏ. Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu giải thích rõ cách tính diện tích trong báo giá.

Tham khảo đơn giá xây nhà phần thô thị trường hiện tại (cập nhật 2025)

Đơn giá xây nhà phần thô trên thị trường hiện nay (năm 2025) thường dao động trong khoảng:

• Nhà phố hiện đại, điều kiện thi công thuận lợi: 3.200.000 VNĐ/m2 – 4.000.000 VNĐ/m2.
• Nhà phố có kiến trúc phức tạp hơn, nhà trong hẻm nhỏ: 4.000.000 VNĐ/m2 – 4.800.000 VNĐ/m2.
• Biệt thự hiện đại: 4.200.000 VNĐ/m2 – 5.500.000 VNĐ/m2.
• Biệt thự cổ điển, tân cổ điển (yêu cầu kỹ thuật và thẩm mỹ cao): 5.000.000 VNĐ/m2 – 6.500.000 VNĐ/m2 trở lên.

Lưu ý quan trọng:

• Đây là đơn giá tham khảo, có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố đã phân tích ở trên và chính sách của từng nhà thầu.
• Đơn giá này thường bao gồm cả nhân công hoàn thiện cơ bản (ốp lát, sơn nước – không bao gồm vật tư hoàn thiện). Nếu chỉ tính riêng xây dựng phần thô (không nhân công hoàn thiện), đơn giá có thể thấp hơn.
• Gia chủ cần yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng mô tả chi tiết vật liệu sử dụng trong đơn giá (chủng loại thép, xi măng, gạch, cát, đá, ống nước...).

Để có báo giá chính xác nhất cho công trình của mình, quý gia chủ nên liên hệ trực tiếp với các đơn vị xây dựng uy tín như Xây Dựng Minh Duy để được khảo sát và tư vấn cụ thể.

Cách dự toán chi phí sơ bộ

Sau khi có diện tích xây dựng ước tính và đơn giá tham khảo, bạn có thể dự toán sơ bộ chi phí:

Chi phí xây nhà phần thô (sơ bộ) = Tổng diện tích xây dựng (m2) x Đơn giá xây dựng phần thô (VNĐ/m2)

Ví dụ: Với tổng diện tích 200m2 và đơn giá trung bình 3.800.000 VNĐ/m2: Chi phí sơ bộ = 200m2 x 3.800.000 VNĐ/m2 = 760.000.000 VNĐ.

Ngoài ra, cần dự trù thêm khoảng 10% - 20% chi phí phát sinh cho những hạng mục không lường trước hoặc thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

Vật liệu xây dựng phần thô

Chất lượng của vật liệu xây nhà phần thô ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền vững và an toàn của công trình. Việc lựa chọn vật liệu đúng tiêu chuẩn là vô cùng quan trọng.

Các loại vật liệu chính

• Xi măng:
  • Vai trò: Là chất kết dính thủy lực, thành phần chính của bê tông và vữa xây, trát.
  • Phân loại phổ biến: Xi măng Portland hỗn hợp (PCB30, PCB40), xi măng Portland (PC). PCB40 thường được ưu tiên cho bê tông chịu lực.
  • Tiêu chuẩn chọn lựa: Chọn xi măng từ các thương hiệu uy tín, còn hạn sử dụng, bao bì nguyên vẹn, không vón cục.
• Cát:
  • Vai trò: Là cốt liệu nhỏ trong bê tông và vữa.
  • Phân loại: Cát bê tông (cát vàng, hạt lớn, sạch), cát xây tô (cát đen hoặc cát vàng sàng kỹ, hạt mịn hơn).
  • Tiêu chuẩn chọn lựa: Cát phải sạch, không lẫn tạp chất hữu cơ, đất sét, bùn. Kích thước hạt phải phù hợp với mục đích sử dụng.
• Đá dăm:
  • Vai trò: Là cốt liệu lớn trong bê tông, tăng khả năng chịu lực.
  • Phân loại: Thường dùng đá 1x2 (kích thước hạt lớn nhất 20mm) cho bê tông cột, dầm, sàn. Đá 4x6 có thể dùng cho lót móng.
  • Tiêu chuẩn chọn lựa: Đá phải sạch, không lẫn tạp chất, có cường độ tốt.
• Thép xây dựng:
  • Vai trò: Chịu lực kéo trong kết cấu bê tông cốt thép, tăng độ dẻo và khả năng chịu uốn.
  • Phân loại: Thép gân (thép vằn) dùng cho kết cấu chịu lực chính (CB300-V, CB400-V, CB500-V), thép tròn trơn dùng cho đai hoặc các cấu kiện ít chịu lực.
  • Tiêu chuẩn chọn lựa: Chọn thép từ các nhà sản xuất uy tín, đúng đường kính, chủng loại, có chứng nhận chất lượng. Thép không bị gỉ sét quá mức, không dính dầu mỡ.
• Gạch xây:
  • Vai trò: Tạo nên tường bao, tường ngăn.
  • Phân loại: Gạch đất sét nung (gạch tuynel 4 lỗ, 2 lỗ, gạch đặc), gạch không nung (gạch xi măng cốt liệu - block, gạch bê tông khí chưng áp - AAC, gạch bê tông bọt).
  • Tiêu chuẩn chọn lựa: Gạch có kích thước đồng đều, góc cạnh sắc nét, màu sắc tương đồng, không bị nứt vỡ quá nhiều. Gạch phải đạt cường độ chịu nén theo tiêu chuẩn.
• Nước:
  • Vai trò: Tham gia vào quá trình thủy hóa xi măng, tạo độ linh động cho bê tông và vữa.
  • Tiêu chuẩn chọn lựa: Nước phải sạch, không nhiễm phèn, mặn, dầu mỡ, axit, chất hữu cơ. Nước sinh hoạt thường đủ tiêu chuẩn.
• Vật liệu phụ trợ:
  • Coppha (ván khuôn): Gỗ, thép, nhựa... dùng để định hình bê tông.
  • Dây buộc thép: Dùng để liên kết cốt thép.
  • Phụ gia bê tông (nếu cần): Phụ gia đông kết nhanh, chống thấm, tăng độ dẻo...
  • Lưới thép hàn (cho sàn): Có thể thay thế một phần việc buộc thép thủ công.
  • Ống nhựa cấp thoát nước: uPVC, PPR, HDPE.
  • Ống luồn dây điện: PVC, HDPE (ruột gà).

Tiêu chuẩn chọn lựa từng loại vật liệu xây nhà phần thô

• Nguồn gốc rõ ràng: Ưu tiên vật liệu từ các thương hiệu có uy tín, có chứng nhận chất lượng (CQ), chứng nhận xuất xưởng (CO) nếu là hàng nhập khẩu hoặc sản xuất theo tiêu chuẩn.
• Đúng tiêu chuẩn kỹ thuật (TCVN): Các vật liệu như xi măng, cát, đá, thép, gạch đều có các Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) quy định về yêu cầu kỹ thuật. Nhà thầu và chủ nhà cần đảm bảo vật liệu đáp ứng các tiêu chuẩn này.
• Kiểm tra thực tế: Trước khi đưa vào sử dụng, cần kiểm tra mẫu mã, quy cách, số lượng. Đối với các công trình lớn, có thể yêu cầu thí nghiệm kiểm tra chất lượng vật liệu đầu vào.
• Phù hợp với thiết kế: Sử dụng đúng chủng loại vật liệu đã được chỉ định trong bản vẽ thiết kế và dự toán.
• Bảo quản đúng cách: Vật liệu cần được bảo quản tại công trường đúng quy cách để tránh hư hỏng, giảm chất lượng (ví dụ: xi măng để nơi khô ráo, có mái che; thép không để trực tiếp xuống đất...).

Gợi ý thương hiệu uy tín (nếu phù hợp)

Việc lựa chọn thương hiệu uy tín giúp đảm bảo chất lượng vật liệu xây nhà phần thô. Một số thương hiệu được tin dùng trên thị trường Việt Nam (mang tính tham khảo):

• Xi măng: Holcim (Insee), Hà Tiên, Nghi Sơn, Thăng Long, Bỉm Sơn.
• Thép: Hòa Phát, Pomina, Việt Nhật (Vina Kyoei), Việt Đức, Thái Nguyên (Tisco).
• Gạch nung: Các nhà máy gạch tuynel uy tín tại địa phương, Viglacera.
• Gạch không nung: Eblock, Viglacera (cho gạch AAC).
• Ống nhựa: Bình Minh, Tiền Phong, Hoa Sen, Đệ Nhất.

Khi ký hợp đồng xây dựng phần thô, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu ghi rõ chủng loại, thương hiệu vật liệu sẽ sử dụng cho từng hạng mục.

Kinh nghiệm và những lưu ý quan trọng khi xây nhà phần thô

Để quá trình xây nhà phần thô diễn ra suôn sẻ, đạt chất lượng và tránh các rủi ro không đáng có, gia chủ cần trang bị cho mình những kinh nghiệm và lưu ý quan trọng sau:

Lựa chọn nhà thầu uy tín

Lựa chọn nhà thầu uy tín là yếu tố then chốt quyết định đến 80% sự thành công của công trình

Đây là yếu tố then chốt quyết định đến 80% sự thành công của công trình. Một nhà thầu uy tín sẽ đảm bảo về kỹ thuật, chất lượng, tiến độ và có chế độ bảo hành tốt.

• Tiêu chí lựa chọn:
  • Pháp lý rõ ràng: Có giấy phép kinh doanh, địa chỉ văn phòng cụ thể.
  • Kinh nghiệm và năng lực: Xem xét các công trình đã thực hiện, đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, công nhân.
  • Quy trình làm việc chuyên nghiệp: Từ khâu tư vấn, báo giá, thiết kế, thi công đến nghiệm thu, bảo hành.
  • Báo giá chi tiết, minh bạch: Rõ ràng về chủng loại vật tư, hạng mục công việc, đơn giá.
  • Hợp đồng chặt chẽ: Các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của hai bên, tiến độ, thanh toán, bảo hành, phạt hợp đồng...
  • Đánh giá từ khách hàng cũ: Tham khảo ý kiến của những người đã từng sử dụng dịch vụ của nhà thầu.
• Xây Dựng Minh Duy tự hào là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng phần thô và hoàn thiện, cam kết mang đến cho quý khách hàng những công trình chất lượng với chi phí hợp lý.

Đọc kỹ hợp đồng thi công

Hợp đồng là văn bản pháp lý ràng buộc trách nhiệm giữa chủ nhà và nhà thầu.

• Nội dung cần lưu ý:
  • Phạm vi công việc: Mô tả chi tiết các hạng mục thi công phần thô mà nhà thầu đảm nhận.
  • Bảng kê chi tiết vật tư sử dụng: Chủng loại, thương hiệu, quy cách của từng loại vật liệu (xi măng, cát, đá, thép, gạch, ống nước...).
  • Đơn giá và tổng giá trị hợp đồng.
  • Tiến độ thi công và tiến độ thanh toán: Chia thành nhiều giai đoạn, thanh toán theo khối lượng công việc hoàn thành.
  • Trách nhiệm của mỗi bên: Ai cung cấp điện nước thi công, ai lo thủ tục pháp lý...
  • Quy định về nghiệm thu, bàn giao.
  • Chính sách bảo hành: Thời gian bảo hành cho phần kết cấu, phần thấm dột...
  • Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.
  • Giải quyết tranh chấp.

Đừng ngần ngại hỏi nhà thầu làm rõ bất kỳ điều khoản nào bạn chưa hiểu trước khi ký.

Giám sát thi công (tự giám sát hoặc thuê giám sát)

Giám sát giúp đảm bảo nhà thầu thi công đúng thiết kế, đúng kỹ thuật, sử dụng đúng vật liệu cam kết và đảm bảo chất lượng công trình.

• Tự giám sát: Nếu bạn có kiến thức chuyên môn về xây dựng và có thời gian. Cần nắm rõ bản vẽ thiết kế, quy chuẩn xây dựng.
• Thuê tư vấn giám sát độc lập: Đây là giải pháp tối ưu nếu bạn không có chuyên môn hoặc thời gian. Người giám sát sẽ thay mặt bạn kiểm tra, đôn đốc nhà thầu, nghiệm thu các hạng mục. Chi phí thuê giám sát thường chiếm khoảng 1-3% tổng giá trị xây dựng phần thô.
• Nội dung giám sát:
  • Chất lượng vật tư đầu vào: Kiểm tra chủng loại, số lượng, nguồn gốc.
  • Kỹ thuật thi công: Đúng quy trình, kích thước hình học, vị trí cốt thép, chất lượng bê tông, kỹ thuật xây trát...
  • Tiến độ thi công: So với kế hoạch đã đề ra.
  • An toàn lao động và vệ sinh môi trường.

Việc giám sát chặt chẽ các công đoạn của xây dựng phần thô là cực kỳ cần thiết.

Những sai lầm thường gặp cần tránh khi xây nhà phần thô

• Chọn nhà thầu giá rẻ mà bỏ qua năng lực: Dễ dẫn đến chất lượng kém, phát sinh chi phí, chậm tiến độ.
• Không có bản vẽ thiết kế chi tiết hoặc thay đổi thiết kế liên tục: Gây khó khăn cho thi công, lãng phí vật tư, ảnh hưởng kết cấu.
• Lơ là công tác giám sát: Dễ bị nhà thầu làm ẩu, sử dụng vật tư không đúng cam kết.
• Thiếu hiểu biết về vật liệu: Dễ bị đánh tráo vật tư kém chất lượng.
• Bỏ qua hoặc làm sơ sài công tác chống thấm: Gây hậu quả thấm dột nghiêm trọng sau này.
• Không kiểm tra kỹ các hệ thống ống chờ kỹ thuật: Gây khó khăn, tốn kém khi lắp đặt thiết bị hoàn thiện.
• Không có kế hoạch tài chính rõ ràng, không có quỹ dự phòng: Dễ bị động khi có phát sinh.

Đây là những kinh nghiệm xây nhà phần thô quan trọng mà gia chủ cần nắm.

An toàn lao động trong thi công

Đảm bảo an toàn lao động không chỉ là trách nhiệm của nhà thầu mà còn thể hiện sự văn minh của công trình.

• Yêu cầu nhà thầu: Trang bị đầy đủ bảo hộ lao động cho công nhân (mũ, giày, găng tay, dây an toàn...), có biện pháp che chắn an toàn, giàn giáo vững chắc, tập huấn an toàn lao động.
• Chủ nhà: Không nên tự ý vào khu vực đang thi công khi chưa có sự cho phép hoặc không có biện pháp bảo hộ.

Chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng và có quỹ dự phòng

• Lập bảng dự toán chi tiết cho toàn bộ quá trình xây nhà, bao gồm cả phần thô và hoàn thiện.
• Chuẩn bị đủ nguồn tài chính theo tiến độ.
• Luôn có một khoản dự phòng (khoảng 10-20% tổng chi phí) cho các chi phí phát sinh không lường trước (thay đổi thiết kế, giá vật liệu tăng, hạng mục bổ sung...).

Một số lưu ý khi xây nhà phần thô khác

• Tìm hiểu về quy định xây dựng của địa phương: Mật độ xây dựng, chiều cao tối đa, khoảng lùi...
• Quan hệ tốt với hàng xóm: Việc thi công có thể ảnh hưởng đến các nhà lân cận, nên có sự trao đổi, thông báo trước để tránh phiền phức.
• Bảo quản vật tư cẩn thận: Tránh thất thoát, hư hỏng.
• Dọn dẹp vệ sinh công trường thường xuyên.

Tiêu chuẩn nghiệm thu phần thô

Nghiệm thu là quá trình kiểm tra, đánh giá chất lượng các hạng mục công việc đã hoàn thành so với thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật. Đây là cơ sở để chuyển sang giai đoạn tiếp theo và thực hiện thanh toán.

Các tiêu chí đánh giá chất lượng từng hạng mục

• Nghiệm thu phần móng:
  • Kích thước hình học, cao độ đáy móng đúng thiết kế.
  • Chất lượng bê tông (kiểm tra qua mẫu thí nghiệm nếu cần, hoặc quan sát bề mặt bê tông đặc chắc, không rỗ).
  • Vị trí, số lượng, đường kính cốt thép đúng bản vẽ.
• Nghiệm thu cột, dầm, sàn:
  • Kích thước hình học (chiều dài, rộng, cao, tiết diện) đúng thiết kế.
  • Độ thẳng đứng của cột, độ phẳng của dầm, sàn.
  • Vị trí, số lượng, đường kính, chiều dài neo nối cốt thép đúng quy định.
  • Chất lượng bê tông (bề mặt phẳng, không rỗ, nứt quá giới hạn cho phép).
  • Cao độ sàn các tầng.
• Nghiệm thu tường xây:
  • Kích thước, chiều dày tường đúng thiết kế.
  • Tường thẳng, phẳng, mạch vữa đều, no vữa.
  • Liên kết giữa tường và cột, dầm đảm bảo (thép râu, bổ trụ).
  • Chất lượng gạch xây, vữa xây.
• Nghiệm thu cầu thang:
  • Kích thước bản thang, chiếu nghỉ, số bậc, chiều rộng, chiều cao bậc thang đúng thiết kế, đồng đều.
  • Độ dốc cầu thang hợp lý.
• Nghiệm thu mái:
  • Mái bê tông: Chất lượng bê tông, độ dốc thoát nước, công tác chống thấm (nếu có trong giai đoạn này).
  • Mái lợp (ngói, tôn): Độ phẳng, độ dốc, liên kết của hệ vì kèo, xà gồ, chất lượng vật liệu lợp, các chi tiết chống dột ở vị trí tiếp giáp.
• Nghiệm thu hệ thống ống chờ kỹ thuật:
  • Vị trí lắp đặt đúng bản vẽ.
  • Độ dốc của ống thoát nước đảm bảo.
  • Các mối nối kín, chắc chắn.
  • Ống không bị bẹp, thủng, tắc nghẽn.
• Nghiệm thu công tác trát tường (nếu có):
  • Bề mặt tường trát phẳng, nhẵn, không có vết nứt, rộp, ố màu.
  • Các cạnh tường, gờ cửa thẳng, sắc nét.
  • Lớp vữa bám dính tốt vào tường.
• Nghiệm thu công tác chống thấm:
  • Thi công đúng quy trình, đủ lớp vật liệu chống thấm.
  • Thử nước (ngâm nước trong 24-48h) không có hiện tượng thấm.

Việc nắm rõ các tiêu chuẩn nghiệm thu phần thô này giúp gia chủ chủ động hơn trong việc kiểm soát chất lượng công trình.

Biên bản nghiệm thu cần có

Sau mỗi giai đoạn nghiệm thu, cần lập biên bản nghiệm thu có chữ ký xác nhận của các bên liên quan (chủ đầu tư/đại diện, đơn vị thi công, tư vấn giám sát nếu có).

• Nội dung chính của biên bản nghiệm thu:
  • Tên công trình, hạng mục nghiệm thu.
  • Thời gian, địa điểm nghiệm thu.
  • Thành phần tham gia nghiệm thu.
  • Căn cứ nghiệm thu (hợp đồng, bản vẽ thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật...).
  • Khối lượng công việc đã thực hiện.
  • Đánh giá chất lượng công việc (đạt/không đạt, các tồn tại cần khắc phục nếu có).
  • Kết luận và chữ ký của các bên.

Biên bản nghiệm thu là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết các vấn đề phát sinh sau này và là điều kiện để tiến hành thanh toán cho nhà thầu.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về xây nhà phần thô

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến xây nhà phần thô mà Xây Dựng Minh Duy đã tổng hợp:

• Câu 1: Xây nhà phần thô là gì và bao gồm những gì?

  • Trả lời: Xây nhà phần thô là thi công phần khung sườn cơ bản của ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái, cầu thang, và lắp đặt các hệ thống ống chờ kỹ thuật âm tường/sàn. Đây là nền tảng vững chắc cho các công đoạn hoàn thiện sau.

• Câu 2: Thời gian thi công phần thô mất bao lâu?

  • Trả lời: Thời gian thi công phần thô phụ thuộc vào quy mô công trình, độ phức tạp của kiến trúc, điều kiện thi công và năng lực của nhà thầu. Thông thường:
    • Nhà phố 2-3 tầng: Khoảng 2-3 tháng.
    • Nhà phố 4-5 tầng: Khoảng 3-4 tháng.
    • Biệt thự: Có thể từ 4-6 tháng hoặc lâu hơn.
  • Thời gian này chưa bao gồm thời gian xin phép xây dựng và thiết kế.

• Câu 3: Có nên tự mua vật liệu xây nhà phần thô không?

  • Trả lời:
    • Ưu điểm: Có thể chủ động lựa chọn loại vật liệu mình muốn, có thể tiết kiệm được một phần chi phí nếu có nguồn cung tốt.
    • Nhược điểm: Tốn thời gian, công sức tìm hiểu, mua sắm, vận chuyển, bảo quản. Dễ mua phải hàng giả, kém chất lượng nếu không có kinh nghiệm. Khó kiểm soát hao hụt và đồng bộ với tiến độ thi công của nhà thầu.
    • Khuyến nghị: Nếu không có kinh nghiệm, nên giao cho nhà thầu cung cấp trọn gói vật liệu xây nhà phần thô và ghi rõ chủng loại, thương hiệu trong hợp đồng để dễ kiểm soát.

• Câu 4: Làm thế nào để kiểm soát chất lượng xây dựng phần thô?

  • Trả lời:
    • Lựa chọn nhà thầu uy tín.
    • Có bản vẽ thiết kế chi tiết, rõ ràng.
    • Yêu cầu nhà thầu trình mẫu vật tư trước khi sử dụng.
    • Thường xuyên giám sát hoặc thuê tư vấn giám sát độc lập.
    • Nghiệm thu kỹ từng hạng mục công việc.
    • Không ngại đặt câu hỏi và yêu cầu nhà thầu giải trình khi có thắc mắc.

• Câu 5: Chi phí xây nhà phần thô có phát sinh không?

  • Trả lời: Phát sinh chi phí là điều có thể xảy ra. Các nguyên nhân phổ biến:
    • Thay đổi thiết kế so với ban đầu.
    • Phát sinh hạng mục mới không có trong hợp đồng.
    • Giá vật liệu biến động mạnh (nếu hợp đồng không chốt giá).
    • Điều kiện địa chất phức tạp hơn dự kiến (ví dụ phải gia cố móng).
  • Cách quản lý: Có hợp đồng rõ ràng, hạn chế thay đổi thiết kế, có quỹ dự phòng (10-20%).

• Câu 6: Khi nào cần thuê giám sát riêng cho việc xây nhà phần thô?

  • Trả lời: Nên thuê giám sát riêng khi:
    • Bạn không có kiến thức chuyên môn về xây dựng.
    • Bạn không có đủ thời gian để theo sát công trình.
    • Công trình có quy mô lớn, kết cấu phức tạp.
    • Bạn muốn có một bên thứ ba độc lập để đảm bảo quyền lợi và chất lượng.

• Câu 7: Bảo hành cho xây dựng phần thô thường như thế nào?

  • Trả lời: Thời gian bảo hành cho xây dựng phần thô thường được quy định trong hợp đồng. Phổ biến là:
    • Bảo hành kết cấu (khung, móng, cột, dầm, sàn): Thường từ 5 năm trở lên, có thể đến 10 năm hoặc hơn tùy nhà thầu.
    • Bảo hành chống thấm (mái, WC, ban công): Thường từ 1-3 năm.
  • Nội dung bảo hành bao gồm việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng thuộc phạm vi trách nhiệm của nhà thầu trong thời gian bảo hành.

Kết luận

Giai đoạn xây nhà phần thô là một hành trình đòi hỏi sự đầu tư kỹ lưỡng cả về tài chính, thời gian và tâm huyết. Việc trang bị đầy đủ kiến thức, lựa chọn được đối tác tin cậy và có kế hoạch triển khai rõ ràng sẽ giúp gia chủ kiến tạo nên một ngôi nhà không chỉ đẹp về thẩm mỹ mà còn vững chắc, an toàn theo năm tháng. Một phần thô chất lượng là tiền đề vững chắc cho một không gian sống hoàn hảo, là sự đảm bảo cho giá trị bền vững của tổ ấm.

Chúng tôi hy vọng rằng cẩm nang chi tiết từ A-Z về xây dựng phần thô này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và cái nhìn toàn diện. Việc hiểu rõ về quy trình, chi phí, vật liệu, kinh nghiệm và các tiêu chuẩn nghiệm thu sẽ giúp bạn tự tin hơn trong việc đưa ra quyết định và giám sát công trình của mình. Hãy nhớ rằng, sự cẩn trọng và đầu tư đúng đắn ở giai đoạn này sẽ mang lại lợi ích lâu dài, giúp bạn tránh được những phiền phức và tốn kém không đáng có trong tương lai.

Bạn đang có kế hoạch xây dựng tổ ấm và cần tư vấn chi tiết hơn về xây nhà phần thô? Đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy để nhận được báo giá cạnh tranh và giải pháp thi công tối ưu nhất cho công trình của bạn. Chúng tôi cam kết mang đến chất lượng và sự hài lòng cho mọi khách hàng. Gọi ngay Hotline của chúng tôi hoặc truy cập dịch vụ xây nhà phần thô để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết. Xây Dựng Minh Duy – Đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước!

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com