Báo giá sửa nhà nâng tầng trọn gói: Chi tiết từng hạng mục cho năm 2026

Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM ngày càng khan hiếm, nhu cầu mở rộng không gian sống mà không phải di dời đi nơi khác trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thay vì đập đi xây mới hoàn toàn tốn kém, giải pháp nâng thêm tầng là lựa chọn kinh tế và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, điều mà mọi gia chủ đều băn khoăn là: Báo giá sửa nhà nâng tầng thực tế là bao nhiêu? Liệu có phát sinh chi phí ẩn nào không?

Bài viết này, Xây Dựng Minh Duy sẽ không chỉ cung cấp những con số vô hồn. Chúng tôi sẽ đi sâu phân tích bảng giá sửa nhà 2026, bóc tách từng hạng mục từ tháo dỡ, gia cố móng đến hoàn thiện, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất để chuẩn bị ngân sách cho tổ ấm của mình.

Tại sao báo giá sửa nhà nâng tầng lại phức tạp hơn xây mới?

Trước khi đi vào chi tiết báo giá sửa nhà nâng tầng, chúng ta cần thẳng thắn nhìn nhận một thực tế: Sửa nhà nâng tầng phức tạp hơn xây mới rất nhiều. Nếu xây mới là vẽ trên tờ giấy trắng, thì sửa nhà nâng tầng là việc vẽ tiếp trên một bức tranh đã cũ.

Khác với đơn giá nâng tầng nhà phố được quảng cáo tràn lan trên mạng (thường là giá thấp nhất để câu khách), chi phí thực tế chịu ảnh hưởng bởi 3 yếu tố cốt lõi:

1. Hiện trạng kết cấu cũ: Móng nhà bạn là móng băng hay móng đơn? Cột nhà có đủ tải không? Việc thẩm định này quyết định chi phí gia cố - phần "ngốn" ngân sách nhất.

2. Vị trí thi công: Một ngôi nhà trong hẻm nhỏ 2m sẽ có đơn giá cao hơn nhà mặt tiền do chi phí vận chuyển thủ công.

3. Mức độ đầu tư vật tư: Sự chênh lệch giữa gạch loại 1 và loại 2, thiết bị vệ sinh Inax hay Toto sẽ làm thay đổi tổng chi phí xây thêm 1 tầng.

Dưới đây là bảng phân tích chi tiết từng hạng mục dựa trên kinh nghiệm thi công hàng trăm công trình của Xây Dựng Minh Duy.

Bảng giá tháo dỡ nhà cũ (Đục gạch, phá tường, tháo mái tôn)

Công đoạn đầu tiên của việc nâng tầng là tháo dỡ các hạng mục cản trở (mái, trần, tường ngăn) để lộ ra hệ kết cấu khung. Đây là công đoạn đòi hỏi sự cẩn trọng cao độ để không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực còn lại.

Dưới đây là đơn giá tham khảo cho công tác tháo dỡ năm 2026:

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị tính	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Đục nền gạch cũ (bao gồm vận chuyển xà bần)	m2	80.000 - 120.000	Tùy độ dày lớp hồ
2	Đục gạch ốp tường cũ	m2	90.000 - 130.000	Tùy cao độ
3	Phá dỡ tường 110 (tường 10)	m2	150.000 - 200.000	Bao gồm chuyển xà bần
4	Phá dỡ tường 220 (tường 20)	m2	250.000 - 350.000	Bao gồm chuyển xà bần
5	Tháo dỡ trần thạch cao	m2	40.000 - 60.000	Giữ lại khung xương nếu cần
6	Tháo dỡ mái tôn, kèo sắt	m2	50.000 - 80.000	Có thể tận dụng lại tôn
7	Tháo dỡ cửa đi, cửa sổ	Bộ	150.000 - 300.000	Tùy kích thước
8	Vận chuyển xà bần đi đổ (Xe ba gác/Xe tải)	Chuyến	400.000 - 800.000	Tùy cự ly bãi đổ

Lưu ý: Đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT và có thể thay đổi tùy thuộc vào khối lượng thực tế và điều kiện vận chuyển của công trình.

Bảng giá gia cố móng và cột (Tính theo mét dài hoặc khối lượng thép)

Đây là phần quan trọng nhất quyết định sự an toàn của công trình. Hầu hết các ngôi nhà cũ khi xây dựng đều không tính toán dư tải trọng cho việc nâng tầng sau này. Do đó, báo giá sửa nhà nâng tầng bắt buộc phải có hạng mục gia cố.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi áp dụng các biện pháp kỹ thuật tiên tiến như cấy thêm cột, gia cố móng băng hoặc sử dụng hệ khung thép I để giảm tải trọng.

1. Gia cố móng (Mở rộng tiết diện hoặc ép cọc neo)

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Chi tiết kỹ thuật
1	Đào đất móng thủ công	m3	450.000 - 600.000	Đào sâu để lộ móng cũ
2	Đổ bê tông lót móng đá 4x6	m2	150.000 - 200.000	Mác 100
3	Gia công lắp dựng cốt thép móng	kg	35.000 - 45.000	Thép Việt Nhật/Pomina
4	Gia công lắp dựng ván khuôn móng	m2	180.000 - 250.000	Ván phủ phim hoặc ván thường
5	Đổ bê tông móng gia cường	m3	1.800.000 - 2.200.000	Bê tông thương phẩm M250
6	Ép cọc neo (nếu cần thiết)	md	250.000 - 350.000	Cọc 250x250, chưa gồm nhân công ép

2. Gia cố cột (Cấy cột mới hoặc ốp cột cũ)

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Khoan cấy thép chờ (Ramset/Hilti)	Lỗ	50.000 - 80.000	Keo chuyên dụng nhập khẩu
2	Gia công lắp dựng thép cột	kg	38.000 - 48.000	Thép chủ và thép đai
3	Lắp dựng cốt pha cột	m2	200.000 - 280.000	Đảm bảo độ thẳng đứng
4	Đổ bê tông cột	m3	2.000.000 - 2.500.000	Đầm dùi kỹ, Mác 250/300

Đơn giá xây thô tầng mới (Vật tư + Nhân công)

Sau khi đã có một hệ kết cấu vững chắc, chúng ta tiến hành xây dựng phần khung cho tầng mới. Chi phí xây thêm 1 tầng phần thô sẽ bao gồm: Cung cấp toàn bộ vật tư thô (Cát, đá, xi măng, sắt thép, gạch, ống nước, dây điện...) và nhân công thi công từ móng đến mái.

Đơn giá nâng tầng nhà phố phần thô năm 2026 của Xây Dựng Minh Duy được phân chia theo gói vật tư như sau:

Gói Vật Tư	Đơn giá (VNĐ/m2)	Mô tả vật tư chính
Gói Tiêu Chuẩn	3.000.000 - 3.800.000	Sắt Việt Nhật, Xi măng Hà Tiên, Gạch Tuynel Bình Dương, Cát vàng hạt lớn, Ống nước Bình Minh, Dây điện Cadivi.
Gói Cao Cấp	3.900.000 - 4.500.000	Vật tư như gói tiêu chuẩn nhưng tăng cường độ dày thép, sử dụng bê tông mác cao hơn (M300), gạch xây loại 1 tuyệt đối.

Chi tiết các hạng mục trong phần thô:

1. Thi công lắp dựng cốt thép, cốt pha, đổ bê tông cột, dầm, sàn tầng mới.

2. Xây tường bao, tường ngăn phòng theo bản vẽ thiết kế.

3. Tô trát tường trong, tường ngoài.

4. Cán nền các tầng, sân thượng, nhà vệ sinh.

5. Thi công hệ thống điện âm tường, ống cấp thoát nước âm tường.

6. Thi công chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh, ban công (Quy trình 3 lớp).

Góc chuyên gia: Với dịch vụ sửa nhà nâng tầng tại Minh Duy, chúng tôi luôn cam kết sử dụng đúng chủng loại vật tư đã ký kết. Phạt 50.000.000 VNĐ cho mỗi lần phát hiện vật tư giả, kém chất lượng.

Đơn giá hoàn thiện (Sơn nước, ốp lát, điện nước)

Giai đoạn hoàn thiện là lúc ngôi nhà "thay da đổi thịt". Báo giá sửa nhà nâng tầng phần hoàn thiện rất linh động, phụ thuộc hoàn toàn vào "gu" thẩm mỹ và túi tiền của gia chủ. Dưới đây là bảng giá nhân công và vật tư tham khảo cho mức độ khá - tốt.

STT	Hạng mục	Đơn vị	Nhân công (VNĐ)	Vật tư + Nhân công (VNĐ)
1	Ốp gạch tường, lát gạch nền	m2	180.000 - 250.000	450.000 - 800.000 (Tùy giá gạch)
2	Sơn nước (Bả matit + Lăn sơn)	m2	60.000 - 80.000	180.000 - 250.000 (Sơn Dulux/Jotun)
3	Đóng trần thạch cao khung chìm	m2	60.000 - 80.000	230.000 - 280.000 (Khung Vĩnh Tường)
4	Lắp đặt thiết bị vệ sinh	Bộ	500.000 - 1.500.000	Tùy thiết bị (Bàn cầu, Lavabo, Sen vòi)
5	Lắp đặt thiết bị điện (đèn, công tắc)	Cái	80.000 - 150.000	Tùy loại đèn (Downlight, chùm...)
6	Đá hoa cương cầu thang	m2	400.000 - 600.000	1.400.000 - 2.500.000 (Đá Kim Sa, Mable)
7	Cửa nhôm Xingfa kính cường lực	m2	300.000 - 500.000	2.200.000 - 2.800.000

Cách tính diện tích xây dựng (Móng, sàn, mái)

Để quý khách hàng có thể tự ước lượng chi phí xây thêm 1 tầng, Xây Dựng Minh Duy xin chia sẻ công thức tính diện tích xây dựng chuẩn trong ngành (Diện tích quy đổi):

Tổng chi phí = Tổng diện tích quy đổi x Đơn giá thi công

Trong đó, hệ số diện tích quy đổi thường được tính như sau:

• Phần gia cố móng (nếu có): Tính 30% - 50% diện tích tầng trệt.

• Tầng trệt, các tầng lầu (có mái che): Tính 100% diện tích sàn.

• Phần không có mái che (Sân thượng, sân phơi): Tính 50% - 70% diện tích sàn (đã bao gồm lát gạch, lan can).

• Mái tôn: Tính 20% - 30% diện tích hình chiếu mái.

• Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích.

• Mái ngói kèo sắt: Tính 70% diện tích nghiêng của mái.

• Ô thông tầng:

  • Dưới 8m2: Tính 100% diện tích.

  • Trên 8m2: Tính 50% diện tích.

Ví dụ tính toán chi phí nâng tầng nhà phố

Giả sử bạn có căn nhà phố diện tích 5x10m (50m2). Bạn muốn nâng thêm 1 tầng lầu và 1 tầng tum (sân thượng).

• Diện tích lầu 1 (nâng mới): 50m2 x 100% = 50m2.

• Diện tích Tum (20m2): 20m2 x 100% = 20m2.

• Diện tích Sân thượng (30m2): 30m2 x 50% = 15m2.

• Mái bê tông trên tum (20m2): 20m2 x 50% = 10m2.

Tổng diện tích tính tiền: 50 + 20 + 15 + 10 = 95m2.

Nếu áp dụng đơn giá xây thô là 4.000.000 VNĐ/m2:

Chi phí phần thô = 95m2 x 4.000.000 = 380.000.000 VNĐ.

(Lưu ý: Chưa bao gồm chi phí gia cố móng và tháo dỡ nhà cũ).

Quy trình làm việc chuyên nghiệp tại Xây Dựng Minh Duy

Để đảm bảo báo giá sửa nhà nâng tầng chính xác và không phát sinh, chúng tôi tuân thủ quy trình 6 bước nghiêm ngặt:

1. Tiếp nhận thông tin: Ghi nhận nhu cầu qua Hotline/Zalo 0982.96.93.79 (Mr. Minh).

2. Khảo sát thực tế: Kỹ sư xuống tận nơi đo đạc, kiểm tra kết cấu móng, tường, cột hiện trạng. Đây là bước quan trọng nhất để xác định xem nhà có đủ điều kiện nâng tầng hay không.

3. Lên phương án và Báo giá: Thiết kế sơ bộ kiến trúc và kết cấu. Lập dự toán chi tiết từng hạng mục.

4. Ký kết hợp đồng: Thống nhất về đơn giá, chủng loại vật tư, tiến độ thi công và điều khoản bảo hành.

5. Thi công và Giám sát: Tổ chức thi công theo đúng kỹ thuật, đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường.

6. Nghiệm thu và Bàn giao: Cùng chủ nhà nghiệm thu từng hạng mục và bàn giao công trình đưa vào sử dụng.

Tại sao chọn Xây Dựng Minh Duy cho dự án nâng tầng của bạn?

Giữa hàng trăm đơn vị cung cấp bảng giá sửa nhà 2026, Xây Dựng Minh Duy tự tin khẳng định vị thế nhờ vào uy tín và chất lượng thực tế:

• Kinh nghiệm thực chiến: Chúng tôi đã xử lý thành công nhiều ca "khó" như nhà nghiêng, nhà móng yếu, nhà trong hẻm sâu xe không vào được.

• Minh bạch tuyệt đối: Báo giá chi tiết, rõ ràng. Cam kết KHÔNG PHÁT SINH chi phí nếu không có sự thay đổi từ phía chủ đầu tư.

• Bảo hành dài hạn: Bảo hành kết cấu lên đến 5 năm, bảo hành hoàn thiện 1 năm. Luôn có mặt kịp thời khi khách hàng cần hỗ trợ.

• Hỗ trợ pháp lý: Tư vấn và hỗ trợ xin giấy phép xây dựng nâng tầng, hoàn công nhà ở.

---

Việc tìm kiếm một báo giá sửa nhà nâng tầng hợp lý là điều cần thiết, nhưng quan trọng hơn là tìm được một nhà thầu có TÂM và có TẦM để gửi gắm ngôi nhà của mình. Đừng vì ham rẻ với những đơn giá nâng tầng nhà phố mập mờ để rồi phải đối mặt với nguy cơ nứt tường, lún móng sau này.

Hy vọng với những phân tích và bảng giá chi tiết trên, quý khách đã có đủ thông tin để lên kế hoạch tài chính cho việc chi phí xây thêm 1 tầng.

Nếu bạn đang cần một bảng dự toán chính xác đến từng con số cho ngôi nhà của mình, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Minh Duy. Chúng tôi sẵn sàng khảo sát và tư vấn miễn phí bất kể xa gần.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo: 0982.96.93.79 (Mr. Minh)

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

• Mã số thuế: 0314513901

Hãy ghé thăm website của chúng tôi để tham khảo thêm về dịch vụ sửa nhà nâng tầng và xem các dự án thực tế chúng tôi đã hoàn thành.