Chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói [2025]: Tất tần tật những điều bạn cần biết

Sở hữu một ngôi nhà 4 tầng khang trang, đầy đủ tiện nghi là mơ ước của nhiều gia đình Việt. Tuy nhiên, một trong những băn khoăn lớn nhất trước khi bắt tay vào hiện thực hóa giấc mơ này chính là chi phí xây nhà 4 tầng. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn một cái nhìn tổng quan và chi tiết nhất về các yếu tố cấu thành chi phí, cách tính toán dự trù, cũng như các khoảng giá tham khảo cho dịch vụ xây nhà 4 tầng trọn gói, cập nhật mới nhất năm 2025, giúp bạn có sự chuẩn bị tốt nhất cho kế hoạch trọng đại của mình.

1. Hiểu đúng về "xây nhà 4 tầng trọn gói"

Trước khi đi sâu vào phân tích chi phí, điều quan trọng là bạn cần hiểu rõ khái niệm "xây nhà trọn gói".

1.1. Xây nhà trọn gói là gì?

Xây nhà trọn gói, hay còn gọi là "chìa khóa trao tay", là hình thức gia chủ khoán toàn bộ các công việc liên quan đến việc xây dựng một ngôi nhà cho một đơn vị nhà thầu. Nhà thầu này sẽ chịu trách nhiệm từ khâu tư vấn thiết kế, xin giấy phép xây dựng, lập dự toán, mua sắm vật tư, thi công phần thô, thi công hoàn thiện, lắp đặt trang thiết bị cơ bản, cho đến khi bàn giao ngôi nhà hoàn chỉnh cho chủ đầu tư đưa vào sử dụng.

1.2. Các hạng mục thường có trong gói xây nhà 4 tầng trọn gói

Một gói dịch vụ xây nhà 4 tầng trọn gói tiêu chuẩn thường bao gồm:

• Hồ sơ thiết kế: Bao gồm thiết kế kiến trúc, thiết kế kết cấu, thiết kế hệ thống điện nước (MEP).
• Xin giấy phép xây dựng: Nhà thầu hỗ trợ hoặc thực hiện toàn bộ thủ tục pháp lý.
• Thi công phần thô:
  • Công tác chuẩn bị mặt bằng, định vị tim móng, trục cột.
  • Đào đất móng, thi công móng (móng băng, móng cọc, móng bè tùy địa chất).
  • Thi công các cấu kiện bê tông cốt thép: cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang.
  • Xây tường bao, tường ngăn chia phòng.
  • Lắp đặt hệ thống điện, nước, cáp mạng âm tường.
  • Tô trát tường trong và ngoài.
  • Chống thấm các khu vực cần thiết (sàn vệ sinh, ban công, mái).
• Thi công phần hoàn thiện:
  • Ốp lát gạch (sàn, tường WC, bếp).
  • Sơn nước (nội thất và ngoại thất).
  • Lắp đặt trần (thạch cao, trần thả...).
  • Lắp đặt cửa đi, cửa sổ, cửa WC.
  • Lắp đặt lan can cầu thang, ban công.
  • Lắp đặt thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen...).
  • Lắp đặt thiết bị chiếu sáng cơ bản.
• Dọn dẹp vệ sinh công trình và bàn giao.

Lưu ý: Các hạng mục có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Nội thất rời như giường, tủ, bàn ghế, sofa, rèm cửa thường không bao gồm trong gói trọn gói cơ bản mà sẽ được tính riêng nếu có yêu cầu.

Hiểu đúng về "xây nhà 4 tầng trọn gói"

2. Cách tính diện tích xây dựng và dự toán chi phí xây nhà 4 tầng

Đây là bước quan trọng để bạn có thể hình dung sơ bộ về ngân sách cần chuẩn bị.

2.1. Nguyên tắc quy đổi diện tích xây dựng

Để tính tổng diện tích xây dựng, các nhà thầu thường áp dụng hệ số quy đổi cho từng hạng mục:

• Phần móng:
  • Móng đơn (cho công trình nhỏ, địa chất tốt): Tính 20% - 30% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng một phương: Tính 40% - 50% diện tích tầng trệt.
  • Móng băng hai phương: Tính 50% - 60% diện tích tầng trệt.
  • Móng bè: Tính 80% - 100% diện tích tầng trệt.
  • Móng cọc (không bao gồm chi phí ép cọc/khoan cọc): Tính 30% - 40% diện tích tầng trệt (phần đài móng).
• Tầng hầm (nếu có):
  • Độ sâu
  • Độ sâu 1.2m - 1.8m: Tính 170% - 180% diện tích.
  • Độ sâu > 1.8m: Tính 200% - 250% diện tích.
• Các tầng (tầng trệt, lầu 1, lầu 2, lầu 3 đối với nhà 4 tầng): Tính 100% diện tích mỗi tầng.
• Sân thượng:
  • Sân thượng không có mái che: Tính 30% - 50% diện tích.
  • Sân thượng có mái che (giàn lam, pergola): Tính 50% - 70% diện tích.
• Mái:
  • Mái bê tông cốt thép (mái bằng): Tính 30% - 50% diện tích mái.
  • Mái tôn (bao gồm xà gồ): Tính 20% - 30% diện tích mái nghiêng.
  • Mái ngói kèo sắt hộp: Tính 60% - 70% diện tích mái nghiêng.
  • Mái ngói đổ bê tông rồi lợp ngói (mái bằng rồi dán ngói): Tính 100% diện tích mái nghiêng (50% cho mái bằng BTCT + 50% cho mái ngói).

2.2. Công thức dự toán chi phí xây nhà 4 tầng

Sau khi có tổng diện tích xây dựng (đã quy đổi), bạn có thể áp dụng công thức:

Chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói = Tổng diện tích xây dựng (m²) x Đơn giá xây dựng trọn gói/m²

Đơn giá xây dựng trọn gói/m² sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố được phân tích ở phần tiếp theo.

3. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói

Không có một con số cố định cho chi phí xây nhà 4 tầng, bởi nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố:

3.1. Diện tích xây dựng và quy mô công trình

Đây là yếu tố cơ bản nhất. Diện tích sàn mỗi tầng càng lớn, tổng chi phí càng cao. Quy mô công trình (số phòng, số WC, các không gian chức năng đặc biệt) cũng ảnh hưởng đến khối lượng công việc và vật tư.

3.2. Phong cách kiến trúc

• Hiện đại: Thường có chi phí thấp hơn do thiết kế đơn giản, ít chi tiết phào chỉ, hoa văn phức tạp.
• Tân cổ điển: Chi phí cao hơn phong cách hiện đại do yêu cầu sự tỉ mỉ trong các chi tiết trang trí, đường nét kiến trúc cầu kỳ hơn.
• Cổ điển: Chi phí cao nhất do sự phức tạp trong thiết kế, thi công các họa tiết, phù điêu, cột giả đòi hỏi tay nghề cao và vật liệu đặc thù.

3.3. Kết cấu móng và đặc điểm địa chất

Nền đất yếu (khu vực gần sông, kênh rạch, đất bùn) sẽ đòi hỏi giải pháp gia cố móng phức tạp hơn (ép cọc, khoan cọc nhồi, móng bè), làm tăng chi phí đáng kể so với nền đất tốt chỉ cần làm móng băng hoặc móng đơn.

3.4. Chủng loại vật liệu xây dựng (phần thô và hoàn thiện)

Đây là yếu tố có biên độ dao động chi phí lớn nhất.

• Vật liệu phần thô: Sắt thép (Việt Nhật, Pomina, Hòa Phát), xi măng (Hà Tiên, Holcim, Nghi Sơn), gạch xây, cát, đá, ống nước (Bình Minh, Tiền Phong)... Việc lựa chọn thương hiệu và chất lượng sẽ ảnh hưởng đến đơn giá.
• Vật liệu phần hoàn thiện:
  • Gạch ốp lát: Gạch ceramic, gạch granite, gạch bóng kiếng, đá tự nhiên... có giá chênh lệch lớn.
  • Sơn nước: Các thương hiệu Dulux, Jotun, Nippon, Mykolor... với các dòng sản phẩm khác nhau (sơn lót, sơn phủ, sơn chống thấm, sơn bóng, sơn mịn).
  • Cửa: Cửa nhôm Xingfa, cửa nhựa lõi thép, cửa gỗ tự nhiên, cửa gỗ công nghiệp...
  • Thiết bị vệ sinh: Inax, Toto, Viglacera, American Standard... từ phân khúc bình dân đến cao cấp.
  • Thiết bị điện: Sino, Panasonic, Schneider...
  • Hệ thống chiếu sáng: Đèn LED, đèn trang trí.
  • Trần: Trần thạch cao phẳng, giật cấp, trần thả...
  • Lan can, cầu thang: Sắt hộp, sắt mỹ thuật, kính cường lực, gỗ...

Nhà thầu thường sẽ có các gói vật tư (trung bình, khá, cao cấp) để gia chủ lựa chọn phù hợp với ngân sách.

3.5. Vị trí địa lý và điều kiện thi công

• Nhà ở mặt tiền đường lớn, xe lớn dễ ra vào vận chuyển vật tư sẽ có chi phí thấp hơn nhà trong hẻm nhỏ, phải vận chuyển thủ công.
• Chi phí nhân công, vật liệu có thể khác nhau giữa các khu vực (thành thị và nông thôn, các tỉnh thành khác nhau).

3.6. Thời điểm xây dựng

Giá vật liệu xây dựng và nhân công có thể biến động theo thị trường (ví dụ, cuối năm thường cao hơn). Lựa chọn thời điểm xây dựng hợp lý cũng giúp tối ưu chi phí.

3.7. Năng lực và uy tín của nhà thầu

Các công ty xây dựng uy tín, có quy trình làm việc chuyên nghiệp, đội ngũ quản lý, kỹ sư, công nhân tay nghề cao thường có báo giá cao hơn các đội thợ lẻ hoặc công ty mới thành lập. Tuy nhiên, đổi lại bạn sẽ nhận được sự đảm bảo về chất lượng, tiến độ và chế độ bảo hành tốt hơn, tránh các rủi ro phát sinh không đáng có.

4. Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói theo một số diện tích phổ biến (tham khảo 2025)

Dưới đây là các ví dụ dự toán chi phí mang tính tham khảo, giúp bạn hình dung rõ hơn. Đơn giá trọn gói được tạm tính ở mức trung bình khá, dao động từ 5.500.000 VNĐ/m² đến 7.500.000 VNĐ/m² (đơn giá này có thể thay đổi tùy thuộc các yếu tố đã nêu ở trên).

4.1. Chi phí xây nhà 4 tầng 40m2 (ví dụ: 4m x 10m)

• Cách tính tổng diện tích xây dựng (ví dụ):
  • Móng băng: 40m² x 50% = 20m²
  • Tầng trệt: 40m² x 100% = 40m²
  • Lầu 1: 40m² x 100% = 40m²
  • Lầu 2: 40m² x 100% = 40m²
  • Lầu 3 (tum + sân thượng): Sàn tum 20m² x 100% = 20m²; Sân thượng trước 20m² x 50% = 10m²
  • Mái BTCT (cho tum): 20m² x 50% = 10m²
  • Tổng diện tích xây dựng dự kiến: 20 + 40 + 40 + 40 + 20 + 10 + 10 = 180m²
• Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 40m2:
  • Với đơn giá 5.500.000 VNĐ/m²: 180m² x 5.500.000 = 990.000.000 VNĐ
  • Với đơn giá 7.500.000 VNĐ/m²: 180m² x 7.500.000 = 1.350.000.000 VNĐ
  • Vậy, xây nhà 40m2 4 tầng hết bao nhiêu tiền? Chi phí có thể dao động từ 990 triệu đến 1 tỷ 350 triệu đồng.

4.2. Chi phí xây nhà 4 tầng 50m2 (ví dụ: 5m x 10m)

• Cách tính tổng diện tích xây dựng (ví dụ):
  • Móng băng: 50m² x 50% = 25m²
  • Tầng trệt: 50m² x 100% = 50m²
  • Lầu 1: 50m² x 100% = 50m²
  • Lầu 2: 50m² x 100% = 50m²
  • Lầu 3 (tum + sân thượng): Sàn tum 25m² x 100% = 25m²; Sân thượng trước 25m² x 50% = 12.5m²
  • Mái BTCT (cho tum): 25m² x 50% = 12.5m²
  • Tổng diện tích xây dựng dự kiến: 25 + 50 + 50 + 50 + 25 + 12.5 + 12.5 = 225m²
• Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 50m2:
  • Với đơn giá 5.500.000 VNĐ/m²: 225m² x 5.500.000 = 1.237.500.000 VNĐ
  • Với đơn giá 7.500.000 VNĐ/m²: 225m² x 7.500.000 = 1.687.500.000 VNĐ
  • Vậy, xây nhà 4 tầng 50m2 hết bao nhiêu tiền? Chi phí có thể dao động từ 1 tỷ 237 triệu đến 1 tỷ 687 triệu đồng.

4.3. Chi phí xây nhà 4 tầng 90m2 (ví dụ: 6m x 15m)

• Cách tính tổng diện tích xây dựng (ví dụ):
  • Móng băng: 90m² x 50% = 45m²
  • Tầng trệt: 90m² x 100% = 90m²
  • Lầu 1: 90m² x 100% = 90m²
  • Lầu 2: 90m² x 100% = 90m²
  • Lầu 3: 90m² x 100% = 90m²
  • Mái BTCT: 90m² x 50% = 45m²
  • Tổng diện tích xây dựng dự kiến: 45 + 90 + 90 + 90 + 90 + 45 = 450m²
• Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 90m2:
  • Với đơn giá 5.500.000 VNĐ/m²: 450m² x 5.500.000 = 2.475.000.000 VNĐ
  • Với đơn giá 7.500.000 VNĐ/m²: 450m² x 7.500.000 = 3.375.000.000 VNĐ
  • Vậy, chi phí xây nhà 4 tầng 90m2 có thể dao động từ 2 tỷ 475 triệu đến 3 tỷ 375 triệu đồng.

4.4. Chi phí xây nhà 4 tầng 100m2 (ví dụ: 5m x 20m)

• Cách tính tổng diện tích xây dựng (ví dụ):
  • Móng băng: 100m² x 50% = 50m²
  • Tầng trệt: 100m² x 100% = 100m²
  • Lầu 1: 100m² x 100% = 100m²
  • Lầu 2: 100m² x 100% = 100m²
  • Lầu 3: 100m² x 100% = 100m²
  • Mái BTCT: 100m² x 50% = 50m²
  • Tổng diện tích xây dựng dự kiến: 50 + 100 + 100 + 100 + 100 + 50 = 500m²
• Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 100m2:
  • Với đơn giá 5.500.000 VNĐ/m²: 500m² x 5.500.000 = 2.750.000.000 VNĐ
  • Với đơn giá 7.500.000 VNĐ/m²: 500m² x 7.500.000 = 3.750.000.000 VNĐ
  • Vậy, chi phí xây nhà 4 tầng 100m2 có thể dao động từ 2 tỷ 750 triệu đến 3 tỷ 750 triệu đồng.

Lưu ý quan trọng: Các con số trên chỉ là ước tính sơ bộ. Để có báo giá chính xác nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được khảo sát, tư vấn và nhận báo giá chi tiết dựa trên nhu cầu và điều kiện thực tế của gia đình.

5. Bí quyết giúp tối ưu chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói

Xây nhà là việc lớn, việc tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng là điều ai cũng mong muốn. Dưới đây là một số gợi ý:

• Lập kế hoạch tài chính rõ ràng: Xác định rõ ngân sách tối đa bạn có thể chi trả để có những lựa chọn phù hợp.
• Chọn phong cách thiết kế đơn giản, hiện đại: Ưu tiên công năng sử dụng, hạn chế các chi tiết trang trí phức tạp, tốn kém.
• Lựa chọn vật liệu thông minh: Không nhất thiết phải chọn vật liệu đắt tiền nhất. Có thể cân nhắc các loại vật liệu có chất lượng tốt, giá cả phải chăng, hoặc các giải pháp thay thế hiệu quả.
• Tối ưu hóa công năng mặt bằng: Thiết kế không gian hợp lý, tránh lãng phí diện tích, giảm thiểu các hạng mục không cần thiết.
• Chọn thời điểm xây dựng phù hợp: Tránh mùa cao điểm hoặc mùa mưa bão có thể ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí.
• Lựa chọn nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm: Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ giúp bạn quản lý dự án hiệu quả, tránh phát sinh chi phí không đáng có và đảm bảo chất lượng công trình. Họ cũng có thể tư vấn cho bạn những giải pháp tiết kiệm tối ưu.
• Theo dõi sát sao quá trình thi công: Dù đã chọn dịch vụ trọn gói, việc thường xuyên cập nhật tiến độ và chất lượng thi công (nếu có thời gian) cũng giúp bạn kiểm soát tốt hơn.

6. Tại sao nên chọn một công ty xây nhà trọn gói uy tín?

Việc "chọn mặt gửi vàng" cho một đơn vị nhà thầu uy tín mang lại nhiều lợi ích:

• Tiết kiệm thời gian và công sức: Bạn không phải tự mình lo liệu mọi thứ.
• Kiểm soát chi phí hiệu quả: Báo giá rõ ràng, hạn chế phát sinh.
• Đảm bảo chất lượng công trình: Nhờ đội ngũ chuyên nghiệp và quy trình chuẩn.
• An tâm về pháp lý: Hợp đồng minh bạch, hỗ trợ xin phép xây dựng.
• Chế độ bảo hành rõ ràng: Yên tâm sử dụng lâu dài.

7. Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 4 tầng

• Câu 1: Chi phí thiết kế nhà 4 tầng là bao nhiêu?
  • Trả lời: Chi phí thiết kế thường được tính riêng hoặc đã bao gồm trong đơn giá xây dựng trọn gói (tùy nhà thầu). Nếu tính riêng, đơn giá thiết kế nhà phố, biệt thự 4 tầng dao động từ 150.000 - 300.000 VNĐ/m² tùy mức độ phức tạp và uy tín của đơn vị thiết kế.
• Câu 2: Chi phí xin giấy phép xây dựng nhà 4 tầng có cao không?
  • Trả lời: Chi phí này phụ thuộc vào quy định của từng địa phương và quy mô công trình, thường không quá lớn so với tổng chi phí xây dựng. Nhiều công ty xây nhà trọn gói sẽ hỗ trợ miễn phí hoặc tính một khoản phí dịch vụ hợp lý cho hạng mục này.
• Câu 3: Tôi có thể tự mua vật liệu để giảm chi phí không?
  • Trả lời: Nếu bạn chọn dịch vụ xây phần thô và nhân công hoàn thiện thì có thể. Tuy nhiên, với dịch vụ trọn gói, nhà thầu thường sẽ đảm nhận việc cung cấp vật liệu để đảm bảo tính đồng bộ, chất lượng và tiến độ. Hơn nữa, nhà thầu thường có giá tốt hơn từ các nhà cung cấp do mua số lượng lớn.
• Câu 4: Làm sao để biết đơn giá một công ty đưa ra là hợp lý?
  • Trả lời: Bạn nên tham khảo báo giá từ 2-3 công ty khác nhau. So sánh chi tiết các hạng mục công việc, chủng loại vật tư được liệt kê, điều khoản hợp đồng và chính sách bảo hành. Đừng chỉ nhìn vào con số tổng cuối cùng.

8. Một số mẫu nhà 4 tầng đẹp gia chủ có thể tham khảo

Các mẫu nhà phố hoặc nhà ống 4 tầng là sự lựa chọn phù hợp đặc trưng. Đây là đặc trưng không gian xây dựng tại các khu đô thị diện tích nhỏ. Đặc biệt là mặt tiền hẹp, chiều sâu rộng và không gian xung quanh bao bọc bởi các công trình.

Do đó đây là lựa chọn tối ưu với các gia chủ có đặc trưng diện tích xây dựng nhỏ hẹp. Đó là các mẫu thiết kế nhà ống 4 tầng với phong cách tân cổ điển, hiện đại, cổ điển, ... theo nhu cầu và kinh phí chủ đầu tư.

9. Kết luận

Chi phí xây nhà 4 tầng trọn gói là một khoản đầu tư lớn, đòi hỏi sự cân nhắc và chuẩn bị kỹ lưỡng. Hy vọng những thông tin chi tiết trong bài viết này đã giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về cách dự toán chi phí, các yếu tố ảnh hưởng cũng như những lưu ý quan trọng.

Để nhận được báo giá chính xác và tư vấn chuyên sâu cho ngôi nhà 4 tầng mơ ước của mình, bạn nên tìm đến các công ty xây dựng uy tín, có kinh nghiệm như Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẽ khảo sát thực tế, lắng nghe mong muốn của bạn và đưa ra giải pháp tối ưu nhất, phù hợp với ngân sách và đảm bảo chất lượng công trình bền vững theo thời gian. Chúc bạn sớm sở hữu ngôi nhà như ý!

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: A45 Đường Số 2, KDC Kim Sơn, P. Tân Phong, Quận 7, TP HCM
• Số điện thoại: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)
• Email: xaydungminhduy@gmail.com
• Website: www.xaydungminhduy.com