Báo giá sửa nhà cấp 4 chi tiết nhất 2026 - Minh bạch và Không phát sinh

Bạn đang có kế hoạch "lột xác" cho ngôi nhà cấp 4 của mình và đang ở bước quan trọng nhất: tìm kiếm một báo giá sửa nhà cấp 4 chi tiết và minh bạch. Đây là giai đoạn quyết định đến 80% sự thành công của công trình, bởi một bảng báo giá rõ ràng không chỉ giúp bạn kiểm soát ngân sách mà còn là "tấm khiên" bảo vệ bạn khỏi những chi phí phát sinh không lường trước.

Thực tế, nhiều gia chủ đã rơi vào "mê cung" của các bảng báo giá sơ sài, chung chung, để rồi "ngã ngửa" khi công trình bị đội vốn gấp rưỡi, gấp đôi. Lý do là gì? Các đơn giá sửa nhà cấp 4 không được bóc tách rõ ràng, các hạng mục "tạm tính" mập mờ, và thiếu cam kết về chủng loại vật tư.

Thấu hiểu nỗi lo đó, Xây Dựng Minh Duy biên soạn bài viết này không chỉ để đưa ra một bảng giá sửa nhà cấp 4 tham khảo. Mục tiêu của chúng tôi là cung cấp cho bạn một cẩm nang toàn diện, giúp bạn hiểu rõ từng đồng chi phí mình bỏ ra, biết cách đọc một bảng báo giá chuyên nghiệp và tự tin làm chủ dự án của mình.

1. Tại sao cần một bảng báo giá sửa nhà cấp 4 chi tiết thay vì báo giá chung chung?

Khi bạn tìm kiếm, bạn có thể nhận được hai loại báo giá:

1. Báo giá chung chung (ước tính): Thường được tính theo m2, ví dụ: "Cải tạo nhà cấp 4 giá từ 2.000.000 - 4.000.000 VNĐ/m2".

2. Báo giá bóc tách chi tiết: Liệt kê từng hạng mục công việc, khối lượng (m2, md, cái...), đơn giá nhân công, đơn giá vật tư.

Với kinh nghiệm của một chuyên gia, Xây Dựng Minh Duy khuyên bạn TUYỆT ĐỐI không nên chọn nhà thầu chỉ dựa trên báo giá chung chung. Tại sao?

• Sửa chữa khác xây mới: Xây mới có thể tính theo m2 vì mọi thứ đều làm từ đầu. Sửa chữa là "chữa bệnh", mỗi "căn bệnh" (thấm, nứt, cũ...) cần một "toa thuốc" (biện pháp thi công, vật liệu) khác nhau. Không thể áp dụng một đơn giá chung cho mọi công trình.

• Nguy cơ phát sinh cao: Báo giá chung chung là "cái bẫy" của chi phí phát sinh. Nhà thầu có thể báo giá ban đầu rất rẻ để trúng thầu, sau đó liên tục "vẽ" thêm các chi phí: "chỗ này phải đập thêm", "chỗ kia phải gia cố thêm"...

• Không rõ ràng về vật tư: Bạn không biết họ sẽ dùng sơn loại nào, gạch ốp hãng gì, dây điện thương hiệu nào. Đây là kẽ hở để nhà thầu sử dụng vật tư kém chất lượng, ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền công trình.

Một bảng giá sửa nhà cấp 4 chi tiết chính là hợp đồng thu nhỏ, là cam kết của nhà thầu về chất lượng và là công cụ để bạn kiểm soát dự án.

2. Bảng báo giá sửa nhà cấp 4 chi tiết 2026

Dưới đây là đơn giá sửa nhà cấp 4 chi tiết theo từng hạng mục được Xây Dựng Minh Duy tổng hợp và cập nhật dựa trên giá cả thị trường vật tư và nhân công tại TP.HCM.

Lưu ý quan trọng: Bảng giá này mang tính chất THAM KHẢO. Đơn giá thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào hiện trạng công trình, khối lượng thi công, vị trí (hẻm nhỏ hay mặt tiền), và thương hiệu vật tư chủ nhà lựa chọn. Để có báo giá CHÍNH XÁC NHẤT, chúng tôi cần đến khảo sát trực tiếp.

2.1. Đơn giá phần tháo dỡ, đập phá

Đây là bước đầu tiên để chuẩn bị mặt bằng thi công. Đơn giá thường đã bao gồm chi phí vận chuyển xà bần.

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Đục gạch nền cũ	m²	45.000 - 65.000
2	Đục gạch ốp tường	m²	50.000 - 70.000
3	Tháo dỡ trần thạch cao cũ	m²	25.000 - 40.000
4	Tháo dỡ mái tôn, xà gồ	m²	35.000 - 55.000	Tùy độ cao
5	Đập phá tường gạch 100mm	m²	70.000 - 90.000
6	Đập phá tường gạch 200mm	m²	130.000 - 170.000
7	Tháo dỡ cửa đi, cửa sổ	Bộ	150.000 - 250.000
8	Tháo dỡ thiết bị vệ sinh (Lavabo, bồn cầu)	Cái	100.000 - 150.000

2.2. Báo giá sửa nhà cấp 4 phần xây tô (Phần thô)

Đây là phần "xương sống" của ngôi nhà, đòi hỏi kỹ thuật cao.

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Xây tường 100mm (gạch ống Tuynel)	m²	270.000 - 330.000	Đã gồm vật tư, nhân công
2	Xây tường 200mm	m²	480.000 - 550.000	Đã gồm vật tư, nhân công
3	Tô tường (trát tường)	m²	130.000 - 180.000	Đã gồm vật tư, nhân công
4	Cán nền (độ dày 3-5cm)	m²	120.000 - 160.000	Đã gồm vật tư, nhân công
5	Đóng lưới thép mắt cáo (chống nứt)	m²	30.000 - 45.000
6	Gia cố cột/dầm (nếu có)	Cái/md	Báo giá sau khảo sát

2.3. Đơn giá phần chống thấm

Đừng bao giờ tiết kiệm chi phí cho hạng mục này.

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Chống thấm nhà vệ sinh, ban công	m²	250.000 - 400.000	Dùng Sika/Kova (2 lớp)
2	Chống thấm tường (quét 2 mặt)	m²	180.000 - 280.000
3	Chống thấm mái bê tông, sê-nô	m²	300.000 - 500.000	Màng khò/Sika
4	Xử lý nứt bê tông (bơm keo Epoxy)	md	Báo giá sau khảo sát

2.4. Bảng giá sửa nhà cấp 4 phần ốp lát gạch

Đơn giá dưới đây thường là đơn giá nhân công, chưa bao gồm gạch (do chủ nhà tự chọn mẫu).

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Nhân công lát gạch nền	m²	130.000 - 180.000	Tùy khổ gạch (60x60, 80x80)
2	Nhân công ốp gạch tường	m²	140.000 - 200.000	Tùy khổ gạch
3	Ốp len chân tường	md	35.000 - 50.000
4	Ốp gạch trang trí mặt tiền	m²	250.000 - 400.000	Tùy độ khó

2.5. Đơn giá thi công trần thạch cao

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Trần thạch cao phẳng (khung Vĩnh Tường)	m²	145.000 - 170.000	Trọn gói
2	Trần thạch cao giật cấp (khung Vĩnh Tường)	m²	160.000 - 220.000	Trọn gói
3	Trần thạch cao chống ẩm (cho WC, bếp)	m²	180.000 - 240.000	Trọn gói
4	Vách thạch cao 1 mặt	m²	190.000 - 230.000	Trọn gói

2.6. Báo giá sửa nhà cấp 4 phần sơn nước (Sơn bả)

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Bả Matit (1 lớp)	m²	20.000 - 25.000	Trọn gói (vật tư + NC)
2	Sơn lót nội thất (1 lớp)	m²	15.000 - 20.000	Trọn gói
3	Sơn màu nội thất (2 lớp)	m²	25.000 - 40.000	Tùy hãng sơn (Dulux, Jotun...)
4	Sơn màu ngoại thất (2 lớp)	m²	35.000 - 55.000	Tùy hãng sơn
5	Sơn trọn gói (1 lót, 2 màu)	m²	40.000 - 65.000

2.7. Đơn giá phần điện nước (Hệ thống M&E)

Đơn giá dưới đây là nhân công, chưa bao gồm vật tư (dây điện, ống nước, thiết bị).

STT	Hạng mục công việc	Đơn vị	Đơn giá (VNĐ)	Ghi chú
1	Đi lại hệ thống điện (âm tường)	m²	120.000 - 180.000	Tính theo m² sàn
2	Lắp đặt thiết bị điện (công tắc, ổ cắm)	Cái	25.000 - 40.000
3	Lắp đặt đèn chiếu sáng (downlight, ốp trần)	Cái	35.000 - 60.000
4	Đi lại hệ thống nước (âm tường)	m²	100.000 - 160.000	Tính theo m² sàn
5	Lắp đặt thiết bị vệ sinh (Lavabo, bồn cầu, vòi sen)	Bộ	300.000 - 500.000

3. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến báo giá sửa nhà cấp 4

Bạn có thắc mắc tại sao cùng một diện tích 50m², nhưng báo giá sửa nhà cấp 4 của nhà bạn lại khác nhà hàng xóm? Đây là 6 yếu tố chính quyết định:

3.1. Hiện trạng công trình (Mức độ xuống cấp)

Đây là yếu tố quan trọng nhất. Một ngôi nhà chỉ cần sơn phết, thay gạch sẽ có đơn giá rẻ hơn rất nhiều so với một ngôi nhà bị thấm dột nặng, tường nứt, nền lún. Chi phí gia cố kết cấu, chống thấm luôn là phần tốn kém nhất.

3.2. Quy mô và hạng mục cải tạo

Bạn chỉ sửa chữa nhỏ lẻ (sơn, lát nền) hay cải tạo tổng thể? Việc cải tạo nhà cấp 4 có thêm các hạng mục phức tạp như nâng mái, làm thêm gác lửng, đập thông tường... sẽ làm tăng chi phí kết cấu và chi phí xin phép xây dựng.

3.3. Chất lượng vật tư (Phần hồn của ngôi nhà)

Đây là phần chi phí chênh lệch nhiều nhất. Cùng là sơn nước, nhưng sơn Dulux Weathershield cao cấp sẽ đắt gấp 2-3 lần sơn kinh tế. Cùng là gạch ốp, nhưng gạch nhập khẩu Tây Ban Nha sẽ khác gạch nội địa. Bạn cần xác định rõ phân khúc vật tư (Trung bình - Khá - Cao cấp) để nhà thầu lập dự toán cho chính xác.

3.4. Vị trí và điều kiện thi công

Nhà bạn ở mặt tiền đường lớn, xe tải vật tư vào tận nơi? Hay nhà bạn nằm trong hẻm sâu, xe ba gác phải "tăng bo" vật liệu? Chi phí vận chuyển, bốc vác trong hẻm nhỏ có thể làm tăng tổng chi phí lên 5-10%.

3.5. Yêu cầu về thiết kế

Bạn muốn sửa chữa đơn giản, tiện dụng? Hay bạn muốn cải tạo theo phong cách Indochine, Minimalist với các chi tiết nội thất, phào chỉ phức tạp? Yêu cầu thẩm mỹ càng cao, tay nghề thợ đòi hỏi càng cao, chi phí nhân công và thời gian thi công sẽ tăng theo.

3.6. Yếu tố pháp lý

Việc sửa chữa có làm thay đổi kết cấu chịu lực, cơi nới diện tích, thay đổi mặt tiền không? Nếu có, bạn sẽ tốn thêm chi phí thiết kế bản vẽ và chi phí xin Giấy phép sửa chữa, cải tạo.

4. Cách tính báo giá sửa nhà cấp 4 phổ biến và ưu nhược điểm

Hiểu rõ cách tính giá sẽ giúp bạn "đọc vị" được nhà thầu. Hiện có 3 cách tính chính:

4.1. Báo giá theo m2 (Đơn giá cải tạo nhà cấp 4 theo m2)

• Cách tính: Nhà thầu đưa ra một đơn giá cố định trên mỗi mét vuông sàn. Ví dụ: 3.000.000 VNĐ/m².

• Ưu điểm: Nhanh, dễ hình dung tổng chi phí sơ bộ.

• Nhược điểm: Cực kỳ rủi ro và thiếu chính xác cho việc sửa chữa. Nó cào bằng mọi công trình, không phản ánh đúng hiện trạng. Đây thường là "chiêu" của các nhà thầu không chuyên nghiệp.

4.2. Báo giá bóc tách chi tiết theo hạng mục

• Cách tính: Chính là bảng báo giá chi tiết mà Xây Dựng Minh Duy đã trình bày ở trên. Lập dự toán dựa trên bản vẽ (nếu có) và khảo sát thực tế. Tổng chi phí = (Khối lượng 1 x Đơn giá 1) + (Khối lượng 2 x Đơn giá 2) + ...

• Ưu điểm: Minh bạch 100%, rõ ràng từng hạng mục, kiểm soát được chủng loại vật tư. Đây là cách làm việc CHUYÊN NGHIỆP và CÔNG BẰNG nhất.

• Nhược điểm: Tốn thời gian khảo sát và lập dự toán (thường mất 1-2 ngày).

4.3. Báo giá sửa nhà cấp 4 trọn gói

• Cách tính: Nhà thầu "khoán" một cục tiền cố định cho toàn bộ công trình.

• Ưu điểm: Chủ nhà không lo phát sinh (nếu hợp đồng chặt chẽ).

• Nhược điểm: Chỉ nên sử dụng báo giá sửa nhà cấp 4 trọn gói khi nó được lập dựa trên một bảng dự toán bóc tách chi tiết (Cách 2). Nếu báo giá trọn gói mà không có chi tiết kèm theo, đó là một "hộp đen" đầy rủi ro. Nhà thầu có thể tự ý giảm chất lượng vật tư để tăng lợi nhuận.

Lời khuyên từ Xây Dựng Minh Duy: Luôn yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng báo giá bóc tách chi tiết (Cách 2) ngay cả khi bạn muốn làm trọn gói.

5. Quy trình 5 bước nhận báo giá sửa nhà cấp 4 tại Xây Dựng Minh Duy

Để đảm bảo sự minh bạch và chính xác tuyệt đối, chúng tôi đã chuẩn hóa quy trình làm việc chuyên nghiệp:

• Bước 1: Tiếp nhận thông tin và Tư vấn miễn phí

  • Bạn liên hệ qua Hotline/Zalo 0982.96.93.79. Mr. Minh sẽ trực tiếp lắng nghe nhu cầu sơ bộ, các hạng mục bạn muốn cải tạo và ngân sách dự kiến.

• Bước 2: Khảo sát thực tế và Đo đạc (Miễn phí)

  • Đây là bước BẮT BUỘC. Kỹ sư của Minh Duy sẽ đến tận nơi để đo đạc chính xác, kiểm tra hiện trạng (kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước...).

• Bước 3: Lên phương án thiết kế và Lập dự toán chi tiết

  • Dựa trên khảo sát, chúng tôi sẽ tư vấn các giải pháp kỹ thuật tối ưu. Sau đó, phòng dự toán sẽ bóc tách khối lượng và lập bảng giá sửa nhà cấp 4 chi tiết, rõ ràng từng hạng mục, từng loại vật tư.

• Bước 4: Thảo luận, điều chỉnh và Thống nhất báo giá

  • Chúng tôi sẽ gửi báo giá cho bạn và giải thích cặn kẽ từng hạng mục. Bạn có thể yêu cầu điều chỉnh (tăng/giảm) các hạng mục hoặc thay đổi chủng loại vật tư cho phù hợp với ngân sách.

• Bước 5: Ký hợp đồng thi công

  • Sau khi hai bên thống nhất, chúng tôi sẽ tiến hành ký hợp đồng. Bảng báo giá chi tiết này sẽ là Phụ lục không thể tách rời của hợp đồng, là cơ sở pháp lý để nghiệm thu và thanh toán.

6. Cảnh giác: 4 bẫy trong các bảng báo giá sửa nhà cấp 4 giá rẻ

Đừng để "giá rẻ" làm mờ mắt. Dưới đây là 4 chiêu trò bạn cần cảnh giác:

1. Báo giá thiếu hạng mục: Nhà thầu cố tình báo thiếu các hạng mục quan trọng (như chống thấm, chi phí vận chuyển xà bần...) để có đơn giá ban đầu thấp. Khi vào thi công, họ sẽ báo "phát sinh" các hạng mục này.

2. Mập mờ chủng loại vật tư: Báo giá chỉ ghi "sơn nước", "gạch 60x60", "dây điện"... mà không ghi rõ thương hiệu, mã số, xuất xứ. Đây là kẽ hở để họ dùng hàng giả, hàng nhái, hàng loại 2.

3. Ghi "Đơn giá theo thực tế" hoặc "Tạm tính": Các hạng mục này là những "quả bom" phát sinh. Một nhà thầu chuyên nghiệp phải đo đạc và tính toán được khối lượng gần như chính xác (sai số dưới 5-10%).

4. Bảo hành "miệng": Báo giá tốt phải đi kèm chính sách bảo hành rõ ràng bằng văn bản (ví dụ: bảo hành chống thấm 2-5 năm, bảo hành kết cấu...).

---

Một báo giá sửa nhà cấp 4 minh bạch, chi tiết không chỉ là một bảng liệt kê chi phí, mà còn là biểu hiện của một nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp và có tâm. Đó là sự đảm bảo cho bạn về một công trình chất lượng, đúng tiến độ và quan trọng nhất là không phát sinh vô lý.

Đừng ngần ngại đầu tư thời gian để tìm hiểu và yêu cầu một bảng dự toán chi tiết. Khoản đầu tư này sẽ tiết kiệm cho bạn rất nhiều tiền bạc và sự phiền phức sau này.

Tại Xây Dựng Minh Duy, chúng tôi cam kết mang đến bảng giá sửa nhà cấp 4 rõ ràng nhất, cạnh tranh nhất và một dịch vụ tận tâm nhất. Chúng tôi không cạnh tranh bằng giá rẻ, chúng tôi cạnh tranh bằng chất lượng và sự minh bạch.

Nếu bạn đã sẵn sàng biến ngôi nhà cũ của mình thành một tổ ấm mới, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận tư vấn và khảo sát miễn phí!

CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH DUY

• Địa chỉ: 95/121 Đ. Lê Văn Lương, P. Tân Hưng, TP HCM

• Hotline/Zalo (Mr. Minh): 0982.96.93.79

• Email: xaydungminhduy@gmail.com

• Website: www.xaydungminhduy.com

➡️ Xem thêm: Dịch vụ sửa chữa nhà cấp 4 trọn gói của chúng tôi.